プレミスト西宮北口ザ・レジデンス

[物件比較中さん]

プレミスト西宮北口ザ・レジデンスについて語りましょう。

公式URL：http://www.daiwahouse.co.jp/mansion/kinki/hyogo/nishinomiyakitaguchi/

物件の所在地：兵庫県西宮市丸橋町92番1（地番）の一部
交通：阪急神戸線・今津線　「西宮北口」駅から徒歩10分
総戸数：149戸
売主：大和ハウス工業株式会社
施工：株式会社長谷工コーポレーション
管理会社：大和ライフネクスト株式会社

[1120: マンション比較中さん]

>>1119
ここは駅から800mも離れてるから『西宮北口駅』とは認識されてないからかもね
少なくとも5,500万円出すなら駅5分以内とかこだわりが出てきてもおかしくはない

>>1110
>>1111
>>1113
阪急のジオの1件目が公式発表されました
かなりの高級マンションになりそうです
ただ小規模物件なのに完成が平成30年というのはビックリ
建設会社を確保できなかったのかもね
阪急不動産は西宮市内にこれからバンバン建てるようなのでまだまだ発表が続きそうですね


ジオ西宮北口 ザ・グレイス
http://www.geohankyu.com/grace/index.php

[1121: 匿名さん]

大谷町物件はどんな感じ何ですか？

[1122: 匿名さん]

>>1120 マンション比較中さん

見た目は高級路線だね。芦屋夙川にあるような第1種低層の小規模マンションに見える。

クラウンズが中途半端な高級路線で売れなかったので、タイル張りやビルトインエアコンなどもっと高級にふれるのかな。

ただ、グランデとついてないから、そこまでてもないのだろうね。

坪単価300近いという噂だけど、それを出せる人が西北、しかもこの場所にその値段を出すのだろうか。西北駅近でタワーならプレミアム感あるが、見る限り周りのマンションやビルより低いよね。マンション前も店舗の汚い裏手と駐車場になるし。

[1123: マンション比較中さん]

>>1121
大谷町は結構な豪邸を取り潰してマンションにするみたいね・・・

地価の相場を35戸数で単純に割ると土地代は1戸平均1,600万円、
建築費、解体費、内装費、外構費を1戸平均5,000万円、
事業主の粗利益率を20％、
全部仮定だけど平均で6,700万円前後か？でもそんな安い訳ないよね・・・
結局は80㎡で9,000万円くらいと予想


（仮称）シエリア夙川大谷町
関電不動産開発株式会社
西宮市大谷町50番1、52番
共同住宅　35戸
地上6階、地下1階
夙川駅徒歩11分

http://www.constnews.com/?p=22524
http://www.constnews.com/wp-content/uploads/2016/06/6b10d83e2f5131b443...

【不動産】関電不動産開発が夙川駅徒歩圏に土地約２０００平方㍍を確保（会員）[2016年06月29日]

関電不動産開発（大阪市北区）は、阪急夙川駅から徒歩圏に土地約２０００平方㍍を確保した。２０１５年２月にＭＩＤ都市開発（現関電不動産開発）が個人から約１０００平方㍍を購入、その後、隣接地も併せて取得し、６月１４日に合筆した。住戸数３５戸のマンションを建設する。

[1124: 匿名さん]

これから色々売りに出ると、プレミストが一番立ち位置や立地が微妙な気がするね。北西側にすみにくいし

[1125: 匿名さん]

で、みなさんどこなら満足かわけ？

北東駅近にはマンションはでないからどうしようもない。門戸にいくしかない。

南東はで山手幹線より北って、もう土地ないよね。
ハウジングギャラリーのところかジオグレイス周辺に少し残ってる狭い土地ぐらいでは？

で、山手幹線こえたらみんなイヤでしょ。
宮っこキッズパークや古野電気はまだ駅近だが、ジオガーデンズのように炎上するだろうな。

南東は開発余地はあるな。ただ、田代町や大屋町はガーデンズ以外に何か魅力ある？線路と高速が近いし、街がしょぼく魅力が低い。高松町はもう１つのプレミストもそうだが南がガーデンズになるので、丸見えなんだよな。ガーデンズ南になると、阪神国道になるし。

その意味で北東はチャンスあると思うんだが。

[1126: 匿名さん]

北東って少し前まで田畑だった所だよね

[1127: 匿名さん]

北東の少し先？北西エリアのなんもないところよりは、いいんでないの？

[1128: 匿名さん]

間違えた。チャンスあるのは北西。
古いマンションや屋敷まだあるじゃん。

北東は新しい戸建ばかりだから無理。

[1129: 匿名さん]

北東は学区もいいし、少し行けば商業施設も多い。ただちょっと距離あるんだよな。

[1130: 匿名さん]

北西は論外じゃない？外でお酒飲む人以外すみにくいよ。しかも、西北は美味しい店少ないしね。

[1131: 匿名さん]

昭和園だめなの？

[1132: 匿名さん]

>>1119
何を根拠にそんな書込みしてるのかな？
第一期販売戸数は、
プレミスト西北>ジークジオ本山>プラウドフォレスト塚口の順で、
完売はまだなので結論は出て無いが一応はここが最も順調、
そして価格も人気地区ほど一般には高く3物件ではここが一番高い。

[1133: 匿名さん]

ジークレフは第1期100戸、マークフロントは245戸を第1期即日完売。
ここは当初豪語されていた100戸即日完売には遠くおよばず今も28戸が売り出されたまま一向に動かない事実。
これで果たして順調と言えるのだろうか？

[1134: マンション比較中さん]

＞＞1132
＞＞そして価格も人気地区ほど一般には高く3物件ではここが一番高い。

価格が高い物が1番良いと考える典型的なハズレ物件を選んでしまう・・・というよりは良物件を今まで一度でも買った経験あるの？
まっ、こーいった連中が西宮の今のハズレ物件を買ってくれるんだろうな（笑）

[1135: 匿名さん]

ここの売れ行きが順調なら売り出し間もないのに第一期で売れ残った物件がどんどん売れていくハズで、そろそろ第二期の話が出ても良いのでは？
そもそも「工事完了予定年月日」が来年の2月中旬予定になっていますけど、もう少しで半年前となるのに、この勢いで完成前に売り切れるものなのでしょうか？　本当に順調だと思われますか？
あれほど販売前は勢いのあった発言も近頃は閑古鳥ですしね（笑）

[1136: 匿名さん]

ずっと第１期残り28戸だけど、そんなピクリとも動かないものなのかしら？
更新してないだけなのか、全く初回から動いてないのか、どちらだろう。
後者なら完成後の値引き販売はかなり出てくるだろう。

[1137: マンション比較中さん]

西宮のこの物件を検討されている方々はきっとお隣の塚口なんかは頭に無いんでしょうね。
でも、実際に冷やかしついでに足を運んでみるとその便利さに驚くかも！
駅だけでなく街開きでオープンされたスーパーやクリニック、スタバもマンション目の前。はっきり言ってチョット何かの時はすごく便利そうに感じましたし、さらにあの販売価格。
人気の西宮アドレスなのでコチラが高いのはわかるけど、アドレスを除いて冷静に考えるとココってどうなんだろう？って思い始めています。
因みにやっぱり私も塚口は色んな理由で選択肢には入れなかったですけどね。

[1138: 匿名さん]

>>1137
塚口悪くないよ
北口の北東エリアと環境は同程度で分譲価格は2割安い
学校の荒れ具合も似たようなものだし
高校はどちらに住んでも、がんばれば塚口に近い稲園に進学できる

[1139: 匿名さん]

確かにここ数年は尼崎物件の方がどこも立地が良くて売れ行きも飛ぶ鳥を落とす勢いだわ。ここ最近の西北は人気に乗じてなんとか儲けたいデベがところ構わず売り出してるだけ。折角カネ出すなら西北でも良い場所を選びたいものだ。

[1140: 匿名さん]

20年も経てばどこにでもある普通の駅から遠いマンションで、既に建築済みの駅前タワーマンションをはじめ、これからも建つだろう駅近物件にどんどん人は集まる。
少子高齢化で今後は空き部屋が急速に増加していくことを考えると特徴の無いマンションは淘汰される可能性大。
ここは何が何でも西北に永住って人以外はメリットが感じにくいな。

[1141: マンション掲示板さん]

>>1050 匿名さん
下品な書きぶりやね。心が貧しい。。。

[1142: 匿名さん]

尼は駅前が再開発や駅直結の物件だから売れてるだけで、尼人気がさほどあがってるわけじゃないだろ。塚口やJR北と直結だから売れてるだけ。

今後西北を視野に入れる人が検討するのはプラウドの塚口駅前ぐらいでは？阪神尼崎直結のタワマンやJR南に10分のマンションあってもここの人は買わないからね。尼崎の芦屋と言われるw武庫之荘も単に不便なだけで検討外。園田とか十三とか神崎川とかそもそもありえない。となる。

とはいて、西北も、今後は徹底的に駅近を買うか、もう少し安い値段で買うかしないと、きついのだろうな。

ここの売れ行きを見てると西北を志向する人にとって値段が限界なんだろうと思う。企画じゃなくて。

もっと安っぽくして値段を少し下げても、高級路線で高くしても結果は同じじゃないのかな。

ジオグレイスも個人的にはダメだと思ってる。

[1143: ご近所さん]

夙川キターーー
関電不動産がエルグレースからシエリアへブランド名称変更したから知名度無さ過ぎ


シエリア芦屋翠ヶ丘
http://cielia.com/m/ashiya25/

[1144: 匿名さん]

そこ、芦屋やん

エルグレースも知名度なんかないよ

わけのわからん書き込みいらんで

徒歩が遠い上に山手幹線沿いでそもそも論外

[1145: 匿名さん]

>>1138
たしかに北口の北東エリアは尼と同じと考えた方がいいんじゃないかな。
あの地域は建て売り•アパート地域で震災で壊滅した所だよね。地盤は悪いし、ハザードマップみたら武庫川氾濫の浸水地域だからマンション買うなら3階以上でないと安心できない。

[1146: 買い替え検討中さん]

1145さんへ
北口というワードから古くからこの地域にお住まいと想像しますが
この地域で武庫川の氾濫を心配する必要は絶対ない。またハザートマップもそんなこと示していない。（添付参照）
また尼崎となぜ同じか理解に苦しむ。税収額、住んでいる人の層、各個人の収入すべてが違う。

うそは良くない。

[1147: 匿名さん]

>>1145 匿名さん

荒らすならもっと議論が盛り上がること書こうよ。特に震災関連で誤りを書くのは極めて不愉快だね。

北東の駅近倒壊が多かったのは古い木造戸建が多かったからで、地盤のせいではない。北西も南西も戸建地域は少し距離があるので、そこは古い戸建住宅やアパートは倒壊多数。地盤はどこも変わらない。

http://www.nishi.or.jp/homepage/digital_library/shinsai/data/mapview.h...

北東が尼崎って、無茶無茶やな。
むしろ綺麗な住宅地として人気あるんだけど。

[1148: 匿名さん]

>>1147 匿名さん
夙川、甲陽園方面で尼崎と比べられ事はないが、西北はどの物件でも良い悪いは別に頻繁に比較されているのを見るとやっぱり、そうだよねって感じする。住んでいる層も実は変わらなさそう。ムキに反論しているのを見てると尚更それを感じる。そもそもこの辺りなんか徳に優越感もって住むとこちゃうし！

[1149: 匿名さん]

西宮住民のプライドが許さないんだろうな。せっかく一生懸命して買った西北物件を尼崎物件と比較されること自体どこか許せないのはわからないでもないw。
ただ、この尼西論争は平行線でしかないわけだし、しかもエリアについては購入者はある程度知識があって故の選択肢にしているわけなんだから、もうそろそろ西北エリア擁護の話題よりも本物件について突っ込んだネタを提供してくんない？

[1150: 匿名さん]

平行線？多数から馬鹿にされてのに、独りでワイワイはしゃいでユニークな子じゃのお。

地震ネタ捏造してまで西北を貶めて尼と並べたい尼の民かいな。

1142の視点に反論すればよろし。

本物件の話は出尽くしてるから、ここにキミみたいなゴミか、暇なワシみたいなのしかいないよ。

あまりに可哀想だから相手してあげようか？(笑)

[1151: 匿名さん]

水害に地震ですか、ネタがなくなるといろいろ好き勝手に書き込まれていますね。地震は1147さんが正しく、水害は1146さんが間違いですね。
それよりプレミストの売れ行きはどうなんでしょうか。マンコミの物件概要の残戸数が変わらないです。プレミストは高すぎと思うのですが、1109さんが書いている西北東側のジオの価格は幾らぐらいなんでしょう？210万では無理でしょうね。

[1152: 匿名さん]

210は無理でしょうね。
門戸の自社社宅跡でも230近いですから。

クラウンズで245、両度町で280と言われてます。
田代町は280、薬師町は250、瓦林町は240ぐらいとみた。

少し前の住吉御影夙川クラスですな。
岡本芦屋クラスまでいくのかどうか。

またガーデンズに至る道に阪急の商業施設が立つし、価値が下がることはないが、どこまで寝があがりうるのかはよくわからない。

80平米7000万となると、世帯年収が1500-2000のイメージだが。

[1153: 匿名さん]

>>1152
薬師町に250! 場所柄と西北からの距離をかんがえるとプレミストが格安物件に思えてきた。

[1154: 匿名さん]

西北の保活ってどうなのでしょう？

今販売中のものだけでも280戸もあります。入園児、半分くらいの140人は純増するのではないでしょうか。門戸界隈は子ども多すぎてマンション建設も20戸までの戸数制限してると聞きました。

入れても車でいく必要があるところだったり、電車で移動するようなところだったら、西北の利便性も半減以下。それなら競争の低い遠い駅にして駅途中の保育園にいれた方が効率的になります。

買った方、どうですか？

[1155: 匿名さん]

駅近5分以内の物件は無さそうだし、周辺環境も微妙。その価格帯を買える層は、あと1000万はオンできるから他の地域に逃げちゃうんじゃないか。

[1156: 匿名さん]

うわーー、一期が1戸だけへって27になってる！

てことは、更新してないんじゃなくて、本当に売れてなかったんだ。。

初回の見込み客はほぼこの値段だと諦めきったということかな？

やっぱ今の西北に集まる層の志向と出せる金やとこの価格帯は限界なんかな。

ここが仮に後5分駅に近くても、チープにして安くしたり高級にして高くしても、たいして結果は変わらない気がする。

勿論、市場が付いてきてないだけで、将来はお得な買い物になる可能性はある。200ちょっとだった4.5数年前からずっと高値掴みといわれてるけど、現実的その頃に買った人は大儲けなわけで。

マジな話、プロの人はどうみてるの？

[1157: 匿名さん]

例の塚口物件も数ヶ月前から動きが止まってるし、
価格がどうのとかじゃ無く時期的にマンション低迷期に突入したのでしょう。

[1158: マンション検討中さん]

>>1154
子供は会社の保育所に入れるから。

[1159: 匿名さん]

>>1158 マンション検討中さん

そんな少数例いわれても
会社まで毎朝子どもつれてくのですか
めんどくさいですね

[1160: 匿名さん]

保育所重視なら西宮は避けたほうがよい。市はハコモノづくりは熱心だけど保育所行政は関心無し。
西北直近のむつみ保育所も閉所する。西北南部をお奨めの方、通う保育所は芦原町ですよ。

[1161: 匿名さん]

関心なしはいいすぎちゃう？

今後数年で1000人以上の受け入れ強化やるし。
世間動向と西宮人気のダブルパンチで追いついてないってことでは。

じゃあ、神戸？大阪市内？たいしてかわらない。
尼崎？芦原の保育園嫌がるぐらいだから、みんなもっといやって言うでしょ。
宝塚？伊丹？遠いって言うんでしょ。
吹田？豊中？興味ないって言うでしょ。

いつもの議論ですよ。

[1162: 坪単価比較中さん]

2年半前の記事ですが、西宮市の保育所問題の記事が産経新聞にありました


2014.1.13 12:00
【関西の議論】待機児童ゼロ→一転１６０人の「謎」…“住みたい街”西宮市の実情から見えてきた保育行政の課題（1/4ページ） - 産経WEST
http://www.sankei.com/west/news/140113/wst1401130059-n1.html

[1163: 匿名さん]

>>1161
>数年で1000人
できるものならやってみたら
そんな予算は計上されていない

[1164: 匿名さん]

>>1163 匿名さん

何言ってるのか全くわからない(笑)

西宮の中傷のためならアホと思われてもいい勇気を持てる君に乾杯だよ。

3年で1500人受け入れ頑張るってさ。

行政にドヤるなら今村市長の発言おってたら注力していくことぐらいわかるんだけど、せめて新聞ぐらい読もうな。

http://mainichi.jp/articles/20160609/ddl/k28/010/449000c

[1165: マンション検討中さん]

こと子育て支援に対しては、西宮市と芦屋市は、レベルが低い。保育所の問題もそうだし、子供の救急医療の体制もやばい。完全に尼崎と伊丹に頼ってるしな。黙ってても子育て世代が集まってくるから、市も本気を出さないんだろう。
保育所重視なら西宮を避けた方が良いというのは事実。ただ、人生のそんな数年のことで住む場所を決めるのもな。西宮の良い点もいっぱいあるしな。

[1166: 匿名さん]

西宮と芦屋の良い点は、見栄重視の見せかけ政策
尼崎に良い点は、子育て支援など市民重視の政策

西宮や芦屋で子供育てるには何かとお金が掛かりますが、
年収2000万以上もあれば問題無く生活出来る良い街です。

[1167: 匿名さん]

阪神間全体が高いのだけど、
西宮は公認保育園の料金が少し下がったよね。

ここを買える層なら一番上の区分になるだろう。

いつもの尼の民が騒いでるけど、
尼崎のほうが保育料は高いからね。

尼はおまえみたいな貧乏人のために
金持ちが搾取されるんだよ、すっこんでろよ(笑)

最高額パターン

市民税と保育料
神戸市39.7万以上、7.3万
芦屋市39.7万以上、8.9万
西宮市39.7万以上、8.4万
尼崎市39.7万以上、9.3万
伊丹市39.7万以上、9.0万
宝塚市39.7万以上、9.2万

大阪市53.6万以上、7.0万
世田谷区131万以上、7.3万

[1168: マンション検討中さん]

>>1167
それって1人分ですね？
2人だとやっぱり保育所は10万超え？ですね。あと非常時に数万円、20万弱が全部手取りから出ていきますからね、大変ですよ。

[1169: 匿名さん]

>>1168 マンション検討中さん

上は3歳未満児の一人分です。

3歳以上になったら約半額になりますね。

あと、二人目は半額、三人目は無料です。

なので、複数のお子さんがいても最大でも12.6万円、上の子はすぐ3歳以上になるでしょうから、もっとさがります。


無認可にいくと子供が複数いるときつそうですね。
安くならないところが多いように思います。
他の方いかがでしょう。

http://www.nishi.or.jp/media/2015/hoikuryouhyo20150901.pdf