プレミスト西宮北口ザ・レジデンス

[物件比較中さん]

プレミスト西宮北口ザ・レジデンスについて語りましょう。

公式URL：http://www.daiwahouse.co.jp/mansion/kinki/hyogo/nishinomiyakitaguchi/

物件の所在地：兵庫県西宮市丸橋町92番1（地番）の一部
交通：阪急神戸線・今津線　「西宮北口」駅から徒歩10分
総戸数：149戸
売主：大和ハウス工業株式会社
施工：株式会社長谷工コーポレーション
管理会社：大和ライフネクスト株式会社

[1077: 匿名さん]

塚口、尼崎をお勧めしてる方、止めた方がいいですよ。
三宮、西北、門戸厄神、JR尼崎、JR塚口、阪急塚口に住みましたが、いくらJR尼崎やJR塚口の駅前は綺麗になっても所詮は尼崎。。。
便利ですが、元々の尼崎民も駅は利用するため、
歩きタバコやらマナーというか、尼っ子の気質が急に変わるわけではないから、
不快に思うことは沢山ありました。
西北、門戸厄神のまだ落ち着いた地域のがよかったと思う日々です。

[1078: 匿名さん]

>>1077 匿名さん

狭い範囲ですね…。
県外にも飛びだしてみた方が、見聞も広がるかもよ。

[1079: 匿名さん]

大阪では梅田、中之島、
東京、横浜、埼玉、山梨にも住みましたが、
このマンコミでやたら尼崎、塚口を押してたので
沿線を書きました。

[1080: 匿名さん]

狭い範囲で何回も引っ越しを繰り返されて、
ご家族がいたら大変ですね。

[1081: 匿名さん]

JR塚口から、阪急塚口への引越しの理由は何だったんでしょうね？(笑)

[1082: マンション検討中さん]

>>1076 匿名さん

こちらは40年近くの米国住まい。
アホの日本人の典型。
sink, or sunken だよ。そんなことくらいも知らんの？
笑わせてくれてありがと！
よく辞書でも見てみれば？アホさん。

[1083: 丸橋関西人のアホの揚げ足取り]

>>1082

あと、costs はgenerally accepted accounting principles:
米会計原則で勿論複数形として使われる。
こっちが笑で震えるわ。

[1084: 匿名さん]

60年前の西宮を知っていて40年も米国にいる御仁が
こんなスレに何用ですか？
とっととタヒんでください。

[1085: 丸橋関西人のアホの揚げ足取り]

>>1082 マンション検討中さん

Well, I miss spelled sunk, or sunken costs as sink in my
first column appeared above here tonight.
It is sunk as it should be obvious.

Sink はsunk のスペルね。
揚げ足取りの人があまりに面白くて
挙足取りついでにsink にシャレでしちゃったね。アパート売ってんだから
洗面所っていう洒落。

In any circumstance、one better keep away from this property witha ten foot pole.

あと、大学程度でやれどれが下とか上とか
了見狭い。大学院出が普通の生活ではないんだね。Kansai、JAPANでは。

[1086: 名無しさん]

>>1085 丸橋関西人のアホの揚げ足取りさん

Keep away with a ten foot pole.

何か勝手にスペル変わった。

で、私が家族の資産がある/自分の投資も考えて
西宮、芦屋辺りの不動産動向見て何か不都合でも？
了見狭いわ。
関西人は一般的に海外へ出てるタイプは
日本人の間で成功率が高いんだけどね。
建前は置いといて、マジ勝負に慣れてるからだと思う。

[1087: 匿名さん]

暴落どころ全て大幅値上がりしてみんな大儲け。
全国的値上がり始めた二年前ですら、西北物件は値上がりしてる。

西北が坪300近くを維持できると思わんし、ここも高いと思うが、西北バブルだけでなく、全国的な都心部の地価上昇と建設コストの上昇が理由の大半で、仕方ない。

よって、今という視点ではここがそこまで高値掴みだとは思わないね。

今後を考えても暴落なんてありえないでしょう。
坪200に落ちるとでも？ないない

まあ、今買う人は難しいね。

あと、夙川や尼崎との比較は飽きたから

[1088: 匿名さん]

「山高ければ谷深し」という言葉をご存知ですか？
関西圏での「西北」はまさにドンピシャでその言葉が当てはまっているエリアです。笑

[1089: 匿名さん]

建築価格の高騰とか、さんざん煽られているけど、
売れ残りが、あっさり300万円、500万円と値引きされているのを見るとね。数年分の家賃だよ。

[1090: 匿名さん]

ここが夙川・苦楽園エリアと比較されること自体が間違っている。この地に住んでいた者からすると実際は隣の伊丹や尼崎と大して変わらんよ。この地に住む人は何かと差別化したがるけど・・・（苦笑）。はっきり言って騒いでいる輩は阪急のイメージ戦略に乗せられすぎなんだよね。しかも、特急停車駅の便利さを主張するなら駅からこんなに離れては意味がない。それに今津線やら宝塚線なんかはほとんど使わないし、用があるならほとんど車利用するだろうしね。

[1091: 匿名さん]

>>1089 匿名さん

価格高騰が煽り？
ただの事実でしょ。

人気物物件や人気部屋は高値でもすぐ売れる。
ここだってプレミアム系は売れてたよ。
小銭を気にしない人には関係ない。

ただ、不人気物件や不人気部屋は
ベースが価格高騰しているから
さらに売れ残って
結果として値引きされているのでしょ。

デベも最初から全体を下げても
利益でない形では売らない。
ここまで仕様下げても
この価格にしかできないのだから。

今はどこもそういう戦略。
ここも売れ残ればバンバン値引きするはず。

もちろんいい部屋が残っているかはわからないし、値引いてもらったからといって、過去同様の価格まで下がるとは限らない。

[1092: 匿名さん]

>>1088 匿名さん

その谷が一向に来ませんなあ。

谷どころか、坪200ぐらいのころから山だと叫んでるようだけど、投資は店じまいした方がいいんじゃない？笑 まず山を当てようよ、笑

都心回帰、職住近接のトレンドと再開発が完全にマッチしてるのだから、やや異常値とはいえ、阪神間トップクラスは維持されるでしょ。

山の価格はいくらぐらいだと思ってる？

[1093: 匿名さん]

>>1090 匿名さん

馬鹿しか苦楽園と比較してないし、
尼崎や伊丹と比較してるのも、馬鹿だけだよ。

[1096: 匿名さん]

甲子園口徒歩数分が、売れ残ってか、キャンセルかで、大幅値引き中なんですけど、お買得かと言えば微妙。
階数や間取りの悪条件を吹き飛ばすような立地の物件なら強いのですけど、徒歩10分だと厳しくない？
職住近接？

[1097: 匿名さん]

1092の「トレンドと再開発が完全にマッチしてるのだから」には吹き出しました
どこにトレンド力があるのか知らないけど、再開発で素晴らしい街になったのは南っ側だけですよ。
この辺りって全然じゃん。マッチ全くしてなくて幻滅してるんですけど、どうマッチしてるのか理解に苦しむ。

[1098: 匿名さん]

>>1097 匿名さん

もしかしてここの物件の価値は西北南の開発と全く関係ないとでも？それに伴うこの地域の地価も賃料も見たことないの？長谷工大和が何故あんな高価格で土地を取得したと思ってるの？西北が職住近接としての街として評価されてきてるんだけど？同じ街の徒歩10分は職住が遠くて、5分になったら近接なの？

街のレイヤーと町のレイヤー混ぜるなよ

[No.1087～本レスまでの一部テキストを削除しました。管理担当]

[1100: 匿名さん]

西宮北口駅近くに17戸の分譲が建つようなんですが、
どなたか住所をご存知ありませんか？

[1101: ご近所さん]

阪急が建てる田代町の物件のこと？

[1102: 匿名さん]

>>1101 ご近所さん

田代町で検索したら市のページで確認できました。ありがと！

[1103: 匿名さん]

変な書き込み多いな
まともな人があほらしく書き込まなくなる
高いのは間違いなく高くて、高い中でのもっと有意義な話しがないな
反論であったり、良いこと書けば潰しくるわで

[1104: 匿名さん]

西宮北口の北西は駅のロータリーまで車で行くのにごちゃごちゃしてて大変。
道は狭いし、お店がたくさんあり、人通りを考えるととても駅まで横着けできる環境じゃないですよね。
南側はその点、整備されてて良いと思います。
このマンションに住む人はそのようなことも考えた方が良いですよ。

[1105: 匿名さん]

そうそう。いつまでも西北の狭ッ苦しい北西エリアに固執する人がいるけど、住むなら南側ですね。狭い路地に塾送迎の親御さんの自家用車とかもかなり邪魔だし、バイクや車を絶えず気にしないと危ないから歩いてて疲れるます。本当に検討者の人は一度周辺を歩いてみた方が良いと思う。

[1106: 匿名さん]

どうして車で駅の北側に行く必要があるんだろう？
営業さん、南側で売れ残ってる物件はどこだ？

[1107: マンション比較中さん]

そうなんですよねぇ～。出来ればキレイに整備された南側エリアの出来るだけ駅に近い物件が良いんですがね。
西北はこれからもマンション計画があるでしょうから、是非、そこに期待したいです。

[1108: 匿名さん]

駅近は本当にないですね。
3～4分がベストなんで
ジオタワーも立地は良いけど、個人的にはタワーが引っ掛かるのと、少し安っぽさが微妙な印象。
どこか予定はないてすかね？
5～6分でも良いので。

[1109: 坪単価比較中さん]

>>1108
阪急みたいな地上鉄道は騒音があるから線路と垂直に3分・240mくらい離れてるのが理想だよね

公式発表されてないけど噂で出てるのはこの計画くらいですか？他の噂ありますか？


（仮称）ジオ西宮北口薬師町 ヒロコーヒーの東側
（仮称）ジオ西宮北口田代町 西宮ガーデンズの近所
（仮称）ジオ西宮北口瓦林町　小学校の東側
（仮称）ジオ西宮北口両度町　キリンビール社宅跡
（仮称）シエリア西宮北口大谷町　高塚公園の南側
（仮称）プラウド・グランドメゾン西宮北口千歳町 駅南東側
（仮称）プラウド・シエリア苦楽園口 ニテコ池の近く
（仮称）ワコーレ香櫨園
（仮称）ワコーレ甲子園口２
（仮称）ジェイグラン甲子園口2丁目　ほんわか商店街の先

[1110: 匿名さん]

>>1109
詳細は別にして場所は二テコ池と大谷町ならみてみたい。

[1111: 匿名さん]

1109
ヒロコーヒーじゃなくて、中津浜線はさんで、洋服の青山の東。かなりうるさいと思う。
阪急も最近何を考えているのかね〜。
千歳町は、西北じゃなくて、夙川。
ここは駅から近く、野村、積水のタッグなら、
間違いなく高いだろうね。

[1112: 匿名さん]

>>1109 坪単価比較中さん

他スレからコピペして、テキトーなコメント加えんな、タコ。

大谷町は夙川南西、千歳町は夙川南東で積水と野村がそれぞれ建てとるわ。勝手にjvにすんなや。

そもそも噂でなく、土地取得して開発申請でとるがな。
噂を書けや。

[1113: 匿名さん]

>>1109
西北近辺の4件はどれもなかなかの場所だな。

[1114: 匿名さん]

2018年秋、兵庫・西宮北口駅に商業施設「西宮北口阪急ビル(仮称)」が誕生。
西北も時代は南エリアに完全にシフトしとるわな。どんどん再開発され北西エリアのみが取り残されていく感じやな。ここは西北でも最北端！？？

[1115: 匿名さん]

西北でも特徴違うから棲みわけでしょうね。
雑な南北対立を煽っても意味がない。

北東は甲風園から続く格のある住宅街＋駅前飲食店

北西は再開発の綺麗な戸建街＋駅前はアクタ

南西は駅近は巨大マンション街、少し行くと雑然とした幹線道路＋チェーン店、もっと行くと暗い再開発マンション街

南東は暗い狭小住宅街と高速道路とガーデンズのみ

南西なんて、ジオタワーかジオウェリスぐらいしか住みたくないけどね。駅近は線路目の前で音が凄いし、新しいジオは山手幹線に業務スーパーと個室ビデオ裏で住みたくないし、山手幹線渡った地域なんて空気が陰鬱で全く住みたくない。

理想的には北東の駅近なんだがマンションは難しいのだろう。

[1116: 匿名さん]

まあどの方角でもここでよく比較されてるJRの尼崎や塚口程は環境悪くは無いと思うな。

[1117: 匿名さん]

他エリア住まいの者からすると西北もJ尼や塚口も伊丹もどこも代り映えしないわ。どこもここ最近、再開発で騒がれ始めただけの街。この辺りの住人か関係者なんだろうが必死に優劣をつけたがる気持ちはわからないでもないけど、所謂どんぐりの背比べしてるだけ。

[1118: 匿名さん]

>>1117
そもそも西北と同列で語るのには無理、
西北は昔からそこそこ人気だったのがガーデンズで大人気、
尼のJR両駅は駅前開発されてもポイ捨てゴミは多く住民層等の違いは歴然。

[1119: 匿名さん]

西北がそれほど人気ならなんで、ここが売れないんだろうね？
ジークレフ・ジオ 神戸本山、プラウドシティ塚口の両大規模物件はどちらも販売が好調のようだけど（笑）

[1120: マンション比較中さん]

>>1119
ここは駅から800mも離れてるから『西宮北口駅』とは認識されてないからかもね
少なくとも5,500万円出すなら駅5分以内とかこだわりが出てきてもおかしくはない

>>1110
>>1111
>>1113
阪急のジオの1件目が公式発表されました
かなりの高級マンションになりそうです
ただ小規模物件なのに完成が平成30年というのはビックリ
建設会社を確保できなかったのかもね
阪急不動産は西宮市内にこれからバンバン建てるようなのでまだまだ発表が続きそうですね


ジオ西宮北口 ザ・グレイス
http://www.geohankyu.com/grace/index.php

[1121: 匿名さん]

大谷町物件はどんな感じ何ですか？

[1122: 匿名さん]

>>1120 マンション比較中さん

見た目は高級路線だね。芦屋夙川にあるような第1種低層の小規模マンションに見える。

クラウンズが中途半端な高級路線で売れなかったので、タイル張りやビルトインエアコンなどもっと高級にふれるのかな。

ただ、グランデとついてないから、そこまでてもないのだろうね。

坪単価300近いという噂だけど、それを出せる人が西北、しかもこの場所にその値段を出すのだろうか。西北駅近でタワーならプレミアム感あるが、見る限り周りのマンションやビルより低いよね。マンション前も店舗の汚い裏手と駐車場になるし。

[1123: マンション比較中さん]

>>1121
大谷町は結構な豪邸を取り潰してマンションにするみたいね・・・

地価の相場を35戸数で単純に割ると土地代は1戸平均1,600万円、
建築費、解体費、内装費、外構費を1戸平均5,000万円、
事業主の粗利益率を20％、
全部仮定だけど平均で6,700万円前後か？でもそんな安い訳ないよね・・・
結局は80㎡で9,000万円くらいと予想


（仮称）シエリア夙川大谷町
関電不動産開発株式会社
西宮市大谷町50番1、52番
共同住宅　35戸
地上6階、地下1階
夙川駅徒歩11分

http://www.constnews.com/?p=22524
http://www.constnews.com/wp-content/uploads/2016/06/6b10d83e2f5131b443...

【不動産】関電不動産開発が夙川駅徒歩圏に土地約２０００平方㍍を確保（会員）[2016年06月29日]

関電不動産開発（大阪市北区）は、阪急夙川駅から徒歩圏に土地約２０００平方㍍を確保した。２０１５年２月にＭＩＤ都市開発（現関電不動産開発）が個人から約１０００平方㍍を購入、その後、隣接地も併せて取得し、６月１４日に合筆した。住戸数３５戸のマンションを建設する。

[1124: 匿名さん]

これから色々売りに出ると、プレミストが一番立ち位置や立地が微妙な気がするね。北西側にすみにくいし

[1125: 匿名さん]

で、みなさんどこなら満足かわけ？

北東駅近にはマンションはでないからどうしようもない。門戸にいくしかない。

南東はで山手幹線より北って、もう土地ないよね。
ハウジングギャラリーのところかジオグレイス周辺に少し残ってる狭い土地ぐらいでは？

で、山手幹線こえたらみんなイヤでしょ。
宮っこキッズパークや古野電気はまだ駅近だが、ジオガーデンズのように炎上するだろうな。

南東は開発余地はあるな。ただ、田代町や大屋町はガーデンズ以外に何か魅力ある？線路と高速が近いし、街がしょぼく魅力が低い。高松町はもう１つのプレミストもそうだが南がガーデンズになるので、丸見えなんだよな。ガーデンズ南になると、阪神国道になるし。

その意味で北東はチャンスあると思うんだが。

[1126: 匿名さん]

北東って少し前まで田畑だった所だよね