プレミスト西宮北口ザ・レジデンス

[物件比較中さん]

プレミスト西宮北口ザ・レジデンスについて語りましょう。

公式URL：http://www.daiwahouse.co.jp/mansion/kinki/hyogo/nishinomiyakitaguchi/

物件の所在地：兵庫県西宮市丸橋町92番1（地番）の一部
交通：阪急神戸線・今津線　「西宮北口」駅から徒歩10分
総戸数：149戸
売主：大和ハウス工業株式会社
施工：株式会社長谷工コーポレーション
管理会社：大和ライフネクスト株式会社

[1017: 匿名さん]

>>1016 匿名さん

街にあったターゲットがいると思いますが、西北でそんないくらでも釣り上がるのですか？

ジオが280とすると今後300もいくような言い方ですか、そんなに出せる層っ西北でいるんですか？阪神間で最高単価ですよ。

[1018: 匿名さん]

＞阪神間で最高単価ですよ。
阪神間で近い将来に出てくるちょっといいなと思うような場所のマンションは
300なんかでは買えないですよ。

[1019: 匿名さん]

>>1018 匿名さん

論理的ではないお方だ。

これ以上値上げしても街にあったターゲットがいないのではないかという質問をされているのだよ。

西北に限らず値上がりするのは彼もわかってるだろう。

とはいえ、雑に言うなら芦屋を買う層が芦屋がを坪350で買えなくなったからといって西北には来ないし、西北を買う層が坪250で買えなくなったからといって香櫨園には行かない。そもそも西北は数年前は200ちょっとだったわけで、中身は変わってないから、引きがない。

現実、住吉駅前のジオが坪300で売れ残り、六甲のワコーレ、積水の山芦屋もスピードは遅い。

西北みたいな場所は良くも悪くも駅距離でしか勝負できないから、ジオタワーとの比較になる。そこそこの場所で高値にしてもきついだろう。ここがその良い例では？

[1020: 匿名さん]

西北に拘るなら先ずは駅に近い場所じゃないと意味ない。駅から遠ければせっかくの利便性の良さは半減だし、むしろ空気とか決して環境も良いわけじゃなければ遠くに離れたとこ買うメリットってなくなる。

[1021: 匿名さん]

>>1020 匿名さん

そう思うね。
線路前の低層階など劣悪なところでなければ駅距離勝負がつく。となるとやはり高くて徒歩5分以内じゃないだろうか。まあ、そんな物件なかなか出ないと思うが。

門戸南東はまた別なんだろうね。住宅地として落ち着いてるし、万代イオンツタヤ中央病院ジャパン古本市場などあるし、西北にしかないものは自転車で買いに行くという感じかな。学区もよいし。歩くには遠いけど。

[1022: マンション掲示板さん]

フツーの1馬力の30代リーマン世帯じゃ5,6000万のマンションなんて到底無理だわな。

[1023: 匿名さん]

フツーって平均年収の人？ そんな人はここのターゲットではないでしょ。 金持ちがターゲットなんだから。

[1024: 匿名さん]

特に金持ちじゃなくても、親から千〜2千万は出してもらって買う人が多いと思うけどな。
5.6千万くらいのマンションだと、実際に住んでみるとお金持ち感は全っ然ないよ。フツーの人ばっかりだってば（笑）

[1025: 匿名さん]

>>1021
門戸南東の営業さんがんばれ

[1026: 匿名さん]

>>1024 匿名さん
言葉足らずで失礼しました！ 親の援助ありの人多いかもしれませんね。
世帯年収1000から1500くらいなら余裕はあれど金持ち感はないと思われます。

[1027: 匿名さん]

>>1023
そうなんだよな。金持ちをターゲットにした結果、惨敗。

[1028: 周辺住民さん]

本当の金持ちなら、こんな大規模物件わざわざ選ばない。
もう少し小規模で落ち着いた環境を望むのでは？
一般の人から見て、大規模＝庶民的、小規模＝高級イメージで見てしまう。

[1029: 匿名さん]

>>1028
僕もそう思いますネ。お金持ちと呼ばれる層は低層小規模マンションか都内の一等地と呼ばれる立地の超高層タワー上層階とかを選択肢に入れられるような気がします。
西宮でもこの辺りのこれくらいクラスであれば、やはり1馬力で稼ぎの多いサラリーマン、若しくは2馬力でバリバリ働かれる人がターゲットのような気がします。
ただ、そんな人からすると「せっかく背伸びして購入するのにここはちょっとなぁ～」って雰囲気になってくるんだと思います。

[1030: 匿名さん]

敷地内に中庭があるよりは、マンション外すぐ隣に提供公園がある方が、

騒音の面を考慮するとマンション外すぐ近くにあったほうが良いですね。
家族住まいの方が多くなると予想されますが、
共用施設にキッズルームやスタディルームなど室内で遊べたりできる施設はなさそうですね。この程度の戸数ならゲストルームよりもキッズルームが欲しかったかな

[1031: 匿名さん]

>>1030
何を言いたいのかわからん
日本語で書いてくれ

[1032: 職人さん]

思った以上に苦戦している感じですね。
やはり値付の問題なのでしょう。以前から指摘されていることですが、
戸当たり＠500-1000万円、購入検討者の想定より高いのでしょうね。
物件としての総合点としては、現在売りに出されている西北物件で比較
した場合悪くないと思いますので、今後の売行きは、ひとえに値付け次第
だと思います。
現実的には社宅跡地の購入価格とか考慮すると、大幅な値下げは無理なの
でしょうから、近隣物件との価格比較や、市況が影響するのでしょうが。

[1033: 匿名さん]

値引きすりゃ売れるよ。 しかし販売店さん大変だね。 こんな無茶な値付けの物件を売らされてさ。 しかもたくさんネガ情報で妨害されてさ。

[1034: 匿名さん]

これだけ売れ残っていたら売れ残りだけを値引き販売するのは難しいのでは。既に販売した分も値引きって事になりかねない。
速攻、割安感を出すためには1割は値引きが必要かな。
でも人気無いね。ここんとこ1期残り28戸で動き 無いし、どう対応するんだろう？

[1035: 匿名さん]

資産価値やリスクヘッジでマンション検討するとかね。
土地は共有で売却できないし、建物も自由に建て替えられない。
売却すれば出て行かなければならない。リスク満載だ。
なのでマンションの資産価値は余剰資産として賃貸するか、賃貸相場に依存する仮想的なものでしかない。
これに8000出すんだったら6000の土地に2000の上物建てたほうが遥かにリスクの少ない有効な投資になる。
駅近なんぞ、将来高齢者のたまり場になるのが目に見えてるんだから
若いうちは資産低減リスクの少ない土地を購入して、高齢になってから売却し、駅近中古マンションを買えばいいんだよ。
土地だったら半分売却して残りの半分に住み続けることもできる。
スレチとは思うが、マンションなんて金持ちの余剰資産で買うか、庶民が安いのを買うかの二極分化なんだから
中間層が背伸びして手を出すもんじゃないよ。

[1036: 匿名さん]

確かにこれからどう売っていくのか見物ですね。 大々的にキャンペーンせずこっそり値引きして売っていくと予想します。

[1037: 匿名さん]

Aさん
30才で8000万の駅近マンションを買った。駐車場代や管理費も結構高く貯金はきつかった。
60才で子供達は独立し退職、結婚費用など1500万の捻出のため3000万でマンションを売却。
1500万で、すこし駅から遠い中古マンションを購入し、年金だけで質素に暮らしている。

Bさん
30才で駅徒歩10分の低層住宅地の6000万の土地に2000万の家を建て暮らす。設計は自分でした。
几帳面に手入れして、修繕はすべて自分でやった。駐車場は２台分確保した。
60才で子供たちは独立し退職、結婚費用などの1500万の捻出のため古家付き土地をほぼ買値の6000万で売却。
駅近に中古だが3000万のマンションを見つけ購入（ちなみにAさんの売却物件）。
1500万余ったので、子供夫婦と旅行に行ったり、美味しいものを食べに行ったり、楽しんでいる。

Bさんが成り立つには値下がりしない、人気の土地を見つける必要がありますが
土地比率のすくないマンションは、いくら立地がよくても数十年後には相当な値下がりを避けられません。
一方、地価はいくら下がっても、マンションのように爆下げになることはありません。
土地の比率を高めることがリスク回避になるのです。

[1038: 匿名さん]

若いならローンはいくらあっても大丈夫。
とくに、超低金利で10年固定1%程度なんだからどんどんローン組めって言いたい。
死んだらチャラになる住宅ローンはある意味生命保険でもある。
最長年数での返済にすれば、たとえば35才で35年ローン組めば
60-70才なったとき、処分してもおつりが来るし死んだらチャラになって嫁がよろこぶ。

[1039: 匿名さん]

レスも1000を超えると、そろそろ盛り上がらず
詰んだ感じになってきましたね。
2期以降の売行きが心配な感じです。どう挽回するのか、ですね。
ここに限らず、北東も高すぎて、売行き良くないようですがね。

[1040: 匿名さん]

ここって消費税上がる前の駆け込み需要狙ってたんじゃあ無いかな。
少々高めの値付けしても5%から8%の時の夢よもう一度って感じだったんじゃあ。消費税UP見送りで、梯子外されたのかな。
そうなると値引きしか売る手段無いのでは？

[1041: 匿名さん]

内税なのに関係あるの？
購入者には表向き分らないでしょ？

[1042: 匿名さん]

>1041 貴方素人ですか？土地と建物の金額はちゃんと分けてますよ。
でないと固定資産税の計算できんでしょうが。

[1043: 匿名さん]

＞1042
だから表向きって、書いたんだけどさ。（笑）
素人はそんかところみて買わないでしょうが。
固定資産払う時、確定申告する時くらいでしょう、素人が認識するのは。

[1044: 匿名さん]

安すぎたと思う。企画ミス、あと500万高くして戸数を8パーセント減らせば完売していたろう。

[1045: 匿名さん]

http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/603506/

契約者用のスレ作ってみました。よろしくお願いします。

[1046: 匿名さん]

今どき、西北の北の外れのこの場所、しかもすぐ北側は大きな国道という立地で何故にこれほど高い金額出してまで購入しようと思うのか不思議。
徒歩10分物件が今後、少子高齢化社会で資産的にも実生活的にも受け入れられるようには到底、思えない。

[1047: 匿名さん]

ターミナル駅で特急停車駅の徒歩１０分は、それ以外の駅の徒歩５分以内の価値があると思う。
価格は、確かに高いと思う。

[1048: 匿名さん]

私はその逆かもです。よくよく考えてみるとせっかくの特急停車駅なのに駅から10分歩くなら、それ以外の駅から5分の駅の方が断然良いように思えてきちゃいます。
毎日、往復で20分。。。雨の日やこれからの酷暑を考えるとネ。(-_-)
しかも、西北価格で上乗せされてるんだろうし。

[1049: 匿名さん]

>1048 毎日、往復で20分。。。雨の日やこれからの酷暑を考えるとネ。(-_-)
しかも、西北価格で上乗せされてるんだろうし。

同感です。
西宮北口駅から徒歩10分と謳っているけど、駅舎を出た場所から測ると12分もかかったよ。
重い荷物がある時とか、雨の日だと、15分ちかくかかるかもしれないです。

また、西宮北口駅はデカい駅な上に乗降客も多く混雑していることが多いので、
電車がホームに着いてから、駅を出るまでに結構な時間がかかる。

ゆえに電車が駅のホームに到着した時点から計測すると、成人男性の足でも確実に15分は歩くことになる。
15分テクテクと歩いて、171号線からの自動車騒音や排気ガスの悪影響を被るような場所に
わざわざ住みたがるセンスは理解できませんね。

[1050: 匿名さん]

現地を見ましたけど、単なる街道沿いの「ヘタ地」という印象を受けました。
聞いたところ、元々は某製薬会社の小汚い社宅が建っていたそうです。
駅からも遠いのに、割高感がある値段なので、どんな部屋なのか？と間取りを見ると、
狭っ苦しい、細切れの部屋が並んでいるだけ。
大変貧乏臭いです。
どう考えても、小金持ち以上の方が好む間取り（設計）ではないと思いました。
率直に言って、もっと郊外の3000～4000万円程度の安物マンションの間取りと同類です。
せめて立地条件だけでも、セレブ感溢れる場所ならば、受け入れる人は少しだけなら居るかもしれませんが、前述の通りダメダメ立地でした。
よく考えれば、元々は会社の「飼い犬」＝「社畜」が安い家賃負担で住むような場所なので、街並みにセレブ感が皆無なのは当たり前なのですが‥

[1051: 匿名さん]

1050
じゃあ、この値段で買えるセレブ感溢れる場所を教えて。

[1052: マンション検討中さん]

1050じゃないですけど、やっぱり夙川、苦楽園エリアじゃないでしょうか？
西北はどちらかと言うとお隣の伊丹や尼崎と実はあまり変わらないような気がします。色々自分なりに調べてみると少しメディアに我々が乗せられてて、そこに販売会社がつけ込んでいるような気がしている今日この頃です。

[1053: 周辺住民さん]

このあたりの特に西宮での小金持ち層が集まるあるいは好むエリヤは

上甲東園
甲陽園　
夙川沿い
甲風園
の阪急神戸線北側ではないでしょうか？

このマンションのあたりの土地も悪くはないけど、少し上記地域とは違うよね。

[1054: 匿名さん]

だからここは、共働きの母ちゃんがママチャリの前後に子供たちを乗せて保育所に爆走してから通勤電車に飛び乗っていく元気なファミリー向けのちょっといい団地なんだって。値段の分、特急停車の西北からチャリでバビューンとお迎え行けるし、近い将来の塾送迎もラクそうだし。
父ちゃんは毎日往復20分、健康の為に歩く！
それはそれでいいと思うけどな。

[1055: 匿名さん]

1050
アンチさんでもいいんだけど、
書き方に品がなさすぎるよね。
良い育ちではないのが良くわかる
から、気をつけた方がいいね。(笑)

[1056: 匿名さん]

1054
こういう書き方だと、ほのぼのとしていて
いいね。(笑)
どんな層をターゲットに書くかによって
違うんだけど、30歳から40歳前半のファミリー層で、マンション一次購入者、マンコミを
見ているような庶民に近い層だと考えると、
十分高級なマンションに位置付けられると
思うけど、実際にはね。

[1057: 匿名さん]

[前向きな情報交換を阻害する可能性があるため、削除しました。管理担当]

[1058: 匿名さん]

>>1057 匿名さん

飼ってもらうことのできなかった哀れな野良犬が、ガス室に送られる前に吠えてるな。

[1059: 匿名さん]

>>1056
価格帯は高級かな？
たしかに高いけど
400万値下げすると西北北東の分譲価格帯
1000万値下げすると西北のずーっと西の分譲価格帯
1500万値下げするとプラウド塚口の分譲価格帯
実際の入居者は>>1054の書いているとおりだと思う
ローンを年に50-70万円余分に払えるかどうかの話だろう

[1060: 匿名さん]

丸橋町ごときでセレブ気取りなんて笑えるわ。
丸橋は元々は田畑ばかりの田舎町、貧乏百姓の村。

昔は丸橋なんて、それこそ土地代なんて二束三文だった。

2008年に開業した、2～3流品ばかりを並べて、
それらを1.5流の商品と同等価格で売りつける大型ショッピング・モールを有り難がり、
マンション業者が扇動するニシキタ・ブームに乗っかる奴は、まさにアホの極み。

ミーハーなアッパーミドルのサラリーマンが業者の鴨にされるのは、そのような意味で必然だろう。
まっ、しょうもない立地に建つ安普請マンションを買うのに多額のローンを組み、
せいぜい無駄遣いをするがよい。

[1061: 匿名さん]

1060
誰に対して書いているのやら。。
とにかく柄が悪いね。　
悲しい人生を送っている様子が、文面から滲み出ているよ。
酒でも飲んで酔っ払っているのだろう。（笑）

[1062: 匿名さん]

1061さん

朝にも書き込んでいるので酔っている訳ではないと思いますよ。
あっ、朝からでもお酒飲んで酔っ払っている地域の人か！

[1063: 匿名さん]

このマンションを契約してしまった愚かな社畜どもの嘆き、負け惜しみが沢山聞けて喜ばしい限りです。
阪神間における似非高級住宅地に住みたがるスィーツ脳の持ち主は、恐ろしいほどヒステリックですな。

[1064: 匿名さん]

1063
相当な変わり者だよね。
誰も買ってないし、社畜でもないしさ。
思い込みすごいよね。びっくり。
たぶん、阪神間スレによく顔を出してる、
自称投資家を語る、柄の悪い人物だろうけど。
余裕ぶっているけど、実際のところ張り子の虎。（笑）

[1065: 匿名さん]

1064さん

>たぶん、阪神間スレによく顔を出してる、
>自称投資家を語る、柄の悪い人物だろうけど。

別人だと思いますよ。
あの人は反論されるとテンションがどんどん上がっていって
本人曰く理論的な長文持論を展開し人の意見を聞かない。
この人はただのキティ飼い。

[1066: 匿名さん]

高級とかセレブとかいった書き込みが多いけど少し高めの普通の物件だよ