プレミスト西宮北口ザ・レジデンス

[物件比較中さん]

プレミスト西宮北口ザ・レジデンスについて語りましょう。

公式URL：http://www.daiwahouse.co.jp/mansion/kinki/hyogo/nishinomiyakitaguchi/

物件の所在地：兵庫県西宮市丸橋町92番1（地番）の一部
交通：阪急神戸線・今津線　「西宮北口」駅から徒歩10分
総戸数：149戸
売主：大和ハウス工業株式会社
施工：株式会社長谷工コーポレーション
管理会社：大和ライフネクスト株式会社

[797: 匿名さん]

西北の評価は出尽くしてるからもうええやん。飽きましたわ。

ま、ごちゃごちゃいうたところで、竣工前後には完売するやろ。西北そのものも駅の北西の大規模も、代替がないからな。

そもそもここ完売2年の物件で竣工前に即完売した物件なんて、いくつあるねん。大規模でも小規模でも、圧倒少数やがな。ケチつけすぎ。

徒歩5分以内の物件でも、住吉駅前ジオは土地がダメ、苦楽園駅ローレルコートは高すぎ、仁川プラネは安っぽすぎで、学園都市ブリリアや名谷ワコーレは高すぎで、駅近至上主義の中、歪な物件となり売れてへん。

一方、六甲道のプレミスト、アーバネックスは想像通り即完売状態、郊外でも明石プラウド、西神中央ジオプラウドなど売れてるものはあるし、駅遠でもプラウド香櫨園、エヌビー西岡本、グループ西岡本は早かった。

まあ、ストライクゾーンが狭くなっとるということやろ。ここはようできてると思うで。リセールも儲かりはしないが損はしないだろう。

それより気にすべきは仕様の低さちゃうの。まとめてくれている人がいるが、ヤバいのはアンボンド工法と狭さやな。

上下の音問題はどんなマンションでもおこるのに騒音の元凶をファミリーマンションで仕込むとはな。東灘のジオが戸境壁に乾式で炎上してたが、左右より上下が大事。

部屋が狭いとファミリーは物理的に無理なので避けがち。

[798: 匿名さん]

>>797 匿名さん
竣工前完売、難しいんじゃない？
南の大規模マンションの時が思い出されます。
あの時も鳴り物入りで、早くの完売を噂され、発言されてましたが、結果は散々。完売までかなりの時間を要したと聞きます。ここもそういった感じになるリスクはあるかも。

[799: 匿名さん]

西北だから完売を当たり前のように楽観視する人が多すぎですよ！こんなに駅遠いのに。

[800: 匿名さん]

>>798 匿名さん

いや、こちらは前後ってかいてるんだけどね。そうでなくても、竣工後そんなに時間かからないと思うけど。

南ってガーデンズ？あそこは例の場所の最開発物件だし、400戸越えと多いし、竣工後9ヶ月で完売してるけど、何が散々なの？西北の他の物件はもっと早いし、竣工後1年越えなんて西宮でもザラだけど。

なんか事実も正しくないし、事例も恣意的だよね。

[801: 匿名さん]

>>799 匿名さん

まあ、楽観視はしてないが、やたらめったに悲観するほどの現実でも物件でもないでしょ、一般的に見て。

売れないとうれしいの？

悲観するなら、エスリード甲陽園やローレルコート北名次町、プラネスーペリア仁川でしょう。そこの人かな、笑

[802: 匿名さん]

799
こんなに駅遠い、ってポジショントークが
過ぎるな〜。
どこの営業さんだろう？と、邪推したよ。
歩けば分かるけど、信号踏切なくて平坦
で、個人的には意外と近く感じたが。

[803: 匿名さん]

中古で検索する時は、徒歩10分以内と言うのは重要な項目。大抵の人は先ず10分以内。
その時点で、ここは弾かれてしまう。
それで条件に合う物件が無いときにやっとこさ、10分以上の物件で検索してもらえる。
10分圏を外れるのは、思っている以上に大変な事。

[804: 匿名さん]

>>795
>>788でジオタワーを書いたのは>>787の書き込みに対し書いたまでです。
オンリーワンならJR塚口はフロントに対し西北はジオタワー、そして現行のJR塚口のフォレスト自慢をするならここじゃなく尼崎板で書いてくださいな。
そもそもフォレストの方が販売時期がよく駅からも近く価格も安く広告費も多く使ったのに初回販売戸数はここより少なかったのだから、ここで自慢するのは見苦しいだけです。

[805: 匿名さん]

>>803 匿名さん

802さんが書いてる通り、信号無し、ほぼ車通行無しの道で行ける。自分は少し歩くの速いけど9分で駅入口まで行けました。

[806: 匿名さん]

>>804 匿名さん
自慢かな！？比較検討に値するし、物件としての立地は西宮市って名前を気にする人だけがアウトであとはかなりポイント、高いよ。実際に足を運んだらその町並みの規模に圧倒されますよ。本山のジークレフとかも考えてる人はたぶん多い。ここよりは第1期売れてるんだから見てみる価値はあると思う。
どうしても西宮市が良いなら、妥協せずにもう少し良い物件が出てくるまで待っても良いのではないかと思う。ハッキリ言って最近の周辺物件はどれもハズレが多いと思います。

[807: 匿名さん]

>>800 匿名さん
竣工後9カ月完売。。。そんな感じの物件が良いなら、ここ買ったら良いと思います。流石に出来上がりから完売が1年近くもかかることはないでしょうし。少なくとも私は棟内モデルルーム完成とか言われて不特定多数の人が住み始めた新居に出入りされるのには抵抗あります。それも9カ月も。
もっと最悪なのは新居に垂れ幕や広告とかをされて宣伝媒体にされたりとか、近所の視線が痛くて絶対に嫌ですね。

[808: 匿名さん]

西宮市内なら、待てばあるのかもしれないけど、西北でそこそこの規模で探すのなら、もう駅近は現れないよ。
その場合、中古物件狙いになるね。

[809: 匿名さん]

>>807 匿名さん

何を意味不明にからんできとるんや、アホなんか、苦笑

竣工前完売しないとダメみたいなコメントが多いから、そんな物件は西宮ですら希少だし、竣工1年以上というところも多数。例をあげてみろよ？

あんたが書いたのかしらんが言及されたむしろジオガーデンズは立地と規模の面でつしろよく売りきったという例。

おまえが潔癖症のことなんか、誰が興味あるねん苦笑
竣工前に完売するしないに関わらず、あんたが竣工前に買って入居すれば済む話

[810: 匿名さん]

>>801
ここの物件ってもしかしたら、「エスリード甲陽園やローレルコート北名次町、プラネスーペリア仁川」の二の舞になる可能性もあるかもしれないですよ。アチラの方が流石に支線沿線沿いだから厳しいとは思うのですが、コチラは駅前からの距離と国道の排ガス等に決定的な不安要素がありますよね。

[811: 匿名さん]

そんなにムキにならずとも（苦笑）、普通なら竣工する前に完売して欲しいと思うのが一般的だと思いますけど・・・。

[812: 匿名さん]

>>810 匿名さん

いやあ、西北人気で開発もまだ続くのに、どの西北物件でも竣工後2年はかからんと思うわ、、

駅北西側で今後もう少し駅近が出る可能性はあるが、大規模でないからコストがかかるし、地価もさらにあがっていく見込みだから、今後の駅近は坪300はいくんちゃう？

ほどほどの駅近ならいいが、ルネグランのように線路すぐ近くだと、ここを買うような人はあえて選ばないと思う。利便性と住宅街を両立させたい人達だろうから。

ここは南か南東なら国道の影響はほぼ感じないのでは。騒音問題は2国、171、山手幹線、高速、阪急東西南北、JRに囲まれてるから、西北徒歩10分レベルははほぼ避けられないよ。同じ土俵といっていいだろうね。

[813: 匿名さん]

昨日出社してきた西北住人の話、ＪＲと阪急が止まっても通勤できるのは西北だけだって。

[814: 匿名さん]

>>810
それはあり得ない。
あなたは、売れなかったら
うれしいみたいだけど。

[815: 匿名さん]

>>811 匿名さん

あんたもよくわからんつっこみしますなあ。

買い手が竣工後前に完売したら嬉しいという話と、このコストアップの状況でそんな即完売できるお安さで売り出せるかどうかは別の話。こちとら後者の話をしてますねん。

大手のデベは余裕はあるから、今の環境下で利益削ってまで即完売は期待してないんよ。次々売りたい土地もない。短期売り切りで走り続ける必要があるのはワコーレみたいな中小独立系の売却以外に収益源がないところだけですわ。

そらエスリード甲陽園みたいに4年も売れ残ったら地獄やけど、例えば1000万高いという話があるが、150戸なら15億の粗利がさがるわけやで？

販売期間が半年延びたところで、その期間中の人件費、モデルルームの賃貸料、銀行からの借入金利息考えても、余裕で利益とれるやろ。素人計算だが。

新築信仰かつ青田売りという日本独特のデベ都合の慣習に乗せられてることに気付こうや。

大量生産の規格品を完成前に入金するって異常やで、他のビジネスからしたら。

ほんま、なんでそこまで即完売に拘るんや、苦笑

[816: 匿名さん]

>>813 匿名さん

またおもろいのが出てきたな！
西北だけ、ってなんや？
全く意味がわからん。
そのケースなら阪神沿線が確実やないかw

都心に住めば電車に乗る必要すらない。もしくは阪急阪神JR、大阪なら地下鉄複数どれでも使える。

むしろ阪神間は西北から急に阪急阪神間の距離が長くなってるの、わかってんの？灘東灘なら阪急から阪神間は狭いから徒歩で余裕で歩けるけど。今津線があるから阪神西宮にいけるっていいたいわけ？

西北のアピールポイントにもなってないし、阪急北側徒歩10分のこの物件のアピールポイントにもなってない。

無理しすぎ、苦笑