ブランズシティ品川勝島 パート5

[物件比較中さん [男性]]

ブランズシティ品川勝島についてのパート5です。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
引き続きよろしくお願いします。

公式URL：http://sumai.tokyu-land.co.jp/branz/katsushima/

所在地：東京都品川区勝島一丁目1番54（地番）
交通：京急本線 「鮫洲」駅 徒歩11分 、京急本線 「立会川」駅 徒歩14分
東京モノレール 「大井競馬場前」駅 徒歩8分 、東京臨海高速鉄道りんかい線 「品川シーサイド」駅 徒歩14分
間取：3LDK～4LDK
面積：71.01平米～80.86平米
売主：東急不動産
販売代理：東急リバブル
施工会社：大豊建設株式会社
管理会社：株式会社東急コミュニティー

前スレ：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/577520/

[585: 匿名さん]

＞565
いつもお疲れ。

[586: 匿名さん]

説明会の記事。新ルートは決定したわけではないらしいから見直しあるかも？そうなったらいいニュースですね。

品川で羽田飛行ルート説明会　計画変更求める声相次ぐ
http://www.tokyo-np.co.jp/article/national/list/201601/CK2016011202000...

[587: 匿名さん]

勝島運河の方は、流れが少ない分よどんでいて、臭いもキツね。
京浜運河の方が流れがある分、どぶ川の臭いは少ないですね。

[588: 匿名さん]

>>587
その澱んだ水がブランズの北側で合流してますね。
風向きによっては臭いますよ。

[589: 匿名さん]

>>588
まあまあ水は綺麗ですよ。江ノ島で海水浴ができる方には問題ないレベルです。

[590: 匿名さん]

冬の京浜運河は特に綺麗。
透き通ってます。
船が通ればヘドロ巻あげ濁りますが
合格点あげましょう！

[591: 匿名さん]

勝島運河ビュー、天井高、前の道路の環境もろもろ、安くなればこちらに分がありそうですね。デベもメジャーセブンだし、価格が近接しているなら、10年後のリセール競争では有利でしょう。そのころには八潮のマンションが建ち変える時期なので、そちらもこの価格帯の競合になると考えたほうがいいでしょう。そんなに恩恵もないのに飛行機騒音の被害真下地区なので、状況は現在よりも悪くなるでしょう。

[592: 匿名さん]

オーベルの完売まで、あと１～２か月の辛抱です。
今までの売れ行きを考えると、今値下げしたところで効果はないでしょう。
オーベルの完売後、また最安値物件になるので、そこからが勝機ですね。

[593: 匿名さん]

勝機って…
後から売り出したオーベルが完売した時点で負け決定じゃない。

[594: 匿名さん]

ポジさん必死ですが、結局値下げに期待するしかなさそう。値下げするくらいならオーベル完売待ちするでしょうから、この値段でも買いたくなるようなポジがあるといいですね。

[595: 匿名さん]

勝機、とか羨望を堪能、とか
国語力が無い人が検討してるのか売ってるのか
結局そういうマンションなんでしょうね

[596: 匿名さん]

595

不満は自分で処理するしかありません。
がんばれ！

[597: 検討中]

今までのオーベルとブランズの価格表を見て思ったのですが・・

オーベルの南向きとブランズだと、低層階から中層階にかけてそこまで価格差はありませんよね？

ただ単に、ブランズが高層階に行くにつれて、値幅が大きいので
オーベルとブランズに価格差がつき、ブランズがまだ残っているのだと思います。

実際、ブランズの高層階以外は、ほぼ完売ですよね。

[598: 匿名さん]

こんな辺鄙な倉庫街に6000万出すなら、もっとマシな選択肢はいくらでもありますもんね

[599: 検討中]

3LDK、5000万以内が妥当な金額だと思います。

[600: 匿名さん]

>>599
こちらの売れ残りは5000万円ちょっとからじゃなかってでしたっけ？

[601: 検討中]

先週見た限りだと、4000万円代が残り3部屋くらいだったと思います。

4階に1部屋、4100万円代の部屋があり、高層階14、15階あたりで4600~4900万のものがありました。
残りはすべて5000万円代です。

残りの部屋も5000万以内になるとすぐ売れると思うのですが・・・

[602: 匿名さん]

コンシェルジュなんて要らないから管理費下げてくれればいいのに。
そういう話し合いになるのは完売してからですか？
ただでさえ12年おきに50万円の積立金かかるのに。

[603: 匿名さん]

>>602
それならこういう大規模物件ではなくもっと小規模な郊外の物件で良いのでは？仮に管理組合で協議になっても殆どの住民の同意がなければ廃止には出来ないですしそういった物が大規模物件の売りの一つでもあります。支払に不安があるのなら身の丈に合ってないのだと思いますよ。

[604: 匿名さん]

>>602
個人的に不要な共用施設にランニングコストを費やすのは無駄なので私は見送りましたよ。
月の支払いが1万増えれば、現在の金利で35年としたら約300万多く借りてるのと一緒ですし。

[608: 入居済みさん]

確かに高いですよね。
コンシェルジュなんて結局一回も使っていないし、カウンターで使っている人を見たこともない。
警備の見回りの人はよくみるけどあんなに必要なのかなと思います。

[609: 匿名さん]

管理費は安いほうが良いと思いがちですけども、価格に比例して管理の質も下がります。戸数も多い大規模物件ですからある程度の人員がいないとあちこち行き届かない所が出てきますよ。
この規模でディスポーザーとコンシェルジュ付なら標準的な印象ですし、現状しっかり管理が行き届いているのなら納得の価格です。

[610: 匿名さん]

コンシェルジュ1人つけると年間約400万ですね
戸数で割ったら1世帯1万2000円くらい
それを安いと捉えるか無駄と思うかは…
この低価格帯マンションでは後者のほうが多い気がしますね

[611: 匿名さん]

コンシェルジュ無くしてもたった千円しか安くならないんだから資産価値的にあったほうが良さげ

[612: 匿名さん]

資産価値とか期待できる場所でしたっけ？
駅から遠くても安く住めればいいって人向けの場所なのに。

[613: 匿名さん]

ブランシエラ・安いからすぐ売れました
オーベル・安いから人気です
ブランズ・いろいろ余計な物つけて勝島にしては高くなって売れ残りました
という結果ですよね。
ランニングコストが高いのは中古になると不人気ですよ。で、結局ブランシエラやオーベルの安さに引っ張られた中古価格になって目減りしそうですね。

[614: 匿名さん]

>>611
確かに。
月1000円ならあった方が何かと便利ですね。

[615: 検討中]

ランニングコストは、オーベルもブランズも変わりないですよね？

オーベルもブランズも低層階から中層階にかけては、さほど値段も変わらないので
中古価格になって、損した気分になるのは高層階だけかもしれませんね。

[616: 匿名さん]

ブランシエラの中古が出てますね。
71m2で4280万円
ランニングはいろいろ込みで2万円
こんなもんでしょ。
新築でオーベルがあの金額だから、中古も頑張れない状態ですね。

[617: 匿名さん]

>>616ブランシエラも中古苦戦してますし、やはりこれから騒音問題が現実的に生活に直面するので条件悪くなっていくんだろうね

[618: 検討中]

ブランシエラは、そのうえ、匂いの問題もありますからね・・

[619: 物件比較中さん]

京急の同じ車両にブランズとオーベルの広告が並んでましたね。勝島が発展するのを期待してますが、飛行機の騒音以外で悪くなる要素はあるんでしょうか。

[620: 匿名さん]

空港も近いから飛行機の音は仕方ない、我慢するしかないかなぁ。
でも、戦闘機の演習のあの音は、それ以上に凄い音ですから、
あの爆音ときたら、迷惑どころじゃない。
訴えることが出来るレベル。
こちらの飛行機の音はまだマシな方ですよ。

[621: 匿名さん]

>>620
なんで戦闘機の音と比べるのかな。米軍基地の近所で生まれた人のほうがマイナーで、ここを買った人の大半はそんな騒音のひどくないとこで育ったんだから、飛行機の騒音が不安なのは仕方ないでしょう。

[622: 匿名さん]

ここを購入するよりは中古のブランシエラの方が確実に得な気が。。。

[624: 匿名さん]

オーベルも今期は苦戦しそうだし、特に新築は、騒音を確認してから買ったほうがいいですね。駅周辺の糞の臭いは今でも確認できるから、許容範囲かどうか選定して、騒音に関しては、これから本番なので、こちらも許容範囲かどうかを確認してから買うことがリスクヘッジになると思います。

[625: 匿名さん]

まだ売ってるの？ここ
完成は去年の7月なのに

[626: 匿名さん]

さすがに少し予定より遅いのかな？

昨年5月に聞いたときには、3月までにある程度完売目処が立てられればと言っていたので・・・

[627: 匿名さん]

オーベルは苦戦どころか３期も好調ですね、完売は近そうです。
オーベルが完売すれば、ブランズの売れ行きは上がると思いますよ。
オーベルの環境が受け入れられる人は、ブランズには何も問題ないはずです。
それどころか、眺望と日当たりはこちらの方が断然優れています。

[628: 匿名さん]

オーベル必死

[629: 匿名さん]

そろそろ最終期に入るのかと思っていましたが、4期3次まできてしまっているのですか。
どの駅もドンピシャで近いわけじゃないのがその原因なんでしょうか。
頑張れば様々な路線が使えるのだなと思います。
でも様々な路線を通勤で使うことってあまりないからなぁ。

[630: 入居済みさん [男性]]

>>629
浜松町より東に通勤する方なら運河沿いに歩けばモノレールの大井競馬場前駅が十分近いと思います。
運河沿いは夜、人通りが少なくて不安という場合はウィラ大井側を通れば大丈夫だと思います。

[631: 匿名さん]

チラシ見ましたがなんですかこれ？
80平米の4LDKとか完全に郊外プランですね。
バスルームが1418ってのもしょぼい。

同じ品川区でも私の住むエリアのマンションは80平米でも2LDK〜3LDK、100平米を超える部屋もあるけど4LDKプランは設定されてませんでした。やはり勝島は品川区といっても特別ですね。

オーベルの価格が妥当でしょう。ここはコンセプトがマーケットにマッチしていない。
だから売れ残る。

品川のワールドシティタワーズのように駅から最も遠く不便なのに仕様を豪華にして値段は高くしても売れたみたいな成功事例もありますが、ここは富裕層に訴求できる内容は皆無。
東急不動産はアホですね。

[632: 匿名さん]

>>613
そこまでマッチしてませんか？

WCTの26階ラウンジにみなさん目を奪われたのでしょう。見合いの部屋の方もラウンジで鬱憤晴らし出来ますからね！
プールの利用は住人のたった3%でお荷物みたいです。

[633: 匿名さん]

632です訂正
613→631

[634: 匿名さん]

>>631
予算に余裕のある方が住みたい立地ではないのでは？オーベルが売れていることから価格を優先する購入層が多いと云うことでしょう。

[635: 匿名さん]

>>631
今は3LDKで60平米台の物件も出てる時代ですよ。
品川区で4LDKはなかなか無いしこの価格で買えるのは希少だと思いますけどね。

[636: 匿名さん]

>>635
売れてへんやん

[637: 匿名さん]

子供2人以上だと4LDK欲しいよね
プライベートが保てる部屋があるのはありがたいはず。選択肢としてありだと思います。
毎年断捨離して子育て頑張れば日本の人口減に歯止めも出来ます。

[638: 匿名さん]

>>637
なんの話？

[639: 匿名さん]

子育てするなら3LDK、4LDKの需要あり
と思いまして。

[640: 申込予定さん]

気になってます。
http://www.yuuki-home.co.jp/rent/2203/

[641: 匿名さん]

つうか4LDK必要なら普通戸建だろ

[642: 匿名さん]

>>641
意味がわからない。普通？どういう意味
？その選択は人それぞれでしょ。

[643: 匿名さん]

戸建とマンションじゃ根本的にライフスタイルも資産性も異なりますし、そんな単純な話じゃありませんよ。都内に限っていえば戸建の選択肢は極端に少なくなりますからね。そもそも広さだけでマンション<戸建にはなりませんから。

[644: 匿名さん]

>>641

ちょっと外れかな

[645: 匿名さん]

　643さんがおっしゃられていることに完全同意かな。
ライフスタイルによると思います。
あとは地域性もかしら。
この辺りだったら戸建てという選択肢は本当に殆どなくなってしまいます。
ゆったりとした広さを求めるのなら
マンションのほうが叶いやすいのではないかしらと思いますよ。

[646: 匿名さん]

>>645
え？ゆったりしてないじゃん、、、、

[647: 匿名さん]

同じ坪数では…

[648: 匿名さん]

又は金額では…

[649: 匿名さん]

プラウドのマネしてブランズ
あのCMの感じ
ちょっと規模がデカいマンションだとプラウドシティのマネしてブランズシティ
丸パクリじゃん。恥ずかしくないのかね。

[650: 匿名]

まだこの団地売れてないみたいですね。
この間オーベル観に行ったときにあったけど、
あのマンションは団地だとおもった
エントランスだけゴツくて変だよ

[651: 匿名さん]

別にどっちもどっち中身も団地仕様じゃないだけマシ。

[652: 匿名さん]

>>650
確かに遠目で見ると馬鹿でかい団地っぽいですが、近くで見るとそれなりに高級感ありますよ？贔屓目に見ている訳ではないと思いますが。

[653: 匿名さん]

そうはいっても大手総合デベのブランドマンションで質は一定以上ですからね。板状はどこも団地っぽいとか言われますけどこんな高級な団地なら全然気になりませんね。

[654: 匿名さん]

>>650
中身も団地仕様見てきたのね

[656: 匿名さん]

見に行った時はおじいちゃんが入っていきました。
エントランス横の水盤から水が強風でこぼれてて寒々しい感じでした。

[657: 匿名さん]

八潮団地の人が買ってるのですか？

[658: 匿名さん]

ここってイメージCGより現物のがいいね。
高速とモノレールに囲まれた立地が微妙かなと思ってたけど、現地行くと植栽も広く綺麗で、エントランスも豪華で雰囲気がいい。
眺望もバルコニー側は運河も見えて抜け感あり、共用廊下側は夜景が想像以上に綺麗でびっくりしました。
バルコニーの壁がコンクリでプライバシー確保されているのも高評価。
普通にいい物件だと思いました。

[659: 匿名さん]

ぜひ買って下さい！
今なら家具サービスしますよ！

[660: 匿名]

>658
うそでしょう？
私がみた印象と全然違う。
こうも人によって違うものか、育ちの違いか、

いや、営業か・・・

[661: 匿名さん]

シティテラスとこちらを検討しています。豪華という程の派手さはありませんがやはりブランドマンションだけあってそれなりに良質な造りです。全体的に程良く品の良い高級感があると思いました。658さんの仰る様に戸境がきちんとした壁の造りは昨今高級物件でも中々無いのであれはポイント高いですね。立地は少々残念ですが建物は十分魅力ある物だと私も感じましたよ。

[662: 匿名さん]

ぜひ買って下さい！
今なら家具サービスしますよ！
諸費用でもいいですよ！

[663: 匿名さん]

>>661
荒らし目的？買えるならシティテラスにしときましょう。

[664: 匿名さん]

荒らしではなく純粋に検討しています。実際シティテラスを訪問されてる方はブランズも見てる方も多いとあちらの営業さんも仰ってましたよ。
建物形状や水辺の環境は近いものがありますし。

生活必需施設に乏しくやや割高ですが駅近運河ビュー、やや駅遠で眺望も劣るが生活必需施設に問題無くコスパが良い、一次取得なのでこれからの子育てを考えてまだ決めかねています。

[665: 匿名さん]

リニアや新駅で品川駅が急激に成長するなか、その衛星圏内にあるマンションという事でシティテラスとブランズは確かに似た立ち位置ですよね。品川に行くにはあちらはバスしかないけど、こちらは鉄道もバスも使えますし。

[666: 匿名さん]

まだ新築の団地って呼べるんでしたっけ？

[667: 匿名さん]

向こうはぎりぎり品川まで歩けるからね。。
毎日歩いて品川から天王洲まで通勤している人よくいるし、自転車通勤なら１０分。。
ここは、歩けないし、部角部屋しかキャナルビューじゃないので向かいの倉庫がいつ建て替わるかわからない恐怖。
でも、八潮に幼稚園あるし、子育てにはいいかも。子育て世帯が実際多いしね！

[668: 匿名さん]

完成前に完売しなかった（できなかった）から、事実はどうあれ売れ残り感ハンパないね。
イメージ悪いので残りは苦戦するのだろう。

[669: 匿名さん]

橋渡って団地の中にある幼稚園に行くことはプラスですか？

[670: 匿名さん]

>>664.665

CTEと比べるには無理があるかな
運河沿いといってもねぇあちらは全面運河ビューで天王洲、こちらは一部八潮ビュー。
品川駅アクセスもねぇ最寄の駅へ徒歩、待ち時間、電車移動時間でCTEの運河散歩しながら品川駅と変わらない時間では？

[671: 匿名さん]

>>669
団地と一体化していいのでは

[672: 匿名さん]

品川駅衛生圏内
面白い言葉ですね。
ここもそうなんだ
カイパーベルトくらい距離あるかも？

[673: 匿名さん]

>>670
我が家は浜松町勤務で通勤はモノレールで問題無く、プライベートは車移動なので通勤以外での利用はほぼ無く公共交通機関のアクセス利便はあまり求めていません。

眺望や駅近立地はあちらが勿論圧倒的に良いですが、いくら再開発エリアといっても天王洲はほぼ完成形に近く物件のある埠頭内は勝島同様に大規模な開発は望めないと思っています。

だからこそ子育てを前提とした生活利便性的に価格差分の価値が駅近運河ビューのみと考えると割高感は否めないんですよね。大人だけの生活でしたら買物は休みにまとめ買いとかで問題ありませんが子供がいれば日々の買物に不便を感じるのが目に見えてるので悩ましいです。

[674: 匿名さん]

>>673
ではこちらで決まっているのでは？というか住民？悩んでいる体で書いているだけのように見えますよ。

[675: 匿名さん]

あちらの資産性と駅近運河ビューを気に入っている主人と意見が割れています。

[676: 匿名さん]

我が家が天王洲をやめた大きな原因として真西向きということでした。
今住んでいるマンションが西向きで、西日に悩まされてます。
リビングに入ってくる西日で午後は殆ど遮光カーテンを閉めっぱなしだし、
せっかくのバルコニーも殆ど使用することがありません。

もちろん価格の違いも大きかったですが、ブランズと同じく南向きだったら
多少無理してでも天王洲にしていたと思います。

[677: 匿名さん]

毎日の生活を楽しむならどっち？
で選んでみたらどうでしょうか？

[678: 匿名さん]

運河沿いのバルコニーなら西日心地良いのでは？

[679: 匿名さん]

>>678
夏は暑過ぎて心地いいどころじゃないでしょう。

[680: 匿名さん]

>>679

そういう日は避ければいい

心地いい時選んで楽しめば良し。

[681: 匿名さん]

シティテラスの3LDKの値段で、こちらは4LDKが買えます。
ブランド力も仕様も負けていませんし、生活利便性はこちらのほうが上です。

[682: 匿名さん]

駅3分・4分>駅8分・11分
住友≧東急
運河ビュー>倉庫ビュー
西向き<南向き
スーパーまで11分<5分
坪315万<<坪240万
長谷工≦？大豊
新幹線・トレーラー＝高速・モノレール
設備や構造はシティテラスが上でした。
向こうを見に行った時に勝島の話をしたらコンクリート強度等の比較資料が出てきましたから、意識しているようですね。
でもやっぱり1000万円以上の差は大きい。

[683: 匿名さん]

お隣さんで話題です

飛行機騒音で勝島終了みたいだね
http://m.minamiooi-haneda.webnode.jp/

200メートル上空を通るみたい。思ったより騒音がひどくなりそうです。

[684: 匿名さん]

>>683
今見たら話題にはなってませんでしたよ。
過去に何度も話題に出ていますよ。