ブランズシティ品川勝島 パート5

[物件比較中さん [男性]]

ブランズシティ品川勝島についてのパート5です。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
引き続きよろしくお願いします。

公式URL：http://sumai.tokyu-land.co.jp/branz/katsushima/

所在地：東京都品川区勝島一丁目1番54（地番）
交通：京急本線 「鮫洲」駅 徒歩11分 、京急本線 「立会川」駅 徒歩14分
東京モノレール 「大井競馬場前」駅 徒歩8分 、東京臨海高速鉄道りんかい線 「品川シーサイド」駅 徒歩14分
間取：3LDK～4LDK
面積：71.01平米～80.86平米
売主：東急不動産
販売代理：東急リバブル
施工会社：大豊建設株式会社
管理会社：株式会社東急コミュニティー

前スレ：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/577520/

[551: 購入検討中さん]

仕様がこちらの方がいいですし、グレードが高いんです。同じお値段ならこちらが価値があります

[552: 匿名さん]

仕様、グレードってどこらへん？

[553: 購入検討中さん]

二重床、EVの数、前の道路も一方通行で交通量が少なく子育てには安心ですね。ご自分で調べられては？

[554: 匿名さん]

>>553
ありがとうございます。調べればわかる以上のものではないことがよくわかりました。
絶対こっち、というほどの差には感じなかったので、もう少し考えてみます。

[555: 匿名さん]

オーベルは馬の匂いがしましたけど、ここまで届きますか？

[556: 匿名さん]

>>555
オーベルまで行ったのなら、現地で確認できるのでは？

[557: 匿名さん]

道路では分からなかったですけど、上のほうに住んでいる人とかいたら、実際どうなのかなあと。

[558: 匿名さん]

>>554
オーベルさんはグロス抑えてるのと直床構造による下がり天井等で近い平米数のお部屋でも室内の開放感や体感的な広さが大分違うと思います。部屋を広く見せる様に工夫を施しているMRで既に結構な圧迫感を感じましたので実際のお部屋は平米数の低いお部屋ほどもっと狭く感じると思いますよ。

553さんの仰る様な立地仕様も含め、建物としては実際に住んでからの満足感は同じ価格ならこちらの方が高い気がしています。

[559: 入居者さん]

>>557
匂いますよ、たまに

[560: 匿名さん]

なんでこんなに売れ行きに違いが出ちゃったんでしょうね、オーベルと。

[561: 匿名さん]

勝島八潮は安くないと売れない地域なんですよ。

[562: 匿名さん]

値段でしょうね。それ以上でも以下でもない。
結局安さがすべて、価格至上主義の方のエリアですから。

[563: 匿名さん]

なるほど。大衆車はベースグレードが一番人気あるのと同じですね。

[564: 購入検討中さん]

倍率はどうなりますかね。正直心配です。

[565: 匿名さん]

倍率なんてつく部屋あるの？先着順が20戸から全然減らない状態なのに。

[566: 匿名さん]

この物件、現地見るとイメージ変わりますね。
植栽の規模も凄いしエントランスも立派でした。
外廊下側からの夜景も素晴らしかったです。
天王洲、品川シーサイドの次は勝島が再開発されるとのことで将来性もありそうですね。

[567: 匿名さん]

>>566
再開発の計画なんてないですよ。。

[568: 匿名さん]

>>566
勝島は航空法の高さ制限で再開発が非常に困難な地域です。

[569: 匿名さん]

>>568
従って、近くにタワーが建ち日照や眺望をさぎられる
可能性は低い・・・でしょうか。

[570: 匿名さん]

はい。シンボル的なタワーが建つことはありません。なので、開発計画がありません。勝島の羨望を堪能できます。ブランズは運河沿いだし、その意味でもオーベルよりもいい

[571: 匿名さん]

羨望を堪能⁇

[572: 匿名さん]

羨望を集めることも無いし
堪能できるような眺望も無いけど
汚い看板と倉庫しか見えないのに…

[573: 匿名さん]

それでもこちらには、隣に勝島運河がながれ、とても気持ちがいいです。雑多の中に建っているあちらとは違います。

[574: 匿名さん]

あ、入居者さんですか？
富士山、見えますか？見えてても、これからオーベルに隠れちゃいますか？

[575: 匿名さん]

開放的なのは京浜運河ですよね。
勝島運河は西側の、よどんだ方でしょ。

[576: 匿名さん]

検討者です。勝島運河がとても綺麗ですね。前の道路は広いし、一方通行だしいいですね。
両方ともMRにいきましたがあちらは現地をみてやめました。
焦ってはいないので騒音問題の音を確認してから決めたいけど
勝島は真下だから、その分、以前よりも条件が悪くなると思うので

[577: 匿名さん]

>>566
これのことかな？

http://itot.jp/tokyo2020/836

今まで倉庫街だった勝島に、ブランズやオーベルといった大規模マンションが建つこと自体が昔から知っている人からすれば再開発されている印象です。
人が増えれば住環境も更に改善されていくと思うので楽しみです。

[578: 周辺住民さん]

勝島ネガにオーベルネガで返すブランズ関係者の浅はかさは滑稽ですね

[579: 匿名さん]

576さん
京浜運河では？
勝島運河は屋形船とか停泊
立会川の河口、のんびり散歩良いよ。

[580: 匿名さん]

勝島運河は花街道がありますし、光景的に悪くはありません。
京浜運河はいかにも湾岸の運河という感じですが、この辺はのんびりとした光景で、都会にいることを忘れさせてくれます。

[581: 匿名さん]

近接とはいえ全面道路の交通量や全戸日照確保された南向きの立地条件と建物仕様は比較すればこちらが好条件であるのは事実なので単純な意見でしょう。オーベルさんはその分多彩な共用部と低価格が魅力です。

[582: 匿名さん]

現状開発計画はありませんが江東区湾岸の様にこちらとオーベルやブランシエラ住民で管理組合同士協力してより良い住環境になればいいですね。

例えば区にバスの運行要望とか。
いちマンション住民からより勝島住民千世帯からの要望の方が影響ありそうですし。

[583: 匿名さん]

576の検討者です。正直な感想をかいたら、ブランズ関係者になるなんて、オーベル関係者はどうかしています。
そもそもこんなとこまでいちいちチェックして何がしたいんですか。

[584: 購入検討中さん]

>>583
何か辛いことでもありました？そんな事を書いたらあなたも同類ですよ。

[585: 匿名さん]

＞565
いつもお疲れ。

[586: 匿名さん]

説明会の記事。新ルートは決定したわけではないらしいから見直しあるかも？そうなったらいいニュースですね。

品川で羽田飛行ルート説明会　計画変更求める声相次ぐ
http://www.tokyo-np.co.jp/article/national/list/201601/CK2016011202000...

[587: 匿名さん]

勝島運河の方は、流れが少ない分よどんでいて、臭いもキツね。
京浜運河の方が流れがある分、どぶ川の臭いは少ないですね。

[588: 匿名さん]

>>587
その澱んだ水がブランズの北側で合流してますね。
風向きによっては臭いますよ。

[589: 匿名さん]

>>588
まあまあ水は綺麗ですよ。江ノ島で海水浴ができる方には問題ないレベルです。

[590: 匿名さん]

冬の京浜運河は特に綺麗。
透き通ってます。
船が通ればヘドロ巻あげ濁りますが
合格点あげましょう！

[591: 匿名さん]

勝島運河ビュー、天井高、前の道路の環境もろもろ、安くなればこちらに分がありそうですね。デベもメジャーセブンだし、価格が近接しているなら、10年後のリセール競争では有利でしょう。そのころには八潮のマンションが建ち変える時期なので、そちらもこの価格帯の競合になると考えたほうがいいでしょう。そんなに恩恵もないのに飛行機騒音の被害真下地区なので、状況は現在よりも悪くなるでしょう。

[592: 匿名さん]

オーベルの完売まで、あと１～２か月の辛抱です。
今までの売れ行きを考えると、今値下げしたところで効果はないでしょう。
オーベルの完売後、また最安値物件になるので、そこからが勝機ですね。

[593: 匿名さん]

勝機って…
後から売り出したオーベルが完売した時点で負け決定じゃない。

[594: 匿名さん]

ポジさん必死ですが、結局値下げに期待するしかなさそう。値下げするくらいならオーベル完売待ちするでしょうから、この値段でも買いたくなるようなポジがあるといいですね。

[595: 匿名さん]

勝機、とか羨望を堪能、とか
国語力が無い人が検討してるのか売ってるのか
結局そういうマンションなんでしょうね

[596: 匿名さん]

595

不満は自分で処理するしかありません。
がんばれ！

[597: 検討中]

今までのオーベルとブランズの価格表を見て思ったのですが・・

オーベルの南向きとブランズだと、低層階から中層階にかけてそこまで価格差はありませんよね？

ただ単に、ブランズが高層階に行くにつれて、値幅が大きいので
オーベルとブランズに価格差がつき、ブランズがまだ残っているのだと思います。

実際、ブランズの高層階以外は、ほぼ完売ですよね。

[598: 匿名さん]

こんな辺鄙な倉庫街に6000万出すなら、もっとマシな選択肢はいくらでもありますもんね

[599: 検討中]

3LDK、5000万以内が妥当な金額だと思います。

[600: 匿名さん]

>>599
こちらの売れ残りは5000万円ちょっとからじゃなかってでしたっけ？

[601: 検討中]

先週見た限りだと、4000万円代が残り3部屋くらいだったと思います。

4階に1部屋、4100万円代の部屋があり、高層階14、15階あたりで4600~4900万のものがありました。
残りはすべて5000万円代です。

残りの部屋も5000万以内になるとすぐ売れると思うのですが・・・

[602: 匿名さん]

コンシェルジュなんて要らないから管理費下げてくれればいいのに。
そういう話し合いになるのは完売してからですか？
ただでさえ12年おきに50万円の積立金かかるのに。

[603: 匿名さん]

>>602
それならこういう大規模物件ではなくもっと小規模な郊外の物件で良いのでは？仮に管理組合で協議になっても殆どの住民の同意がなければ廃止には出来ないですしそういった物が大規模物件の売りの一つでもあります。支払に不安があるのなら身の丈に合ってないのだと思いますよ。

[604: 匿名さん]

>>602
個人的に不要な共用施設にランニングコストを費やすのは無駄なので私は見送りましたよ。
月の支払いが1万増えれば、現在の金利で35年としたら約300万多く借りてるのと一緒ですし。

[608: 入居済みさん]

確かに高いですよね。
コンシェルジュなんて結局一回も使っていないし、カウンターで使っている人を見たこともない。
警備の見回りの人はよくみるけどあんなに必要なのかなと思います。

[609: 匿名さん]

管理費は安いほうが良いと思いがちですけども、価格に比例して管理の質も下がります。戸数も多い大規模物件ですからある程度の人員がいないとあちこち行き届かない所が出てきますよ。
この規模でディスポーザーとコンシェルジュ付なら標準的な印象ですし、現状しっかり管理が行き届いているのなら納得の価格です。

[610: 匿名さん]

コンシェルジュ1人つけると年間約400万ですね
戸数で割ったら1世帯1万2000円くらい
それを安いと捉えるか無駄と思うかは…
この低価格帯マンションでは後者のほうが多い気がしますね

[611: 匿名さん]

コンシェルジュ無くしてもたった千円しか安くならないんだから資産価値的にあったほうが良さげ

[612: 匿名さん]

資産価値とか期待できる場所でしたっけ？
駅から遠くても安く住めればいいって人向けの場所なのに。

[613: 匿名さん]

ブランシエラ・安いからすぐ売れました
オーベル・安いから人気です
ブランズ・いろいろ余計な物つけて勝島にしては高くなって売れ残りました
という結果ですよね。
ランニングコストが高いのは中古になると不人気ですよ。で、結局ブランシエラやオーベルの安さに引っ張られた中古価格になって目減りしそうですね。

[614: 匿名さん]

>>611
確かに。
月1000円ならあった方が何かと便利ですね。

[615: 検討中]

ランニングコストは、オーベルもブランズも変わりないですよね？

オーベルもブランズも低層階から中層階にかけては、さほど値段も変わらないので
中古価格になって、損した気分になるのは高層階だけかもしれませんね。

[616: 匿名さん]

ブランシエラの中古が出てますね。
71m2で4280万円
ランニングはいろいろ込みで2万円
こんなもんでしょ。
新築でオーベルがあの金額だから、中古も頑張れない状態ですね。

[617: 匿名さん]

>>616ブランシエラも中古苦戦してますし、やはりこれから騒音問題が現実的に生活に直面するので条件悪くなっていくんだろうね

[618: 検討中]

ブランシエラは、そのうえ、匂いの問題もありますからね・・

[619: 物件比較中さん]

京急の同じ車両にブランズとオーベルの広告が並んでましたね。勝島が発展するのを期待してますが、飛行機の騒音以外で悪くなる要素はあるんでしょうか。

[620: 匿名さん]

空港も近いから飛行機の音は仕方ない、我慢するしかないかなぁ。
でも、戦闘機の演習のあの音は、それ以上に凄い音ですから、
あの爆音ときたら、迷惑どころじゃない。
訴えることが出来るレベル。
こちらの飛行機の音はまだマシな方ですよ。

[621: 匿名さん]

>>620
なんで戦闘機の音と比べるのかな。米軍基地の近所で生まれた人のほうがマイナーで、ここを買った人の大半はそんな騒音のひどくないとこで育ったんだから、飛行機の騒音が不安なのは仕方ないでしょう。

[622: 匿名さん]

ここを購入するよりは中古のブランシエラの方が確実に得な気が。。。

[624: 匿名さん]

オーベルも今期は苦戦しそうだし、特に新築は、騒音を確認してから買ったほうがいいですね。駅周辺の糞の臭いは今でも確認できるから、許容範囲かどうか選定して、騒音に関しては、これから本番なので、こちらも許容範囲かどうかを確認してから買うことがリスクヘッジになると思います。

[625: 匿名さん]

まだ売ってるの？ここ
完成は去年の7月なのに

[626: 匿名さん]

さすがに少し予定より遅いのかな？

昨年5月に聞いたときには、3月までにある程度完売目処が立てられればと言っていたので・・・

[627: 匿名さん]

オーベルは苦戦どころか３期も好調ですね、完売は近そうです。
オーベルが完売すれば、ブランズの売れ行きは上がると思いますよ。
オーベルの環境が受け入れられる人は、ブランズには何も問題ないはずです。
それどころか、眺望と日当たりはこちらの方が断然優れています。

[628: 匿名さん]

オーベル必死

[629: 匿名さん]

そろそろ最終期に入るのかと思っていましたが、4期3次まできてしまっているのですか。
どの駅もドンピシャで近いわけじゃないのがその原因なんでしょうか。
頑張れば様々な路線が使えるのだなと思います。
でも様々な路線を通勤で使うことってあまりないからなぁ。

[630: 入居済みさん [男性]]

>>629
浜松町より東に通勤する方なら運河沿いに歩けばモノレールの大井競馬場前駅が十分近いと思います。
運河沿いは夜、人通りが少なくて不安という場合はウィラ大井側を通れば大丈夫だと思います。

[631: 匿名さん]

チラシ見ましたがなんですかこれ？
80平米の4LDKとか完全に郊外プランですね。
バスルームが1418ってのもしょぼい。

同じ品川区でも私の住むエリアのマンションは80平米でも2LDK〜3LDK、100平米を超える部屋もあるけど4LDKプランは設定されてませんでした。やはり勝島は品川区といっても特別ですね。

オーベルの価格が妥当でしょう。ここはコンセプトがマーケットにマッチしていない。
だから売れ残る。

品川のワールドシティタワーズのように駅から最も遠く不便なのに仕様を豪華にして値段は高くしても売れたみたいな成功事例もありますが、ここは富裕層に訴求できる内容は皆無。
東急不動産はアホですね。

[632: 匿名さん]

>>613
そこまでマッチしてませんか？

WCTの26階ラウンジにみなさん目を奪われたのでしょう。見合いの部屋の方もラウンジで鬱憤晴らし出来ますからね！
プールの利用は住人のたった3%でお荷物みたいです。

[633: 匿名さん]

632です訂正
613→631

[634: 匿名さん]

>>631
予算に余裕のある方が住みたい立地ではないのでは？オーベルが売れていることから価格を優先する購入層が多いと云うことでしょう。

[635: 匿名さん]

>>631
今は3LDKで60平米台の物件も出てる時代ですよ。
品川区で4LDKはなかなか無いしこの価格で買えるのは希少だと思いますけどね。

[636: 匿名さん]

>>635
売れてへんやん

[637: 匿名さん]

子供2人以上だと4LDK欲しいよね
プライベートが保てる部屋があるのはありがたいはず。選択肢としてありだと思います。
毎年断捨離して子育て頑張れば日本の人口減に歯止めも出来ます。

[638: 匿名さん]

>>637
なんの話？

[639: 匿名さん]

子育てするなら3LDK、4LDKの需要あり
と思いまして。

[640: 申込予定さん]

気になってます。
http://www.yuuki-home.co.jp/rent/2203/

[641: 匿名さん]

つうか4LDK必要なら普通戸建だろ

[642: 匿名さん]

>>641
意味がわからない。普通？どういう意味
？その選択は人それぞれでしょ。

[643: 匿名さん]

戸建とマンションじゃ根本的にライフスタイルも資産性も異なりますし、そんな単純な話じゃありませんよ。都内に限っていえば戸建の選択肢は極端に少なくなりますからね。そもそも広さだけでマンション<戸建にはなりませんから。

[644: 匿名さん]

>>641

ちょっと外れかな

[645: 匿名さん]

　643さんがおっしゃられていることに完全同意かな。
ライフスタイルによると思います。
あとは地域性もかしら。
この辺りだったら戸建てという選択肢は本当に殆どなくなってしまいます。
ゆったりとした広さを求めるのなら
マンションのほうが叶いやすいのではないかしらと思いますよ。

[646: 匿名さん]

>>645
え？ゆったりしてないじゃん、、、、

[647: 匿名さん]

同じ坪数では…

[648: 匿名さん]

又は金額では…

[649: 匿名さん]

プラウドのマネしてブランズ
あのCMの感じ
ちょっと規模がデカいマンションだとプラウドシティのマネしてブランズシティ
丸パクリじゃん。恥ずかしくないのかね。

[650: 匿名]

まだこの団地売れてないみたいですね。
この間オーベル観に行ったときにあったけど、
あのマンションは団地だとおもった
エントランスだけゴツくて変だよ