ブランズシティ品川勝島 パート5

[物件比較中さん [男性]]

ブランズシティ品川勝島についてのパート5です。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
引き続きよろしくお願いします。

公式URL：http://sumai.tokyu-land.co.jp/branz/katsushima/

所在地：東京都品川区勝島一丁目1番54（地番）
交通：京急本線 「鮫洲」駅 徒歩11分 、京急本線 「立会川」駅 徒歩14分
東京モノレール 「大井競馬場前」駅 徒歩8分 、東京臨海高速鉄道りんかい線 「品川シーサイド」駅 徒歩14分
間取：3LDK～4LDK
面積：71.01平米～80.86平米
売主：東急不動産
販売代理：東急リバブル
施工会社：大豊建設株式会社
管理会社：株式会社東急コミュニティー

前スレ：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/577520/

[400: 匿名さん]

10年はフルサポートで良いのですが、11年目以降は2年に一度10万円の定期整備で年間4．5万のランニングを逆転しちゃってるですね。。

[401: 匿名さん]

>>400
エネファームの寿命が10年でしょ。10年後には、もっと安くて効率がいいのに取り換えればいい。

[402: 匿名さん]

エネファームは補助金貰えるので確か6年間は使わなきゃいけないけど、それ以後は売却も出来ます。普通の給湯器だって交換必要なんですから別に取り替えればいいだけの話ですよね。

補助金貰って最新システムを10年お得に使えるならデメリット無い様に思いますけど。
あの大きさだけはネックですけどね。

家電だって毎年進化するのに10年後も今と同じ費用はかからないでしょうし、10年後のコストを見て継続か取替えか考えればいいだけでは？

[403: 匿名さん]

そうなんですか。
全然補助金の仕組みとかわかっていなかったんですがそう考えれば別に…ですね。
給湯器も１０〜１５年で壊れて入れ替えになることを考えれば
そんなものかなと思いますし。
入れ替えるときはエネファームじゃなくても大丈夫なんですよね？

[404: 匿名さん]

>>403
補助金の縛り期間が終了すれば入替は自由です。
普通の給湯器なら10万位で購入可能でしょうから補助金でお釣りが来ますよ。

[405: 匿名さん]

普通の給湯器はだいたい20年くらい持ちますよ。あと、床暖とかにも対応するマンション用24号給湯器だったら機種によりますけど25万から40万位すると思います。

[406: 匿名さん]

給湯器も結構高額なんですね。でも省エネ性能とか考えたら10年置き位に交換するのが良いでしょうね。どっちにしても10年で考えたら損は無いので使ってみたいです。

[408: 検討中]

>>350
オプションサービスや値引きは行ってるんですか？2週間前に伺ったときに、そういうお話をしたんですが、そういうのは全くやっていません、、という感じでした。

[409: 匿名さん]

>>408
値下げさせたいと思う人の自作。

[410: 匿名さん]

値下げを否定したい購入者の思惑もこのスレに入ってますから現実は打診をされた人しか分からないでしょうね

[411: 検討中]

そうなんですね、来年頭に購入する予定なので、オプションサービスなど、もう1度聞いてみたいと思います。

[412: 匿名さん]

値下げする場合は恐らくどこも他言無用になりますから実際にされても書き込み等も制限されると思います。
値下げされると良いなーと思いますが。
ブランズってそもそもディスカウントのあるデベなのですか？
デベによっては全く下げない（どころか状況によってはあげる）ところもあると聞きます。
どちらなのでしょう？

[413: 匿名さん]

>>412
確かブランズ東雲では最後少しだけオプションサービスという形で多少の実質値引？があった様なので全くしないわけでは無さそうです。

しかしここは次世代エコマンションのフラッグシップ物件として東急さんも力を入れてる様です。高騰前の土地購入でお隣程で無いにしろコストも抑えられエネファーム補助金等もあるのでしょうから、今の所は他物件とは少し事情が異なり値下げしてでも売り急ぐといった雰囲気では無さそうですね。

[414: 匿名さん]

ブランズ東雲は結構値引きしてましたからね、決算期ならいけるのでは？と思います。
それにしてもこういう話題しかないのが今のこの物件の状態を物語っていますね。

[415: 匿名さん]

うーん、東雲の時は周りの物件も値引きしてましたしねぇ。。
状況は違いますが、今から定価で買うのも正直負けた感があります(笑

[416: 匿名さん]

東雲はプラウドタワーとパークタワー相手に立地もブランド力も勝ち目がなかったですからね。
とどめは隣がパチンコ屋になって値引くしかなかった。
デベの方から１０％程度のオファーがあったようですね。
http://wangantower.com/?cat=91

[417: 匿名さん]

但し、ここと決定的に違うのは残り戸数でしょう。

東雲はラスト1戸でしたから、売りきるためにしたのでしょう。

こちらはまだ残ってますし、MRも最初から来年3月までの賃借契約みたいですから、
少なくとももう暫くは値引きは無いでしょうね。

[418: 匿名さん]

隣の完売待ちでは？
隣は２月の３期で完売する見込みですから、それ以降は売れるかも。

[419: 匿名さん]

もうすぐギャラリーは閉鎖してそれ以降は現地MRでしょうかね。
ブランズ富士見ヶ丘も結構値引きしてたので、交渉次第でいけるかもしれませんね。

[420: 検討中]

購入検討中のものです。
駅からマンションまでの道ですが、夜になるとやはり暗くて物騒な感じですか？
お昼に行ったときは、人通りも少なくて少し殺風景な感じがしました。
夜の雰囲気を教えていただけたらと思います。

[421: 匿名さん]

>>420
余程夜遅くでなければそれなりに人通りはありますよ、特に帰宅時間帯は。ウィラ側は買い物客の出入りと車通りもあるのでそれほど真っ暗で物騒という事も無さそうです。警察施設も目の前ですしね。

モノレール利用だと線路沿いを歩いた方が近いのですが、帰宅時間帯はこちらを通る方も多いと思いますよ。

[422: 匿名さん]

警視庁の方面本部や機動隊駐屯地がある地域で、物騒なことをする間抜けは殆どいないと思いますよ。

[423: 匿名さん]

そうですよねぇ　むしろ避けようと思う場所なんではないかな、と思います。

人通りは多いのですか。
昼間でもちらほら人はいるのですが夜はどうなのかなと思っていましたが。
会社帰りに足を延ばしてみてチェックするのもいいかもしれないですね。

[424: 匿名さん]

警視庁の犯罪発生マップによると
勝島1丁目は1月からで23件〜58件の犯罪が起きています。
決して少なくはないですね。

[425: 購入検討中さん]

ほぼ全て万引きと自転車窃盗だね。こういう統計で同じ町内に商業施設があると勘違いしてしまいがちですが
内訳見ると結構納得できたりするものです。

[426: 匿名さん]

今までは住宅がほとんど無かったからですよ。
競馬場宿舎しか。
毎月3件くらい自転車盗と万引きってことは、競馬場帰りの憂さ晴らしかと。
その憂さ晴らしがマンションに向かう可能性はありますね。

[427: 匿名さん]

普通にウィラがあるからでしょ。他で犯罪が起こる方が考えにくい

[428: 匿名さん]

とりあえず
「警視庁の方面本部や機動隊駐屯地がある地域で、物騒なことをする間抜けは殆どいないと思います」
これ、全然当てはまりませんね。お膝元でも犯罪は起きてます。団地のある八潮と同じ程度に。

[429: 匿名さん]

競馬場が近くにあって犯罪が起きにくいとは、どういう理屈なんですかね。
普通に考えたらオケラになった博徒が悪さするもんでしょう。

[430: 匿名さん]

物騒なこととは凶悪犯罪を指すでしょ、普通。
自転車窃盗・万引きは凶悪犯罪ではない、意図的に問題を混同させるなよ。

[431: 匿名さん]

自分ちの自転車が無くなってたり
車にイタズラされてたら
物騒な地域だなって思いませんか？
ちなみに凶悪犯罪って項目は犯罪発生マップには無いけど、当てはまるとすれば「粗暴犯」ですかね。これも団地のある八潮と同程度起きてますね。ほとんど住宅は無かったのに。
逆に競馬場が近いのに安全な地域だと思わせたい意図は何？

[432: 匿名さん]

ほとんどが商業施設でのことなんだろうけど、同じ町内にあるだけで防犯マップの色が変わってしまうので損ですね。

[433: 匿名さん]

競馬場が近いと安全ではないと言いたいの？競馬場近くに住んでおられる方々は各地におられますが、住民にとって快い意見ではないですね。

[434: 匿名さん]

わざわざセキュリティのあるマンションに入って自転車盗むという方が考えにくいね。

[435: 匿名さん]

大井競馬駅周辺の治安についての掲示板があったよ
https://www.mansion-note.com/tokyo/ct1000422/s1007047/reviews/security

時々通りで殴り合いがあるらしい。

[436: 匿名さん]

ウィラでの万引きなど除けば、このへんって安全なエリアなんじゃないかしらね。

[437: 匿名さん]

まあ432さん434さんのご意見が的を得ているかも知れないですね。
何れにしても特定対象への偏見と取られかねないようなコメントには留意しましょう。

[438: 賃貸住まいさん]

私は府中に住んでいたことがありますけど、住民にとってマイナスな事はあってもプラスにはなりませんね。
周辺の道路に尿をする、タンを吐く、新聞を捨てるなどして汚します。
競馬のある日は電車も非常に乗りづらい雰囲気になります。
よく、競馬場があると財政が潤って税金が安くなるんでしょ？なんて言われますけど、税金なんて全国ほぼ一律。収入次第なんですよね。

[439: 匿名さん]

>>435

そういう書込みもありますが概ね安心という意見の方が目立ちますね。
あとその殴り合い場所この町内じゃありませんよ。

[440: 匿名さん]

435さんのリンク先にある、ブランズシティ勝島検討者さんの意見が的を射ていますね。
加えて競馬場。近くにあって良いことがあるわけないですね。

[441: 匿名さん]

モノレール基本空いてますよね。競馬場利用の人って飲み屋もある立会川方面に流れる人のほうが多いです。
モノレール料金高いですし、沿線住民って少ないですからね。大井自体集客力そこまでないし府中とはまた少し勝手が違いますね。

[442: 匿名さん]

いいことはないけど、実害もほぼ無いよ。匂いが気になるくらい。

[443: 匿名さん]

団地みたいな外見ですね、高速から見ると

[444: 匿名さん]

＞＞４４０
そのリンクですと住んでない人の心配ですって書き込みだったら、
実際住んでる人の安心ですって書き込みの方が私は参考になりましたけどね。

[445: 購入検討中さん]

この週末行って家具サービスの話、ありました。
けど家具付いてたところでオーベルのほうが全然安いんですよね。
オーベル完売したら、もっと値引きしますかね？逆に強気にきますかね？

[446: 匿名さん]

>>443

この辺の物件はみんな似たり寄ったりですよ。
ここよりずっと高い天王洲のシティテラスも外観はまんま団地ですしね。

[448: 匿名さん]

>>445
家具って、どの程度の家具ですか？
エアコン？それともモデルルーム、フルセット？

[450: 購入検討中さん]

>>448
フルセットに近いニュアンスと捉えてます。
あれやこれや言っても断られないんですよね。
具体的な話になったら上と相談しますって。

[451: 匿名さん]

この週末ってもうMRはすでに冬季休みだったはずですが。どこで聞いたのでしょうか？

[452: 匿名さん]

話にボロが出るのもよくあることなので、気にしないで上げて下さい。実は勘違いで先週に行ったって方向に持っていくのでは？

[453: 購入検討中さん]

前は品川のモデルルームで、2回目は現場のモデルルームでしたけど？

[454: 匿名さん]

現地モデルルームも休みだったよ。

[455: 購入検討中さん]

休み入ってるけど指定した日に約束したら見せてくれたって話ですけど何か問題でも？

[456: 匿名さん]

あら、そうなのですか、先週行った時はそんな話出なかったのに急に方針変わったのですかね。

[458: 匿名さん]

この時期に家具サービスしたら、モデルルームどうなっちゃうのですかね。また家具買い直すのかしら。
家具サービスって最後の方にやるイメージだけど。

[459: 購入検討中さん]

そうですかね、こちらからオーベルと比べて高いから何かサービスないですか？くらいに聞いただけで、確かに向こうから切り出したわけじゃないけど、誰にでも話してるような感じでしたよ。
この家具もらったら、また同じような家具買うのかな？大変だなあとは思いましたが。

[460: 匿名さん]

我が家は粘ってMRのレースカーテンだけ貰ったよ。寸法ピッタリだから気持ちいい。
でも他はサービスしてくれなかった....

[461: 匿名さん]

そんなに中古の家具ほしいの？
それでここのマンション買うくらいなら、他のもっと安いマンション買ったほうが良いと思いますよ。

[462: 購入検討中さん]

別に家具欲しいですなんて、こちらから言ってません。何かサービスないですか、とは価格のことを言ったつもりでしたし。
オーベルの抽選に外れて次回もどうなるか分からないから検討してるんです。ただ価格の差が大きいので、引っ越しまでの家賃以外に差を埋めるものは無いかなと思って。
ここは情報を共有するための掲示板でしょう？何をそんなに「そんな話あるわけないよ」感を出そうと必死なんですか？実際、今どき珍しく完成してしばらくして売れ残りドッサリなんだから、サービスあって不思議じゃないし、軽く聞いただけで普通に提示してきた話ですよ。
私が実際にあった事を話すことによって、うちは価格のサービスがあったよなんて話も出てくれば不公平感なく検討できるじゃないですか。

[463: 匿名さん]

>>462
必死なのは貴方でしょ。
そんな鼻息荒く値引き値引き！って声高らかにここでもMRでも訴えてる必死さに他の検討者も引いてるんですよ。オーベルさんとは価格差もありますがそもそもコンセプトが異なりますし価格だけで比較してあっちより高いんだから！って論調がそもそも見当違いですよ。竣工済だし多少の値引きはあってもいいと思いますよ？でも皆さんあったらいいなぁ位で貴方の様な方に値引きしてまで売りたいとは営業さんも思わないから良いお話が無いのではないでしょうか。

[464: 匿名さん]

いや必死に値引き話を火消ししようと営業さんが書いてるようにしか見えませんね。
でも462は誰なんだか営業さんは分かってるだろうから余計なこと書くなとお灸を据えられるかもね。
とりあえず、カーテンも含めて、ちょこちょこサービスは出始めてる様子ね。
申込書を書く前に「諸費用引いてくれたら書きます」くらいのこと言えばイケるかもね。

[465: 匿名さん]

車を買うのと勘違いしているね。

[466: 匿名さん]

>>463
どれだけ予算があっても売れ残りマンションに値引きを要求してみるのは当たり前の事だと思いますけどね。大量に売れ残ってるという事はそのマンションに価格分の価値がないと検討者が判断しているという事。それを定価で今から購入すると市場価値以上の高値で買わされているの同じですから。

[467: 匿名さん]

ブリリア大井町とプラウド六郷に期待だね。
オーベルは抽選だしブランズは勝島にしては高い部屋しか残ってない。
ブリリアは定借だからココより安いかもね。

[468: 検討中]

今、残っているお部屋を見ると、やはりお値段高めの東棟が多いですね。

すべて5000万越えですが、これが4000万円代まで値引きされることは
ありえると思いますか？

[469: 購入検討中さん]

>>467
ブリリアもプラウドもここより全然高いでしょ。
あちらの値段が出たら、向こうの価格待ちの人達もこっちに流れてくるかもね。

[470: 匿名さん]

例えば17階の5120万円だったら、あり得るかもしれませんね。
まあ、ゆっくり待ちましょう。後になればなるほど、値引きの幅は大きくなりますから。
完売まであと1年以上かかりますよ。
品川のモデルルームがなくなってオーベルが完売したら、こんなとこ見に来る人も少なくなりますし、現地のモデルルームに辿りつくまでに買う気は失せますよ普通。

[471: 匿名さん]

いままでと同じように、
ずうっと待ってるといいですよ。

[472: 購入経験者さん]

2014年の3月にモデルルームオープンでしょ。
残り70戸ぐらいだから22ヶ月で265戸売れたわけだ。月12件のペース。
今までと同じペースでも半年かかるよね。
これからモデルルーム品川からなくなる、オーベル完売したらオーベルの広告見て勝島に気づく人がいなくなる、勝島にしちゃ高い部屋がほとんど。これらを考えると月5〜6戸がいいとこじゃない？
来年の年末までに売れてればいいね。ペースあげるにはガッツリ値引きしないと。

[473: 匿名さん]

そこで登場するのが、オプションサービスですね。

グループ内で売り上げまわせるし、そもそも市場の倍近くで売っているものだから、
仮にオプション300万サービスと言っても実際は120万～150万程度の値引きと変わらないしね。

それで売り切れるのならそれでも良いと思いますよ。

[474: 匿名さん]

まだ70部屋も残ってるんですね

[475: 購入検討中さん]

ここも天王洲のシティテラスも糀谷の駅前物件も長期化するよ。
ここの場合はプラン設計のミスだよね。坪単価では安くていいのに。
もう少しグロス抑えればオーベル並に売れてたのは間違いない。非常に惜しい物件。

[476: 購入検討中さん]

ここはオーベルが終わると急に売れ出すと思いますよ。オーベルさえなくなれば品川区内最安値になりますし、現在販売中の23区内の新築物件と比較してみてもかなり安い価格帯になります。
営業さんからすればオーベルが早くなくなるのをまっているのではないですかね？

糀谷の物件は検討していないのですがそんなに売れていないんですか？
天王洲のほうは住友の予想よりもペースが速いみたいですよ。もともと半分を竣工後に売る予定がすでに半分売り切ったみたいです。そもそも売り方が住友方式ですからね。意図的に長期化するように売っているみたいです。

[477: 匿名さん]

まだ７０戸も残っているってことは、今回は１０戸の販売なので次も１０戸かな？
それとも２０戸くらいの販売にでもするのでしょうか。
いっぺんに売ると大変なのかな。
一度にもっと売れば良いのになと思うんだけど、何かあるのかな。

[478: 匿名さん]

オーベルより価格帯がこちらの方が高いですし、残ってる部屋は割高な高層階ですからオーベル後も時間がかかるのではないでしょうか？
オプションサービスか値引きでもして早く完売させた方がリセール価格も安定するのでいいと思うのですが。

[479: 匿名さん]

どうなんでしょうね？
竣工前から、値引きだとか不人気だとか騒がれているわりには、マイペースに売ってますよね(笑)
残り70戸？くらいってことは、なんだかんだいって8割くらいは売れたってことですかね。

[480: 購入検討中さん]

ついに値下げしたね。
4160万の部屋が出てる。

[481: 匿名さん]

>>480
それって値下げなの？

[482: 匿名さん]

値下げではありません。
温存部屋です。

[483: 匿名さん]

まだそんな値段の部屋残ってたんだね

[484: 匿名さん]

他はともかく、その部屋は売れるね。
ブランズは前もオーベルの2期に合わせて3900万円台のパンダ部屋を当てていたけど、売れ行きは変わらなかった。
今残っているのは角部屋じゃない4LDKとか高層階の割高な売れにくい部屋ばかりだからね。
それより、最近打ち出した運河や北側の眺望の広告がどれだけ効くかだね。

[485: 匿名さん]

>>484
北側の眺望ですか？寝室の窓をあける事はないでしょうからエレベーターから部屋に向かって歩く廊下から見える程度ですよね。
眺望は高層階以外抜け感は期待できないですよね。その分高層階の割高感が際立ちます。迷い中です。

[486: 検討中]

10階くらいだと眺望抜けますか？

[487: 匿名さん]

南側は視界が抜けるのは12階からですね。現地で確認済ですが北側は中層階からでも東京タワーやスカイツリーを含めた素晴らしい夜景が楽しめます。

廊下側なので部屋から望めないのは残念ですがあるのと無いのじゃ全然違いますし花火も良く見えるみたいなので帰宅時だけでもそれなりに楽しめるかなと思います。

[488: 匿名さん]

>>480
オーベル3期に合わせてきたんですかね。オーベルに傾いてましたが、この価格なら検討したいですね。

[489: 匿名さん]

2016年は｢住宅バブル｣が終焉する年になる
http://toyokeizai.net/articles/-/98420

どう考えても今購入するのはないわ

都心の億ションをバブル崩壊した値段で買う

[490: 近所]

渋谷、品川、などは例外となっているね

[491: 匿名さん]

ここは品川じゃなくて勝島ですけどね

[492: 匿名さん]

品川勝島です。

[493: 匿名さん]

駅名でいったらブランズ大井競馬場前
ブランズ勝島じゃ、どこかわからん
ブランズ品川と言うのはおこがましい
で、品川勝島ね。
ちなみに、さっきの記事には「渋谷、品川、目黒などの付加価値のある高額物件」
とありますよ。ここは低額物件。つまり郊外と同じ値動きと見るのが正しいと思いますが。

[494: 匿名さん]

とりあえず夏に決定する羽田の航路変更を待っても遅くはなさそう。
それまでに完売することは無いし。
住んだ直後にジャンボ機が轟音たてて真上を通過するかどうかは、重要な判断事項だからね。

[495: 匿名さん]

住まいサーフィンで見ると儲かり率や利回り高いエリアですしいいんじゃないでしょうか。
まさにこれからのエリア。

[496: 匿名さん]

>>495
勝島はこれからのエリアですか！？高速もちかくにあり更地にできそうなスペースもなさそうですが。何か具体的な開発計画はあるのでしょうか？今後具体的な動きがあるようなら検討の余地ありですね。

[497: 匿名さん]

>>494
ジャンボ機は死語ですが．．．笑

飛行機の騒音がどの程度かは結局よく分からないので、やっぱり気になりますよね。

[498: 匿名]

>>493
そうくると(低額)思ってました(^^)

[499: 匿名さん]

＞＞４９６

どうなんですかね。でも利回りで見ると割と近所の天王洲の物件んなんかより全然高いのですよね