ブランズシティ品川勝島 パート5

[物件比較中さん [男性]]

ブランズシティ品川勝島についてのパート5です。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
引き続きよろしくお願いします。

公式URL：http://sumai.tokyu-land.co.jp/branz/katsushima/

所在地：東京都品川区勝島一丁目1番54（地番）
交通：京急本線 「鮫洲」駅 徒歩11分 、京急本線 「立会川」駅 徒歩14分
東京モノレール 「大井競馬場前」駅 徒歩8分 、東京臨海高速鉄道りんかい線 「品川シーサイド」駅 徒歩14分
間取：3LDK～4LDK
面積：71.01平米～80.86平米
売主：東急不動産
販売代理：東急リバブル
施工会社：大豊建設株式会社
管理会社：株式会社東急コミュニティー

前スレ：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/577520/

[318: 匿名さん]

>>317
モデルルームに採用されてる間取りはやはりどこも実物をイメージしやすいので人気の傾向にありますね。ここも五千万以下のお部屋は売れてます。

[319: 匿名さん]

竣工後はMRのみならず比較検討出来ますから、検討の幅が広がってるのもありますね。

[320: 匿名さん]

この物件は北側の眺望が思った以上の価値があると思います。なせが販売の方はあまり押してきませんが、、、
倉庫側の抜けもそうですが、一度現地をご覧になられたらいかがでしょうか？

[321: 匿名さん]

>>320
昼もいいのですが夜景はまたすばらしい絶景です。
でも、夜はお客さんを連れてはこれないですね。

[322: 匿名さん]

勝島で五千万出すのは厳しいですね。結局1期で購入した方々が正解でしたね。

[323: 匿名さん]

>>322
それは、低、中層階を買えたからと言うことですか？

こちらは高層階に行けば倉庫が目線に入らなくなったり将来倉庫が何かの建物になった時の日照の確保が出来る確率も上がるので、単に上に行けるだけでなく値段なりのメリットもついて来る物件かなと思いますね。

[324: 匿名さん]

売れ残ってる部屋は需要が薄いと考えられますからね。メリットはあるでしょうけど、そう思わない、もしくは価格分の価値が...ということではないでしょうか。

[325: 匿名さん]

土地が高い場所だと5千万出しても、隣の建物がかなり近接していて眺望なんて壁しか見えない、隣のマンションとお見合い、って物件も多々あるので、バルコニーも廊下もかなり抜けているこちらの物件は贅沢と言えば贅沢ですよね。
繁華街の物件ではここまで広々するのはまず無理でしょう。

[326: 匿名さん]

４期も売れなくて先着が増えましたね。
北側の眺望と南側の日照を考えても５０００万以上出せる立地ではないです。
１３階以上で５０００万未満が妥当な金額の立地だと思います。

[327: 匿名さん]

5千万以下なら検討したかったのにって人は多そうですね。

[328: 匿名さん]

>>327
こちらは階があがるにつれての価格の上昇率がすごく大きいです。前の看板の骨組みは上層階でも結構気になりますますので、価格上昇率に見あった解放感はないように思います。低層階は買い得でしたねを

[329: 匿名さん]

骨組みジャマですね。
あれがなければ視界が広がるのに。
撤去していただきたい。

[330: 匿名さん]

同感ですが撤去にも相当な費用がかかるでしょうし無理だと思います。骨組みのせいでせっかく前がぬけている上層階も倉庫感が残ってしまいます。あれさえなければ羽田空港まで見渡される開放的な眺望を毎日楽しめるのに。

[331: 匿名さん]

ブランズ住民の念力でいつか倉庫が壊れそうですね(笑)

ま、世間的な物件では「視界に入って鬱陶しい」どころか「家の中まで覗かれそう、手を伸ばしたら届きそう」みたいな密集物件もあるのですから、眺望うんぬん言えるだけでも贅沢ですよ。

[332: 匿名さん]

素朴に撤去にはどれくらい費用がかかるものなのでしょうか？モデルルーム維持費用と天秤に

[333: 匿名さん]

>>332
いくらにせよ、あちらにはわざわざブランズ住民の快適ために撤去費用を負担する筋合いもないですから話すだけ無駄では？

[334: 物件比較中さん]

撤去費と満足いく費用を住民から出すしかないでしょう。組合で

[335: 匿名さん]

西棟の人や低層階の人はあまり関係がありませんし、可決になるほどの票を集めるのは完全に不可能ですね。

[336: 匿名さん]

倉庫側としても今後も広告看板として使用する事もできますし、お金をもらっても撤去するメリットもまして後からできたマンションの管理組合の言うとおりにする筋合いもありません。なくなれば解放感が全然違うだけに残念です。

[337: 匿名さん]

倉庫を建て替えれば骨組みも無くなります。

[338: 匿名さん]

倉庫より邪魔だったり悪影響のある建物になる可能性もありますけどね。
ネオンがすごい建物とか。

[339: 匿名さん]

ウィラでコストコの商品を売るくらいですから、これを機会に本物のコストコを誘致してほしいです。看板なしで。

[340: 匿名さん]

看板だけ撤去して、東京倉庫リノベーションプロジェクトでお店が入れば天王洲みたいに話題にもなりませんか。

[341: 近所]

対岸と程よい距離の運河があれば天王洲になったかも

[342: 匿名さん]

ここは？程よくない？

[343: 匿名さん]

対岸の光景が都会的ならともかく、生活感ありすぎる団地ですからね。
ＴＹハーバーに対抗したところで、団地見ながら記念日ディナーとかウエディングパーティーはいけませんね。

[344: 近所]

対岸との距離がありすぎてつながり感がないと思います

[345: 匿名さん]

それもそうかもね。
対岸まで行くのに、回り込んでいかなければならないですからね。
でも、この場所からの眺望はどんな風に見えるんだろう。
上層階の特権になるんだろうが、昼間より夜の景色の方が綺麗なんだろうな。

[346: 匿名さん]

こちらの運河側の棟の3LDKって、13階以上しか残ってませんか？

[347: 検討中]

値上がりしているのは眺望が良い部屋だけでしょうか？
見合いのある部屋なども同じように値上がりしていますか？

[348: 匿名さん]

>>347
恐らく物件違いではないでしょうか？こちらは特に値上げも値下げもない認識です。

[349: 土地勘無しさん]

東急さんものんびり売る予定のようですし、急な値下げや値上げはないでしょうね。
徐々に売っていってるみたいなので、今後もないでしょう。

気になるなら、モデルルームに行ってくるといいのでは？
ここで聞いても憶測の域を出ないですよ
（聞いても答えてくれるとは思えませんが）

[350: 購入検討中さん]

値下げはともかくオプションサービスなどの提示はすでにありますので、交渉次第では？と思いますよ。
放っておいても人件費や広告費もかかりますからね。決算期は値引きのチャンスかもしれませんね。

[351: 匿名さん]

完成済物件をのんびり売るメリットなんて何一つないですよ。買い手がいないだけです。
価格設定が高すぎるという事、価格に見合う価値があると考える人がいないので、値下げというか適性価格に変えるだけの事です。

[352: 匿名さん]

>>351

早くなるといいですね。

[353: 匿名さん]

>>２期２時に申し込む予定なのですが、ご近所も急に値引きの提示があり迷ってます。
>>２次の客を引っ張りたいのかなぁ・・って思ってますが悩みどころですね

近所の物件スレに書かれてましたよ。498あたりです。あちらの2次の前にそういう提示があったのかもね。具体的な物件名書かれてないのでこちらか真偽は分かりませんが。近所の販売に合わせてそういう提示はすでにあるかもしれませんね。

[354: 匿名さん]

水面下で値引き交渉に答えているって事なんですね

まぁ来年の決算期にはドーンと値引きしてくるでしょう

[355: 匿名さん]

今、ここを狙っている人はみんな値引き待ちなんですかね？
値引きにかけて様子見しているのと、さっさと決断してローンをスタートさせて新しい生活を始めるのとどっちが特なんでしょうね…
大幅値引きは、あるとしてもまだまだ先のような気もしますが…

[356: 匿名さん]

>>355
引越しを急がず間取に一切拘りが無ければ待ってもいいのでは？現状賃貸だったり家庭事情で引越し時期が限定されたり多少なりとも部屋を選びたいのであればある程度割り切って決めるときは決めないと結局買えない気がします。

[357: 匿名さん]

値引きを待ってる間にどんどん契約されていると思います。

現に私が狙っていた部屋は、まだ●期●次で出ていないから売れていないと思っていたら、とっくに契約済みでした。
間取りはどれでも良いと思っているのなら、最後まで待ってみても良いと思います。

[358: 入居済み住民さん]

居住者のいち感想ですが

多少の値引きはよいと思いますよ。

もちろんマンションルール上は一年間は新築ですけども実際は共有部などはもう中古ですし
一斉引っ越しも終わって引っ越し費用もかさむでしょうし。（一斉引っ越しは幹事会社が他社の見積もりの半額で提示してきました）
何だかんだ新築マンションは部屋の内外が新築の状態で住み始めるのが良いと思いますので。


少しづつですが、着実に契約されているようなので部屋の間取りなどにこだわりがあるなら早めに決めた方が良いと思いますが・・・、

[359: 匿名さん]

一斉に早く買って言われても。。。
なんか怖い

[360: 匿名さん]

>>359
貴方は買わなければいいだけ。

[362: 匿名さん]

もう契約した人からすれば早く買って欲しいというのはあるでしょう。
いつまでも住民以外の人が出入りするのも落ち着かないと思いますし、
空いている事自体なんだかなという気持ちになるでしょう。
総戸数がとても多いマンションだから長引いてしまうんじゃないか、と考えられるので
余計にそう思われるのでしょう。

[364: 匿名さん]

団地も買えない悲しきわが身よ･･･

[365: 匿名さん]

エネファームで電気代＋ガス代削減できて良いみたいですよ。購入費用も大切ですが、ランニングコスト含めると、良い物件では？

[366: 匿名さん]

>>365

ランニングという点では、管理費そんなに安くなかったですよね？光熱費が安いことに越したことはありませんが。

[367: 匿名さん]

エネファームで健康被害
http://www.news24.jp/articles/2015/11/30/07316146.html

エネファーム使い方次第ではかえってエネルギー増になるようですし
一般的な給湯器のエコジョーズなどと比べて高価なエネファームの交換費用など考えると
一概に全ての家庭にとってお得とは言えないと思います。
お湯を貯められるので災害時に役立つのは良いですね。

あと記事の件、パナソニックのエネファームが訴訟の対象になってますが
この物件のエネファームも確かパナソニック製なので気になる点ですね。

[368: 匿名さん]

366

管理費は普通か少し安い程度だったはずです。
少なくとも私が訪問した十数件の中での話しですが。

[369: 匿名さん]

367

これは、ここか契約者専用レスか忘れましたが、既出のはずですよ。

戸建て用のエネファームですよね。
何の設備にしても使い方次第でエネルギー増になるのは当たり前です。

使用者が、前の家よりも安くなったというのなら、良いのではないでしょうか？

[370: 匿名さん]

使い方次第という訳ですな。

[371: 匿名さん]

そうですね。

エコキュートでもオール電化でも使い方間違えるとコストは嵩みますしね。
逆に上手く利用できれば、コストもかなり抑えられるということですね。

[372: 匿名さん]

ある程度年数経過した賃貸などから最新の設備がついてる新築のマンションに越せば光熱費は大体安くなるから
エネファームが・・とは言えないとこだね。他のマンションでもきっと安くなりますから。

[373: 入居済み住民さん]

372

築３年のタワーマンションから引っ越しましたが、前年比で数千円安くなりました・・・
むしろ広さが1.5倍近くになったにもかかわらず
ここまでの差が出るとは思いませんでした。


エネファームの青いランプが全てを物語っていると思いますよ。

[374: 匿名さん]

>>373
たぶん、照明がLEDになったとか、エアコンが最新になったとか、そういう要因は大きいと思いますよ。

[375: 匿名さん]

>>築３年のタワーマンションから引っ越しましたが、前年比で数千円安くなりました・・・

こういう話題になった途端、都合よく新しいマンション住んでましたという人の書き込みとか
火消しに躍起としか思えないんだよな。

[376: 匿名さん]

>>373
今年は暖冬だからね。。

[377: 匿名さん]

374

3年じゃ、そんなに変わらんでしょ　笑

[378: 匿名さん]

＞＞373

そんなにムキにならないの！
ここにネガ書く人は、何かしら否定したくてしょうがないんだから
たぶんエネファームなんか使ったこと無くて、効果もわからず書いているんだろうし。

[379: 匿名さん]

新築で入居する人って大抵家電も最新のモノに買い替えますから、そういう面で節電効果も大きいのでしょうね。
他のマンションでも新築になりは光熱費安くなりましたという内容の書込みがあります。

[380: 匿名さん]

エネファームについては実際に使用している居住者の声が1番信憑性有るんじゃないですか？
マンション向けエネファームは発表時はここが世界初だったそうですし、エネファーム設置マンションで入居が済んで実際に居住者が使用しているのはここ位でしょうから。

[381: 匿名さん]

不自然な373さんみたいな書込みもあるし話半分くらいで聞いといた方が良さそうだね。

[382: 匿名さん]

エアコン等もあるでしょうが、1番大きいのはエネファームでしょうね。実際に住んでる人がいってるし、国も政策として増やしてますから。

[383: 匿名さん]

あまりエアコンも使わないこの時期は、家庭間で差はあると思いますが、ある程度新しい家電を使っていれば電気代はせいぜい5,6千円かと思います。それに対して数千円も安くなったって言われても・・・なんか説得力にかけるんですよね。そして、今の時期エアコンいらないなんてサイコーという書き込みがありましたが、そういうコメントからもエネファームの影響ではないのではないかと。省電力はすばらしいことですし、ブランズがそうであることも認めますが、あたかもそれがエネファームの功績みたいに言われると違和感をかんじてしまいます。

[384: 匿名さん]

国が認めている機器なんですから、効果はあるでしょう。ちゃんと省エネなることを検証して補助金を創設しているでしょうから。

[385: 匿名さん]

>>384
いや、効果は少なからずあるでしょうけど、それが過大に評価・宣伝されているような気がして。様々な要因により、複合的に電気代が安くなってるのではと言いたかっただけです。

[386: 匿名さん]

>>385
何にでもネガりたいんでしょうね。
何がくやしいの？

[387: 匿名さん]

月、電気代が、5000円安くなったとして40年住んだとしても

5000 × 12 ×　40 = 240万

の金額が浮くだけで、
そのうち一回、割高になるかもしれないエネファームの機械を取りかえることになると
あまり変わらないのかもと思いました

[388: 匿名さん]

>>387
エコです。

[389: 匿名さん]

エネファーム、2年に一度の定期メンテでイオンフィルター？の交換が必要。10年未満はフルメンテでカバーされてるけど定期メンテは約10万円とランニングのメリットを打ち消すコストがかかっているのが現状。
まあ10年目以降はエネファーム殺してしまうとの選択肢も有りだけどね。

[390: 匿名さん]

>>386
ネガりたいのではなく、期待して購入したのに、悪い方向に予想が裏切られる人が出ないようにしたいと考えてます。大きい買い物ですから、客観的に判断できるような材料を引き出したいなと思いながらコメントしています。

[391: 匿名さん]

>>390
まぁ善人さんだこと。
どうしてこの版だけなの？(失笑)

[392: 匿名さん]

>>391
ランニングコース上にあるので、売れ行きが気になってるだけですよ。大井町周辺で新築マンションさがしているのですが、なかなかいい物件がなく、どうしようかなと思ってるところです。

[393: 匿名さん]

>>390
CO2削減に費用がかかるならやらない方がいいという発展途上国と同じ発想ですね。

[394: 匿名さん]

端から見ていて全くネガにはみえないのだが。私も実際のところが気になります。

[395: 匿名さん]

>>393
developed countriesの中でも、アメリカはどうでしょうか。やはりよほど生活に余裕がなければ、目の前の利益が大事なのではないでしょうか。

[396: 匿名さん]

首都高速の隣でCO2をあまり出さないマンションですか。。立地は関係無いのかもしれませんが微妙な感じがします。

[397: 匿名さん]

使い方次第で大きく変わるかもしれませんが、一応エネファームの電気代節約は凡そ年間約4.5万円削減される試算だそうです。

4.5万円×10年＋補助金30万円＝75万円

既出ですが普通の給湯器でも10年程度で買い換えは必要になりますし、それなら10万程度。現時点ではエネファームもまだ新システムなのでメンテや更新はコスト高ですが、10年後も同じだけかかるとは考え難いですしエネファームを保持しなければならない訳では無いので、10年だけ使うと考えたらむしろ使ってみたい気がしますけど。

[398: 匿名さん]

エネファームは興味あります。

もともと、比較的電気を良く使う家庭（月平均15000～20000）なのでこれがどのくらい節約になるのかが
一度試してみたいですね。

[399: 匿名さん]

エネファーム、もうちょっとサイズが小さいといいですね。
部屋の角が変形するほど大きいのは困ります。
今後はもっと小型で高性能な機種が安く出てくるでしょうね。

[400: 匿名さん]

10年はフルサポートで良いのですが、11年目以降は2年に一度10万円の定期整備で年間4．5万のランニングを逆転しちゃってるですね。。

[401: 匿名さん]

>>400
エネファームの寿命が10年でしょ。10年後には、もっと安くて効率がいいのに取り換えればいい。

[402: 匿名さん]

エネファームは補助金貰えるので確か6年間は使わなきゃいけないけど、それ以後は売却も出来ます。普通の給湯器だって交換必要なんですから別に取り替えればいいだけの話ですよね。

補助金貰って最新システムを10年お得に使えるならデメリット無い様に思いますけど。
あの大きさだけはネックですけどね。

家電だって毎年進化するのに10年後も今と同じ費用はかからないでしょうし、10年後のコストを見て継続か取替えか考えればいいだけでは？

[403: 匿名さん]

そうなんですか。
全然補助金の仕組みとかわかっていなかったんですがそう考えれば別に…ですね。
給湯器も１０〜１５年で壊れて入れ替えになることを考えれば
そんなものかなと思いますし。
入れ替えるときはエネファームじゃなくても大丈夫なんですよね？

[404: 匿名さん]

>>403
補助金の縛り期間が終了すれば入替は自由です。
普通の給湯器なら10万位で購入可能でしょうから補助金でお釣りが来ますよ。

[405: 匿名さん]

普通の給湯器はだいたい20年くらい持ちますよ。あと、床暖とかにも対応するマンション用24号給湯器だったら機種によりますけど25万から40万位すると思います。

[406: 匿名さん]

給湯器も結構高額なんですね。でも省エネ性能とか考えたら10年置き位に交換するのが良いでしょうね。どっちにしても10年で考えたら損は無いので使ってみたいです。

[408: 検討中]

>>350
オプションサービスや値引きは行ってるんですか？2週間前に伺ったときに、そういうお話をしたんですが、そういうのは全くやっていません、、という感じでした。

[409: 匿名さん]

>>408
値下げさせたいと思う人の自作。

[410: 匿名さん]

値下げを否定したい購入者の思惑もこのスレに入ってますから現実は打診をされた人しか分からないでしょうね

[411: 検討中]

そうなんですね、来年頭に購入する予定なので、オプションサービスなど、もう1度聞いてみたいと思います。

[412: 匿名さん]

値下げする場合は恐らくどこも他言無用になりますから実際にされても書き込み等も制限されると思います。
値下げされると良いなーと思いますが。
ブランズってそもそもディスカウントのあるデベなのですか？
デベによっては全く下げない（どころか状況によってはあげる）ところもあると聞きます。
どちらなのでしょう？

[413: 匿名さん]

>>412
確かブランズ東雲では最後少しだけオプションサービスという形で多少の実質値引？があった様なので全くしないわけでは無さそうです。

しかしここは次世代エコマンションのフラッグシップ物件として東急さんも力を入れてる様です。高騰前の土地購入でお隣程で無いにしろコストも抑えられエネファーム補助金等もあるのでしょうから、今の所は他物件とは少し事情が異なり値下げしてでも売り急ぐといった雰囲気では無さそうですね。

[414: 匿名さん]

ブランズ東雲は結構値引きしてましたからね、決算期ならいけるのでは？と思います。
それにしてもこういう話題しかないのが今のこの物件の状態を物語っていますね。

[415: 匿名さん]

うーん、東雲の時は周りの物件も値引きしてましたしねぇ。。
状況は違いますが、今から定価で買うのも正直負けた感があります(笑

[416: 匿名さん]

東雲はプラウドタワーとパークタワー相手に立地もブランド力も勝ち目がなかったですからね。
とどめは隣がパチンコ屋になって値引くしかなかった。
デベの方から１０％程度のオファーがあったようですね。
http://wangantower.com/?cat=91

[417: 匿名さん]

但し、ここと決定的に違うのは残り戸数でしょう。

東雲はラスト1戸でしたから、売りきるためにしたのでしょう。

こちらはまだ残ってますし、MRも最初から来年3月までの賃借契約みたいですから、
少なくとももう暫くは値引きは無いでしょうね。