ブランズシティ品川勝島 パート5

[物件比較中さん [男性]]

ブランズシティ品川勝島についてのパート5です。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
引き続きよろしくお願いします。

公式URL：http://sumai.tokyu-land.co.jp/branz/katsushima/

所在地：東京都品川区勝島一丁目1番54（地番）
交通：京急本線 「鮫洲」駅 徒歩11分 、京急本線 「立会川」駅 徒歩14分
東京モノレール 「大井競馬場前」駅 徒歩8分 、東京臨海高速鉄道りんかい線 「品川シーサイド」駅 徒歩14分
間取：3LDK～4LDK
面積：71.01平米～80.86平米
売主：東急不動産
販売代理：東急リバブル
施工会社：大豊建設株式会社
管理会社：株式会社東急コミュニティー

前スレ：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/577520/

[281: 匿名さん]

>>280さん
どの辺りのお部屋ですか？

高速、オーベルの南側から先の区間は元から住宅が近接していることもあり防音壁がついてますね。
近さでは負けてないので（笑）こっちにも付くといいですね。

[282: 匿名さん]

>>272
ブランズ東雲は１０％以上の値引きがあったんですね。
入居開始後半年くらいだと、２～３月くらいが狙い目でしょうか。
５００万だと流れが変わりそうですね。

[283: 匿名さん]

いやいや、2012年とは状況が違うでしょう。
当時は湾岸に在庫物件も多かったし、値引きしている物件もあったでしょう。

今季は基本的に販売好調で多くのデベが予算達成済みなので、引き渡しを来季に調整している物件もあるくらいです。
プロジェクト単位で見れば早く完売して販売経費を節約って事かもしれませんが、今季がお腹いっぱいなら３月も期待できないのでは。

[284: 匿名さん]

>>283
お腹いっぱいどころか、まだ腹八分目にも達してないですよ。
その割には、期待している人が多いですね。

[285: 契約済みさん]

>>280
うちは上層階ではありませんが、高速とモノレールの音がそこそこ聞こえてきます。

ただ、音の出どこを探すと聞こえてくるのが24時間換気の為の通気口なので、夜は閉めるとかなりマシになりました。

[286: 匿名さん]

２７９さんの言うとおりだと思いますが、
逆に周りが静かすぎて気になるのでしょうか？

私も東横線周辺住民ですが、ここより便利な分、だいぶうるさいです　笑

[287: 匿名さん]

違うと思います、首都高（高速）の騒音は環境問題になるレベルですし（だからデベも一部サッシを二重にしております）単純にうるさいエリアで防音もイマイチということだと思います、この辺だとオーベル選んでも大差ないと思いますが。

[288: 匿名さん]

準工業地域なのでこれから先も大体の建築物が建てられる
首都高とモノレールは最初から分かってるリスクなのでそこは判断次第

[289: 匿名さん]

防音がいまいちなのか、周辺がうるさいのか分からんけど其の辺の問題ありそうな物件だな

[290: 匿名さん]

防音の問題ではないでしょう。
24時間換気の換気口を開けたら音がするって、当たり前のことを書いているだけだと思います。
そりゃ網戸みたいなもんだから、換気口開けたらうるさいわな！

それはどこの物件でも同じですよね

[291: 匿名さん]

＞＞防音がいまいちなのか、周辺がうるさいのか分からんけど

両方だと思う。リスク軽減のためにはブランズの二重冊子住戸かオーベル選んだ方が賢明
勝島は今後飛行機ルートの問題ありますからね

[292: 購入検討中さん]

モノレールと飛行機が一緒に眺められる物件、魅力的だと思いますが・・・
電車より格段に格好いいです。

[293: 匿名さん]

遅かれ早かれモノレール廃止になるんじゃない。老朽化激しいし。
なんかそんな記事読んだ記憶がある、騒音はなくなるしここの住民にはいいのでは？
利便性は悪くなるかもだけど

[294: 匿名さん]

値引きとは少し違いますがオプション50万サービスします的な話は出ました。
関連会社の東急ホームズ？だっけ、そこから買うことになるみたいですけどね
元の価格がバカ高いオプション品なのでそんなに多くは設置できないと思いますが
参考までに...

[295: 匿名さん]

北側の眺望が良いとのことですが、鮫洲の試験場に９階建て４５ｍの建物ができますね。
１４階建ての公務員宿舎と同じ高さなので、眺望に影響がでるのでしょうか。

高速は３階のすぐ横ですね。
見学した方はわかると思いますが、建設中のオーベルと比較しても明らかに高速に近いですね。
しかも斜めに近接しているので、影響のある部屋が多そうで気になります。

[296: 匿名さん]

＞＞295

北側の眺望はおまけみたいなものですから、あまり気にしなくても良いのでは？
住民の方も期待してなかったけど眺望が良いみたいな意見が多かったですし。

高速は確かにブランズのほうが一番近い部屋は近いですね。
ただ地図を見る限りマンション全体的にはオーベルのほうが近いですね。

ブランズは東棟になればだいぶ遠くなりますね。
その代わりモノレールが近いですが、オーベルの東棟は目の前がダンプの通り道ですから
お互いに何かしらの影響は受ける立地でしょうね

[297: 匿名さん]

その程度の距離の差は誤差
どっちも高速の騒音は２４時間影響ある。

これは勝島に限らず、首都高などに面したマンションは六本木でも南青山でも品川でもどこも同じです。

夏場窓を開ければ騒音。
締めればあまり気にならなくなる。。。はずだったが換気口ですか。。。
窓が心配なら２重サッシを入れれば良いけど換気口はどうしようもない。

[298: 匿名さん]

そもそも今のマンションは防音、高気密をうたっているところが多いので、換気口はマストでついてくるかと思います。
（逆に換気口がついてないようだと、気密性しいては防音性が低いマンションかと）
これを避けようとしたら、リビング側はともかく寝室他は内廊下のマンションでないと難しいですね。

[299: 匿名さん]

ここは一部の部屋は防音換気フードですよ。
図面見れば書いてます。
でも、前の方で出ていた二重サッシの部屋ってあるの？

[300: 匿名さん]

換気フードから音が入ってくるってありますよね。その対策がされているのなら、相当考えられているなというふうに感じられます。

二重サッシの部屋、ですか。

ざっと見た感じではわからないですよね。

あると相当考えているな、対処しているな、お金かけているなと思うのですが。

[301: ご近所さん]

ここは運可ぞいの環境に価値がある。
いつまで騒音や排ガス気にしてんの？

[302: ご近所さん]

○家族でのんびりハゼ釣りをする
ボラの大群をタモですくう
運河沿いの公園を歩いて天王洲まで30分
✖️道路環境が悪すぎる

[303: 匿名さん]

>>295
北側はワイドに眺望が広がるので、
建物が一棟建ってメールもあまり影響無いかと思いますよ。

[306: 釣り人]

季節にもよりますが、高級魚とされている江戸前スズキは羽田周辺で獲ってますよ！
京浜運河や大井埠頭周辺のハゼも普通に食べられてます。

[307: 匿名さん]

運河に魅力を感じている人が買うマンションです。駅が遠い自動車うるさいは納得済み論じても無意味ではないか。

[308: 匿名さん]

>>307
運河の見える東側はほとんど残っていないですよ。
残っている部屋のバルコニーからは運河が少し見えるか見えない程度。
見渡せる訳ではないから、今検討している人には魅力ではない。
駅からの距離や排ガス騒音は無視できない現実的な問題ですよ。
まだ多く残っている大部分が西側なので高速が非常に近い。
許容できる人が買う物件です。

[309: 匿名さん]

304

タバコ一本喫う方がやばいよ。

[310: 匿名さん]

やはり運河側目的の方は早めに行動していますよね。
もうほとんどお部屋もないということですけれども。

釣りされる方、多いのですね〜。
この辺りの海はそこまで汚れているように感じられないのですので、
釣っている方もおられるのでは？
江戸前のお魚、デスネ！

[311: 匿名さん]

先着順のＪタイプって何階かわかります？

[312: 匿名さん]

>>311
13階ですよ

[313: 匿名さん]

前の大きな倉庫ってマンションの何階相当でしょうか？
１３階だと前が抜けるでしょうか？

[314: 匿名さん]

>>312
ありがとうございます。
低中層階ほどの安さはなく、高層階ではない、と言う微妙な階数だから残ってるんですかね。
Ｊタイプっていわゆる田の字ですけど、使いやすそう。

ちなみに10階超えれば倉庫は目線より下になりますよ。

[315: 匿名さん]

Ｊ1、Ｊ2共に13階ですか？

[316: 匿名さん]

前の倉庫自体は10階〜11階相当ですね。
屋上設置の看板骨組含めて完全に視界が抜けるのが丁度13階〜になります。

Jtypeはモデルルームになってる事もあり、かなり人気だった様ですが、Gtypeなんかだとほぼ同じ間取りで平米数こそ違えど若干の差ですし体感的には広く、かつ同等階層なら安く又は高層が選択出来ますよね。(WICが１つになるがリビングが若干広くなり水周り2way)

勿論その他の間取りも含めて、やはり5千万超えてくる中層辺りだと比較して他の選択肢を選ぶ方も多いのでは無いでしょうか。

[317: 匿名さん]

>>316
Ｊタイプ、人気なんですか？
それにしてはＪ1,Ｊ2どちらも残ってるのは何故なんでしょうね。
13階以外は完売してるんでしょうか？

[318: 匿名さん]

>>317
モデルルームに採用されてる間取りはやはりどこも実物をイメージしやすいので人気の傾向にありますね。ここも五千万以下のお部屋は売れてます。

[319: 匿名さん]

竣工後はMRのみならず比較検討出来ますから、検討の幅が広がってるのもありますね。

[320: 匿名さん]

この物件は北側の眺望が思った以上の価値があると思います。なせが販売の方はあまり押してきませんが、、、
倉庫側の抜けもそうですが、一度現地をご覧になられたらいかがでしょうか？

[321: 匿名さん]

>>320
昼もいいのですが夜景はまたすばらしい絶景です。
でも、夜はお客さんを連れてはこれないですね。

[322: 匿名さん]

勝島で五千万出すのは厳しいですね。結局1期で購入した方々が正解でしたね。

[323: 匿名さん]

>>322
それは、低、中層階を買えたからと言うことですか？

こちらは高層階に行けば倉庫が目線に入らなくなったり将来倉庫が何かの建物になった時の日照の確保が出来る確率も上がるので、単に上に行けるだけでなく値段なりのメリットもついて来る物件かなと思いますね。

[324: 匿名さん]

売れ残ってる部屋は需要が薄いと考えられますからね。メリットはあるでしょうけど、そう思わない、もしくは価格分の価値が...ということではないでしょうか。

[325: 匿名さん]

土地が高い場所だと5千万出しても、隣の建物がかなり近接していて眺望なんて壁しか見えない、隣のマンションとお見合い、って物件も多々あるので、バルコニーも廊下もかなり抜けているこちらの物件は贅沢と言えば贅沢ですよね。
繁華街の物件ではここまで広々するのはまず無理でしょう。

[326: 匿名さん]

４期も売れなくて先着が増えましたね。
北側の眺望と南側の日照を考えても５０００万以上出せる立地ではないです。
１３階以上で５０００万未満が妥当な金額の立地だと思います。

[327: 匿名さん]

5千万以下なら検討したかったのにって人は多そうですね。

[328: 匿名さん]

>>327
こちらは階があがるにつれての価格の上昇率がすごく大きいです。前の看板の骨組みは上層階でも結構気になりますますので、価格上昇率に見あった解放感はないように思います。低層階は買い得でしたねを

[329: 匿名さん]

骨組みジャマですね。
あれがなければ視界が広がるのに。
撤去していただきたい。

[330: 匿名さん]

同感ですが撤去にも相当な費用がかかるでしょうし無理だと思います。骨組みのせいでせっかく前がぬけている上層階も倉庫感が残ってしまいます。あれさえなければ羽田空港まで見渡される開放的な眺望を毎日楽しめるのに。

[331: 匿名さん]

ブランズ住民の念力でいつか倉庫が壊れそうですね(笑)

ま、世間的な物件では「視界に入って鬱陶しい」どころか「家の中まで覗かれそう、手を伸ばしたら届きそう」みたいな密集物件もあるのですから、眺望うんぬん言えるだけでも贅沢ですよ。

[332: 匿名さん]

素朴に撤去にはどれくらい費用がかかるものなのでしょうか？モデルルーム維持費用と天秤に

[333: 匿名さん]

>>332
いくらにせよ、あちらにはわざわざブランズ住民の快適ために撤去費用を負担する筋合いもないですから話すだけ無駄では？

[334: 物件比較中さん]

撤去費と満足いく費用を住民から出すしかないでしょう。組合で

[335: 匿名さん]

西棟の人や低層階の人はあまり関係がありませんし、可決になるほどの票を集めるのは完全に不可能ですね。

[336: 匿名さん]

倉庫側としても今後も広告看板として使用する事もできますし、お金をもらっても撤去するメリットもまして後からできたマンションの管理組合の言うとおりにする筋合いもありません。なくなれば解放感が全然違うだけに残念です。

[337: 匿名さん]

倉庫を建て替えれば骨組みも無くなります。

[338: 匿名さん]

倉庫より邪魔だったり悪影響のある建物になる可能性もありますけどね。
ネオンがすごい建物とか。

[339: 匿名さん]

ウィラでコストコの商品を売るくらいですから、これを機会に本物のコストコを誘致してほしいです。看板なしで。

[340: 匿名さん]

看板だけ撤去して、東京倉庫リノベーションプロジェクトでお店が入れば天王洲みたいに話題にもなりませんか。

[341: 近所]

対岸と程よい距離の運河があれば天王洲になったかも

[342: 匿名さん]

ここは？程よくない？

[343: 匿名さん]

対岸の光景が都会的ならともかく、生活感ありすぎる団地ですからね。
ＴＹハーバーに対抗したところで、団地見ながら記念日ディナーとかウエディングパーティーはいけませんね。

[344: 近所]

対岸との距離がありすぎてつながり感がないと思います

[345: 匿名さん]

それもそうかもね。
対岸まで行くのに、回り込んでいかなければならないですからね。
でも、この場所からの眺望はどんな風に見えるんだろう。
上層階の特権になるんだろうが、昼間より夜の景色の方が綺麗なんだろうな。

[346: 匿名さん]

こちらの運河側の棟の3LDKって、13階以上しか残ってませんか？

[347: 検討中]

値上がりしているのは眺望が良い部屋だけでしょうか？
見合いのある部屋なども同じように値上がりしていますか？

[348: 匿名さん]

>>347
恐らく物件違いではないでしょうか？こちらは特に値上げも値下げもない認識です。

[349: 土地勘無しさん]

東急さんものんびり売る予定のようですし、急な値下げや値上げはないでしょうね。
徐々に売っていってるみたいなので、今後もないでしょう。

気になるなら、モデルルームに行ってくるといいのでは？
ここで聞いても憶測の域を出ないですよ
（聞いても答えてくれるとは思えませんが）

[350: 購入検討中さん]

値下げはともかくオプションサービスなどの提示はすでにありますので、交渉次第では？と思いますよ。
放っておいても人件費や広告費もかかりますからね。決算期は値引きのチャンスかもしれませんね。

[351: 匿名さん]

完成済物件をのんびり売るメリットなんて何一つないですよ。買い手がいないだけです。
価格設定が高すぎるという事、価格に見合う価値があると考える人がいないので、値下げというか適性価格に変えるだけの事です。

[352: 匿名さん]

>>351

早くなるといいですね。

[353: 匿名さん]

>>２期２時に申し込む予定なのですが、ご近所も急に値引きの提示があり迷ってます。
>>２次の客を引っ張りたいのかなぁ・・って思ってますが悩みどころですね

近所の物件スレに書かれてましたよ。498あたりです。あちらの2次の前にそういう提示があったのかもね。具体的な物件名書かれてないのでこちらか真偽は分かりませんが。近所の販売に合わせてそういう提示はすでにあるかもしれませんね。

[354: 匿名さん]

水面下で値引き交渉に答えているって事なんですね

まぁ来年の決算期にはドーンと値引きしてくるでしょう

[355: 匿名さん]

今、ここを狙っている人はみんな値引き待ちなんですかね？
値引きにかけて様子見しているのと、さっさと決断してローンをスタートさせて新しい生活を始めるのとどっちが特なんでしょうね…
大幅値引きは、あるとしてもまだまだ先のような気もしますが…

[356: 匿名さん]

>>355
引越しを急がず間取に一切拘りが無ければ待ってもいいのでは？現状賃貸だったり家庭事情で引越し時期が限定されたり多少なりとも部屋を選びたいのであればある程度割り切って決めるときは決めないと結局買えない気がします。

[357: 匿名さん]

値引きを待ってる間にどんどん契約されていると思います。

現に私が狙っていた部屋は、まだ●期●次で出ていないから売れていないと思っていたら、とっくに契約済みでした。
間取りはどれでも良いと思っているのなら、最後まで待ってみても良いと思います。

[358: 入居済み住民さん]

居住者のいち感想ですが

多少の値引きはよいと思いますよ。

もちろんマンションルール上は一年間は新築ですけども実際は共有部などはもう中古ですし
一斉引っ越しも終わって引っ越し費用もかさむでしょうし。（一斉引っ越しは幹事会社が他社の見積もりの半額で提示してきました）
何だかんだ新築マンションは部屋の内外が新築の状態で住み始めるのが良いと思いますので。


少しづつですが、着実に契約されているようなので部屋の間取りなどにこだわりがあるなら早めに決めた方が良いと思いますが・・・、

[359: 匿名さん]

一斉に早く買って言われても。。。
なんか怖い

[360: 匿名さん]

>>359
貴方は買わなければいいだけ。

[362: 匿名さん]

もう契約した人からすれば早く買って欲しいというのはあるでしょう。
いつまでも住民以外の人が出入りするのも落ち着かないと思いますし、
空いている事自体なんだかなという気持ちになるでしょう。
総戸数がとても多いマンションだから長引いてしまうんじゃないか、と考えられるので
余計にそう思われるのでしょう。

[364: 匿名さん]

団地も買えない悲しきわが身よ･･･

[365: 匿名さん]

エネファームで電気代＋ガス代削減できて良いみたいですよ。購入費用も大切ですが、ランニングコスト含めると、良い物件では？

[366: 匿名さん]

>>365

ランニングという点では、管理費そんなに安くなかったですよね？光熱費が安いことに越したことはありませんが。

[367: 匿名さん]

エネファームで健康被害
http://www.news24.jp/articles/2015/11/30/07316146.html

エネファーム使い方次第ではかえってエネルギー増になるようですし
一般的な給湯器のエコジョーズなどと比べて高価なエネファームの交換費用など考えると
一概に全ての家庭にとってお得とは言えないと思います。
お湯を貯められるので災害時に役立つのは良いですね。

あと記事の件、パナソニックのエネファームが訴訟の対象になってますが
この物件のエネファームも確かパナソニック製なので気になる点ですね。

[368: 匿名さん]

366

管理費は普通か少し安い程度だったはずです。
少なくとも私が訪問した十数件の中での話しですが。

[369: 匿名さん]

367

これは、ここか契約者専用レスか忘れましたが、既出のはずですよ。

戸建て用のエネファームですよね。
何の設備にしても使い方次第でエネルギー増になるのは当たり前です。

使用者が、前の家よりも安くなったというのなら、良いのではないでしょうか？

[370: 匿名さん]

使い方次第という訳ですな。

[371: 匿名さん]

そうですね。

エコキュートでもオール電化でも使い方間違えるとコストは嵩みますしね。
逆に上手く利用できれば、コストもかなり抑えられるということですね。

[372: 匿名さん]

ある程度年数経過した賃貸などから最新の設備がついてる新築のマンションに越せば光熱費は大体安くなるから
エネファームが・・とは言えないとこだね。他のマンションでもきっと安くなりますから。

[373: 入居済み住民さん]

372

築３年のタワーマンションから引っ越しましたが、前年比で数千円安くなりました・・・
むしろ広さが1.5倍近くになったにもかかわらず
ここまでの差が出るとは思いませんでした。


エネファームの青いランプが全てを物語っていると思いますよ。

[374: 匿名さん]

>>373
たぶん、照明がLEDになったとか、エアコンが最新になったとか、そういう要因は大きいと思いますよ。

[375: 匿名さん]

>>築３年のタワーマンションから引っ越しましたが、前年比で数千円安くなりました・・・

こういう話題になった途端、都合よく新しいマンション住んでましたという人の書き込みとか
火消しに躍起としか思えないんだよな。

[376: 匿名さん]

>>373
今年は暖冬だからね。。

[377: 匿名さん]

374

3年じゃ、そんなに変わらんでしょ　笑

[378: 匿名さん]

＞＞373

そんなにムキにならないの！
ここにネガ書く人は、何かしら否定したくてしょうがないんだから
たぶんエネファームなんか使ったこと無くて、効果もわからず書いているんだろうし。

[379: 匿名さん]

新築で入居する人って大抵家電も最新のモノに買い替えますから、そういう面で節電効果も大きいのでしょうね。
他のマンションでも新築になりは光熱費安くなりましたという内容の書込みがあります。

[380: 匿名さん]

エネファームについては実際に使用している居住者の声が1番信憑性有るんじゃないですか？
マンション向けエネファームは発表時はここが世界初だったそうですし、エネファーム設置マンションで入居が済んで実際に居住者が使用しているのはここ位でしょうから。