ブランズシティ品川勝島 パート5

[物件比較中さん [男性]]

ブランズシティ品川勝島についてのパート5です。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
引き続きよろしくお願いします。

公式URL：http://sumai.tokyu-land.co.jp/branz/katsushima/

所在地：東京都品川区勝島一丁目1番54（地番）
交通：京急本線 「鮫洲」駅 徒歩11分 、京急本線 「立会川」駅 徒歩14分
東京モノレール 「大井競馬場前」駅 徒歩8分 、東京臨海高速鉄道りんかい線 「品川シーサイド」駅 徒歩14分
間取：3LDK～4LDK
面積：71.01平米～80.86平米
売主：東急不動産
販売代理：東急リバブル
施工会社：大豊建設株式会社
管理会社：株式会社東急コミュニティー

前スレ：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/577520/

[251: 匿名さん]

プラウド大井競馬場

[253: 匿名さん]

>>251
ブランド力で売れますね。

[254: 匿名さん]

ブランズはブランド力ないのでしょうか？

[255: 匿名さん]

>>254
野村に比べるとブランド力は・・
東急って悪いイメージはありませんが、
庶民的なイメージがあります。

[256: 匿名さん]

電鉄の商業ビル（ヒカリエ、ライズ、クイーンズスクエア）なんかはなかなか良いのにね。

[257: 匿名さん]

ブランド力はともかく、電鉄系はアピールの仕方が上手ではないようです。
http://www.dai3.co.jp/rbayakyu/rbay-etc/item/2147-2015-09-09-09-26-40

[258: 匿名さん]

>>257
情報をありがとうございます。
再検討します。

[259: 匿名さん]

オーベルとこことで迷っています。
こっちで一番の懸念は前の東京倉庫が建て替わるかもしれない点。
今買える部屋は上の方なだけに、眺望が塞がると寂しいですよね。
みなさんはどう考えましたか？

[260: 匿名さん]

http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/225918/

東急の基幹物件ですらこのような管理らしいですから、他だともっとレベルは下がるかもね

[261: 購入検討中さん]

東急不動産と東急電鉄は別会社です。
ゴッチャにしないように。
東急電鉄のほうが遥かに格上です。

[262: 匿名さん]

>>261
え？不動産屋としては東京不動産が電鐵より格上だけど、、、。

[263: 匿名さん]

>>259
勝島は夜景等眺望に恵まれるのは北側で南側は競馬場や公演で夜は真っ暗ですし、昼間は視界が抜ける分多少開放感はプラスになるでしょうが、リバービューのNタイプは別格としても他のお部屋はあくまで眺望はオマケ程度に考えてます。

個人的には仮に建替えで視界が塞がれたとしても距離があるので日照が保証されるだけで十分かなと。

私は建物としての魅力の部分で悩みます。

[264: 匿名さん]

カーシェアが2台用意されているそうですが総戸数356戸で不足しないのでしょうか。
敷地内駐車場が114台(来客用3台、カーシェアスペース2台、非分譲区画用6台含む)なので車を持たない選択をする世帯も多そうですが、2台だけで回転していけるのでしょうか。

[265: 匿名さん]

264

最初は少し足りないくらいのほうが良いのではないでしょうか？

慢性的に足りないようであれば、後から追加すればよいですし、そのほうが積み立て修繕費用などの
増加につながらないと思いますよ。

[266: 匿名さん]

>>264
駐車場の契約率は想定通りと伺いました。
カーシェアを見込んで車を手放す家庭もいらっしゃるかもしれませんが、たまに使えれば便利程度の物で頻繁に使う家庭はやはり車を保有してるのではないかと個人的には思います。

[267: 匿名さん]

現状で駐車場の契約率はどの程度でしょうか？営業に聞きそびれたので教えて頂きたいです。
あと想定の契約率なんかも知りたいです。よろしくお願いします

[268: 匿名さん]

新飛行ルートはブランズの真上っぽいですね

[269: 匿名さん]

>>268
ブランシエラの真上、の間違いでは？

[270: 匿名さん]

>>269
どちらにしろ大差はないと思います。それより高速の車の騒音が気になります。
飛行機は夏場の南風運用の時だけですが高速は年中ずっとなので。気にして聞くから気になるだけのレベルなのかもしれないですが。

[271: 匿名さん]

かもめ橋付近歩きましたが、モノレールも意外と音するんですね。高速はそれほど気にならず、下の道の方が音が気になりました。

[272: 匿名さん]

http://wangantower.com/?cat=91
ここも、こんなキャンペーンやってくれないですかね。
もうちょっと、待ってみようかな

[273: 匿名さん]

ここは二重サッシじゃないから飛行機、首都高、モノレールと騒音覚悟の物件ですね。

[274: 匿名さん]

>>273
内覧に行きましたが、窓をしめれば音は気になりません。2重サッシは不要です、掃除が大変なのでないほうが良いです。

モノレールの駅から運河沿い、直下の道は騒音がすごいですが部屋の中は問題ないと思います。

[275: 匿名さん]

間取り図を見ると、廊下側の部屋がインポールとは別に歪な形をしています。
玄関横のMBの部分が部屋に食い込んでいますが、これはエネファームの影響でしょうか？

[276: 匿名さん]

>>274
2重サッシ派ではないですがは別に掃除は大変じゃないですよ。窓ふきを毎日するような家庭なら手間になるかもしれませんが
普通の窓をもう１枚拭くだけです。あとは騒音対策というよりは圧倒的な断熱効果ですかね

[277: 匿名さん]

私も個人的には必要無いのかなという印象でした。高速、モノレール共に室内は全くと言っていい程気にならない位静かでしたし、最近のマンションは只でさえ機密性が非常に高いです。こちらは全戸南向きでどこのお部屋でも十分な日照が得られますし、実際とても日当り良く気持ち良かったです。昼間は暖房は必要無いんじゃないかと思いました。

[278: 匿名さん]

飛行機もあるし、このエリアは五月蝿そうですよね
対策が１部の住戸だけというのが残念極まりない
デメリットより得られるメリットが多いのは明白なのですから全戸に導入して欲しかった。

[279: 匿名さん]

飛行機の影響は分かりませんが（まだ実際に飛んでもいないので）、
今このエリアで騒音が気になる方は、家探しかなり苦労されると思いますよ！
今まで、渋谷、中目黒、麻布十番、武蔵小杉等に住んだ経験がありますが、どこも凄く便利であると同時に
ここよりも格段に騒々しかったです。

2重サッシは完全に好みでしょうから、必要だと思う方は、2重サッシ付きの住戸タイプを選択すれば良いでしょう。

[280: 契約済みさん]

うちは上層階ですが窓締切でも首都高の音は聞こえてきます、特に夜布団に入って室内が静かになると音がはっきり聞こえますよ。音は上層に抜ける性質があるので下層階の方が静かかもしれません。慣れるまでが大変かもです。

[281: 匿名さん]

>>280さん
どの辺りのお部屋ですか？

高速、オーベルの南側から先の区間は元から住宅が近接していることもあり防音壁がついてますね。
近さでは負けてないので（笑）こっちにも付くといいですね。

[282: 匿名さん]

>>272
ブランズ東雲は１０％以上の値引きがあったんですね。
入居開始後半年くらいだと、２～３月くらいが狙い目でしょうか。
５００万だと流れが変わりそうですね。

[283: 匿名さん]

いやいや、2012年とは状況が違うでしょう。
当時は湾岸に在庫物件も多かったし、値引きしている物件もあったでしょう。

今季は基本的に販売好調で多くのデベが予算達成済みなので、引き渡しを来季に調整している物件もあるくらいです。
プロジェクト単位で見れば早く完売して販売経費を節約って事かもしれませんが、今季がお腹いっぱいなら３月も期待できないのでは。

[284: 匿名さん]

>>283
お腹いっぱいどころか、まだ腹八分目にも達してないですよ。
その割には、期待している人が多いですね。

[285: 契約済みさん]

>>280
うちは上層階ではありませんが、高速とモノレールの音がそこそこ聞こえてきます。

ただ、音の出どこを探すと聞こえてくるのが24時間換気の為の通気口なので、夜は閉めるとかなりマシになりました。

[286: 匿名さん]

２７９さんの言うとおりだと思いますが、
逆に周りが静かすぎて気になるのでしょうか？

私も東横線周辺住民ですが、ここより便利な分、だいぶうるさいです　笑

[287: 匿名さん]

違うと思います、首都高（高速）の騒音は環境問題になるレベルですし（だからデベも一部サッシを二重にしております）単純にうるさいエリアで防音もイマイチということだと思います、この辺だとオーベル選んでも大差ないと思いますが。

[288: 匿名さん]

準工業地域なのでこれから先も大体の建築物が建てられる
首都高とモノレールは最初から分かってるリスクなのでそこは判断次第

[289: 匿名さん]

防音がいまいちなのか、周辺がうるさいのか分からんけど其の辺の問題ありそうな物件だな

[290: 匿名さん]

防音の問題ではないでしょう。
24時間換気の換気口を開けたら音がするって、当たり前のことを書いているだけだと思います。
そりゃ網戸みたいなもんだから、換気口開けたらうるさいわな！

それはどこの物件でも同じですよね

[291: 匿名さん]

＞＞防音がいまいちなのか、周辺がうるさいのか分からんけど

両方だと思う。リスク軽減のためにはブランズの二重冊子住戸かオーベル選んだ方が賢明
勝島は今後飛行機ルートの問題ありますからね

[292: 購入検討中さん]

モノレールと飛行機が一緒に眺められる物件、魅力的だと思いますが・・・
電車より格段に格好いいです。

[293: 匿名さん]

遅かれ早かれモノレール廃止になるんじゃない。老朽化激しいし。
なんかそんな記事読んだ記憶がある、騒音はなくなるしここの住民にはいいのでは？
利便性は悪くなるかもだけど

[294: 匿名さん]

値引きとは少し違いますがオプション50万サービスします的な話は出ました。
関連会社の東急ホームズ？だっけ、そこから買うことになるみたいですけどね
元の価格がバカ高いオプション品なのでそんなに多くは設置できないと思いますが
参考までに...

[295: 匿名さん]

北側の眺望が良いとのことですが、鮫洲の試験場に９階建て４５ｍの建物ができますね。
１４階建ての公務員宿舎と同じ高さなので、眺望に影響がでるのでしょうか。

高速は３階のすぐ横ですね。
見学した方はわかると思いますが、建設中のオーベルと比較しても明らかに高速に近いですね。
しかも斜めに近接しているので、影響のある部屋が多そうで気になります。

[296: 匿名さん]

＞＞295

北側の眺望はおまけみたいなものですから、あまり気にしなくても良いのでは？
住民の方も期待してなかったけど眺望が良いみたいな意見が多かったですし。

高速は確かにブランズのほうが一番近い部屋は近いですね。
ただ地図を見る限りマンション全体的にはオーベルのほうが近いですね。

ブランズは東棟になればだいぶ遠くなりますね。
その代わりモノレールが近いですが、オーベルの東棟は目の前がダンプの通り道ですから
お互いに何かしらの影響は受ける立地でしょうね

[297: 匿名さん]

その程度の距離の差は誤差
どっちも高速の騒音は２４時間影響ある。

これは勝島に限らず、首都高などに面したマンションは六本木でも南青山でも品川でもどこも同じです。

夏場窓を開ければ騒音。
締めればあまり気にならなくなる。。。はずだったが換気口ですか。。。
窓が心配なら２重サッシを入れれば良いけど換気口はどうしようもない。

[298: 匿名さん]

そもそも今のマンションは防音、高気密をうたっているところが多いので、換気口はマストでついてくるかと思います。
（逆に換気口がついてないようだと、気密性しいては防音性が低いマンションかと）
これを避けようとしたら、リビング側はともかく寝室他は内廊下のマンションでないと難しいですね。

[299: 匿名さん]

ここは一部の部屋は防音換気フードですよ。
図面見れば書いてます。
でも、前の方で出ていた二重サッシの部屋ってあるの？

[300: 匿名さん]

換気フードから音が入ってくるってありますよね。その対策がされているのなら、相当考えられているなというふうに感じられます。

二重サッシの部屋、ですか。

ざっと見た感じではわからないですよね。

あると相当考えているな、対処しているな、お金かけているなと思うのですが。

[301: ご近所さん]

ここは運可ぞいの環境に価値がある。
いつまで騒音や排ガス気にしてんの？

[302: ご近所さん]

○家族でのんびりハゼ釣りをする
ボラの大群をタモですくう
運河沿いの公園を歩いて天王洲まで30分
✖️道路環境が悪すぎる

[303: 匿名さん]

>>295
北側はワイドに眺望が広がるので、
建物が一棟建ってメールもあまり影響無いかと思いますよ。

[306: 釣り人]

季節にもよりますが、高級魚とされている江戸前スズキは羽田周辺で獲ってますよ！
京浜運河や大井埠頭周辺のハゼも普通に食べられてます。

[307: 匿名さん]

運河に魅力を感じている人が買うマンションです。駅が遠い自動車うるさいは納得済み論じても無意味ではないか。

[308: 匿名さん]

>>307
運河の見える東側はほとんど残っていないですよ。
残っている部屋のバルコニーからは運河が少し見えるか見えない程度。
見渡せる訳ではないから、今検討している人には魅力ではない。
駅からの距離や排ガス騒音は無視できない現実的な問題ですよ。
まだ多く残っている大部分が西側なので高速が非常に近い。
許容できる人が買う物件です。

[309: 匿名さん]

304

タバコ一本喫う方がやばいよ。

[310: 匿名さん]

やはり運河側目的の方は早めに行動していますよね。
もうほとんどお部屋もないということですけれども。

釣りされる方、多いのですね〜。
この辺りの海はそこまで汚れているように感じられないのですので、
釣っている方もおられるのでは？
江戸前のお魚、デスネ！

[311: 匿名さん]

先着順のＪタイプって何階かわかります？

[312: 匿名さん]

>>311
13階ですよ

[313: 匿名さん]

前の大きな倉庫ってマンションの何階相当でしょうか？
１３階だと前が抜けるでしょうか？

[314: 匿名さん]

>>312
ありがとうございます。
低中層階ほどの安さはなく、高層階ではない、と言う微妙な階数だから残ってるんですかね。
Ｊタイプっていわゆる田の字ですけど、使いやすそう。

ちなみに10階超えれば倉庫は目線より下になりますよ。

[315: 匿名さん]

Ｊ1、Ｊ2共に13階ですか？

[316: 匿名さん]

前の倉庫自体は10階〜11階相当ですね。
屋上設置の看板骨組含めて完全に視界が抜けるのが丁度13階〜になります。

Jtypeはモデルルームになってる事もあり、かなり人気だった様ですが、Gtypeなんかだとほぼ同じ間取りで平米数こそ違えど若干の差ですし体感的には広く、かつ同等階層なら安く又は高層が選択出来ますよね。(WICが１つになるがリビングが若干広くなり水周り2way)

勿論その他の間取りも含めて、やはり5千万超えてくる中層辺りだと比較して他の選択肢を選ぶ方も多いのでは無いでしょうか。

[317: 匿名さん]

>>316
Ｊタイプ、人気なんですか？
それにしてはＪ1,Ｊ2どちらも残ってるのは何故なんでしょうね。
13階以外は完売してるんでしょうか？

[318: 匿名さん]

>>317
モデルルームに採用されてる間取りはやはりどこも実物をイメージしやすいので人気の傾向にありますね。ここも五千万以下のお部屋は売れてます。

[319: 匿名さん]

竣工後はMRのみならず比較検討出来ますから、検討の幅が広がってるのもありますね。

[320: 匿名さん]

この物件は北側の眺望が思った以上の価値があると思います。なせが販売の方はあまり押してきませんが、、、
倉庫側の抜けもそうですが、一度現地をご覧になられたらいかがでしょうか？

[321: 匿名さん]

>>320
昼もいいのですが夜景はまたすばらしい絶景です。
でも、夜はお客さんを連れてはこれないですね。

[322: 匿名さん]

勝島で五千万出すのは厳しいですね。結局1期で購入した方々が正解でしたね。

[323: 匿名さん]

>>322
それは、低、中層階を買えたからと言うことですか？

こちらは高層階に行けば倉庫が目線に入らなくなったり将来倉庫が何かの建物になった時の日照の確保が出来る確率も上がるので、単に上に行けるだけでなく値段なりのメリットもついて来る物件かなと思いますね。

[324: 匿名さん]

売れ残ってる部屋は需要が薄いと考えられますからね。メリットはあるでしょうけど、そう思わない、もしくは価格分の価値が...ということではないでしょうか。

[325: 匿名さん]

土地が高い場所だと5千万出しても、隣の建物がかなり近接していて眺望なんて壁しか見えない、隣のマンションとお見合い、って物件も多々あるので、バルコニーも廊下もかなり抜けているこちらの物件は贅沢と言えば贅沢ですよね。
繁華街の物件ではここまで広々するのはまず無理でしょう。

[326: 匿名さん]

４期も売れなくて先着が増えましたね。
北側の眺望と南側の日照を考えても５０００万以上出せる立地ではないです。
１３階以上で５０００万未満が妥当な金額の立地だと思います。

[327: 匿名さん]

5千万以下なら検討したかったのにって人は多そうですね。

[328: 匿名さん]

>>327
こちらは階があがるにつれての価格の上昇率がすごく大きいです。前の看板の骨組みは上層階でも結構気になりますますので、価格上昇率に見あった解放感はないように思います。低層階は買い得でしたねを

[329: 匿名さん]

骨組みジャマですね。
あれがなければ視界が広がるのに。
撤去していただきたい。

[330: 匿名さん]

同感ですが撤去にも相当な費用がかかるでしょうし無理だと思います。骨組みのせいでせっかく前がぬけている上層階も倉庫感が残ってしまいます。あれさえなければ羽田空港まで見渡される開放的な眺望を毎日楽しめるのに。

[331: 匿名さん]

ブランズ住民の念力でいつか倉庫が壊れそうですね(笑)

ま、世間的な物件では「視界に入って鬱陶しい」どころか「家の中まで覗かれそう、手を伸ばしたら届きそう」みたいな密集物件もあるのですから、眺望うんぬん言えるだけでも贅沢ですよ。

[332: 匿名さん]

素朴に撤去にはどれくらい費用がかかるものなのでしょうか？モデルルーム維持費用と天秤に

[333: 匿名さん]

>>332
いくらにせよ、あちらにはわざわざブランズ住民の快適ために撤去費用を負担する筋合いもないですから話すだけ無駄では？

[334: 物件比較中さん]

撤去費と満足いく費用を住民から出すしかないでしょう。組合で

[335: 匿名さん]

西棟の人や低層階の人はあまり関係がありませんし、可決になるほどの票を集めるのは完全に不可能ですね。

[336: 匿名さん]

倉庫側としても今後も広告看板として使用する事もできますし、お金をもらっても撤去するメリットもまして後からできたマンションの管理組合の言うとおりにする筋合いもありません。なくなれば解放感が全然違うだけに残念です。

[337: 匿名さん]

倉庫を建て替えれば骨組みも無くなります。

[338: 匿名さん]

倉庫より邪魔だったり悪影響のある建物になる可能性もありますけどね。
ネオンがすごい建物とか。

[339: 匿名さん]

ウィラでコストコの商品を売るくらいですから、これを機会に本物のコストコを誘致してほしいです。看板なしで。

[340: 匿名さん]

看板だけ撤去して、東京倉庫リノベーションプロジェクトでお店が入れば天王洲みたいに話題にもなりませんか。

[341: 近所]

対岸と程よい距離の運河があれば天王洲になったかも

[342: 匿名さん]

ここは？程よくない？

[343: 匿名さん]

対岸の光景が都会的ならともかく、生活感ありすぎる団地ですからね。
ＴＹハーバーに対抗したところで、団地見ながら記念日ディナーとかウエディングパーティーはいけませんね。

[344: 近所]

対岸との距離がありすぎてつながり感がないと思います

[345: 匿名さん]

それもそうかもね。
対岸まで行くのに、回り込んでいかなければならないですからね。
でも、この場所からの眺望はどんな風に見えるんだろう。
上層階の特権になるんだろうが、昼間より夜の景色の方が綺麗なんだろうな。

[346: 匿名さん]

こちらの運河側の棟の3LDKって、13階以上しか残ってませんか？

[347: 検討中]

値上がりしているのは眺望が良い部屋だけでしょうか？
見合いのある部屋なども同じように値上がりしていますか？

[348: 匿名さん]

>>347
恐らく物件違いではないでしょうか？こちらは特に値上げも値下げもない認識です。

[349: 土地勘無しさん]

東急さんものんびり売る予定のようですし、急な値下げや値上げはないでしょうね。
徐々に売っていってるみたいなので、今後もないでしょう。

気になるなら、モデルルームに行ってくるといいのでは？
ここで聞いても憶測の域を出ないですよ
（聞いても答えてくれるとは思えませんが）

[350: 購入検討中さん]

値下げはともかくオプションサービスなどの提示はすでにありますので、交渉次第では？と思いますよ。
放っておいても人件費や広告費もかかりますからね。決算期は値引きのチャンスかもしれませんね。