ブランズシティ品川勝島 パート5

[物件比較中さん [男性]]

ブランズシティ品川勝島についてのパート5です。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
引き続きよろしくお願いします。

公式URL：http://sumai.tokyu-land.co.jp/branz/katsushima/

所在地：東京都品川区勝島一丁目1番54（地番）
交通：京急本線 「鮫洲」駅 徒歩11分 、京急本線 「立会川」駅 徒歩14分
東京モノレール 「大井競馬場前」駅 徒歩8分 、東京臨海高速鉄道りんかい線 「品川シーサイド」駅 徒歩14分
間取：3LDK～4LDK
面積：71.01平米～80.86平米
売主：東急不動産
販売代理：東急リバブル
施工会社：大豊建設株式会社
管理会社：株式会社東急コミュニティー

前スレ：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/577520/

[201: 匿名さん]

>>200
ごめんなさい勉強不足ですが、大井町に競馬場ありましたっけ？

[202: 匿名さん]

一般受けしなくて良い、競馬場も気にならない。臭いしない。通勤8分で、マンション安くて最高！

[203: 匿名さん]

>>199
いやいや勝島は何かがあるから不人気なわけじゃなくて何もない埋立地だからわざわざ住むイメージがないんですよ。

[204: 匿名さん]

>>200
大井町に競馬場のイメージなんてあんまりないですよ、大井って名前が同じなだけでは？

[205: 匿名さん]

>>204
大井ってつくから、大井町に住んでるっていうと競馬場の近くねってみんななります、ていうくらいこの辺りは住民か検討者以外ほとんど知られていないと思います。

[206: 匿名さん]

>>205

言い換えると、勝島っていって、競馬場を、思い浮かべる人なんてほとんどいない。

[207: 匿名さん]

>>206
知らないから、いざ物件探すときに勝島ってどこだ？ってなって、大井競馬場のあるとこか…と気づくわけです。私もそうでしたが。

[208: 匿名さん]

>>205
ならねえよ

[209: 匿名さん]

>>208
本気？大井競馬場ってどこにあるの？って聞かれたら品川の勝島だよって答えます？

[210: 匿名さん]

>>208

ここの住人は競馬場ですら大井町にとられたくないとは。。

[211: 匿名さん]

>>210
208はここのポジではなく、ネガですよ。大井町擁護の発言かと。

[212: 匿名さん]

>>211
ご指摘ありがとうございます。
大井町って知られているようで知られてないと思い書いただけで、大井町をディスったわけではなかったので勘違いしてしまいました。
そもそも勝島って知名度しても何県？何区？の状態ですよね。

[213: 匿名さん]

知名度ないから、勝島に住んでますなんてイチイチ言わずに、東京都品川区に住んでますと言うんでしょうね。それか、品川区と大田区の間らへん、とか。

[214: 匿名さん]

どこの人に向かって言うかにもよりますが
自分だったら、鮫洲辺りと言うかな？もしくはシーサイドまでチャリで5分程度とか？

わざわざ勝島とは言わないかな

[215: 匿名さん]

品川区民から最寄り駅はどこ？
と聞かれたらアウトだな

[216: 匿名さん]

何がアウトなの？

[217: 匿名さん]

大井競馬場を嫌う人が多いですね。
モノレールは本数が多く景色もきれいなので好きです。

同じ価格帯で立地で見栄を張りたい時はどこを狙えばいいですかね？
馬鹿馬鹿しい。

[218: 匿名さん [男性 40代]]

今時随分安い物件ですが、本当に競馬場だけが原因でこんなに安いもんでしょうか。これだけ安いってことは土地の仕入れが激安だったんだろうと思うのですが、安い理由てなんなんでしょうか。地盤が超緩いとか？
私はむしろ大井競馬場のフリマにすぐ出れるって事がメリットに思っちゃいました。鮫洲も近いから免許更新やユーザー車検が便利じゃんって思うし。
地盤がヤバイってことじゃないなら、買いかなと思ってます。
豊洲だって勝どきだって15年前は人が住むところか？と言われてた地域ですから、ここだって15年後にどうなってるか分からないですよね。

[219: 物件比較中さん]

>218
豊洲矢勝どきと比較するのはやめたほうがいいよ。
豊洲が人気が出たのは地下鉄＋ビジネス街という吸引力。勝どきは地下鉄＋オリンピック＋中央区ブランド。それと両方とも税金が投入されて街がきれいになったことも大きな要因。

ここは、地下鉄もないし、ビジネス街にも変貌しない。さらに税金の投入も見込めない。
今後もマンションはできるかもしれないけど、それ以上はちょっと望めない感じだと思う。似たような感じで千住大橋があるけどあれに近いと思う。
私はそれでもいいと思って検討中だけどね。

[220: 匿名さん]

>>219
羽田のせいで高層ビルも建てられないからオフィス一体型の大規模誘致も見込めないでしょうし、開発が進んでもきれいな八潮団地が良いとこだとは思いますね。
それでも23区内に4LDKが手の届く価格帯というのは希少ですし、検討する人は多いでしょうね。

[221: 匿名さん]

>>218
ここは羽田のせいで高層ビルが建てられないからタワマンも建てられないし、発展するための再開発が誘致できないんですよね。
だから倉庫街から脱却できないので住宅地としての発展は望めない、だから土地が安いんです。
でも、この辺の相場はちょっと前まで坪180くらいでしたよ？その意味では坪200を超えた時点で割高な物件であることは変わりません。

[222: 購入検討中さん]

あれ？賃貸一つ借り手がついた？

[223: 匿名さん]

坪200で駅から徒歩10分以内って、ここか舎人ライナー沿線ぐらいでしょ。

[224: 匿名さん]

>>223
日暮里のモノレールなら、浜松町のモノレールの方がいいですね。
足立区や葛飾区方面なら他にも比較地域がたくさんありますが、品川区周辺だと勝島の安さが際立っていますね。

[225: 匿名さん]

>>223
逆に言えば、舎人ライナーより利便性の高いモノレールにも関わらず、同じ価格帯。つまり、環境面では舎人ライナー沿線の駅より劣ってることの証明でもあるんだけどね。
勝島はDINKSならいいんだけど、子供がいるファミリーには環境が悪すぎるよ。

[227: 匿名さん]

>>225
子育てに一番重要なのは、周辺環境より家庭環境ですよ。健康被害出るなら、品川区の大問題ですね。

[228: 匿名さん]

>>227
競馬場、夜中の暗さ、飛行機と首都高の騒音、トラックの粉塵、危険な道路、評判の悪い学区の小学校と周囲環境は最悪です。夜現地を歩いてみて、とても奥さんと子供を歩かせられないと判断して諦めました。家庭環境も大切ですが、周囲環境が悪すぎると家庭環境にも悪い影響がでそうです。

[229: 匿名さん]

>>228
ま、安いから仕方ないね。
もっと金があるならわざわざこんなとこ住まないでしょ。金がないけどとにかく品川区に住みたいひとがそういうデメリットを受け入れて買う物件です。

[233: 匿名さん]

>>228
まだ未練あるの？最悪の環境と断じた物件を見続けるのは何故？
本当に最悪の環境なら、どんなに安くしたって売れないだろ。
自分にとってのデメリットが他人にとってもデメリットとは限らない。

[235: 購入検討中さん]

舎人ライナー沿いと勝島物件を比較中です。
モノレールって、最終が早くてびっくりしました。もう少し遅くまで運行してくれませんかね。
都内かつ4500万円くらいということで、価格的にこのあたりや舎人ライナー沿い、北区なんかを見ています。
ちなみに大手町までなら向こうのほうが便利です。
でも、品川区っていうのにちょっと惹かれてます。

[237: 匿名さん]

>>235
通勤時間で決めた方が良いですよ。自分は浜松町なんで、乗り換えなし、8分だったから即決でした。終電0時1分、まー終電まで残業は多く無いから良いかと。

[238: 匿名さん]

同じ23区でも、何区かでそんなに印象違うの？そりゃ、最寄駅聞いて都心だね！ってことはあるけど。30年以上都内に住んでるけど、他人の住んでるとこを何区かで意識したことないけど。

[239: 匿名さん]

>>238
同じ区でも地域によって全然違いますよ。
港区でも麻布と港南。
世田谷区でも等々力と千歳烏山。
品川区でも大崎と勝島。

[240: 匿名さん]

>>238
印象を気にするかどうかですね。結局、自己満足です。ローン払うのも、生活するのも、自分はなんですから。

[241: 匿名さん]

>>235
金町なら住友と竹中の免震タワーが同じ位の予算でも買えますよ。

[242: 匿名さん]

>>240
その通りですね。老後は田舎でゆっくりしたいので、ばりばり働く時期に快適に暮らせれば、印象はどうでもよいですね。幸運なことに、住んでる場所で判断するような人は周りにいないので。

[247: 匿名さん]

プライドも人それぞれ。何を大事にするかは人それぞれ。自分は自分、他人は他人。

[251: 匿名さん]

プラウド大井競馬場

[253: 匿名さん]

>>251
ブランド力で売れますね。

[254: 匿名さん]

ブランズはブランド力ないのでしょうか？

[255: 匿名さん]

>>254
野村に比べるとブランド力は・・
東急って悪いイメージはありませんが、
庶民的なイメージがあります。

[256: 匿名さん]

電鉄の商業ビル（ヒカリエ、ライズ、クイーンズスクエア）なんかはなかなか良いのにね。

[257: 匿名さん]

ブランド力はともかく、電鉄系はアピールの仕方が上手ではないようです。
http://www.dai3.co.jp/rbayakyu/rbay-etc/item/2147-2015-09-09-09-26-40

[258: 匿名さん]

>>257
情報をありがとうございます。
再検討します。

[259: 匿名さん]

オーベルとこことで迷っています。
こっちで一番の懸念は前の東京倉庫が建て替わるかもしれない点。
今買える部屋は上の方なだけに、眺望が塞がると寂しいですよね。
みなさんはどう考えましたか？

[260: 匿名さん]

http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/225918/

東急の基幹物件ですらこのような管理らしいですから、他だともっとレベルは下がるかもね

[261: 購入検討中さん]

東急不動産と東急電鉄は別会社です。
ゴッチャにしないように。
東急電鉄のほうが遥かに格上です。

[262: 匿名さん]

>>261
え？不動産屋としては東京不動産が電鐵より格上だけど、、、。

[263: 匿名さん]

>>259
勝島は夜景等眺望に恵まれるのは北側で南側は競馬場や公演で夜は真っ暗ですし、昼間は視界が抜ける分多少開放感はプラスになるでしょうが、リバービューのNタイプは別格としても他のお部屋はあくまで眺望はオマケ程度に考えてます。

個人的には仮に建替えで視界が塞がれたとしても距離があるので日照が保証されるだけで十分かなと。

私は建物としての魅力の部分で悩みます。

[264: 匿名さん]

カーシェアが2台用意されているそうですが総戸数356戸で不足しないのでしょうか。
敷地内駐車場が114台(来客用3台、カーシェアスペース2台、非分譲区画用6台含む)なので車を持たない選択をする世帯も多そうですが、2台だけで回転していけるのでしょうか。

[265: 匿名さん]

264

最初は少し足りないくらいのほうが良いのではないでしょうか？

慢性的に足りないようであれば、後から追加すればよいですし、そのほうが積み立て修繕費用などの
増加につながらないと思いますよ。

[266: 匿名さん]

>>264
駐車場の契約率は想定通りと伺いました。
カーシェアを見込んで車を手放す家庭もいらっしゃるかもしれませんが、たまに使えれば便利程度の物で頻繁に使う家庭はやはり車を保有してるのではないかと個人的には思います。

[267: 匿名さん]

現状で駐車場の契約率はどの程度でしょうか？営業に聞きそびれたので教えて頂きたいです。
あと想定の契約率なんかも知りたいです。よろしくお願いします

[268: 匿名さん]

新飛行ルートはブランズの真上っぽいですね

[269: 匿名さん]

>>268
ブランシエラの真上、の間違いでは？

[270: 匿名さん]

>>269
どちらにしろ大差はないと思います。それより高速の車の騒音が気になります。
飛行機は夏場の南風運用の時だけですが高速は年中ずっとなので。気にして聞くから気になるだけのレベルなのかもしれないですが。

[271: 匿名さん]

かもめ橋付近歩きましたが、モノレールも意外と音するんですね。高速はそれほど気にならず、下の道の方が音が気になりました。

[272: 匿名さん]

http://wangantower.com/?cat=91
ここも、こんなキャンペーンやってくれないですかね。
もうちょっと、待ってみようかな

[273: 匿名さん]

ここは二重サッシじゃないから飛行機、首都高、モノレールと騒音覚悟の物件ですね。

[274: 匿名さん]

>>273
内覧に行きましたが、窓をしめれば音は気になりません。2重サッシは不要です、掃除が大変なのでないほうが良いです。

モノレールの駅から運河沿い、直下の道は騒音がすごいですが部屋の中は問題ないと思います。

[275: 匿名さん]

間取り図を見ると、廊下側の部屋がインポールとは別に歪な形をしています。
玄関横のMBの部分が部屋に食い込んでいますが、これはエネファームの影響でしょうか？

[276: 匿名さん]

>>274
2重サッシ派ではないですがは別に掃除は大変じゃないですよ。窓ふきを毎日するような家庭なら手間になるかもしれませんが
普通の窓をもう１枚拭くだけです。あとは騒音対策というよりは圧倒的な断熱効果ですかね

[277: 匿名さん]

私も個人的には必要無いのかなという印象でした。高速、モノレール共に室内は全くと言っていい程気にならない位静かでしたし、最近のマンションは只でさえ機密性が非常に高いです。こちらは全戸南向きでどこのお部屋でも十分な日照が得られますし、実際とても日当り良く気持ち良かったです。昼間は暖房は必要無いんじゃないかと思いました。

[278: 匿名さん]

飛行機もあるし、このエリアは五月蝿そうですよね
対策が１部の住戸だけというのが残念極まりない
デメリットより得られるメリットが多いのは明白なのですから全戸に導入して欲しかった。

[279: 匿名さん]

飛行機の影響は分かりませんが（まだ実際に飛んでもいないので）、
今このエリアで騒音が気になる方は、家探しかなり苦労されると思いますよ！
今まで、渋谷、中目黒、麻布十番、武蔵小杉等に住んだ経験がありますが、どこも凄く便利であると同時に
ここよりも格段に騒々しかったです。

2重サッシは完全に好みでしょうから、必要だと思う方は、2重サッシ付きの住戸タイプを選択すれば良いでしょう。

[280: 契約済みさん]

うちは上層階ですが窓締切でも首都高の音は聞こえてきます、特に夜布団に入って室内が静かになると音がはっきり聞こえますよ。音は上層に抜ける性質があるので下層階の方が静かかもしれません。慣れるまでが大変かもです。

[281: 匿名さん]

>>280さん
どの辺りのお部屋ですか？

高速、オーベルの南側から先の区間は元から住宅が近接していることもあり防音壁がついてますね。
近さでは負けてないので（笑）こっちにも付くといいですね。

[282: 匿名さん]

>>272
ブランズ東雲は１０％以上の値引きがあったんですね。
入居開始後半年くらいだと、２～３月くらいが狙い目でしょうか。
５００万だと流れが変わりそうですね。

[283: 匿名さん]

いやいや、2012年とは状況が違うでしょう。
当時は湾岸に在庫物件も多かったし、値引きしている物件もあったでしょう。

今季は基本的に販売好調で多くのデベが予算達成済みなので、引き渡しを来季に調整している物件もあるくらいです。
プロジェクト単位で見れば早く完売して販売経費を節約って事かもしれませんが、今季がお腹いっぱいなら３月も期待できないのでは。

[284: 匿名さん]

>>283
お腹いっぱいどころか、まだ腹八分目にも達してないですよ。
その割には、期待している人が多いですね。

[285: 契約済みさん]

>>280
うちは上層階ではありませんが、高速とモノレールの音がそこそこ聞こえてきます。

ただ、音の出どこを探すと聞こえてくるのが24時間換気の為の通気口なので、夜は閉めるとかなりマシになりました。

[286: 匿名さん]

２７９さんの言うとおりだと思いますが、
逆に周りが静かすぎて気になるのでしょうか？

私も東横線周辺住民ですが、ここより便利な分、だいぶうるさいです　笑

[287: 匿名さん]

違うと思います、首都高（高速）の騒音は環境問題になるレベルですし（だからデベも一部サッシを二重にしております）単純にうるさいエリアで防音もイマイチということだと思います、この辺だとオーベル選んでも大差ないと思いますが。

[288: 匿名さん]

準工業地域なのでこれから先も大体の建築物が建てられる
首都高とモノレールは最初から分かってるリスクなのでそこは判断次第

[289: 匿名さん]

防音がいまいちなのか、周辺がうるさいのか分からんけど其の辺の問題ありそうな物件だな

[290: 匿名さん]

防音の問題ではないでしょう。
24時間換気の換気口を開けたら音がするって、当たり前のことを書いているだけだと思います。
そりゃ網戸みたいなもんだから、換気口開けたらうるさいわな！

それはどこの物件でも同じですよね

[291: 匿名さん]

＞＞防音がいまいちなのか、周辺がうるさいのか分からんけど

両方だと思う。リスク軽減のためにはブランズの二重冊子住戸かオーベル選んだ方が賢明
勝島は今後飛行機ルートの問題ありますからね

[292: 購入検討中さん]

モノレールと飛行機が一緒に眺められる物件、魅力的だと思いますが・・・
電車より格段に格好いいです。

[293: 匿名さん]

遅かれ早かれモノレール廃止になるんじゃない。老朽化激しいし。
なんかそんな記事読んだ記憶がある、騒音はなくなるしここの住民にはいいのでは？
利便性は悪くなるかもだけど

[294: 匿名さん]

値引きとは少し違いますがオプション50万サービスします的な話は出ました。
関連会社の東急ホームズ？だっけ、そこから買うことになるみたいですけどね
元の価格がバカ高いオプション品なのでそんなに多くは設置できないと思いますが
参考までに...

[295: 匿名さん]

北側の眺望が良いとのことですが、鮫洲の試験場に９階建て４５ｍの建物ができますね。
１４階建ての公務員宿舎と同じ高さなので、眺望に影響がでるのでしょうか。

高速は３階のすぐ横ですね。
見学した方はわかると思いますが、建設中のオーベルと比較しても明らかに高速に近いですね。
しかも斜めに近接しているので、影響のある部屋が多そうで気になります。

[296: 匿名さん]

＞＞295

北側の眺望はおまけみたいなものですから、あまり気にしなくても良いのでは？
住民の方も期待してなかったけど眺望が良いみたいな意見が多かったですし。

高速は確かにブランズのほうが一番近い部屋は近いですね。
ただ地図を見る限りマンション全体的にはオーベルのほうが近いですね。

ブランズは東棟になればだいぶ遠くなりますね。
その代わりモノレールが近いですが、オーベルの東棟は目の前がダンプの通り道ですから
お互いに何かしらの影響は受ける立地でしょうね

[297: 匿名さん]

その程度の距離の差は誤差
どっちも高速の騒音は２４時間影響ある。

これは勝島に限らず、首都高などに面したマンションは六本木でも南青山でも品川でもどこも同じです。

夏場窓を開ければ騒音。
締めればあまり気にならなくなる。。。はずだったが換気口ですか。。。
窓が心配なら２重サッシを入れれば良いけど換気口はどうしようもない。

[298: 匿名さん]

そもそも今のマンションは防音、高気密をうたっているところが多いので、換気口はマストでついてくるかと思います。
（逆に換気口がついてないようだと、気密性しいては防音性が低いマンションかと）
これを避けようとしたら、リビング側はともかく寝室他は内廊下のマンションでないと難しいですね。

[299: 匿名さん]

ここは一部の部屋は防音換気フードですよ。
図面見れば書いてます。
でも、前の方で出ていた二重サッシの部屋ってあるの？

[300: 匿名さん]

換気フードから音が入ってくるってありますよね。その対策がされているのなら、相当考えられているなというふうに感じられます。

二重サッシの部屋、ですか。

ざっと見た感じではわからないですよね。

あると相当考えているな、対処しているな、お金かけているなと思うのですが。