ブランズシティ品川勝島 パート5

[物件比較中さん [男性]]

ブランズシティ品川勝島についてのパート5です。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
引き続きよろしくお願いします。

公式URL：http://sumai.tokyu-land.co.jp/branz/katsushima/

所在地：東京都品川区勝島一丁目1番54（地番）
交通：京急本線 「鮫洲」駅 徒歩11分 、京急本線 「立会川」駅 徒歩14分
東京モノレール 「大井競馬場前」駅 徒歩8分 、東京臨海高速鉄道りんかい線 「品川シーサイド」駅 徒歩14分
間取：3LDK～4LDK
面積：71.01平米～80.86平米
売主：東急不動産
販売代理：東急リバブル
施工会社：大豊建設株式会社
管理会社：株式会社東急コミュニティー

前スレ：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/577520/

[141: 匿名さん]

>>140
外廊下と面しているのでプライバシーと防犯の優先の為なので致し方無し。この間取りタイプのではどうしてもこうなってしまいます。シティーテラスイーストも同じですね。

[142: 匿名さん]

ホームページの写真集いいね。

[143: 匿名さん]

>>138
使う準備なんですかね？
こちらに注目しだした1年半ほど前から全く音沙汰無しですよ。
モノレールの乗客用の広告にしては線路の真上過ぎてあまり見えない気がします。

[144: 匿名さん]

>>143
http://www.tap-net.co.jp/results/?id=1360294696-131098&ca=2
まだ募集してるね。
これならブランズの屋上に看板置いた方がいい。

[145: 匿名さん]

東の看板も西の骨組みもここを作り始めた頃からずっと使用されていません。ここが出来て首都高からもモノレールからも殆ど見えなくなったので看板としての価値も殆どありませんが撤去にもお金がかかるのでそのままになってるみたいですね。

[146: 匿名さん]

カンバンの照明は
カンベンだな

[147: 匿名さん]

来月第4期の販売が始まります。
もうこれでほとんど売り切るというような形になるのだろうか。
時期的にもうそんな頃だと思うのですが。
もう竣工してしまっているし、先着順も少々あるみたいだし、
値引きとかはあるのでしょうか？？

[148: 匿名さん]

先日最新の状況を確認したところ、高い上層階が多く残っておりました。今後急に購入希望者が増えるとは思えないですす。今後どういう販売戦略でいくのでしょうね？

販売数を増やすには値引きが一番かもしれませんが、それをやると資産価値も下がり購入済みの人も不利益を被りますね。

[149: 匿名さん]

これだけ売れ残ると、苦戦といった感じでしょうか？それとも分譲マンションって、そもそもこれぐらい売れ残るのが普通？賃貸とかにするんでしょうか？

[150: 匿名さん]

販売会社が賃貸に出すのは聞いたことないです。アイディアとしてはおもしろいですが、新築ではなくなりますしその後の管理等を考えると厳しいと思います。
オーベルが価格が安いため人気との事ですが、そんなに価格差はないようです、他に理由があるのでしょうか？個人的にはこちらの方がベランダが透明で開放的でいいと思います。

[151: 購入検討中さん]

ここで2部屋程賃貸物件が20万円程で出ていますね。あくまでも個人的な感想ですが、中々強気な価格だと思います。オーベルもその他勝島のマンションもですが、賃貸としての需要があるのか様子を見守っていきたいと考えていますが、実際どうなんでしょうね。

[152: 匿名さん]

20万はかなりの強気ですね、階数にもよりますが。モノレール沿線勤務の方にもそれだけの価値があるのかもしれません。

[153: 物件比較中さん]

20万円という家賃を払える世帯はまずまずの高所得層にあたるかと思うので、あの立地に家を借りるという選択をするかというと微妙ですよね。
賃貸には向かないような気がしています。

[154: 匿名さん]

あの～
高いんでちゅけど
安くなりまちゅか？

[155: 匿名さん]

賃貸の動向って普通に住戸として使いたい人にはあまり関係ないのでは？
前の方も仰っていますが、分譲としての需要と賃貸としての需要は違います。

なので、賃貸で借り手がつかないからと言って売りに出した時も同じ動きになるかと言ったら全然違うと思います。
自分も賃貸に出そうと思ってる人は参考になるかもですけど。

[156: 物件比較中さん]

>>155
おっしゃる通りです。ただ、幅という意味では賃貸需要がある事に越した事はないですよね。

[157: 匿名さん]

最低価格はともかく、立地と最多価格帯はそんなに変わらないと思われるオーベルとブランズで、ここまで販売に差がついたの最大の要因って何でしょう？

[158: 入居済み住民さん [男性 40代]]

二重サッシではないでしょうか？

[159: 匿名さん]

>>157
値段以外だと、オーベルの方がスーパーやモノレールに近いとか、敷地が広いとか、共用設備が充実しているからじゃないですか。
ブランズは低層の日当たりかと室内仕様が優れているから、何を重視するかでしょうね。
オーベルは後から出てきたので、ブランズやブランシェラの売れ行きを見て、この地域の消費者のニーズに合うように計画した結果ですかね。
最終的には価格でしょうか。環境に優しいより財布に優しい方が嬉しいですからね。

[160: 購入検討中さん]

残念ながら、まだまだこの地域には環境配慮よりも低価格を優先する人が多いと言うことですね。

[161: 匿名さん]

私は広告の上手さだと思いましたね。
何が得なのか何が優れてるのかをアピールするのが上手い。
イオンバスも中止になるくせに当初はデカデカと宣伝してたしね。
広告も、ウィラから鮫洲駅まで出していて、抜け目ない。

東急さんももっと対抗したらいいのにと良く思います。

[162: 匿名さん]

>>161
確かに、ブランドとしてのTVCMとかより個別物件の広告が必要ですね。草の根活動と言いますか。すみふなんて、天王洲アイルや品川シーサイドでティッシュ配りまくっています。広告代理店に高い費用を払うより効果があるのかもしれませんね。

[163: 匿名さん]

そうそう。
ブランズはオーベルの売れ行きを見て焦ってもいいはずなのに、ここの物件そのものをアピールするような広告はほとんど出してないですよね。
竣工後まで売らない部屋があったり、故意に残したいの？と勘ぐってしまうレベルです。

ここの物件だけに限らず、東急さんは広告控えめの売り方をする会社なんでしょうかね？

[164: 匿名さん]

>>157
パンだな。オーベルのMRで配っているパンに何か入っている。また食べたくなるような成分が。。

[165: 匿名さん]

パン屋とかゲストルームとか、最初は物珍しくて使うけど飽きたらそこまで使わなくなったり予約が思うように取れなくて利用できない設備が多いですよね。
パン屋は開くのが遅くて通勤前には利用できない時間帯だし、パトリアにもうすぐパン屋がオープンするからあまり魅力的ではないね。

[166: 匿名さん]

>>165
パトリアのパン屋・・・
サンマルクカフェとかなら良かったのに。

[167: 匿名さん]

>>166
銀座にも店舗があるお店のようですよ。

[168: 匿名さん]

>>167
ヤマトが福祉目的で作ったパン屋なのね

[169: 匿名さん]

パン屋なんて、くそまずい店じゃなければパトリアだろうがオーベルだろうがどこも同じような味でしょ。
コンビニパンよりは焼きたてな分美味しいだろうし。

[170: 匿名さん]

>>163
倉庫の屋上に広告出したらどうですか？

[171: 匿名さん]

>>170
モノレールからも高速からもろくに見えないけど。
面白いつもり？超つまんない。

[172: 匿名さん]

ブランズとオーベルの販売差は戦略の違いってことですかね？

[173: 匿名さん]

戦力の違いと、コンセプトのかと思います。
＞＞160さんが言っている通り、ここの売りである環境配慮という考え方が、
ここを検討する方の多くに刺さらなかったということでしょう。


前にも出てましたが、エネファーム付けるよりその分安くしろと言う方々が多いエリアなんです。

[174: 匿名さん]

環境配慮を全面に押し出してる感じでも無いですよね？

[175: 匿名さん]

敗戦処理みたいな物件だな。

[176: 匿名さん]

＞＞１７４
そうですか？低炭素認定やらエネファームやらパンフレットでもMRでもだいぶ押してましたけど・・・

[177: 匿名さん]

>>176
環境推しなら、シーサイドや天王洲アイルの物件探してる方に売り込むのがよさそうですね。意外と安いな、なんて思ってもらえるのでは。

[178: 匿名さん]

>>177
天王洲の物件はエネファーム付きか選べるよ。
元の値段が高いけど。
ブランズは全戸に付けない方が良かったかも。

[179: 匿名さん]

>>177
最初はみんな天王洲アイルや品川シーサイドを見に行ったんだよ。
でも、高いから勝島に来た。
勝島に来たら、環境配慮より安い物件に吸い込まれるんだ。

[180: 匿名さん]

>>179
そうですか？
私は自分の予算でシーサイドや天王洲アイルの物件なんて買えると思っていなかったので検討にすら入れてませんよ。
実際、1,2千万高いですから、奮発して何とかなる価格差ではありません。

[181: 匿名さん]

>>178
エネファームを選べちゃうようだと、低炭素の認定が受けづらいのでは？
そこも含めて、この立地でエコマンションを選択したのが正解かどうかだけど。

住んでみると光熱費が削減できたり快適かも知れないけど、購入までに至らない（至れない？）人が多いのでは？

[182: 匿名さん]

低炭素認定されていると、税金とかってなにか特典とかあるのでしょうか。
それであれば、購入するきっかけの1つにはなるのかなと思います。
ただ環境に優しいです、光熱費が若干削減できますよ、だけだと弱いですが…。
エネファームについては、イニシャルではいいのですが、のちのち交換という時期になった時にどうすれば良いのだろうと思いました。

[183: 匿名さん]

低炭素認定、確かローン控除が４０００万→５０００万に増額するのでは？
オーベルに比べると売れ行きが悪い様ですが、品川区でまともに通勤できてこの価格は驚異的だと思いますね。
区の違いがあるとはいえ、周りは＠３００オーバーです。
天王洲のスミフ東品川は続くタワー棟で更に値段が上がる様ですし、勝島のどっちを買っても短期のリセールは問題ないでしょう！

[184: 匿名さん]

>>183
売れ残ってる時点でリセールは新築価格を下回るのではないでしょうか？
低層階の売り切ってる価格帯の部屋は価値がありますが、
引き渡し後も売れ残ってる部屋はそれだけの需要がないのでリセールも苦労しそうです。そこが今一本踏み切れない理由です。

[185: 匿名さん]

リセールは、そのときの経済情勢がいちばんのポイントだと思いますよ！
私も数年前、中小デベの竣工後かなりの期間、売れ残って？た物件を購入して、当時は管理費等の運営を心配していたときもありました。
しかし、今査定してもらうと、分譲時よりも高く売れるとのことです。
まぁ、今が不動産プチバブル？感がありますが…
当時の営業さんもいってましたが、建物の資産価値とは関係なく、勢いでバタバタと売れたり、ちょっと悪い噂を流されると買い控えがでてきたり等あるようです。
結局、自分が納得して気に入った物件を選べばいいのかなと思います。

[186: 匿名さん]

そうなんですよね。。。本当に１８５さんが書いて下さった通りなんだと思います。
その時の情勢次第で、どうとでも成るといいますか。
できれば悪い時でも資産価値があまり下がらないような所がベストなのかな、という風には感じられますが。
いずれにしても自分が住んで、暮らしやすくなきゃ意味ないです。

[187: 匿名さん]

>>185
査定してる人から言わせるて、リスクはないので最初は高めに言うのが基本です。低い査定のトコに任せないでしょ？

[188: 匿名さん]

>>187
MRに行くたびに査定をしてくれるので、3ヶ所くらいしてもらいましたが、どこも金額の多少の差はあっても高かったですよ。

というよりも最近の品川のマンション価格の上がり方がすごいですよね。
新築もすごいですが、中古も築10年未満くらいなら、どこも分譲時より値上がりしている印象があります。

勝島だけは例外で、まだ倉庫街のイメージが強いせいか値段がつり上がっていないので、将来のリセールのリスクは少ないと思いますが…。

ただ、現在が全体的に上がっているように下がるときも全体的に下がっていきますので、実用であれば、やはり自分の気に入った部屋を選んだ方がいいのかなと思います。

[189: 購入検討中さん]

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>>188
今の価格は相場を反映して高くなっているので気に入った部屋を買うのがいいですよね。

10年前の新築はどこも安かったから、いまの価格で見ると軒並み中古でも買値より高いですよね。
今売っているのは、ここも含めて上がっているので、景気が変わらないかつ商業ばどに開発がなければ、今後のリセール時は下がるはずです。鮫洲の東京ナイルなんて新築でも坪160万円台くらいかあったはずですから。ここもかなり乗っけています。
私はここを中古で今の価格ではちょっと買わないと思います。新築だから検討しているところです。

[190: 匿名さん]

中古で高く売れる時は買い替えも高いですから難しいですね。

勝島は天王洲アイルから一駅違いにしては激安だと思います。商業施設も近くにあり生活するにはこちらより便利そうですが、売れませんね。リセールの事を考えると結果的には激安でも勝島の方が高くついてしまうかもしれませんのでこちらを検討しております。