ブランズシティ品川勝島 パート5

[物件比較中さん [男性]]

ブランズシティ品川勝島についてのパート5です。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
引き続きよろしくお願いします。

公式URL：http://sumai.tokyu-land.co.jp/branz/katsushima/

所在地：東京都品川区勝島一丁目1番54（地番）
交通：京急本線 「鮫洲」駅 徒歩11分 、京急本線 「立会川」駅 徒歩14分
東京モノレール 「大井競馬場前」駅 徒歩8分 、東京臨海高速鉄道りんかい線 「品川シーサイド」駅 徒歩14分
間取：3LDK～4LDK
面積：71.01平米～80.86平米
売主：東急不動産
販売代理：東急リバブル
施工会社：大豊建設株式会社
管理会社：株式会社東急コミュニティー

前スレ：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/577520/

[1157: 匿名さん]

>>1154
優遇受けれて売れるならば良いけれど、そうでなかったのは立ち位置が正反対だった近隣二物件の売れ方を見ればわかるよ。

勿論それが良いと思う層がいると言うのも理解しているけれど少数派だったのは見ての通り。
夏になると販売3年目になるけれど東急にしては異例の長期販売になっているのでは？

[1160: 匿名さん]

>>1158
隣は夏から売り出して今月には終了。
広い部屋から売れていきました。
販売期間8ヵ月完売と20ヵ月以上は少しの差とは言わないでしょう。

[1162: 匿名さん]

価格重視のひとは安い低層に飛び付いたけど、高い部屋だけ残ってるからね。環境配慮は優先度低いから、高い部屋が残るのは仕方ない。まあ、半年後には完売するよ。

[1166: 匿名さん]

消費者は環境には食い付かないよ。環境問題なんかマニアしか感心ないよ。価格、 広さ、間取り、日当たり、眺望、駅近の方が先だよ。エコはオマケで付いていたらラッキーくらいには思うけど。低層でも日当たりがいいから安い低層が先に売れたんだよ。

[1167: 購入検討中さん]

環境だけじゃないんだよね。長い目でみればランニングコストもかなり安くなる。

[1168: 匿名さん]

ずーっと2人で言い合って楽しいの？
なんで買うかなんて人それぞれなんだし、勝手に議論すんなよ。

[1172: 匿名さん]

購入動機のアンケートとかでわかるものだよ。

[1173: 匿名さん]

ここはコンシェルジュ付きって点が良さそうですよね。

[1174: 購入検討中さん]

>>1166

ということはだよ。オーベルと同じで価格重視で広い部屋作らなければとっくに完売してたわけだよね
だったらブランズの欠点はその間取りの構成の失敗だけと言えますよね

[1175: 匿名さん]

そうですね。プランニングさえ間違わなければ今頃は完売してたかもしれませんね。
東京都の環境性能表示では★の数も多く物件自体はデザインも含め良い造りのようですから...

[1176: 匿名さん]

近隣2件は販売が上手い。駅近眺望や価格の武器に環境性能ではかなわない。

[1177: 購入検討中さん]

そうね。眺望だけがウリのマンションよりは全然いいですが、販売というか、プランニングで問題があった点は否めないですね。
造りが良いだけに残念ではありますね。

[1178: 匿名さん]

オーベルはともかくシティテラスは割高過ぎますしね。考え方次第ですがお布施で高いお金払うなら
価格と中身が伴ったブランズやオーベルが良い気もしますね。主観ですが見た目もこちらの方が高級感ありますしね。

[1179: 匿名さん]

>>1178

勝島と天王洲を比べたがるけど、地価が違うからね
評価基準が違うよ。

ブランシエラ勝島とWCTを比べるようなもの。無意味なことに気がつかないかな。
因みに、駅近人気だったブランシエラ勝島の中古価格は、それでも180〜高くて223。
https://www.ieshil.com/buildings/88271/

WCTは340超えてるよね。

230でもプランニングを誤ったといっているのはそもそもの地価に比べ価値がないということでは。買いたければ買えば。

[1180: 購入検討中さん]

買い物不便で割高なシティテラスに興味なし。

[1181: 匿名さん]

どちらも内覧した者です。

確かに車止めも含めたエントランスの見た目はブランズの方がゆったりとした豪華なものでしたが、シティテラスも価格なりのエントランスは備えていましたよ。
また車止めについてもサブエントランス側に用意されていました。
お互い白基調のデザインで外観はどちらが、、と言う程の差は感じませんでした。

一歩中に入ってからはシティテラスの方が内装も含め豪華で印象は良かったです。
ラウンジも緑もこちらもきれいでしたが、あちらの広いプライベートデッキのエリアを見てしまうとどちらが上かと言われれば考えてしまいますね。 タワー完成時に長さも拡張されるそうです。

共用施設についてはシティテラスですね。
今後タワー棟完成と共にゲストルームとスカイラウンジの追加と、コンシェルジュの24時間化もされるようです。

占有部は広さと間取ではブランズ、仕様ではシティテラスでしょうか。 各種装備の基本や天井高はシティテラスがワンランク上のものでした。
眺望についてはお察し下さい。

環境についてはどちらも良いとは言えませんが、買い物利便はブランズが、交通利便はシティテラスがよいです。
前建がない空間が広がっているとの、中層以上は前後とも完全に抜けるので解放感はシティテラスでした。
廊下側からはレインボーブリッジからお台場や青海方向まで一望することが出来ました。

価格はブランズですが、これは天王洲と勝島という立地、そして駅距離を考えるとどちらが良いかはお財布と各家庭の事情によるのでは無いでしょうか？
駅距離やリセール、都内や周辺相場から住友にしては弱気設定でお布施と言うほど割高ではないですね。

管理修繕費等のランニングコストについてはシティテラスの方が安いです。 エネファームについてはシティテラスでもついている部屋が選べるようですが高額な機器更新費用も考えると、得かどうかは解りかねます。
共用施設や内廊下空調分も加味するとブランズの管理費が高い理由はよくわかりません。 管理会社の違いでしょうか？

どちらもターゲットとしている客層が違いますし、全般的にどちらが良いかの判断は各々で変わってくるので意味は無いとは思いますが、私の主観で見た感想として記させていただきました。

[1182: 匿名さん]

オーベルの売れ行き見る限り広さを絞ったのが功を奏した感じだよね。
シティテラスも狭小3L住戸ばっかだから売れたんじゃないのかなって思ってる。
もっと出せたらあえて天王洲なんて選ばないわけでしょうし。
まぁそれは勝島にも言えることなのかもしれないけどね。

[1183: 匿名さん]

>>1179
WCTは港区ですよ。
シティテラスは勝島と同じ品川区。
立地も規模も違い過ぎるWCTを引き合いに出すとか、それこそ評価基準違うでしょ。笑

[1184: 匿名さん]

>>1183

WCTは天王洲駅徒歩4分。CTEは天王洲駅徒歩3分。
区は違いますが、駅距離にしたらCTEの方が近そうですね。

そもそも、天王洲物件と大井競馬場前駅物件を近隣といって比べているんだから、ブランシエラとWCTを比べているのと同じでは。
天王洲なら坪230なら蒸発してますし、比べるのは無意味でしょう。

[1185: 匿名さん]

今はどのデベも部屋の広さを抑えてるからね。狭小３Lばかり、買いやすい価格に抑えるために
仕方がないとはいえ、ここみたいに広めの部屋を作った物件はチャレンジングだと思うよ。
結果は上手くいかなかったけどね。それ以外の部屋は軒並み売れてるので物件自体は良いのだろうけどね。

[1186: 購入検討中さん]

まぁ一部のプレミアムな立地やタワーの上層とかのような付加価値がないとここに限らず広い部屋は売りにくいよ。
シティテラスだって同じような構成にしたらおそらく売れ残る。

[1187: 匿名さん]

構成というより坪単価でしょ。

グロスで高くても、坪単価が適正なら、売れるのでは。

オーベル勝島の4Lも勝島の地価に適正だったから売れたのでは。

いいわけばかり。

[1188: 購入検討中さん]

坪単価でみるとオーベルとは大差はないんだよ。

[1189: 匿名さん]

>>1188

大差ないとはどのくらいの差ですか？
どうしてオーベル勝島の4Lは完売してブランズ勝島の4Lは残ったのだと感じますか？

[1190: 匿名さん]

ここは2Lすらも造らず全戸3L以上だからね。4Lの割合も高いだろうし
そういう部分で売りにくいという点はあると思う。

[1191: 匿名さん]

>>1190

それでもオーベル勝島と大差がない坪単価なら、グロスが高い4Lが人気だったオーベル勝島が4Lを数ヶ月で完売させたんだから、同じ価格なら飛びつくでしょう。

[1192: 購入検討中さん]

>>1189

価格表ありますので調べて下さい。元々そんなにない勝島の４Lの需要を奪い合った結果
数が多いブランズが残っただけと私は考えてますが。

[1193: 購入検討中さん]

>>1191

それは構成の差ではないでしょうか。

[1194: 匿名さん]

オーベル勝島の4Lは低層階で坪単価200前後でした。
オーベル勝島に4Lが多かったら売れ残ったのでしょうか。坪単価が同じということはそういうことでしょうか。
大井競馬場駅近のブランシエラ勝島の中古坪単価でさえ180から高くても220
構成というよりは坪単価ではと。

[1195: 購入検討中さん]

ここも坪単価は変わりませんよ。

[1196: 匿名さん]

オーベルの上層もブランズの上層も坪単価的には大差はなかったはず、過去の書き込みみてもそんな感じですし。

[1197: 匿名さん]

そうですね。
調べたらここも、坪単価200を切っている部屋もあったんですね。
適正価格とは思いますが、なぜ売れないのでしょうね。
騒音問題などによって、被害が大きい勝島の地価に不安を持つ人が出ているのかもしれませんね。

[1198: 購入検討中さん]

オーベルもいい物件ですが、こちらも同等レベルくらいのパフォーマンスはありましたね。
仮に坪単価に差があってもそんなに大差ではないでしょう。

それよりは構成による部分で差が付いたと考えられますね。

[1199: 購入検討中さん]

>>1197

単に広い部屋が売りにくいというだけかと思います。

[1200: 匿名さん]

>>1199

坪単価200の新築でも売れない地域なのでしょうか。大井競馬場があるからでしょうか。
六郷土手が270で好調なのに。
4L苦戦とは少子化が進んでいるのでしょうかね。

[1201: 匿名さん]

騒音問題が懸念になるならオーベルも売れてないだろうけどな。

[1202: 購入検討中さん]

>>1200

六郷土手好調なのですか。１期でどれだけ売るのでしょうか？教えてください。

[1203: 匿名さん]

ここだけの問題じゃなくて勝島のイメージがますます悪くなるから早く完売してほしい

[1204: 購入検討中さん]

その程度で悪くはなりませんからご安心を
それで六郷土手はとれくらい好調なのですか？

[1205: 匿名さん]

>>1204

MRにお問い合わせください。
六郷土手は270でももう欲しい方の予約や手付けは入っているそうですが。
270にして対抗します？

[1206: 購入検討中さん]

それじゃ好調かどうか分からんね。

[1207: 匿名さん]

>>1206

最低でも270でも買いたい人がいる。
ここは270なら逃げ出す。

[1208: 匿名さん]

>>1186
シティテラスで同じ構成にしたら億超える部屋も出てくるだろうから比較しても意味ないでしょう。
どうしても比較したいなら新棟が100㎡超も含めた広い住戸が多い構成ですぐに登場するようなので、それで結果が出そうですよ。
トータルで600戸以上と聞きましたよ。

[1209: 購入検討中さん]

そりゃ地縁があったりどうしても欲しい人はいるでしょうからね。
それでもそれが人気とは限らない。

[1210: 匿名さん]

まあ構成間違えたと思ってるなら、反省して新築坪200で時間をかけて売るしかないですね。
結果がすべて。

[1211: 購入検討中さん]

>>1208

比較というか広い部屋は売るにくいってことが言いたいだけなので。

[1212: 購入検討中さん]

それで六郷土手はどれくらい要望書入ってるのですか？

[1213: 匿名さん]

>>1212

MRに聞いてくださいね。
僕はおっしゃるとおり、価格表探しましたからね。

[1214: 匿名さん]

結局エリアごとにアッパーの価格があってそれ超えると売りにくいんだよね。
だから最近はどの物件も間取りを抑える

[1215: 購入検討中さん]

>>1213

分かりました、何の情報もないということは特に好調ではないのですね。

[1216: 匿名さん]

ここの近くの大森海岸も70㎡で刻んでいるようですが相当人気あるようですね。
坪単価もグロスも天王洲以上の価格ですが、、
高いと売れないというわけでは無さそうです。

[1217: 匿名さん]

>>1215

情報はありますよ。
ただ、僕が大差がどれくらいか聞いた時、具体的な数値は示さず、価格表を見ろといった。
もし載っていなかったら、僕はMRに確認したでしょう。
ブランズ勝島が要望書今どれほど入っているのか、教えてくれたら、僕の知る情報でよければ教えますが、MRに問い合わせればわかること。

自分は、調べろと言うくせに、聞く時は、教えろという。
そのスタンスが嫌いなだけだよ。

[1220: 購入検討中さん]

>>1217

MRに聞けじゃ情報なんてないのと一緒です。それで好調ですと言われてもね

[1221: 匿名さん]

>>1214
そうですね。ここは勝島という立地のアッパーを見誤りました。もうすぐ新築でもなくなるし、値下げも現実味を帯びてきそうですね。

[1242: 匿名さん]

LHが残ってるのは、Hはそもそも竣工後からしか販売してないから。Lもこれでほぼ終了。より運河側のL2タイプはとっくに売れてるし。

[1243: 購入検討中さん]

残りはそんなに多くない感じですかね。

[1244: 匿名さん]

そうなんですか。
まだ実はあるのかなと思っていたのですが、
さすがに今更隠しておくこともないですものね...
選択肢はなくなってきているということなので、お目当てがある人は動いたほうがいいということなのかも。
値下げしてくれればいいのに、というのはあるけれど。

[1245: 匿名さん]

今期10戸、先着15戸。毎回10戸出すけど先着が減らないよね。残り40戸くらいか。ずいぶん時間がかかったけど、9月までには売れそうだね。

[1246: 匿名]

>>1245

今期の10戸は全部売れたんですか？

[1247: 匿名さん]

角の4Lは早々に売れてしまったんですよね。いま思えば買っとけば良かった

[1248: 匿名さん]

>>1247
残っているLHは角じゃないからね。4Lは角がいいね。

[1249: 匿名さん]

Nだけはシティテラス並みの価格だね。

[1250: 購入検討中さん]

それでも早期に売れたということは需要があったのでしょうね。個人的には狭小3Lのシティテラスよりは良いと思います