ブランズシティ品川勝島 パート5

[物件比較中さん [男性]]

ブランズシティ品川勝島についてのパート5です。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
引き続きよろしくお願いします。

公式URL：http://sumai.tokyu-land.co.jp/branz/katsushima/

所在地：東京都品川区勝島一丁目1番54（地番）
交通：京急本線 「鮫洲」駅 徒歩11分 、京急本線 「立会川」駅 徒歩14分
東京モノレール 「大井競馬場前」駅 徒歩8分 、東京臨海高速鉄道りんかい線 「品川シーサイド」駅 徒歩14分
間取：3LDK～4LDK
面積：71.01平米～80.86平米
売主：東急不動産
販売代理：東急リバブル
施工会社：大豊建設株式会社
管理会社：株式会社東急コミュニティー

前スレ：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/577520/

[1101: 匿名さん]

つい目に付きやすい部分ばかりに着目してしまいがちですけど東京都の環境性能表示とは見落としてました。
確かにここの物件は準パーフェクトで非常にしっかりした物件のようですね。

[1108: 購入検討中さん]

今ではどこでも太陽光必須ですがそれすら付いてない物件が天王洲の方にあるらしい。

[1109: 購入検討中さん]

>>1106

公式見て分からないようなら何をいっても理解できないでしょうからそこ見て下さい。

[1110: 匿名さん]

入居前で工事中の所と、入居後済管理開始後と比べてるとかレベル低すぎないか？
買う前から何でここまで拗らせちゃったのか...

[1113: 購入検討中さん]

>>1112

東急コミュニティーに聞けば？もしくは東急不動産

[1114: 匿名さん]

>>1092
アステージやハウズウイングをいつ抜いたのでしょうか？

[1116: 購入検討中さん]

おお失礼、最大手じゃなかったな、勘違いしてたわ。
まぁ管理の評判では基本それらより上位だけどな

[1118: 購入検討中さん]

http://diamond.jp/articles/-/65982

管理会社ランキング１位の東急コミュニティ
まぁあくまで指標だけどな。

[1121: 購入検討中さん]

管理人次第な部分もあるが実際東急コミュニティは管理の質は高いからな。

[1122: 匿名さん]

その良い管理人を多数揃えられるかってのが管結局理会社の質なんだろうね。

[1123: 匿名さん]

https://www.google.co.jp/url?sa=t&source=web&rct=j&url=http://...
http://www.oocities.org/toshibafubai3/com.htm

横領事件や個人情報漏洩、指名停止など随分な評判ですね。

[1124: 購入検討中さん]

管理会社はどのスレでも評判悪いでしょ。それでも東急コミュニティーならマシな方
その手の話題は東急叩きによく使われるけど正直言って賞味期限切れのネタ

[1125: 匿名さん]

>>1123
いまさら林田さんのリンク貼っちゃうとか笑える。

[1126: 匿名さん]

＞＞１１１８
管理会社のランキングで１位なんですね。それなら安心感ありますね。

[1127: 匿名さん]

シティテラスとブランズがやりあっていると聞いてやってきました。層が違うと思ってましたが、お互い意識しまくりなのですね！

[1128: 匿名さん]

こういうこと
http://headlines.yahoo.co.jp/hl?a=20160318-00000009-biz_it_sj-bus_all

[1129: 購入検討中さん]

東急さんは系列物件以外の管理マンションも多いみたいですし、管理会社のランキングでも大体上位なので
なんだかんだで安心感はありますしね。

[1130: 匿名さん]

板状で地価が安いと立派なエントランスができるなぁ。天王洲じゃ無理だ。

[1132: 管理担当]

管理担当です。

いつもご利用ありがとうございます。

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http://www.e-mansion.co.jp/information/faq.html#5

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http://www.e-mansion.co.jp/information/faq.html#6

■FAQ批判的な意見を書いたら削除されました
http://www.e-mansion.co.jp/information/faq.html#7

■投稿の健全化に向けてのお知らせ
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/204530

今後とも、宜しくお願いいたします。

[1133: 匿名さん]

これからはここみたいに省エネや環境に配慮された物件じゃないとダメってことですかね。
エネファームに低炭素や太陽光発電、維持費や光熱費の面でもメリットも多いですよね

[1135: 匿名さん]

>>1133
でも、その環境配慮が消費者の反応悪いんだよね。

[1136: 購入検討中さん]

別に環境に関しての反応は悪くはないんだよね。ここの場合は単に高めの部屋が残ってるってだけだし。

[1137: 匿名さん]

ここ随分な削除祭りですが何かあったのですかね？

[1138: 購入検討中さん]

特には何もないですよ。悪質な投稿続けてたシティテラスの関係者の方のレスが削除されただけなので。
飛んで抜けてるる部分は大体そうです。管理人さんの仕事でだいぶスッキリしましたね。

[1139: 匿名さん]

争いも今のうち。オーベルは今月で完売でするし、シティテラスはタワーに販売が移ると、競合しなくなる。

[1140: 匿名さん]

4LDK目当てなら他にない価格で魅力的だと思うけどね。

[1141: 購入検討中さん]

もう売れてしまってないけど圧倒的に数が少ない90㎡以上だとリセール有利らしいですからね。
ここの90越え住戸は良かったですね。

[1142: 匿名さん]

>>1141
Nは角部屋で眺望もいいからね。

[1143: 匿名さん]

すみふの他の物件の前でティッシュ配るようなあからさまな営業は好きになれないな。まあ、東急はもっとやる気出せばとは思うが。

[1144: 匿名さん]

争いってシャドーボクシングの事を言うの？
まオーベルが今月で完売して、ここの次期が終われば東急も残り戸数と相談してそろそろ手仕舞の算段を始めるのでしょう。
4LDK希望の方には狙い目なのかもですね。

[1145: 匿名さん]

ここの限らずリセール時に一番競合するのがとにかく数が多い７０平米前後の３Lらしいので
広めの部屋主体にしたブランズはその点であんまり競合しなさそうではありますね。
９０平米オーバーの住戸はほんとに数が少なく中古でもあんまりない、私もNタイプなら欲しかったですね。

[1146: 匿名さん]

うれたNより、今残っているLHにどれだけ価値があるか？
Nは角部屋だけど、LHは角部屋じゃないし。

[1147: 購入検討中さん]

物件自体のモノは良さそうだし、あとは間取りは好みでしょうから何とも言えませんね。
悪くない間取りだと思いますがね。

[1157: 匿名さん]

>>1154
優遇受けれて売れるならば良いけれど、そうでなかったのは立ち位置が正反対だった近隣二物件の売れ方を見ればわかるよ。

勿論それが良いと思う層がいると言うのも理解しているけれど少数派だったのは見ての通り。
夏になると販売3年目になるけれど東急にしては異例の長期販売になっているのでは？

[1160: 匿名さん]

>>1158
隣は夏から売り出して今月には終了。
広い部屋から売れていきました。
販売期間8ヵ月完売と20ヵ月以上は少しの差とは言わないでしょう。

[1162: 匿名さん]

価格重視のひとは安い低層に飛び付いたけど、高い部屋だけ残ってるからね。環境配慮は優先度低いから、高い部屋が残るのは仕方ない。まあ、半年後には完売するよ。

[1166: 匿名さん]

消費者は環境には食い付かないよ。環境問題なんかマニアしか感心ないよ。価格、 広さ、間取り、日当たり、眺望、駅近の方が先だよ。エコはオマケで付いていたらラッキーくらいには思うけど。低層でも日当たりがいいから安い低層が先に売れたんだよ。

[1167: 購入検討中さん]

環境だけじゃないんだよね。長い目でみればランニングコストもかなり安くなる。

[1168: 匿名さん]

ずーっと2人で言い合って楽しいの？
なんで買うかなんて人それぞれなんだし、勝手に議論すんなよ。

[1172: 匿名さん]

購入動機のアンケートとかでわかるものだよ。

[1173: 匿名さん]

ここはコンシェルジュ付きって点が良さそうですよね。

[1174: 購入検討中さん]

>>1166

ということはだよ。オーベルと同じで価格重視で広い部屋作らなければとっくに完売してたわけだよね
だったらブランズの欠点はその間取りの構成の失敗だけと言えますよね

[1175: 匿名さん]

そうですね。プランニングさえ間違わなければ今頃は完売してたかもしれませんね。
東京都の環境性能表示では★の数も多く物件自体はデザインも含め良い造りのようですから...

[1176: 匿名さん]

近隣2件は販売が上手い。駅近眺望や価格の武器に環境性能ではかなわない。

[1177: 購入検討中さん]

そうね。眺望だけがウリのマンションよりは全然いいですが、販売というか、プランニングで問題があった点は否めないですね。
造りが良いだけに残念ではありますね。

[1178: 匿名さん]

オーベルはともかくシティテラスは割高過ぎますしね。考え方次第ですがお布施で高いお金払うなら
価格と中身が伴ったブランズやオーベルが良い気もしますね。主観ですが見た目もこちらの方が高級感ありますしね。

[1179: 匿名さん]

>>1178

勝島と天王洲を比べたがるけど、地価が違うからね
評価基準が違うよ。

ブランシエラ勝島とWCTを比べるようなもの。無意味なことに気がつかないかな。
因みに、駅近人気だったブランシエラ勝島の中古価格は、それでも180〜高くて223。
https://www.ieshil.com/buildings/88271/

WCTは340超えてるよね。

230でもプランニングを誤ったといっているのはそもそもの地価に比べ価値がないということでは。買いたければ買えば。

[1180: 購入検討中さん]

買い物不便で割高なシティテラスに興味なし。

[1181: 匿名さん]

どちらも内覧した者です。

確かに車止めも含めたエントランスの見た目はブランズの方がゆったりとした豪華なものでしたが、シティテラスも価格なりのエントランスは備えていましたよ。
また車止めについてもサブエントランス側に用意されていました。
お互い白基調のデザインで外観はどちらが、、と言う程の差は感じませんでした。

一歩中に入ってからはシティテラスの方が内装も含め豪華で印象は良かったです。
ラウンジも緑もこちらもきれいでしたが、あちらの広いプライベートデッキのエリアを見てしまうとどちらが上かと言われれば考えてしまいますね。 タワー完成時に長さも拡張されるそうです。

共用施設についてはシティテラスですね。
今後タワー棟完成と共にゲストルームとスカイラウンジの追加と、コンシェルジュの24時間化もされるようです。

占有部は広さと間取ではブランズ、仕様ではシティテラスでしょうか。 各種装備の基本や天井高はシティテラスがワンランク上のものでした。
眺望についてはお察し下さい。

環境についてはどちらも良いとは言えませんが、買い物利便はブランズが、交通利便はシティテラスがよいです。
前建がない空間が広がっているとの、中層以上は前後とも完全に抜けるので解放感はシティテラスでした。
廊下側からはレインボーブリッジからお台場や青海方向まで一望することが出来ました。

価格はブランズですが、これは天王洲と勝島という立地、そして駅距離を考えるとどちらが良いかはお財布と各家庭の事情によるのでは無いでしょうか？
駅距離やリセール、都内や周辺相場から住友にしては弱気設定でお布施と言うほど割高ではないですね。

管理修繕費等のランニングコストについてはシティテラスの方が安いです。 エネファームについてはシティテラスでもついている部屋が選べるようですが高額な機器更新費用も考えると、得かどうかは解りかねます。
共用施設や内廊下空調分も加味するとブランズの管理費が高い理由はよくわかりません。 管理会社の違いでしょうか？

どちらもターゲットとしている客層が違いますし、全般的にどちらが良いかの判断は各々で変わってくるので意味は無いとは思いますが、私の主観で見た感想として記させていただきました。

[1182: 匿名さん]

オーベルの売れ行き見る限り広さを絞ったのが功を奏した感じだよね。
シティテラスも狭小3L住戸ばっかだから売れたんじゃないのかなって思ってる。
もっと出せたらあえて天王洲なんて選ばないわけでしょうし。
まぁそれは勝島にも言えることなのかもしれないけどね。

[1183: 匿名さん]

>>1179
WCTは港区ですよ。
シティテラスは勝島と同じ品川区。
立地も規模も違い過ぎるWCTを引き合いに出すとか、それこそ評価基準違うでしょ。笑

[1184: 匿名さん]

>>1183

WCTは天王洲駅徒歩4分。CTEは天王洲駅徒歩3分。
区は違いますが、駅距離にしたらCTEの方が近そうですね。

そもそも、天王洲物件と大井競馬場前駅物件を近隣といって比べているんだから、ブランシエラとWCTを比べているのと同じでは。
天王洲なら坪230なら蒸発してますし、比べるのは無意味でしょう。

[1185: 匿名さん]

今はどのデベも部屋の広さを抑えてるからね。狭小３Lばかり、買いやすい価格に抑えるために
仕方がないとはいえ、ここみたいに広めの部屋を作った物件はチャレンジングだと思うよ。
結果は上手くいかなかったけどね。それ以外の部屋は軒並み売れてるので物件自体は良いのだろうけどね。

[1186: 購入検討中さん]

まぁ一部のプレミアムな立地やタワーの上層とかのような付加価値がないとここに限らず広い部屋は売りにくいよ。
シティテラスだって同じような構成にしたらおそらく売れ残る。

[1187: 匿名さん]

構成というより坪単価でしょ。

グロスで高くても、坪単価が適正なら、売れるのでは。

オーベル勝島の4Lも勝島の地価に適正だったから売れたのでは。

いいわけばかり。

[1188: 購入検討中さん]

坪単価でみるとオーベルとは大差はないんだよ。

[1189: 匿名さん]

>>1188

大差ないとはどのくらいの差ですか？
どうしてオーベル勝島の4Lは完売してブランズ勝島の4Lは残ったのだと感じますか？

[1190: 匿名さん]

ここは2Lすらも造らず全戸3L以上だからね。4Lの割合も高いだろうし
そういう部分で売りにくいという点はあると思う。

[1191: 匿名さん]

>>1190

それでもオーベル勝島と大差がない坪単価なら、グロスが高い4Lが人気だったオーベル勝島が4Lを数ヶ月で完売させたんだから、同じ価格なら飛びつくでしょう。

[1192: 購入検討中さん]

>>1189

価格表ありますので調べて下さい。元々そんなにない勝島の４Lの需要を奪い合った結果
数が多いブランズが残っただけと私は考えてますが。

[1193: 購入検討中さん]

>>1191

それは構成の差ではないでしょうか。

[1194: 匿名さん]

オーベル勝島の4Lは低層階で坪単価200前後でした。
オーベル勝島に4Lが多かったら売れ残ったのでしょうか。坪単価が同じということはそういうことでしょうか。
大井競馬場駅近のブランシエラ勝島の中古坪単価でさえ180から高くても220
構成というよりは坪単価ではと。

[1195: 購入検討中さん]

ここも坪単価は変わりませんよ。

[1196: 匿名さん]

オーベルの上層もブランズの上層も坪単価的には大差はなかったはず、過去の書き込みみてもそんな感じですし。

[1197: 匿名さん]

そうですね。
調べたらここも、坪単価200を切っている部屋もあったんですね。
適正価格とは思いますが、なぜ売れないのでしょうね。
騒音問題などによって、被害が大きい勝島の地価に不安を持つ人が出ているのかもしれませんね。

[1198: 購入検討中さん]

オーベルもいい物件ですが、こちらも同等レベルくらいのパフォーマンスはありましたね。
仮に坪単価に差があってもそんなに大差ではないでしょう。

それよりは構成による部分で差が付いたと考えられますね。

[1199: 購入検討中さん]

>>1197

単に広い部屋が売りにくいというだけかと思います。

[1200: 匿名さん]

>>1199

坪単価200の新築でも売れない地域なのでしょうか。大井競馬場があるからでしょうか。
六郷土手が270で好調なのに。
4L苦戦とは少子化が進んでいるのでしょうかね。