三井不動産旧分譲マンション 地盤調査せず傾く

[匿名さん [ 50代]]

Y!ニュースより転載：
http://headlines.yahoo.co.jp/hl?a=20151014-00000513-san-soci

同時期に建てられた都内の同会社分譲
或いは同施工会社のマンションは大丈夫でしょうか？

【住宅関連ニュース板に移動しました　2015/10/20管理担当】

[321: 匿名さん]

>>319
>これは大変な問題だよね。
それがマンションってものだからしょうがないんじゃね？
でもすぐ合意するっしょ。

[322: 匿名さん]

>319

三井は責任は旭化成建材にあるから費用は請求するつもりなのに、旭化成と調整することもなく全棟建て替えを表明しちゃう社長って無能そのもの。瑕疵担保責任は補修して瑕疵がなくなればいいわけだから、旭化成の補修ってのも実現可能であれば問題ない。そうなったら建て替え費用と補修費用の差額を三井が負担する覚悟をもって発言したのかはなはだ疑問。

[323: 匿名さん]

>321

管規約変更の特別決議3/4でも意見が割れたら結構大変。

[324: 匿名さん]

旭化成はマンション名公表しないらしいけどもし住友不動産、三菱地所、野村不動産など大手物件が出て来たらどうすんの。　
大手は公表するかな？有り得ないことではないよね。

[325: 匿名さん]

>>323
いや、そりゃ通常の状態での特別決議なら大変だろうけど今回大変になる要素ってなによ？
1. そもそも欠陥住宅になってしまっている（傾いてる棟も現実にある）
2. 1とこれだけ広範囲に知れ渡ってしまって資産価値の大幅下落
3. 建替えにかかる費用および引越しや仮住まい費用は一切負担しなくてよい
4. 建替えをすれば1と2は改善されるし設備も9年前より底上げ＋新品
5. 建替えではなく買取希望の住民にはそれも選べるはず

これで反対する人ってどういう人になるの？
50年前に竣工したような団地じゃあるまいし終の住処として買ったような
老夫婦だってまだ動くのもいや、っていう年代じゃない。

[326: 匿名さん]

>>324
心配しなくても問題があったマンションがあればこのネット時代すぐに公知の事実になる。

[327: 匿名さん]

質問があります。
今回の悪意ある事故についてですが
マンション管理組合の理事長さんと藤林社長さんと話し合っているのでしょうか？

また理事長さんは700名の住人さんと個別に話し合っているのでしょうか？
話し合いと言うのは面談です。


あと売買契約書があるのだからマンション住人の個々の権利関係になると思うのですが、
なぜ組合が必要なのでしょうか？

マンション住人さん達の個々の問題は権利の主張だと思うのですが

[328: 匿名さん]

>337

マンション購入する前に建て替え決議でググって勉強しようね。マンションって共同住宅なんで個人の権利だけ押し通すことはできに。

[329: 匿名さん]

この物件の工事監理はどこがやってるの？ 施工のチェックはもちろんのこと、データが正しいかどうかのチェックも監理を請け負った会社に法的に義務があるはずなんだけど。

[330: 匿名さん]

>>327
まず、専有部だけの問題だけに閉じるのであればおっしゃる通り個別相談も可能でしょうが
今回の事例のようにマンション全体に関わる問題の場合はマンション住民で結成される「管理組合」
が最大で唯一の意思決定機関になります。
したがって売主の三井との話し合いはあくまでも対管理組合、という体で住民説明会が行われます。
また理事長のみと三井の社長のみの会談、なんてことはありません。マンション管理組合の理事は
マンション管理組合を結成する住民から選出はされますがこの理事がなんらかの決定権などを有している
わけではありません。純粋な代表者、というだけです。
理事長と住民は面談している、というは個別面談のことをいっています？だとしたらそんなことは
ありません。前述したように理事長自身にはなんら決定権を持っていません。（住民の委任状でもって
全権をあなたに託す、ってなってたら別ですがそんなことはありません）
したがって、理事長と個別面談をする必要性がありません。話し合いをするときはマンション管理組合が
臨時総会なるものを開いて住民同士の話し合いを行います。今回もすでに行っているでしょうね。

[331: 匿名さん]

>>329
施工会社である三井住友建設に決まってるじゃん。法的チェックの話をするんだったら姉歯のときにも問題視されてたけどそんなの意味ないよ。

[332: 匿名さん]

>>326
東洋ゴムの建物免震ゴム性能不足問題で該当建物全てよ名前が出てないのと同じで、沢山出てきても名前は明るみぬらず終わると思うよ。

[333: 匿名さん]

>328

共同住宅がマンションなのは理解できますが、建て替え決議という法律は国が決めています。

建て替えって12階建てのコンクリートマンション4棟を更地にして基礎から建て直すのだから
建て直す必要はないのではありませんか？

そんな呑気な時間は住人さん達にはないような気がします。

だったら個々に売買契約書の権利の主張を藤林社長へ直接住人さん達が出向いて
個別面談した方が時間的に早いように思います。

[334: 匿名さん]

結局建て替えして、築10年のマンションが最新スペックマンションになり、仮屋補償あり、慰謝料も貰えたら得しまくりでガチでおいしい羨ましい。分譲時価格あたりの儲け比率は南青山グランを超えるのでは。ウチのマンションも例の下請けが関わってて、不正してくれてないかなと妄想したくなるレベル。

[335: 匿名さん]

>331

設計監理の仕事。ただここは三井住友建設だから、ダブルチェック機能が働かなかったってことも見過ごした要因なのかも。


まあ、それらを管理するのは売主の仕事。

[336: 匿名さん]

その間、売却もできないんだが。

[337: 匿名さん]

>334

しかも修繕積立金がそっくり残って新築になるから、
住み続ける場合の修繕積立金は限りなく低くていい
（論理的には今後数年間ゼロでも行ける）

手間とか心労はともかく、大儲けであることに間違いはない。

[338: 匿名さん]

>>333

まず、建て直すかどうかは三井が決めることではなく個々の住民が決める話でもなくマンション管理組合が
法令に定められた区分所有法に従って決議をもって決定されること。三井が建て替えたいといっても決議が
なされなければ三井は何もできない。
逆に管理組合が建て替え決議を承認したところで三井側が建て替えますという正式な合意がなければそれも
絵に描いた餅。これからそこをすり合わせていくわけでしょ。

で、あなたの言うように住民の中には建替えとかどうでもいい、買値で買い取ってくれるならそれでもいい
って話も当然あるでしょうね。それも含めて三井側と管理組合を通して今後話していくわけです。
個別の交渉を挑みたい人は別に管理組合通さず勝手にやればいいんじゃないですか？それに対して三井側が
それに応じるかどうかはまた別問題ですけどね。
それに単に買い取るといってもじゃあ修繕費とかはどうなりますか？っていうのは結局個別相談ではどうにも
なりませんよ。管理組合としての所有になりますから。

[339: 匿名さん]

>>337
建替えする場合修繕費は一旦精算されるから各部屋ごとに支出した額は残金の比率でもって返還されるはず。かなり大儲けだね

[340: 匿名さん]

>>336
しかたないね。それがマンションという運命共同体の宿命なんだからさ。

[341: 匿名さん]

建築基準法違反の状態だと住民の意思に関係なく強制的に建て替え。なんかそういう事態に発展しそうな勢い。

[342: 匿名さん]

>336

ニュースに大々的に取り上げられてしまった今となっては、中古としての売却はどっちみち無理。買い手がつかない。

[343: 匿名さん]

鴨居駅前の東急リバブル、パークシティLaLaの売却物件募集がいつの間にかなくなってる。

[344: 匿名さん]

>>341
住民にとってはそれが一番いいんじゃない。議論する必要もない。
建築法違反の物件になれば行政命令として退去がなされるし、これは強制力を持つわけだから住民の合意形成なんて関係ない。
またこの状態になれば必然的に瑕疵を担保するには建替えしかなくなるわけで話も楽。

[345: 匿名さん]

>>342
わかってないなぁ〜。逆だよ、逆。仮にい今売りに出したら買い手なんてわんさかいる。良くも悪くも"当たり物件"だったんだから。
建替えにしろ買取にしろあらゆる補償が受けられるんだし賃貸に出している人の補填すらやってくれるんだから。また建替え決議の
実況中継的なアフィ目的で買う奴だっているだろうしメディアが内部から報告するために買うかもしれんしね。
買い手がつかないのはフューザーのときみたいに補償なんて受けられないようなところよ。

[346: 匿名さん]

ある意味、関わってる全ての会社が大手だからラッキーだよね。
倒産する心配も無いし、あとは散々ごねてせしめて下さい。。

[347: 匿名さん]

>>346
ほんとそれ。ただここの住民の頭のレベルがどうかによるね。

[348: 匿名さん]

建築基準法違反で退去命令が出たら、愛想をつかして三井に買い取り請求続出かも。

余談だけど、今回は三井が買い取りも選択肢として提案してるけど、そうでない場合で建築基準法違反のケースだと買い取り請求ってできるのかな。それとも瑕疵担保で建て替えますに従うしかない？

[349: 匿名さん]

>348

買い取りする奴は情弱。
当時と今の価格差を考えたら新築をもらってすぐに投げ売りしても買取請求より得。

[350: 匿名さん]

>>348
>建築基準法違反で退去命令が出たら、愛想をつかして三井に買い取り請求続出かも。
それでもいいんじゃない。費用かぶるのは旭化成だし。
>建築基準法違反のケースだと買い取り請求ってできるのかな。それとも瑕疵担保で建て替えますに従うしかない？
もちろん買取請求ってできるよ。その場合はいわゆる契約不履行による白紙撤回扱いだね。建築基準法にのっとってない
マンションを売ったわけだからね。

[351: 匿名さん]

建て直したところで、訳アリ物件にあえて手を出す人は少ないよ。

[352: 匿名さん]

建て直したところで、一度けちのついた物件にあえて手を出す人は少ないよ。

[353: 匿名さん]

今日のニュースだと旭化成は補修で考えてたみたい。補修で瑕疵の状態を回復できるとして、三井が一方的に建て替えを決めちゃった場合、三井は費用全額を旭化成に請求できるのかな。

[354: 匿名さん]

>>349
そういうこと。だから買取請求なんてするバカはいない。
大体今回のケースは住民にとって最高の宝くじのようなもん。
たしかに支持層には届いていなかったし傾いてる棟はあるがこれまで普通に住めていたし今も住めてる。
で、それが立て直される。さすれば設計上は今と同じものでちゃんと支持層にまで届いた上で作られる
わけだが、内装、風呂、キッチンなんかはもはや10年前の商品なんておいてないし逆に高く付くわけだから
当時の設備グレード相当の現代版を手に入れるんだよね。より向上しててお得だし瑕疵担保期間も部屋の設備も
すべて補償期間もリセットされてさらにお得。
立て直し期間中の仮住まい費用も引っ越し代、家賃、移動したことに伴うあらゆる実費が負担してくれるんだから
何にもこまららない。学校の学区とかなんと言ってる奴がいるがそんなの管理組合通して学校と話せば学区外になっても
ちゃんと入れてくれる。人数が減ることはあっても増えるわけじゃないしね。それに小学校から遠くなったとしても
タクシーで毎日送り迎えしてやればいい。これも実費ですべて負担してくれるんだから。

[355: 匿名さん]

>352

そんなわけ無い。
もうちょっとしたら南青山高樹町が証明してくれるよ。

価格にもよるけど、速攻で完売するだろうね。

[356: 匿名さん]

>>351
>>352
大丈夫よ、誰もしばらく売らないから。普通10年も経てば資産価値は普通に落ちるがここは建替えで資産価値が新築状態になるからね。

[357: 匿名さん]

>350

建築基準法違反状態での契約不履行って引き渡し時点からだよね。それだとその時点からの遅延損害金も発生するかな。

[358: 匿名さん]

>355

本当かな？　妄想じゃないの？

[359: 匿名さん]

>>357
かりに建築基準法違反となったら当然発生するでしょうね。それで白紙撤回するとなれば
- 売値の全額返金
- 登記費用、住宅ローン手数料（保証料＋金利）、修繕費、火災保険等等の実費全額返済
- 契約不履行による違約金支払い
- 慰謝料（迷惑料）
- 転居費用の全額負担

ってかんじかね。

[360: 購入経験者さん [男性 40代]]

今回下請けに入ってた日立ハイテクノロジーって旧日製産業って言う日立系の商社ですよね
商社が中抜きしたお金が偉い人に流れたのでしょうか
コストダウンのしわ寄せが目に見えない構造体に行ったのでしょう
基本的に財閥系の不動産会社の社員は有名大学の文系出身者がほとんどでしょうから技術者のプライドはなくマンションを利益の源泉かつ出世の道具としか考えてないところで銀行と同じですね
このマンションをつくる三井は住民数千人の命を預かる気持ちを持って作って欲しかった
そういう使命感があれば文系でも第三者に地盤調査データーを調べてさえすれば偽装がわかったのではと思います

[361: 匿名さん]

あとから考えてみると是正工事で済むと説明していた段階で社長が出ててくるのって異例だった。

[362: 匿名さん]

>>355
腐っても天下の青山と
ド田舎の元田んぼマンションを比較してもなぁ、、

[363: 匿名さん]

いろいろ揉めそうだね。

住民の間でも建て替えか補修か意見さまざま(FNN)
16日、会社側から住民側に配られた資料にも、建て替えは住民の方の総意によると書かれていたため、住民同士が話し合いをしているものとみられる。
住民の間でも、建て替えをするのか、それとも補修にするのか、さまざまな意見があるもようで、多かったのは、勤務先や子どもの学校、そういったものがあるので、すぐには決められないという意見もあった。
しかし、一様に会社側への不信感はあるようで、補修をするにしても、また改ざんがないか不安といった声や、資産価値が下がらないと会社に説明されたが、何を言ってるのかわからないと感じたといった意見も聞かれた。

[364: 匿名さん]

>補修をするにしても、また改ざんがないか不安といった声

全く信用されてませんな
まっ、しかたないか

[365: 匿名さん]

>>334
住民全体の5分の4の総意が必要で、そこに至るのが大変。建て替えできるか怪しいけど。

[366: 匿名さん]

700戸以上だからね。お年寄りもいるだろうし、まとまるまでが大変だよ。
本来こんなことに時間とエネルギー使う必要なかったのに。住民が可哀想。
やっぱり、欠陥マンション売った罪は重いわ。

[367: 匿名さん [男性 50代]]

この様な専門工事業者の偽装を見抜けない工事監理者や、大切な杭工事なのにしっかり施工管理をしないゼネコンの認識の低下がこんな事態を招いている。
専門業者が圧力を受けて全責任をかぶった様にも見え、また、見抜くことが難しいなど言う技術者は怪しい。施工管理の過程では、進捗を管理するわけですから。。「今、掘削データはどうですか」などのやり取りはあるわけで、データを取っていないなどの場合そこでわかります。
何も確認もしないで、下請け任せにしたゼネコンの感覚の方が問題。
よくある同じ様なことで、工事写真の使いまわしもある、これも、工事監理の段階でも見ていると同じ写真であることに気付くので、不正がよく見つかる。このデータの不正に気付けないのではなく、見ないまま承諾した工事監理者も問題。
これらは構造計算書を不正を見抜くことよりも簡単なことと言える。最近の事故を見ても、過去の構造偽装事件が、実害の金額から見れば小さな事件に見えてくる。
建築士の免許を取消しするぐらいのことがなければ、今後も続くでしょうね。施工管理の監理技術者の建築士や工事監理者の建築士また、デベロッパーの品質管理の建築士も担当である以上罰則を受けるべきです。組織よりも個人の責任を追及する方がしっかりと管理するでしょう。個人の責任は会社を辞めても犯罪であるのだからついて回ります。そんな責任感覚の持てる技術者が免許を持ち高い報酬を得れば良いと思う。その責任を果たせない技術者は建築士の免許を持つべきでなく返納すれば良い。十分にデザインセンスが良いなどや機械設備などの優秀な技能を持つ方は免許など必要のない世界ですから。建築士の免許など必要ないはずです。特に総合的な知識と経験が必要な工事監理者はただ名前だけあり報酬を得る人が多いわけですので罰則は厳しく行うべきですね。なんだかみんなでやれば怖くない的な組織の問題の現状も見ることが多い。

[368: 匿名さん [男性 40代]]

どこかの建築の問題があるとテレビに出てくる建築士が見抜くことは難しいなどの発言をしていたが、この様なデータのやり取りをしながら管理する工事は、記録紙が転用されていないか、他の記録紙と重ねる事を原本の記録紙で行うので、すぐ分かること。その原本記録紙には確認した工事監理者やゼネコンの施工管理者が捺印もします。記録紙は工事中にやり取りされているので汚れていたりするのでそれも判断材料です。
既成杭の場合、その名の通り規定の長さを造って持ってくるので、長さが違う場合は、その長さを足す必要があるので計画した工期とは変わってきます。そんな面倒を避けるために、設計通りの深さだからという理由だけで工事を進めたのではないでしょうか？これも、関わっていれば見抜くのは簡単、逆に見向けないのであれば！他の事も見抜けず過ぎてしまっているのでそれの方が問題に思える。

[369: 匿名さん]

今回のケースは既成杭でしょうか、それとも現場造成杭でしょうか。

[370: 匿名さん]

既製の鋼管杭
これだと思います

http://www.asahikasei-kenzai.com/akk/eazet/product/index.html