リヴァリエC棟ってどうですか？Part4

[匿名さん]

リヴァリエについての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

所在地：神奈川県川崎市川崎区港町1番15他（B棟）、神奈川県川崎市川崎区港町1番13他（C棟）（地番）
交通：京急大師線 「港町」駅 徒歩2分
京急本線 「京急川崎」駅 徒歩19分
間取：1LDK～3LDK
面積：57.15平米～100.67平米
売主：京浜急行電鉄
売主：大和ハウス工業　東京本店
販売代理：京急不動産
販売代理：日本住宅流通
施工会社：大林組
管理形態：京急サービス

前スレ：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/569203

【施工会社・管理形態の項目を修正しました 2015/10/14 管理担当】


[スムログ 関連記事]
お便り返し　その20・21　複数所有＆迷える子羊【マンションマニア】
https://www.sumu-log.com/archives/4971/

[910: 匿名さん]

>>909
それじゃ収入が減ってしまいます。
別に駐車場を埋めたところで何の解決方法になりません。
いっそのところ、平面駐車場を競輪場にでも貸せばいいのでは？
一挙両得になりますよ。

[911: 匿名さん]

>>910
センス無いですね

[912: 匿名さん]

>>911
あなたならどうします？

[914: 匿名さん]

>>908
世帯年収が１５００万以上の方だと思います。

[915: 匿名さん]

>>914
それなのに車もってないの？

[916: 物件比較中さん]

駐車時の見込み違いの「赤字」って、どれくらいだったのでしょうか？
管理会社はC棟の完成など含め、今後の見通しをどう説明しているのでしょう？
知りたいです

[917: 匿名さん]

>>908
ギリギリで買っている人が多いと聞いたが、ギリギリってどのくらいだろ？

[918: 匿名さん]

外の平置きもつくらないとタワーパーキングの管理費、修繕費が捻出できないってこと？
建物の修繕積立も激安なのに大丈夫かな？

[919: 匿名さん]

>>915
ここが買える方は、高級車を主にほぼ車を持ってますよ。

[920: 匿名さん]

高級車なら外の平面より、立駐選ぶよね。

[922: 匿名さん]

あと何戸ですか？

[923: 入居済み住民さん]

管理組合と管理会社の立場を理解してない人が多いのでは？本来マンション購入者はマンション管理について素人です、なんて言っていてはいけないのです。

[925: 購入検討中さん]

>>923
ちゃんと理解してる住民が居て、少しだけ安心しました。ここに書き込む住人は被害妄想なのか、勘違いしてる人が多いように感じてました。そのことの方が検討者にはむしろ心配です。

[926: 匿名さん]

管理会社早く変わらないかな。

[928: 住人]

B棟住人の一部の勘違いが横行し、C棟契約者や検討者の方の不満を煽っているようなので
あまり内部事情は出さないほうが良いとは思いつつ、説明させていただきます(長文失礼します)。
私はただの住人です。多分若い方だと思います。勘違いしている方は高齢者や主婦の方が多いです。


ずいぶんと管理会社を責める書き方をしている方、赤字分が住人に押し付けられているといった意見が散見されますが、
B棟赤字の話、実際のところはこの掲示板で語られているような赤字ではありません。
ご理解いただくためには、リヴァリエB棟の財布(予算)の話をする必要があります。

---
前提として、B棟居住者から見たら、リヴァリエにはB棟の財布とBC棟共有の財布があるわけです。
(話を単純化するために一部割愛していますが、誤解が多いのはこの部分です)

まず、支出の話をします。

B棟の清掃やゴミの処理など、B棟のみにしか関わらないお金はB棟の財布から支払いをします。
BC棟共有で使う予定の、平面駐車場の清掃、コンシェルジュや警備費など、
将来BC棟にまたがるお金はBC棟の財布から支払いをします。

ここまでは簡単なお話です。

次に、収入の話をします。
収入も財布を分けます。

B棟の財布への主な収入は、 機械式駐車場利用代とB棟住民の管理費8割(仮)となります。
BC棟の財布への主な収入は、平面式駐車場利用代とB棟住民の管理費2割(仮)となります。

将来はC棟の皆様が管理費の2割をBC棟の財布へ、8割をC棟の財布へ入れる予定でした。

なぜこのような割合になったのかですが、
A棟の契約状況が平面式駐車場の利用が多かったためということでそれにならった形です。
予想外だったことは、B棟は機械式駐車場の利用者が多かったのです。


ここからは説明のために簡単に金額を入れます。説明のためだけの適当な数値です。

■当初予定
　B棟財布の収入 →機械式駐車場利用代200万＋管理費8割800万＝1000万
　BC棟財布の収入→平面式駐車場利用代800万＋管理費2割200万＝1000万

　B棟財布の支出 →清掃やごみ処理など(人件費など)　→1000万　→払える
　BC棟財布の支出→コンシェルジュや警備費など　　　→1000万　→払える

■現状
　B棟財布の収入 →機械式駐車場利用代800万＋管理費8割800万＝1600万
　BC棟財布の収入→平面式駐車場利用代200万＋管理費2割200万＝400万

　B棟財布の支出 →清掃やごみ処理など(人件費など)　→1000万　→払えるし余る
　BC棟財布の支出→コンシェルジュや警備費など　　　→1000万　→払えない

---

というわけで、コンシェルジュや警備の人件費が払えなさそうなので、
当面は管理費10割のうち、B棟の財布へ8割入れていたものを2割に、
BC棟の財布へ2割入れていたものを8割にすることで、今後支払いができるようにしましょう。

というお話です。管理費全体で見たら赤字でもないですし、別にB棟住人の管理費支払いは1円も増えません。
『住人に損失を背負わせる気配』と言っている方がいますが、支払いは増えないのですが何が損失なのでしょうか。

そもそも、現状警備費やコンシェルジュのBC棟向けのサービスを受けているのはB棟住人のみです。
それぞれの財布を合計して考えると、お金は不足もしているわけではないでし、
サービス受けている人がサービスの対価を支払うのは当然だと思います。

しかし、上記の内容をよく理解できていない住人が、
「赤字になった分をB棟住人から取ろうとしている」とか「BC棟の財布には京急が補填するべき」とか、
ちょっと信じがたいですが、臨時総会で「BC棟の財布なんだから将来的にC棟入居者が半分負担するべき(遡って2年分の管理費を取るべき)」などと言っている人まで出てきました。
C棟入居者の皆様はまだコンシェルジュのサービスを受けているわけでもないのに、ですよ。

どちらの主張が正当かは、よく読んでいただければ明白だと思います。
実際、臨時総会は賛成多数で順当に管理費割合の変更が行われました。
上記の話を理解できていない入居者が騒いでいる、というのが実態です。

そもそもの話ですが、もしB棟財布またはBC棟財布のどちらかが足らなかったら、
足りてるほうから補填することは契約書に書いてあるんですよ(C棟入居までの暫定運用部分)。

そんな中で、わざわざ臨時総会を開いて説明の場を設けた管理会社さん、理事会はよくやっていると思います。
ただ残念なのは、どうも説明があまり上手くなく、臨時総会に足を運んだ半数の方が理解できていなように見受けられます。
説明が上手くないというか、ビジネスマン向けの説明なんですよね。
主婦とか、シニアの方には伝わらないんです。
そして、臨時総会に出ているのは主婦やシニアの方が多いんです。

曖昧な情報でC棟住人の方を不安にさせるのもよくないと思いましたのでご説明しました。
過去の投稿で『勉強不足』とを指摘している方がいましたが、私も同意です。
勉強というか、現状を把握することの努力不足と感じます。感情論が先行している人も多いようです。
とにかく、「自分は絶対損したくない！」という思いから勘違いをしているように思います。
落ち着いてディスカッションができるといいですね。

数字や割合は非常に適当な値にしてはいますが、出過ぎた真似をしていましたら、すみません。
リヴァリエを良くしていきたいという思いは、管理会社も、理事会も、住人も同じだと感じています。
一部の思い込みの強い方なのか、こういう場所で不安を煽り、リヴァリエの価値を下げる発言をしているようで、
住人としては悲しく思っています。

[929: 匿名さん]

>>928
質問です。BC棟で支払うコンシェルジェ、平面駐車場の管理等にかかる費用をC棟からの管理費が入るまで本来一部事業主負担があるべき姿だと思いますが、いかがでしょう。同時に竣工させないのは売主の販売計画の都合のはずです。なぜならば、建築の計画はBC棟一体で出しているからです。その点についてのお考えを聞きたいですね。同時に竣工していれば半分の管理費でBC共有の施設の管理費を賄う必要はないわけです。いま、住人がいっているのは損ではなく、将来の為に貯めておくことが出来る資金を取り崩さないいけないことに関する不安のはずです。

[930: 匿名の住民]

901さん、905さん、そして929さんの意見に大賛成です。

[931: 契約済みさん]

>>928
詳しい説明ありがとうございます。
良くわかりました。
C棟契約したのですが、管理費関連でもめてることが気になっていたもので。

[932: 契約済みさん]

929さんの意見も感情的に分かりますが
契約書に補填の事が記されていれば
抗弁はできませんね。 時差でBCを
建てるのは その方が 完売までの期間を
短縮でき それがreasonableな価格にも反映されていると信じたいです。このような 補填の事態も予想されたので 事前に契約書に書いたのでしょう。ただ契約書の説明会の時に その説明が 口頭でなかったとすれば やや 詐欺的不親切と言う 誹りは免れないと 思いますが そこまでで
それ以上抗う事は難しいでしょう。928さん 丁寧な説明 有難う御座いました。

[935: 物件比較中さん]

>>934
928さんに回答を求めるようなことではないとは思いますが。。

というか、928さんがこの質問に答えたとしても個人の意見であって現状何にも影響するようなことではないと思います。

むしろ929さんがご自分の意見を言っただけならわかるのですが、ここでなぜこのような質問を928さんに向けて具体的にしたのか、その真意を知りたいですね。

[937: 匿名さん]

そもそもタワーパーキングも赤字なんでしょ？

[938: 匿名さん]

ここって棟内タワーパーキングだけど地震で車落ちたら終わり？

[939: マンション検討中さん]

あと三分の一くらいみたいです。
意外に早かったですね。

[940: 匿名さん]

半分～１/3の間だろ。

[942: 契約済みさん]

購入者比率、外人多しと言うのは 営業からは
出にくい情報と思いますが (プラス要因では無いので) どなたから 得た情報でしょうか？
ここで外人というのは 中国、韓国系の方たち
でしょうか？

[943: 契約済みさん]

>>938
パーキング棟内で車が落ちる隙間は無いと思いますが それでも落ちれば 居住スペースも壊滅状態でしょうね。 でも揺れで周りの壁にぶつかって
使用不可能には なるかも。 いずれにせよ平置きの方が 無事でいる可能性は高いかも知れませんね。 川崎の場合も熊本のように 地震時に 車で過ごさなければならぬ ようになるか 色々考える所ではあります。

[944: 匿名さん]

>>932
中小デベじゃないんですから抗弁できる契約書なら良いというものではないでしょう。社会的な信頼を失い経営が傾いた居酒屋チェーンやファストフードの会社もあります。
一般の消費者がおかしいと思うことを事業主としてリスクを担保した契約書で売り抜けるなんて上場企業としてあるまじき行為だと思います。

[947: 匿名さん]

普通のマンション価格のタワーって問題が多いのね。

[949: 匿名さん]

【ご本人様からのご依頼により削除しました。管理担当】

[951: 入居済み住民さん]

923です。
管理組合は管理会社に一部管理業務を委託する立場です。納得のいかない人は理事長に立候補して組合員とともに新たな提案をしていけば良いのです。
少数ですがこれだけ世帯数があると、匿名掲示板の扱い方も間違うような勘違い者がいるのですね。
資料だけで内容に納得したので総会には出ていませんが、想像できます。ちなみに都内の超高級マンションでも、似たような議論はありますので、ここに限った話ではありません。区分所有法自体に少し無理がありますね。

[952: 匿名さん]

>>951
その勘違い者です。その素早い返信、結束固いですね。ちなみに資料ってその日に配られたのですよ。よく理解出来ましたね。もう茶番劇はやめませんか。

[955: 匿名さん]

>>954
だったら購入検討やめたら？他にもたくさんマンションあるわけだし(笑)((笑)

[959: 入居済み住民さん]

>>952
事前に資料と賛成反対、委任の票、ポスティングされていたのを読みましたよ。
強い被害意識のようなので掲示板で悶々とやってないで立候補されてみれば如何でしょう。変えたければ変えればいいと思います。ただやるからには区分所有法も管理組合と管理会社の関係も組合運営についても、出来れば修繕計画とかも、きちんと勉強して理解した方がいいですよ。また、いろいろな立場(すぐ売りたい人、長く住みたい人、管理費余裕がある人、ない人)の人がいますから、合意形成は大変だと思います。私も変えるべきところは提案しています。


>>953
…。

[961: 購入検討中さん]

私は素人ですが、この荒んだ議論の根幹はなんですか。
誰の対応に問題があるんですか。住民の被害妄想という意見、売主側に問題があるという意見。色々出ています。
ふつう1人2人の特定の住民の被害妄想でこんな状況になりますか？
確かにシニア、素人が理解が足りないところはあるかもしれません。それにしたって普通こんなになることありませんよ。集団で被害妄想の人間が何人も生まれますか？
売主側のやり方、管理会社のやり方が、誠意のこもった対応していればこんなに荒れませんよ。
行き過ぎた議論や意見も中にはあるかもしれません、ただ、臨時総会、その説明会で住民側から集団でこんなに突き上げがあるなんて異常だと思います。

[963: 匿名さん]

ここは大規模修繕も大林しかできないだろうから、いろいろ大変そうだね

[964: 申込予定さん]

この掲示板って 情報交換や疑問、質問とそのアドバイス等で意味があると思っていますが
今回のような 管理費の配分等の問題を喧々諤々しても なにも進展、解決ないでしょうね。
やはり総会にでて 意見を戦わせるべきと思います。納得のいかない方は。
憂さ晴らしの為であれば別ですが。

[965: 入居済み住民さん]

マンション内の事案をこのような不特定多数の人が見る匿名の掲示板に載せて不安を煽って何かいいことあるのか。
区分所有者のやることではない。ちょっと考えればわかるかと。928さんが不安に思ってる検討者や契約者にも分かり易く説明してくれてるのにそれを管理会社の人間だと決めつけるとか情けなくないですか？
私も仕事でマンションに関わることが多いですが、管理組合や管理会社、出入りの業者に不満を持って、文句ばっかり言う人はどこでも大体一割位はいるんです。でも、面白いことにそういう人は理事になったら大人しいんです。

[966: 匿名の住人さん]

でも、不安材料は事前に知っといたほうが購入者には有利ですよ。
ある程度、覚悟をもって購入するか、やめるか。

A棟も子供の騒音を2年間がまんして、睡眠不足になっていた男性の
書き込みもB棟入居後にになってみました。

そういうのわかっていたら購入しませんでした。

[967: 匿名さん]

>>966
ここは遮音性ひくいのですか？
横はひくそうですが上下もダメなんですかね。
低仕様の二重床はダメなのかな？

[968: 匿名さん]

>>959
いやいや。即日配付されたのは2週間前の説明会の件ですよ。それにしてもあの資料に納得して総会に出られなかったって、凄いと思います。100名近い方が反対されたのですよ。あなたこそ理事長に立候補してその詳しい知見と提案力で組合をマネジメントしてくださいませ。

[969: 入居済み住民]

＞968
100名が反対しようがなにしようが、私は納得したので出ませんでした。BC共用施設も重要ですしそこにお金を回すのは仕方ないかと思いました。総会に出ない事をとやかく言われる筋合いはありません。また理事会の提案にほぼ賛同した私ではなく、今の内容に不満がある人が理事長に立候補した方が良いのでは？と言っているのです。

965さんにほぼ同意ですが、これ以上マンションのイメージが悪くなるようなことはやめて、正式な場に出て反論すべきです。このマンションは販売が3棟分あるため、B棟自体は完売しても掲示板が長く続き、したがって竣工後も書き込みがされてしまいます。腹が立ってるには何となく理解しますが、それをここで煽っても良いことは何一つありません。その意味で掲示板の使い方を誤っています。（というとまた変な方に正しい使い方を云々と言われそうですが）

[970: 匿名さん]

>>969
確かに住民の方にとっては資産価値が落ちるような書き込みは喜ばしくありませんよね。
但しこの掲示板は検討者掲示板てすので様々な情報が得られことは検討者にとってメリットです。
その意味では使い方は間違っていないと思います。

[971: 匿名の住人さん]

>>967

遮音性は低いです。隣の音は聞こえるし、上階の音も聞こえます。
かかとで歩く足音など。

よくみんな馬鹿にしてるけど、長〇工が昔、作っていた、フカフカする
床の方二重底二重底の施工より、すくなくとも足音に関しては優れています。

それは実証済み。ネットでさがせばあります。

壁は乾湿性のもので、隣室が寝室だと気の毒になって洗濯機も早朝、深夜には
まわしません。

こういったつくりも入居説明会で音の問題を注意してくれたデべによりより
はっきりしました。（営業員が契約のときにいってほしかった。）

35CMの二重天井二重底は今となってはなんなんだろうと思います。

耐震構造の方が杭が多いので、その分遮音性は高いそうです。

今となっては、仕方がないので、工夫して過ごしてます。
就寝時、耳栓はかかせません。(笑)

人によっては気にならない人もいるので個人差はあります。

こちらは幼児がいるファミリー層、中国人家庭などいろいろあります。

もし、購入なさったら、良い面を見つけて、悪い面はなんとか、是正するように
暮らしましょう。

やはり、駅近、再開発物件、あれだけの商業施設が近場にあるのは
捨てがたいですし、値下がりすることはないと思います。

検討を祈ります。

[972: 匿名さん]

あと2/5くらいですから部屋は慎重に選びたいですね。
間取りは南西が気に入ったのですが北東の眺望も気になってます。
あと鉄橋の騒音と踏み切りの音はどうなんでしょうか？
このゴールデンウィークに結論かな？

[973: 匿名さん]

>>969
公式な場で意見しても、理事長一任委任状でどうにもならないので、ここで話題になるんでしょう。
販売中の物件ですから、事業主側も、100人弱が反対する議案を通し、リスクは契約書に書いてある、と消費者に押し付けるだけではなく最大限の注意を持ってケアして、このような事態にならないよう努めればよかったわけです。
このような議論は本来区分所有者の誰も望んではいないはずです。

[974: 購入検討中さん]

一度足を運んでみたいのですがまだ皿やペットボトルが降ってきますか？
小さい子供もいるので少し不安です。

[975: 買い替え検討中さん]

今長谷工の直床に住んでいて上階の音は全然しないのですが、ここは上も隣も気になるのですね

[976: 匿名さん]

そういえば公式HPのスラブ厚の表記が無くなった？
Aの時はあったような？

[977: 入居済み住民さん]

上階の子供が走る音は聞こえます。我が家の上も元気ですよ（苦笑。ちょっとは気を使ってほしいとは思いますが。
でも隣は聞こえないですね。たまに風の強い日に窓を開けたまま玄関扉を閉められるとバタンと響きます。これはタワマンの構造上しょうがないかなと。細かい事はありますが、なんだかんだ快適で、自分は気に入ってますけどね。
早くC棟が完成して、皆さんが入居されるのを楽しみにしてます！

[978: 申込予定さん]

その内 子供も居なくなり 高齢者ばかりとなり 子供の走る音や騒ぎ声を
懐かしむと言うのが集合住宅の辿る道。活気があることを良しとして或る意味長屋感覚を楽しむ 位の 感性というか余裕がある人には持ってこいと
思います。ここは。

[980: 匿名さん]

>>979
ちょっと無理して新川崎が良さそうです。

[982: 匿名さん]

でもすぐ止まるよ

[983: 入居済み住民さん]

遮音は問題ありません。

上に子供がいますが窓が閉じると全く聞こえません。

[984: 入居済み住民さん]

>>983
うちは子供さんの足音が、床から響くという感じです。

[985: マンション比較中さん]

遮音については　過去に何度もここで話題になっていますが
感じ方や隣人次第で随分差があるようです。運の問題？
直床でも同じようすよ。そのマンションののスレを読むと。

　

[987: 匿名さん]

>>986
価格が全然違うでしょ。
眺望もこっちがいいし、
子供がいなければ、
絶対こっちがお買い得。

[988: 入居予定さん]

先週土曜日にThe Farm cafeで食べて最高でした。

でも営業時間は微妙ですね。

[989: マンション検討中さん]

新川崎のスレでは近隣住民含め民度が高低混在でもりあがっていますね。
まー　どんぐりの背比べというか　所詮同じ川崎という事でしょうか。
確かに子育て終了組含め　大人だけならコスパは断然こっちですね。
ところで新川崎は工事不良発覚でそれを改修しての再募集ですが
100％大丈夫なのでしょうか。　余計なお世話ですが。

[992: 契約済みさん]

川や海、山々が見える眺望は
ビル郡と違って癒しが有り 心理学的に早々飽きないと聞いたことが有ります。2年目？に入る
A棟の先住民の方に聞いてみたいものです。 管理で揉めていると思っていて 更に後悔に結びつくほど シリアスに感じている世帯は どれ位居るのでしょうか。

[993: 申込予定さん]

流石に3棟時間差販売だけあって スレが長期に渡る為 投稿者は替わっているかも知れませんが
話題、議論が結構循環しますね。何か新しい情報や お題目が欲しいものです。

[994: 契約済みさん]

>>992
全棟2年違いの竣工なので、A棟はもう4年目に入ってますね。

[995: 匿名さん]

>>993
管理で揉めてるとの話は目新しい情報ですよね。
参考になったのでは？

[996: 入居済み住民さん]

>>992
B棟北東向きの住民です。景色は最高です。子育て世代としては無機質なビルしか見えないマンションとは雲泥の差でとても満足しています。
高層階はわかりませんが、中層くらいまでは水面の乱反射のおかげと思いますが、普通の北東向きよりは明るいと思います。※私見です。
管理の問題は支出に直結するので非常に重要な問題ですので、C棟の皆さんとも、一致団結して解決できれば最高のマンションになると思います。

[997: 匿名さん]

>>986
直結して行ける南武線も川崎市を横貫していて便利ですね。鹿島田駅から武蔵小杉にも行ったのですが10分以内、川崎駅へも10分以内、急行? だとそれぞれ1駅なので数分との事でした。問題は既に前契約済み者が多数いることですね。

[998: 検討中の奥さま]

駅力は新川崎より港町の方が格段に上でしょう。

[999: 匿名さん]

997
電車はすごく遅れるし
車はすごく不便だよ
知ってる？

[1000: 匿名さん]

一般的な評価は新川崎の方が上でしょう。
それはパークタワーとリヴァリエの価格差に現れています。

ただしリヴァリエの方が合ってる人がいることも事実。
例えば眺望重視の人、出張が多く羽田を頻繁に使う人、ギャンブル、風俗街等の嫌悪施設が気にならない人とか。

[1001: 匿名さん]

>パークタワーとリヴァリエの価格差に現れています。
価格差があるのはブランドマンションとコスト削減マンションなんだから当たり前。

[1003: 匿名さん]

>>1001
おっしゃる通り。
デベはその地域に見合った価格帯のマンションを作ります。
港町には間違ってもあの値段のパークタワーは出来ませんよね。

[1004: 匿名さん]

>>998
一日平均乗降客数です。2014年港町は 5099人で京急全線 73駅中 72位。大師線の中で最小です。新川崎駅は約 2万5千人、鹿島田駅約 1万7千人。御参考まで。

[1008: 匿名さん]

確かにタワーマンションのわりにスパンが狭く、行灯部屋が漏れ無く付いてくるリヴァリエ、パークタワーはタワーマンションの間取りワーストを争い酷さですね。
パークタワー新川崎だってリヴァリエよりは高いけどしょせん川崎ですからね。仕方がないありません。

[1009: 入居済み住民さん]

今後大師線に約二千戸ほどマンションが供給されるが、4両編成の大師線で大丈夫だろうか。しかも7時台は川崎駅でも降車が反対になり、乗り換えと出口への通路は一箇所しかなく狭い。これで一気に人が増えたら無理だと思う…