リヴァリエC棟ってどうですか？Part4

[匿名さん]

リヴァリエについての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

所在地：神奈川県川崎市川崎区港町1番15他（B棟）、神奈川県川崎市川崎区港町1番13他（C棟）（地番）
交通：京急大師線 「港町」駅 徒歩2分
京急本線 「京急川崎」駅 徒歩19分
間取：1LDK～3LDK
面積：57.15平米～100.67平米
売主：京浜急行電鉄
売主：大和ハウス工業　東京本店
販売代理：京急不動産
販売代理：日本住宅流通
施工会社：大林組
管理形態：京急サービス

前スレ：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/569203

【施工会社・管理形態の項目を修正しました 2015/10/14 管理担当】


[スムログ 関連記事]
お便り返し　その20・21　複数所有＆迷える子羊【マンションマニア】
https://www.sumu-log.com/archives/4971/

[851: 入居済み住民さん]

>>850
ほんとそれ。特にB棟の場合、立体駐車場の中と外への動線考えたら絶対平面選ばないだろ。

[852: 入居済み住民さん]

もと　もと、駅近のマンションに駐車場をたくさん作るデべが
おかしいです。機械式だってまだ、たくさんあきがあるしね。

敷地が広いから平置き式の駐車場を作ってみましたという感じですかね。

検討者の皆様へ

話変わりますが、郵便受けに大師駅近でなおかつ鈴木町駅近の新築の
マンションのちらしがはいってました。
床暖房、食洗機、浴室にテレビありの豪華仕様。しかも、全室南向き。
値段もうちよりは安いです。

耐震かもしれないけれど、こういった生活に便利なマンションと
うちのような基本、オプションで上乗せしないとグレードウアップ
しないが、駅近で、地震対策万全のマンションとどっちがいいですか？

たぶん、管理費や修繕費はうちよりは安いと思われます。

[855: 入居済み住民さん]

>>853

リヴァリエの中国籍の住民です。
確かにマナーを守らない外国人住民の方がいますが、たまに日本人マナー守らない人もいますよ。同じマンション住んでるから、お互いの習慣と文化はある程度理解してほしい。

【一部テキストを削除しました。管理担当】

[859: 入居済み住民さん]

まあ～国道406、川崎駅周辺、。。。を見たら、日本人のマナーはこんなもんだね。

[860: 匿名さん]

ここって地震対策万全なのですか？

[861: 匿名さん]

地震対策は数年前の耐震設計では万全なのではないでしょうか。
しかし今回の震度７についてはどうなんでしょうね。
地震が起きる度に揺れが大きくなっているような気もしますが・・・
それより万が一の為に、対応できるようにするべきなのでしょう。

[862: 匿名さん]

免震構造や制振構造は地震時の損傷軽減のための欠くべからざる 技術となりつつある。しかし、建物全体の構造性能(安全性)が免 震装置に依存している免震構造では想定外の地震動に対してよりタ フとなる工夫が望まれる。また、超高層建物では上部構造が長周期 となるため免震効果は小さく、長周期地震動や強風時の揺れ、中小 地震後のエキスパンション部での残留変形等の問題が残る。一方、 数多く建設されてきた層間変形を利用したRC造制振構造では、主 体構造のひび割れ等による履歴減衰が大きく、制振構造による大き な損傷低減効果は期待できない。
連結制振構造「デュアル・フレーム・システム」は、このような 免震・制振構造の課題を解決した技術であり、1つの建物を固有周 期が異なる2つの構造体で構成し、両者間の変形差に着目して粘性 系の制振装置(オイルダンパー)で両者を連結した非常にシンプル で明快な発想のもとに生まれた技術である。

[863: 入居済み住民さん]

どんな国でも変な人がいるわけですよ。中国は人口が多いから、例え1％だと1千万人以上がいるから、普通の日本人は自国1億人口の感覚だと、中国人変なヤツ、マナー悪いヤツ余計多く感じられる。それは中国人として理解しています。但し、中国人みんなマナー悪いわけではないし、日本人みんな良いわけでもない。川崎駅周辺（川崎だけじゃない）の飲み屋とか、okストアへ行く途中の高速道路の下とか、国道沿いとか、ゴミだらけだし、マナー悪い日本人も多い。マンションのエレベータで挨拶返事くれない日本人もいるわけです。別に僕はそういう変な日本人がいるから日本を嫌いじゃない。大学から9年間で日本人お世話になって、日本の良さを知っているから、日本と日本人は好きです。日本でマンション買って永住するつもりだ。但し、一部の日本人は民族意識を強すぎると、国の発展、世界での競争力を支障になると思う。

[864: 入居済み住民さん]

>>863

ここのマンションは大陸から親御さんを呼び寄せてお孫さんの
お世話をさせている方たちがいます。そういった親御さんたちの中に
日本の風習がわからなくて問題を起こしている方たちがいます。

私は、すべての中国人が悪いとは思ってません。今日も、モアーズの
中華のお惣菜の売り子さんで可愛らしい声で日本語で応対してくださり、
とても親切にしてくれました。聞けば、日本人の伴侶がいて
日本にはわずかに3年しか住んでいないとのこと。

こういった中国人の方にはずっと永住していただきたい。なぜなら
同化するという心を持っているから。日本人とおなじく謙虚です。
あなたに、こういった一日本人の気持ちがわかりますか？

あなたのコメントだと日本はいつか中国に占領されるような
気がします。

[865: 匿名さん]

>あなたのコメントだと日本はいつか中国に占領されるような
>気がします

？？どんな思い込みですか？
863さんのコメントからこんなことを感じませんでした。。

[866: 入居済み住民さん]

C棟の売れ行きも気になって、時々のぞいております。

我が家のお隣さんは中国のご家族ですが、礼儀正しくて、こちらが恐縮するくらいです。

これからの世界を生きる子供世代にとっては、ダイバーシティが当たり前であって、よい意味でアウトブリードの風を入れていただきたいですね。

[867: 購入検討中さん]

南西のプレミアムか北角部屋で悩み中です。

どちらが良いかなぁ…

田舎者なので眺望の良さに魅了されました。

[868: 購入検討中さん]

>>852
HP見ましたけど、水や売電を売りにしているのは、将来的に陳腐化する可能性大な気がしますけどね。

総戸数の少なさや、デベの体力考えても、それなりにリスクありそうですよ。

2000万台からですが、アッパーは4700ですから、実質単価は似たようなものかと。販売も4期までいってますから、即日完売でもありませんし。

リヴァリエがベストというつもりはありませんが、沿線ではしっかり個性が際立ってますので、アドバンテージはこちらじゃないでしょうか。

[869: 入居予定さん]

〉868さん

何が言いたいのか分かりません。

[870: 入居済み住民さん]

>>864

>あなたのコメントだと日本はいつか中国に占領されるような
>気がします

意味よく分かりません。

同化するという心を持っていない人、謙虚じゃない人は日本で永住すると日本を占領されるという意味？
今の時代まだそういう考え方を持っているな、やっはり民族意識強いなぁ、、、、異文化を受け入れないなぁ

[871: 匿名さん]

いま、FMヨコハマの街角レポートで港町駅周辺やってます

[872: 購入検討中さん]

先週リヴァリエＣ見学にいってきました。
販売が順調に進んでるみたい、あと残り1/3ぐらい。
24～28階はほとんど完売ですが、低層階は結構残ってます。
タワーマンションやはり低層は人気がないかな？
角部屋の検討中ですが、西角部屋もう完売した　：－：
北角はどうですか？やはり冬になると寒いかな？

[873: 匿名さん]

>>872
少し前の情報だと西角はそれなりに余ってたのですが既に完売ですか？
B棟とお見合いになるので苦戦するかと思ってたのですが

[874: 購入検討中さん]

>>869
レーベン鈴木町？との比較です

[875: 購入検討中さん]

>873

西角部屋は12階以上は完売した、12階以下残りわずか

[876: 匿名さん]

西角売れてくなんて想定外

[877: 購入検討中さん]

＞876

眺望と日当たり考えたら、西角部屋しかないかな？！

[878: 匿名さん]

東角部屋がマストでしょう
中層以上ならば270度の眺望がズバ抜けてる

[879: 入居済み住民さん]

花火を部屋で見るなら北から北西ですね。

[880: 匿名さん]

夏の夜に冷房の効いた部屋でビール飲みながら目の前の花火を観るのは感動します

[881: 契約済みさん]

でもガラス越しでなく 蒸す中での 体に音 振動が直撃する花火も 昔ながらで 風情がありますよ。

[882: 匿名さん]

ついにタワークレーンが撤去されましたね
あと半年で内装まで仕上げるのでしょうか
あと半年で残り50戸きるといいね

[883: 匿名さん]

この近くでやってる24時間のスーパーは、六郷土手のマックスバリュが一番近いんですかね？

[884: 匿名さん]

870

異文化ではなく中国を受け入れないのでしょう。

[886: 匿名さん]

六郷花火大会のときに、リヴァリエ北角のお部屋に家族でお呼ばれされました。ゲストルームよりやや上の階でした。窓一面に花火が‥‥。迫力がありましたね。
確かに凄い。なるほど北角、高くなるわけですね。
まだ、北角13階以上のお部屋、Ｃ棟で残ってますかね？

[888: 匿名さん]

素晴らしい光景


窓一面に広がる花火の立地
武蔵小杉のタワーマンションでも無い立地
目の前で見れる花火は地上とは違う世界だろう

[889: 匿名さん]

>>886
素晴らしい。まさに特等席ですね。

[890: 匿名さん]

>>888
花火は下から見て一番綺麗に見えるように打ち上げます。
前に篠崎のマンションに住んでいて、目の前の江戸川花火大会を見たけど「おや？」って感じでしたね。
それに一年にたった一回のイベントですしね。

[891: 入居済み住民さん]

ベランダから下を覗かせている保護者の方、止めさせた方が良いですよ。
結構見かけるので、落ちるのは時間の問題かと。

[892: 匿名さん]

花火は球体ですから下からも上からも横からも変わりません
下から観るのはいつでもどこでも見れます

上からはヘリコプター遊覧
デートで観るのは最高です

横からは直近のマンションでないと無理です
ヘリコプター遊覧とは違った見方が出来るでしょう

[894: 入居済み住民さん]

花火の話題に偏っていますので、住んでいる立場から一言。
Ｃ棟の最大の魅力はやはり眺望だと思います。
特に北東側は、東京タワーからスカイツリー、羽田空港の航空機発着、
横浜港、目前の多摩川がほぼ一望でき、遮る建物がありません。
私はＢ棟の北東中層階に住んでいて、Ｃ棟でこの１部が隠れてしまい残念ですが、
それでもこの眺望には朝夕、癒されています。
それと地震対策も決め手の１つでした。
入居前に説明を伺った範囲では、よほどの揺れでも建物本体へのダメージは心配ないと感じました。
ただ、停電でエレベーターがしばらく使えなくなるリスクは考える必要はありますが。
住民が書き込むのを嫌う方もいると思いますが、ご参考になればと思いました。

[895: 契約済みさん]

貴重なご意見 有難う御座います。
住民の方の お話は大変参考になります。
小生はその眺望を期待して北東側にしました。
自家発電があるので 停電でも暫くは エレベーターも動くとは思いますが 部屋に居るべきか 下まで降りて 外に留まるかは 状況次第でしょうか。
今回の地震を見ていると 悩みます。

[896: 購入検討中さん]

普通の地震には充分耐えれる事がわかりました。
縦揺れや長い波長の揺れにも耐えられるのでしょうか？

[897: 匿名さん]

実績がないのでわかりません。
全然ダメかもしれない。
免震ではないので、無傷とはならないと思います。

[898: 匿名さん]

このマンションが破損したら、同じ大林組施工の東京スカイツリーもポキッとなってしまうかも

[901: ｂｙ匿名]

848さんの意見は事実です。

駅チカで今後駐車場の利用者は減ってゆく一方と予想されますが
今後も百万単位といわない損失を居住者に負わせる気配。

住民がまとまって管理会社と戦わねばなりませんが
ここの一番悪いところは多くの住民が管理に無関心なところ。
そして、京急関係の住民が少なからずいて
説明会や臨時総会で、管理会社の財務や会計のことを質問した住民を
棟内の掲示板で誹謗中傷しています。

[902: 848]

>>900
管理会社のミスではなく、事業主 京急・大和の見込みの甘さですね。管理会社のミスや手配の悪さがないとは言いませんが、管理の現場の方々は一生懸命やって頂いているようです。ただ管理の内容に無駄が多く、管理会社としてノウハウが欠けているところは否めません。必要十分な作業項目回数への絞込みと人員配置
を検討する必要があります。
上記の件で許せないのは事業主ですね。

901さんの意見については個人的には誹謗中傷というよりは事実に近く言い方はきついところもありますが、質問のレベルが低かったこと、管理会社へ上から目線での質問者が多かったので、あれでは建設的な議論は進まないと思います。指摘する方の住民が勉強せず、要求ばかりするのは非常識と思われても仕方のないことです。指摘質問したところで、自分が対案なり、納得する回答のイメージを持っていなければ、相手に失礼だと個人的には思います。

[903: ｂｙ匿名]

マンションの管理については勉強してもわからないことがあるのでは？
勉強せずと決めつけることはないと思います。

だから臨時総会なり説明会に出席しているのです。
複雑にわかれた事項をわかりやすく住民に説明するのが管理会社の仕事ですよね。

[906: 匿名さん]

初っ端から問題だらけのマンションもめずらしいな。

[907: 匿名さん]

タワマンなのに駐車場埋まらないってことってあるんだ？

[908: 匿名さん]

リヴァリエを買う人達の世帯年収はどんな人達なんでしよか。

[909: 匿名さん]

ムサコのタワマンでも屋外の駐車場は一桁です。
その代わりに機械式が圧倒的に多い。

ここは土地代が安いので、デべもそのつもりで
屋外の平置き式駐車場を多くしたのではないでしょうか？

料金を機械、屋外とも少し下げれば、埋まるかも。

[910: 匿名さん]

>>909
それじゃ収入が減ってしまいます。
別に駐車場を埋めたところで何の解決方法になりません。
いっそのところ、平面駐車場を競輪場にでも貸せばいいのでは？
一挙両得になりますよ。

[911: 匿名さん]

>>910
センス無いですね

[912: 匿名さん]

>>911
あなたならどうします？

[914: 匿名さん]

>>908
世帯年収が１５００万以上の方だと思います。

[915: 匿名さん]

>>914
それなのに車もってないの？

[916: 物件比較中さん]

駐車時の見込み違いの「赤字」って、どれくらいだったのでしょうか？
管理会社はC棟の完成など含め、今後の見通しをどう説明しているのでしょう？
知りたいです

[917: 匿名さん]

>>908
ギリギリで買っている人が多いと聞いたが、ギリギリってどのくらいだろ？

[918: 匿名さん]

外の平置きもつくらないとタワーパーキングの管理費、修繕費が捻出できないってこと？
建物の修繕積立も激安なのに大丈夫かな？

[919: 匿名さん]

>>915
ここが買える方は、高級車を主にほぼ車を持ってますよ。

[920: 匿名さん]

高級車なら外の平面より、立駐選ぶよね。

[922: 匿名さん]

あと何戸ですか？

[923: 入居済み住民さん]

管理組合と管理会社の立場を理解してない人が多いのでは？本来マンション購入者はマンション管理について素人です、なんて言っていてはいけないのです。

[925: 購入検討中さん]

>>923
ちゃんと理解してる住民が居て、少しだけ安心しました。ここに書き込む住人は被害妄想なのか、勘違いしてる人が多いように感じてました。そのことの方が検討者にはむしろ心配です。

[926: 匿名さん]

管理会社早く変わらないかな。

[928: 住人]

B棟住人の一部の勘違いが横行し、C棟契約者や検討者の方の不満を煽っているようなので
あまり内部事情は出さないほうが良いとは思いつつ、説明させていただきます(長文失礼します)。
私はただの住人です。多分若い方だと思います。勘違いしている方は高齢者や主婦の方が多いです。


ずいぶんと管理会社を責める書き方をしている方、赤字分が住人に押し付けられているといった意見が散見されますが、
B棟赤字の話、実際のところはこの掲示板で語られているような赤字ではありません。
ご理解いただくためには、リヴァリエB棟の財布(予算)の話をする必要があります。

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前提として、B棟居住者から見たら、リヴァリエにはB棟の財布とBC棟共有の財布があるわけです。
(話を単純化するために一部割愛していますが、誤解が多いのはこの部分です)

まず、支出の話をします。

B棟の清掃やゴミの処理など、B棟のみにしか関わらないお金はB棟の財布から支払いをします。
BC棟共有で使う予定の、平面駐車場の清掃、コンシェルジュや警備費など、
将来BC棟にまたがるお金はBC棟の財布から支払いをします。

ここまでは簡単なお話です。

次に、収入の話をします。
収入も財布を分けます。

B棟の財布への主な収入は、 機械式駐車場利用代とB棟住民の管理費8割(仮)となります。
BC棟の財布への主な収入は、平面式駐車場利用代とB棟住民の管理費2割(仮)となります。

将来はC棟の皆様が管理費の2割をBC棟の財布へ、8割をC棟の財布へ入れる予定でした。

なぜこのような割合になったのかですが、
A棟の契約状況が平面式駐車場の利用が多かったためということでそれにならった形です。
予想外だったことは、B棟は機械式駐車場の利用者が多かったのです。


ここからは説明のために簡単に金額を入れます。説明のためだけの適当な数値です。

■当初予定
　B棟財布の収入 →機械式駐車場利用代200万＋管理費8割800万＝1000万
　BC棟財布の収入→平面式駐車場利用代800万＋管理費2割200万＝1000万

　B棟財布の支出 →清掃やごみ処理など(人件費など)　→1000万　→払える
　BC棟財布の支出→コンシェルジュや警備費など　　　→1000万　→払える

■現状
　B棟財布の収入 →機械式駐車場利用代800万＋管理費8割800万＝1600万
　BC棟財布の収入→平面式駐車場利用代200万＋管理費2割200万＝400万

　B棟財布の支出 →清掃やごみ処理など(人件費など)　→1000万　→払えるし余る
　BC棟財布の支出→コンシェルジュや警備費など　　　→1000万　→払えない

---

というわけで、コンシェルジュや警備の人件費が払えなさそうなので、
当面は管理費10割のうち、B棟の財布へ8割入れていたものを2割に、
BC棟の財布へ2割入れていたものを8割にすることで、今後支払いができるようにしましょう。

というお話です。管理費全体で見たら赤字でもないですし、別にB棟住人の管理費支払いは1円も増えません。
『住人に損失を背負わせる気配』と言っている方がいますが、支払いは増えないのですが何が損失なのでしょうか。

そもそも、現状警備費やコンシェルジュのBC棟向けのサービスを受けているのはB棟住人のみです。
それぞれの財布を合計して考えると、お金は不足もしているわけではないでし、
サービス受けている人がサービスの対価を支払うのは当然だと思います。

しかし、上記の内容をよく理解できていない住人が、
「赤字になった分をB棟住人から取ろうとしている」とか「BC棟の財布には京急が補填するべき」とか、
ちょっと信じがたいですが、臨時総会で「BC棟の財布なんだから将来的にC棟入居者が半分負担するべき(遡って2年分の管理費を取るべき)」などと言っている人まで出てきました。
C棟入居者の皆様はまだコンシェルジュのサービスを受けているわけでもないのに、ですよ。

どちらの主張が正当かは、よく読んでいただければ明白だと思います。
実際、臨時総会は賛成多数で順当に管理費割合の変更が行われました。
上記の話を理解できていない入居者が騒いでいる、というのが実態です。

そもそもの話ですが、もしB棟財布またはBC棟財布のどちらかが足らなかったら、
足りてるほうから補填することは契約書に書いてあるんですよ(C棟入居までの暫定運用部分)。

そんな中で、わざわざ臨時総会を開いて説明の場を設けた管理会社さん、理事会はよくやっていると思います。
ただ残念なのは、どうも説明があまり上手くなく、臨時総会に足を運んだ半数の方が理解できていなように見受けられます。
説明が上手くないというか、ビジネスマン向けの説明なんですよね。
主婦とか、シニアの方には伝わらないんです。
そして、臨時総会に出ているのは主婦やシニアの方が多いんです。

曖昧な情報でC棟住人の方を不安にさせるのもよくないと思いましたのでご説明しました。
過去の投稿で『勉強不足』とを指摘している方がいましたが、私も同意です。
勉強というか、現状を把握することの努力不足と感じます。感情論が先行している人も多いようです。
とにかく、「自分は絶対損したくない！」という思いから勘違いをしているように思います。
落ち着いてディスカッションができるといいですね。

数字や割合は非常に適当な値にしてはいますが、出過ぎた真似をしていましたら、すみません。
リヴァリエを良くしていきたいという思いは、管理会社も、理事会も、住人も同じだと感じています。
一部の思い込みの強い方なのか、こういう場所で不安を煽り、リヴァリエの価値を下げる発言をしているようで、
住人としては悲しく思っています。

[929: 匿名さん]

>>928
質問です。BC棟で支払うコンシェルジェ、平面駐車場の管理等にかかる費用をC棟からの管理費が入るまで本来一部事業主負担があるべき姿だと思いますが、いかがでしょう。同時に竣工させないのは売主の販売計画の都合のはずです。なぜならば、建築の計画はBC棟一体で出しているからです。その点についてのお考えを聞きたいですね。同時に竣工していれば半分の管理費でBC共有の施設の管理費を賄う必要はないわけです。いま、住人がいっているのは損ではなく、将来の為に貯めておくことが出来る資金を取り崩さないいけないことに関する不安のはずです。

[930: 匿名の住民]

901さん、905さん、そして929さんの意見に大賛成です。

[931: 契約済みさん]

>>928
詳しい説明ありがとうございます。
良くわかりました。
C棟契約したのですが、管理費関連でもめてることが気になっていたもので。

[932: 契約済みさん]

929さんの意見も感情的に分かりますが
契約書に補填の事が記されていれば
抗弁はできませんね。 時差でBCを
建てるのは その方が 完売までの期間を
短縮でき それがreasonableな価格にも反映されていると信じたいです。このような 補填の事態も予想されたので 事前に契約書に書いたのでしょう。ただ契約書の説明会の時に その説明が 口頭でなかったとすれば やや 詐欺的不親切と言う 誹りは免れないと 思いますが そこまでで
それ以上抗う事は難しいでしょう。928さん 丁寧な説明 有難う御座いました。

[935: 物件比較中さん]

>>934
928さんに回答を求めるようなことではないとは思いますが。。

というか、928さんがこの質問に答えたとしても個人の意見であって現状何にも影響するようなことではないと思います。

むしろ929さんがご自分の意見を言っただけならわかるのですが、ここでなぜこのような質問を928さんに向けて具体的にしたのか、その真意を知りたいですね。

[937: 匿名さん]

そもそもタワーパーキングも赤字なんでしょ？

[938: 匿名さん]

ここって棟内タワーパーキングだけど地震で車落ちたら終わり？

[939: マンション検討中さん]

あと三分の一くらいみたいです。
意外に早かったですね。

[940: 匿名さん]

半分～１/3の間だろ。

[942: 契約済みさん]

購入者比率、外人多しと言うのは 営業からは
出にくい情報と思いますが (プラス要因では無いので) どなたから 得た情報でしょうか？
ここで外人というのは 中国、韓国系の方たち
でしょうか？

[943: 契約済みさん]

>>938
パーキング棟内で車が落ちる隙間は無いと思いますが それでも落ちれば 居住スペースも壊滅状態でしょうね。 でも揺れで周りの壁にぶつかって
使用不可能には なるかも。 いずれにせよ平置きの方が 無事でいる可能性は高いかも知れませんね。 川崎の場合も熊本のように 地震時に 車で過ごさなければならぬ ようになるか 色々考える所ではあります。

[944: 匿名さん]

>>932
中小デベじゃないんですから抗弁できる契約書なら良いというものではないでしょう。社会的な信頼を失い経営が傾いた居酒屋チェーンやファストフードの会社もあります。
一般の消費者がおかしいと思うことを事業主としてリスクを担保した契約書で売り抜けるなんて上場企業としてあるまじき行為だと思います。

[947: 匿名さん]

普通のマンション価格のタワーって問題が多いのね。

[949: 匿名さん]

【ご本人様からのご依頼により削除しました。管理担当】