リヴァリエC棟ってどうですか？Part4

[匿名さん]

リヴァリエについての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

所在地：神奈川県川崎市川崎区港町1番15他（B棟）、神奈川県川崎市川崎区港町1番13他（C棟）（地番）
交通：京急大師線 「港町」駅 徒歩2分
京急本線 「京急川崎」駅 徒歩19分
間取：1LDK～3LDK
面積：57.15平米～100.67平米
売主：京浜急行電鉄
売主：大和ハウス工業　東京本店
販売代理：京急不動産
販売代理：日本住宅流通
施工会社：大林組
管理形態：京急サービス

前スレ：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/569203

【施工会社・管理形態の項目を修正しました 2015/10/14 管理担当】


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[471: 購入検討中さん]

競馬場の店は日頃の食品の買い物には良い位、まー 無いよりマシじゃ無いでしょうか。
ムサコも新興だから 東日本レベルでみれば
まだ川崎区とは ドングリの背比べ。 此れから差がひろがるか 逆かは ⁇。 先行投資している人は
沢山いるようですが。

[472: 購入検討中さん]

川崎区の公立義務教育は、ちょっと問題がありますね。

[473: 匿名さん]

どんな問題なのでしょうか。安い分、私立に行かせるか。

[474: 匿名さん]

土地代だけで2000万〜3000万ムサコのが高いでしょう
固定資産税も現在はかなり高い
利便性を求めそこに住むのも良いでしょう

川崎区は安い分他に教育費などに使える
人それぞれの考えで宜しかろう

[475: 匿名さん]

眺望を重視するなら、リヴァリエかな

[476: 購入検討中さん]

ムサコはタワマン林立なのでお見合い気にせず
眺望良好部屋は多くないでしょうね。C棟 北東、東南面は バッチリでしょう。

[477: 買い換え検討中]

ただ東角は庇がないので朝から日光直撃 、カーテンで少なくても午前中は
塞がなければならないと聞きましたが 本当でしょうか。夏は冷房費は嵩む？ でも冬でも暖房要らず？ さー 年間では 良いか悪いか？？ と迷ってる内に 東角は完売しちゃいますか。

[478: 匿名さん]

20階以上を狙うならもう厳しいと思います

[479: 買い換え検討中]

成程、たしか12階以下は角が削れてる部屋でしたよね。　それ以上が空いていれば
考えますかね。　

[480: 匿名さん]

北角はまだ空いてますか？

[481: 匿名さん]

東角は上層階から埋まってましたが、北角は低層から見える多摩川ビューも案外良いこともあってか、散らばってるイメージでした。それでもやはり上層階が多めだった気がしましたが

[482: 匿名さん]

情報ありがとうございます。
北角検討してみます。

[483: 入居済み住民さん [男性]]

この物件はBC棟が一体で管理組合が運営されでいます。すでにBC棟共用部の運営費がショートしていたり、B棟住民へ管理会社のリブコの説明がないまま予算は通りにリブコが清掃を行わかったため予算に狂いがでていたり、総会でかなり紛糾しました。C棟検討者様も十分のそのあたりには事業主にヒアリングされた方が良いと思いますよ。

[484: 購入検討中さん [男性]]

コンシェルジュの時給1500円というのも知っておいてください
あの仕事で1500円

[485: 入居済み住民さん [男性]]

補足ですが、エンドユーザーは事業主が作った運営予算を信じて購入するしかないの初年度から一千万も予算が狂って、それは重要事項説明に記載してあるように予算はあくまでも予算 あくまでもそのあとは購入者責任だと京急側は言います。
プロとして提示し予算が一千万も狂って、それを購入者の責任にする京急には企業の姿勢に疑問を感じざるを得ません。

[486: 契約済みさん]

485さん、貴重な情報を有難う御座います。
一千万円の予算の狂いは結局どのように処理される事になったのでしょうか。
先延ばし、棚上げ、未解決という事でしょうか。

[487: 契約済みさん]

C棟購入者として聞き捨てならない内容ですね。
おかげで、既に貰ってる管理費計画を見直してしまいました。仰ってる内容が真実だとした場合、BC棟は３パターンに分かれる管理費体制との認識ですが、問題なのはあくまでもBC共用部の話だけですか？
B棟のみの共用部には問題ないのにBC棟共用部に問題があるのは、単純にC棟の管理費がまだ無いからなのでは？と思ったのですが。

因みに、京急リブコ（旧京急サービス）の管理業務の経験の少なさについては当初から気になってました。とは言っても先行してA棟で管理が始まっていることから、そこまで変な事にはならないのかなと思ってるのですが、、

[488: 匿名さん]

真実ですね。

[489: 契約済みさん]

こんな所で管理費の具体的な内容を話すと、必ず冷やかしが湧いてくるので、適切では無いと思いますが、少なくともここの検討者が購入前に十分な説明を受ける必要がある、そんなネタ振りだと思いますね。

[490: 契約済みさん]

初っぱなから赤字スタートになる大規模マンションの管理組合って結構あるみたいですね。

↓　大規模タワーマンションの一例http://www.ienojikan.com/house/kanri/20140730.html

要は早期に問題を見つけて運営の見直しを図るしかないと思うのですが、現時点では先行して住まわれてるB棟の方に対策をお任せすることしかできないのが、何とももどかしい限りです。

売主の対応もそうですが、管理組合の主体は住民であることを考えると、B棟住民の方の、この事に対する問題意識や対策を真剣に考えようとしてるかの方が、何も口出すことができないC棟契約者や検討者として寧ろ気になる所かと思います。
（総会で紛糾したぐらいなのだから、きっと大丈夫だと信じたいのですが）

[491: 購入直前者 [男性 30代]]

483さんの書き込み、非常に気になります。

契約前に売主に事実関係、善後策など聞いてみたいと思うのですが、
どう訪ねるのがよいのかわかりません。

聞いた話では、中古物件を購入する際には、総会の議事録の開示を求めることが
出来るらしいのですが。。。

[492: 匿名さん]

これ炎上？しそうですね。 これってやはり 売主が関知しない事なんですかね。
A棟の方は上手くいってるのでしょうか。2棟合同の方が相乗効果がある事を
期待していましたが 逆なら 意味がないですね。 内容がひどければ 管理会社を
変えることもできるのでしょうが 1年目じゃなんとも言えないのでしょうか。

[493: 入居済み住民さん]

誤解が生じているようですが、中途半端な情報だけ出してしまうと余計に混乱してしまうのではないでしょうか。

当初見込みでは、機械式駐車場利用料(B棟予算)よりも平面駐車場利用料(BC棟予算)の契約数が多いと考えていたが、見込みよりも機械式駐車場の契約数が多かったので、しばらくは機械式駐車場利用料で余っているB棟予算への各戸管理費投入を減らしてBC棟予算に各戸管理費を増やす、という話です。全体で見れば赤字でもないんですが、この辺りを理解できていない人がたくさんいて騒いでいるイメージです。

あと、コンシェルジュさんの人件費は1400円との回答でしたし、時給ではなくて諸々含めた人件費です…。

込み入った内容をここに載せるのは不適切かも知れませんが、あまりに酷い決めつけが散見されたため詳細な額は伏せてコメントさせていただいています。総会を見ていると正しく状況を理解できていない方が多いようです。

[494: 匿名さん]

管理会社のいいようにされているだけじゃん大丈夫？

[495: 匿名さん]

平面駐車場料金よりも機械式駐車場料金の方が安いんですよね？つまり見込みより収入が少なかった訳ですよね。ただ一般的なマンションでは駐車場料金のうち管理費に回すのは7割位で残りは修繕積立金だから、多少見込み違いがあっても管理費予算には影響は無いはずなんだけど。
なんだか複雑な予算立てなんですね。それともとんでもなく見込み違ったの？

[497: 購入検討中さん [男性]]

とりあえず、管理会社は変えましょう。

やってられない

時給1400円

[498: 匿名さん]

ここは英語要物件じゃないので時給1000ですよ。

[499: 契約済みさん]

時給では無く込み込みの人件費みたいですよ。
493さんの説明に書いてあります。
多分法廷福利費とか諸費用も含んでいると思います。

[500: 入居済み住民さん]

C棟は事業主の資産なわけですから、BC棟共用部の赤字をBC棟それぞれ持分で負担しないで、B棟が全額負担するという定めがあったんでしたっけ？あったのであれば随分乱暴な特約見落としました。
説明受けた記憶ないんですよね…

[501: 契約済みさん]

C棟の入居までは管理組合も暫定運用であって、管理準備金で繋いでるのでは？来年に無事竣工されれば、同じくC棟住民の準備金が後から引き当てられると思うのですが。
あれ？そうなると逆にC棟は住んでないのに二年前の分から払わされる事になるのかな？

[502: 入居済み住民さん]

>500
詳しくはわかりませんが、そもそも一体で運営するわけですから、C棟竣工まではデベロッパーは予算計上してその間負担してC棟竣工時にC棟管理組合に引き継げばスムーズに運営が成り立つのではないのでしょうか。C棟の竣工まで2年間、B棟だけで本来二倍の収入があるところを半分のB棟だけでBC棟部分共用部運営費用捻出って無理が生じないですか？
当然C棟竣工までは発生しない費用もあるわけですから、B棟と同様に全額かかるわけではないんでしょうけどね。それともC棟竣工したらB棟のBC棟共用部の費用負担下がるんでしたっけ？

こんな話題で心配になるのが一番のストレスで、想像していた快適な生活に水をさし、本当にがっかりしています。
今後も管理会社からの説明不足からこんなに気苦労するのなら早々と引っ越したいと思っています。

[503: 匿名さん]

一千万の狂いの話が出た臨時総会が1月。
そんなに時間経過するまで赤字になること気付かない訳がない。
平置き駐車場台数なんてほとんど変動しないのだから入居3ヶ月程度で毎月の会計が想定できると思われる。
売主と管理会社は同じグループ会社だから計画的だったりして。

[504: 匿名さん]

理事会が目を光らせてたらそうはならないと思うけど。機能してないのかな？

[505: 入居済み住民さん]

管理会社の言いなりで理事会はほとんど機能していないように自分には思えます。

大体、駅前から電車での好アクセスをセールスポイントにし
カーシェアも備えておいて、駐車場の数が予想と違うって売主の見込み違いも甚だしい。
それを住民に負担させようとは。
管理規約の35ページの管理区分図で見ると
まだ出来上がってもいないC棟との連絡通路（ウォータープロムナード）の管理費まで
予算に入れて、それが回収できないからとB棟の住民の管理費から取ろうという今回の案件。

住民が団結して立ち上がらないと、近い将来管理費の値上げ修繕積立も足りなくなると予想される。

[506: 購入直前者 [男性 30代]]

住人で協力して、修繕計画の見直しや管理会社の変更なども視野にいれて検討できるような理事会になってほしいです。
昨今は、いろいろなところから情報を手にすることができるのですから。。。

[507: 匿名さん]

初年度の理事会役員に、どの程度有識者がいるかですね。意欲のある方が数名でも居れば運営は全然違うことになると思うのですが、イヤイヤ選出されたマンション素人の集まりだと、確実に管理会社の言いなりになってしまいます。

[508: 不動産購入勉強中さん]

他の情報を色々見ているとよくもわるくも理事会次第というような感じですが
これって　ボランティアーですよね。　管理会社任せで形だけですめば
楽でしょうが　大規模や問題ありのマンションの理事会は相当大変でしょう。
理事は輪番でしょうが　理事長さんは　立候補されてバリバリやってくれるような
頼もしい方々がいれば　よいですが　くじ引き等で決まるようなら
早期問題解決は期待できないかもしれませんね。A,B棟の場合はどうなんでしょうか。
そうそう民泊問題なども　要解決点と思います。ここは羽田に近いですし。

[510: 入居済み住民さん]

C棟入居までのB・C棟管理費については附則に書いてありますし、
1月に臨時総会を開いたのは、全戸入居(駐車場利用者)が決まったのが遅かったからと言っていましたし、
駐車場の予算はA棟の駐車場の使用率を踏襲した(そもそもそれを決めたのはの管理会社ではなく販売元)と言っていましたし…

管理規約も読まず、臨時総会の話も聞かずに、思い込みで意見を述べないで欲しいです。
総会の話も挙がっているということは、リヴァリエB棟入居者の方もいるのだと思いますが、
正しく理解しないままに文句だけ述べていると、事実と違う内容でリヴァリエのイメージを下げるだけだと思うのですが。

臨時総会で反対意見をたくさん述べていた方に、次回理事に立候補して欲しいですね。
反対派が理事会に入ってこそ、本当に管理会社が問題なのか、やむを得ない事態なのかが分かりそうです。

[511: 入居済み住民さん]

要約すると、事業主の都合のいい規約に気付かせないようにしていたのに、子会社の管理会社がB棟管理で失敗して住民に気付かれたってこと？

[514: 周辺住民さん]

1000万円の赤字は、事実ですよ。

[515: 購入検討中さん]

要は配分計画の誤りでしょう。管理の失敗などとは大げさすぎます。
最初から自走式駐車場収入を低く見てC棟ができるまでは
B棟管理費から充てる（実際そう決まったようです）
事にすればよかった（少なくともC棟ができるまでは
1年だけだけどB棟専用にできるのだから）

C棟入居後も計画通り埋まらなければ
BC棟の管理費で埋めるようになるのでしょうが
最悪値下げしてでも収入確保できるかは理事会の腕でしょうね
でなければ　管理費が予定より上ってしまう可能性もあるかと。

[516: 匿名さん]

マンション管理士でも雇えばいいんだよ。
使えない理事で一千万の赤字出すよりずっと安く上がるだろう。
誰か総会で提案したら？

[517: 匿名さん]

こういうの見るとマンションって
住民の質やモチベーションが大事だとわかる
プレミアム階層に住む小金もちと
それ以外の層では差もあるだろうし
ましてや外国人も多く住めばいろんな合意形成も難しいんだろう
今後は管理費滞納とかも懸念では？

[518: 匿名さん]

BC棟の一体管理は、年間予算が億を優に超えてきますからね。
時の理事会の"質"に左右されないと言う意味では、多少の出費を覚悟してでも、専門家に任せる案は悪くない気もしますね。
そういう方が住民に居てくれれば1番良いのですが。900世帯もあれば一人くらい専門家も居そうですけどね！？

というか、次年度以降は事業計画が管理会社から出ると思うのですが、どうなんでしょかね？そこで他の管理会社に見積もりを取るだけでも、今の管理会社はピリッとするとおもうのですが。
年間予算額が相当なので、やりたいところはいっぱいあると思うので、良い意味で競争が生まれると思し。

まぁ、C棟の入居が完了するまでは、変更は不可能ですけどね。

[519: 匿名さん]

>>510

他人事みたい。。。
上から目線でこんなとこで大層なご意見述べるだけなのですか？
反対派がどうのこうととかよりあなたが理事会に立候補すればいいのでは？
そうすればイメージ云々とか苦慮しなくていいような運営にすればいいのですよ。

[520: 匿名さん]

所詮管理会社は己の利益優先だからやっぱ理事会側がきちんとしないといけない。
マンション管理士は有効だと思う。
専門化がいれば管理会社への抑止力になるからね。
もっといいのは理事会のメンバーがマンション管理士か管理業務主任者の資格をとることだね。
素人でも２～３ヶ月問題集やればとれないことはないレベルの資格だよ。
僕は問題集と法規暗記で２ヶ月でとれたよ。