三菱地所 パークハウスプレシアタワー Part2

[匿名さん]

三菱ブランドの超高層免震タワーということでかなり気になっています。
購入検討されている方、棟内モデルルームを見られた方、引き続き情報交換しましょう！

所在地：千葉県船橋市湊町2丁目2391-14（地番）
交通：総武本線 「船橋」駅 徒歩10分
京成本線 「京成船橋」駅 徒歩8分
間取：1LDK～4LDK
面積：56.37平米～102.59平米
売主：三菱地所
販売代理：三菱地所リアルエステートサービス
施工会社：奥村組
管理会社：三菱地所藤和コミュニティ

Part1　：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/46387/

[882: ビギナーさん]

ここはどういう人が買うんだろう？
あと49年で影も形もなくなるというのに

[883: 匿名さん]

今50年前のマンションに住んでいる人っているの？
住めるの？ねぇ君は住めるの？ｗ

[884: 周辺住民さん]

住めるか住めないか・・・そういう問題ではないと思う

[885: 匿名]

878さんへ
幕張の物件は普通借地だから17年後に更新があるよ。

ここは定期借地だから更新がないんだよ。
だからこの物件がたたかれてるんじゃん。

[886: 匿名さん]

お金に余裕がある人だけ買うんだから
そうではない人は書き込む必要ないのでは？
老後の心配のない人が買っているのは駐車場を見ればわかりますよ。

[887: ご近所さん]

お金に余裕がある人は、そもそもこんな不便なところ買わないでしょ？

[888: 津田沼在住]

先日モデルルーム見学に行ってきました。
85㎡の3LDKが約3200万円、眺望もまずまずで建物は文句なし、非常に購入意欲をそそられました。
解体準備金、契約金もろもろで＋250万円かかることと、引越し費用などを考えると、
約3500万円の買い物です。
月々のランニングコストが借地代、管理費、駐車場代などで約6万円とかなりのもので、
頭金1000万円用意しても、ローン含めると月々15万円くらいの支払いになりそうな感じです。
今の賃貸が月々13.5万円の支出だから、住宅のグレードが上がることを考えるとアリかも？？

既出ですが、賃貸にまわしたときのシミュレーションを考えてみました。
周辺物件の相場を考慮して、築10年までは月19万円(借地・管理費込み、駐車場は借主負担)、
11-20年目は月17万、以下10年ごとに1.5万円づつ低下すると考えると、
25年目までの収入=(19×10＋17×10＋15.5×5)×12×0.85=4460万円(借り手がいない期間を考慮し0.85掛け)
控えめに25年目に1500万円で売ったと考えても、トータル6000万円程度の収入を見込めそうです。
25年目までの支払額が、4000(頭金＋金利含ローン代)+5×12×25(諸経費)=5500万円で、
損はしないかな、と考えます。
(税金の計算をしていませんが、控除もあるからさすがに500万円を超える支出はないと見ています)

賃貸にまわしてもよさそうだし、積極的に考えたいと思ってます。
ちなみに23区内に土地付実家と田舎に土地あり、解体時に生きていたとしても行き場所は確保できています。

[889: 匿名さん]

>>888さん

賃貸した場合の費用は888さんの見積もりどころでは済みませんよ。

まず、土地は借地なので固定資産税がかかりませんが、建物にはかかります。
年間10数万円でしょうか。

あと賃借人（テナント）の管理を不動産業者に頼むことになると思いますので、
それに家賃収入の5％程度かかります。
これは主に家賃の収受業務です。
さらに新規で賃借人を見つけてきたときや、賃貸借契約の更新の時には
その都度その管理業者にだいたい一か月の家賃を報酬として払います。

さらにさらに、
賃借人が入れ替わるときには貸主のほうで原状回復（クロス張替え・清掃など）費用が必要です。
敷金の中から退去する賃借人に払ってもらえることもありますが、
これは年々難しくなっています。

25年のうちには一度くらいはある程度の大きなリフォーム工事（洗面化粧台の交換など）も必要になるでしょう。

これらを考慮したうえでさらに賃貸経営のリスクを考えると、
賃貸することを前提としてこの物件を取得することはありえません。

[890: マンション住民さん]

駅前タワマンの賃貸なら人気もあってすぐ埋まるんだろうけどね。
ここの賃貸情報を見る限り、そう簡単に借り手が付くとも思えないですよね

[891: 物件比較中さん]

>889
ほっといて賃貸経営を夢見てる人や金持ち様に早く買わせてここを完売してもらいましょうよ。
船橋で物件探してるから市場の所に基礎だけやってるマンションな工事が止まってるからここを完売して早くやらせてあげて。
早く新しいマンション販売して欲しいからさ。

[892: 匿名さん]

>891

基本的に、ソフィエスより単価は高くなるらしいよ?

[893: 匿名さん]

>>888

私なら、888さんから25年目に1500万円で買って、50年目まで賃貸にします。
賃貸ならある程度の古さになったらそこで賃料の下落は止まって、
それ以降は横ばいで一定の賃料が見込めそうですからね。

心配な点は、889さんのご指摘のほかに、毎月の修繕積立金が5年ごとに増えていく点でしょうか。

[894: 物件比較中さん]

>892
そうなんですか、高くなりそうですが。
あの立地だとソフィエスと全く同条件ですからもう一度ソフィエスを検討物件として考えます。
予算も限られてますので。

[895: ご近所さん]

>>888
の決定的間違いは、
この立地で、駐車料金も含めて月２０万以上も出す
お人好しが、10年途切れなくいると前提。

君は借りるんか。こんな所に２０万位上だして？

[896: 匿名さん]

いるんじゃないかな。
隣のプレシアの賃料を見ると妥当な計算でしょう。

[897: 匿名]

888さんは一応、空室率を15％計上してますね。

[898: 匿名さん]

そう

[899: 匿名さん]

あいかわらず夜は電気ついてない部屋が目立ちますね。

[900: 匿名さん]

>>899
そうでもないよ
間取り見るとわかる
横長で４部屋並んでる
間取りが縦長のマンションとは電気のつき具合は違うでしょ
残り7戸早く売れるといいね

[901: 入居済み住民さん]

そうですよ。
我家はベランダに面して４部屋ありますが、夜は外から電気がついて見えるのはリビングの１部屋だけだと思います。(^_^;

[902: 商談中]

年内完売に向けて売れているみたいですね。

販売代理の会社が来年1月1日〜新会社になるので、なんとしても年内に売り切るつもりなのでしょう。

こないだMR行ったら、その日は別部屋でやってる重要事項説明会に10組ほど来てるとの事でした。

[903: 匿名さん]

これだけ値引きすれば、地代代ぐらいはでるからなぁ～～～

でも、これからよ、これからがメンどいって。定借は。

[904: 匿名さん]

定借の方が揉めなくて良いんじゃないですか？
５０年後には綺麗さっぱり無くなる訳ですから。
分譲は数十年後に建替えなんて話しになった時に数百軒の話が纏まるとは思えません。
昭和３０年代に建ったマンションはこれからが大変じゃないですか？
何とかニュータウンなんて街がありましたねぇ。

[905: 匿名]

船橋の人はそうやって関係ない街を煽ることしかしないから嫌われてるんだね。

[906: 匿名さん]

50年後に建て替えで揉めるなら引っ越せばいいだけの話です。
定借は年月が経つほど売りにくくなりますよ。しかもここは駅から遠いから余計に・・・。
現に、未入居賃貸ですらなかなか借り手が付きませんよね？

[907: 匿名さん]

今日も購入者への説明会に何組か来ていましたし、モデルルームの見学の方々も8組くらい来場していたようです。
家具付きでの売り出し物件も出始めましたし、いよいよ完売に向けてのラストスパートですね。
見学に行きましたが、他の物件と比べて広いし、造りも立派です。入居者の方々もすれ違うと挨拶交わして
下さって、感じがよかったです。
定借については個々の意見があると思いますが、それを踏まえた上で購入しているわけですし、
要らぬ心配だと思います。

[908: 匿名さん]

ここって住めたら素晴らしいと思います。
自分はほかの住人でもう買い替えはできませんが、三田浜楽園が大変好きだったので
マンションになったときはがっかりしました。
出来上がったマンションも立派だし、由緒あるところです。うらやましいです。
営業ではありません。
一三田浜楽園フアンです。

[909: 匿名さん]

でも借りるだけの長期賃貸マンション。

[910: 匿名]

>907さん

家具付きサービスもついに始まったんですか！？
いよいよ販売も最終段階ということですね。

自分は先週契約したんですが、交渉しても家具・照明器具は無理でした。
なんかちょっと悔しいです。

まあそれでも当初購入者から見れば怒られそうな値引きはしてもらいましたけど。

[911: 匿名さん]

この物件、もうすぐ終わっちゃいそうですね。

駅からの距離や、眺望、充分魅力的だと思うんですよね。

[912: 匿名さん]

だったら買えばいいじゃないですか。
わざわざここに書く理由は？　　営業？？

[913: 匿名]

いちいちケチ付けるネガレスは感じ悪いね！

911は単に感想述べてるだけでしょ。

それに竣工後１年数ヶ月経って、さらにもうすぐ完売っていうのにまだ営業が書き込みしてるなんてさすがにないでしょ。

[914: 匿名さん]

＞913さん

911です。フォローをありがとうございます。

私は営業ではありません。

たんに感想を述べたいだけです。



確かにこの物件、定期借地権の割にはこの価格なの？といった議論もあったようですが、今の時点で立地条件やら経費的に納得できる人もいるのかと思います。

私も欲しい一人ですが、期間的に処々の検討（自分がどのように納得できるか）が間に合うのか微妙なところです。

いずれにしろ、可能性のある中で悩んでみます。

私は価値のある物件だと思います。

[915: 匿名さん]

私も十分価値はあると思います。
見学しましたがとでも素敵な物件でした。

ただ私はまだ30歳ですし今後の住み替え等で上手くこの物件を運用する自信も知識も無いので他の物件を購入しました。

[916: 商談中]

物件をほめるコメントがつくと、すぐに「営業じゃないの？」ってレスする人いますよね。

私は商談中の者ですが、911さんの書き込んだ17日は販売会社は定休日ですよ(笑)

[917: 匿名さん]

９１６さん、だから営業じゃないの？という書き込みがはいるんです。
わかってしまうＭＲのパソコンからはいくらなんでも書き込みません。
わたしも営業でなく煽りと思います。

[918: 匿名さん]

>917さん

へー、なるほどですね。

912さんはそこまで考えて17日（水）にレスしたんですね！

[919: 匿名さん]

>>918さん

９１７さんではないけれど話が理解不能です。
乞う説明

[920: 匿名さん]

千葉の北の方に売れていないタワーありますよね。その関係者か自治体住民の妬みでしょう。

[921: 匿名さん]

千葉の北ってどこですか？
船橋じゃないですか？

[922: 匿名さん]

>921
カシワのタワーですよ。
あそこは本当に売れてないみたいです（;￣O￣）

[923: 匿名はん]

いつも柏のタワマンと比較する人って・・・同じ人物ですね。
IPが同じですよ・・・。

[924: 匿名さん]

アンチさんとあなたのIPが同じですよ。
恥ずかしくないのかな？

[925: 匿名さん]

もうすぐ完売と言われ続けて早1年
いったいいつ完売するのでしょうか

[926: 匿名さん]

924　ＩＰってどうやって調べるの？教えて下さい。

[927: 匿名]

IPという言葉を出せは、おとなしくなると思ってるのでしょう。

[928: 匿名さん]

当初からここの価格が安いと言っていた人がいた。今頃住んでいるのかなー。同じ定借でもここよりすごく安い価格で品川が出ていたのに。

[929: 匿名さん]

安すぎて欲しくても手に入らない物件ありましたね
品川というロケは魅力でした。

[930: 匿名]

品川は購入価格も地代も安くて、たしかにいいよね。
ただ、ここのタワーよりは仕様設備が劣るのも事実。

老朽化した都営住宅をチェックし続けていれば、また品川定借のような物件がでてくるかもよ。

[931: 匿名さん]

例え同様な物件が出たとしても、
高倍率は間違いないので、運にも恵まれないと手に入りません。
ちなみに品川は抽選で外れました。

[932: 匿名さん]

既に、売りに出されているみたいだね。

31/38 99.61m2　３ＬＤＫ 3,980万円

これ叩き売りのやつ買って売ってんじゃない?

[933: 匿名さん]

>932

勝手な想像はやめたほうがいいですよ。

99.61㎡といえばＮタイプですから、
932さんがこの物件を真剣に検討してるのなら何号室か分かるはずです。

謄本を取得して、売買の年月日を調べればいいでしょう。

[934: かおりん]

先日、見学ツアーに参加してきました。
立派なんだけれど、メインエントランスが、ちょっと狭くて、貧相じゃないですか？ただ、当初の値段と比べると、随分値引きされてるので、お得感はあると思います。
初期に買った人たちと、値引き組みは仲良く住んでいけるのでしょうか？以前どこかで問題になりましたよね。でも、あれだけ値引きしないと、完売しなかった物件を、今後買い替え時に転売できるのかが不安で家は辞めました。

[935: 匿名]

大通りからエントランスまでの道のりのほうがしょぼすぎ。

[936: 匿名さん]

このマンション、住んでるんだけど、管理人が最低。高い管理費から人件費だしてやっってるのに、いつも子供と遊んでる。しかも、特定の子だけ・・・仕事しろよって感じ。
ため口、ポケットに手突っ込みながら話して、何だその態度？これが、一応高級マンションの管理人ななのか？て疑う。しかも、見回りも殆どせずに管理室でふんぞりかえってる。住人にも人によって態度を変えて、色々な業者の斡旋までしてる。こっちは頼んでないのに・・・。マージンでももらってるんじゃないの？このマンションはお前の持ち物なのかって聞いてやりたいよ。

[937: 匿名さん]

こんなとこで愚痴るより
直接、管理会社や組合に言ったほうがいいですよ。

[938: 匿名さん]

船橋駅周辺で明るいニュースです。
来年度以降ロフト地区の再開発が本格着工の見込みだそうです。

[939: 938]

すみません間違えました。
ロフト地区では無くロフト裏地区です。

[940: 匿名]

>>936
管理人なんて、いくらでも変えられるんだから、文句言ってもいいんじゃない？
その態度のでかい管理人が、地主だったら目も当てられないけど。

[941: 入居済み住民さん]

936さん

同じ事、思っていた人がいたので救われました。管理人は意義を申し立てれば、変えられるんですね。
知らなかったです。まだ、一年ですよ。今後、更にひどくなる様であれば、皆で立ち上がりましょう。

[942: 匿名]

管理人を雇っているのは、住民ひとりひとりですから。
苦情を寄せる人が多いほど効果ありますよ。

[943: 匿名さん]

契約済み・未入居の者です。

営業の人が言ってましたが、「完売した」そうです。

おそらく「申し込み済み・融資審査待ち」の人も含めてのことだと思いますので、
キャンセル待ちは受け付けてるのかもしれませんが。

最後の人はどれだけの値引きがあったのか興味がありますね。

[944: 匿名]

完売ですか！すごい！
最近は品薄感もあったし、低価格物件はいまいちなのが多かったから、時期が味方しましたね。
北側のタワーもどきが狭くてしょぼかったのも、こちらには好都合だったかも。

[945: 匿名さん]

あんだけ値下げしてたら別にすごいことなくね？

[946: 匿名さん]

僻むなよ。

[947: 匿名さん]

>>946
よくわかんないけど、君の中では値下げして完売するのはすごいことなんだ？
変なの。

[948: 匿名さん]

>944
そのタワーもどきの方がここよりも下落しないで売れてましたよ。

[949: 匿名]

つーか、完売できたことが奇跡だから、やっぱすげーよ。


最後の方で契約した人達は粘り勝ちだな。

[950: 匿名さん]

完売？入居開始一年以上たってもこの言葉を使うのですか・・・
あれだけ値下げすれば、当然の結果。今後、売却考える人たちは大変ですよね。入居一年で、１０００万以上が泡と消えたわけですから、それなら、麻布あたりの月100万の賃貸に住んで、お金が消えてなくなったと思った方が、満足感があったかも・・・
初期購入者達は、同じ間取りの自分より高層階の人が、何割も安い値段での購入です。この価格差で今後お互いにうまくコミュニケーションをとっていけるのでしょうかね？

[951: 匿名]

非購入者がそこまで心配する必要ない。

[952: 匿名]

非購入者がそこまで心配する必要ない。

[953: 匿名]

県内の他地域には、値下げしてもいつまでも売れ残っているマンションが多いのに、入居開始１年で完売はかなりマシ。
船橋から在庫がまたひとつ掃けてよかった。

[954: 匿名さん]

入居開始1年で完売？？
販売開始から○ヶ月で完売！ってのが普通ですけどね

[955: 不動産購入勉強中さん]

口コミPart2　これで終了です。

[956: 周辺住民さん]

余命50年以下。
駅遠、住環境が良いとは言えない
ここが、1000万以上値引きしても、
完売自体が快挙。

ホームラン。

[957: 匿名さん]

嫉妬が渦巻いています

[958: 賃貸住まいさん]

1000萬値引きしても買えなかった？悔しいね！

[959: 匿名さん]

ホームページの完売御礼というのは何度見ても良いものですね

　　祝　完売

[960: 匿名さん]

検討板には書き込む人がいるけど、住民板は大規模タワー物件とは思えないほど人がいないよね。

[961: 匿名]

検討版利用者がほとんどいなかったからね。
住民版どころか、この掲示板の存在すら知らないんだと思うよ。

[962: 匿名さん]

おめでとう！完売！！

960、961自分のとこ早く完売するといいね（笑）

[963: 匿名さん]

>>962とか住民でもなくていったい誰なんだろ

[964: 買いたいけど買えない人]

>>959
同感です。
完売、おめでとう！

[965: 匿名さん]

すでに中古が数件出てますね。
買えなかった人は狙い目かも！？
31階の物件はお買い得ですね

[966: 匿名さん]

31階の物件のほかにも中古が売りに出てるんですか？

[967: 匿名]

数件出ているという情報はガセと思われ。

[968: 近所をよく知る人]

青横の定借は、引渡し２年後まで物件残ってましたよ。
知人買いましたから。
７２平米で、５０００万以下で、ここよりランニングコストは安いみたいです。

[969: 匿名さん]

千葉県内の次の三菱は
パークハウス津田沼奏の杜
ですかね。721戸だそうです。

[972: 元ミツビシビル住人]

父は数十年前に不動産鑑定士の資格を取得都内で
路線価をやってました
確かにマンションは震度５強では市川の欠陥マンションでも
壊れません
ここはかなり過剰投資で世界一のマンションなので値段がものすごく高いです
コンシュエルジュ管理人の常駐非常時の蓄電池の蓄えなど
目に見えないところに価値があります
自動販売機や店舗がないので
ゴキブリハエ蚊がほとんどいません
インターネットは全室＋２で１０５０円
セコムも１０５０円
町内会費２５０円など
スプリンクラー
２４時間換気など億ション以上の設備
掃除もフルタイム
ごみは出し放題
主婦は暇で太ります
欠点は布団を干せないこと
風呂乾燥装置はありますし
床暖房も厚すぎるくらい
三菱の乾燥洗濯機さえあれば
主婦は要りません
夏は花火が見えます
スーパーまで２５０M
市役所まで１０M
NTTまで５０M
温泉旅館まで１M
消防署まで３０Mとありえない世界
パソコンの世界はNTTに近いことが条件
２Km離れたら意味ありません
保険証券会社も多数あり
都内よりはるかに利便性あります
マンションのプロのわたしが棲んでいるのですから
どんな地震も安心備蓄はしないし風呂の水はすぐに流します
風水にかなってます
欠点はふなっしーに似ていることぐらいです
梨汁プーシャー

[973: 匿名さん]

NTTの基地局が関係するのはADSLだろ
今時ADSLのマンションなんかあるのか？
駅から遠い埋立地と個人所有の借地の時点でアウト。

[974: 入居済み住民さん [女性 50代]]

入居済みですが、引っ越し予定です。
賃貸で入居しています。北東向きの20階以上です。リビングが東向きで、NTTの塔のほぼ目の前。本当にうっとうしい。ソフトバンク携帯なのですが、通話が途切れがち。ほとんど繋がらない日も多々ありました。室内アンテナを建ててもらおうと、ソフトバンクから来てもらいましたが、ネット環境がマンション独自の物なので室内アンテナを建ててても意味が無いと言われ、お手上げでした。
賃貸なのですが、気に入ったら購入も検討していました。でも、どう考えても高いです。土地の借地代も払わなければならないし、将来は更地返還。都内の一等地なら、それでもメリットがあるでしょうが、ここは船橋。ハサードマップを見たら、水没しかねない土地です。駅からも遠い。スーパーも遠い。コンビニが近くにあるだけ。それに、ガラの悪い船橋の中でも湊町は住民の層が○○です。賃貸で良かった。購入していたら、ウツになりそう。
広いし、内廊下のおかげで結露もありません。いいところもありますが、差し引いて考えたら購入すべき物件とは思えず、賃貸で住み続けることにしました。でも、向きの悪い部屋なので冬、寒すぎです。耐えきれず引っ越します。それに近所で、暴行事件が多発しているので、学生の娘たちには危険な地域だと考えたのです。最寄のコンビニの学生アルバイト店員さんも、客に殴られたそうです。本人から聞きました。
修繕積立金もどんどん値上がりしそうですし、買ったらとんでもないお荷物になりそう。
NO.972 さんのコメントが余り酷い「うそ」でしたので、住人の意見を書き込みました。

[975: 購入検討中さん [男性 30代]]

住んでいる人の意見を聞けて良かった。
売りに出てるけど、もっと上品な街を選んだ方がよさそうですね。

[976: 匿名さん [男性 40代]]

こちらの33階で何か事故などありましたか？
事故物件のサイトにのってました。

[977: 購入検討中さん [男性 30代]]

事故物件……

[978: 購入検討中さん [ 20代]]

何があったのか気になります
競売物件もでていますね

[979: 匿名さん]

携帯がアンテナを建ててもつながらない話が本当ならばキツイですね。

事故物件のサイトを確認しましたが、確かに33階が出ており、
告知事項ありとコメントが入っています。
内容を確認するにはどうすればいいのでしょう？

[980: 匿名さん]

知ると間違いなく引っ越すことがありました方