三菱地所 パークハウスプレシアタワー Part2

[匿名さん]

三菱ブランドの超高層免震タワーということでかなり気になっています。
購入検討されている方、棟内モデルルームを見られた方、引き続き情報交換しましょう！

所在地：千葉県船橋市湊町2丁目2391-14（地番）
交通：総武本線 「船橋」駅 徒歩10分
京成本線 「京成船橋」駅 徒歩8分
間取：1LDK～4LDK
面積：56.37平米～102.59平米
売主：三菱地所
販売代理：三菱地所リアルエステートサービス
施工会社：奥村組
管理会社：三菱地所藤和コミュニティ

Part1　：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/46387/

[842: 匿名さん]

>840

通常賃貸だと、エアコンの修理(ガス抜け)、ガス給湯器の修理等って貸側持ちなので
修理費も見込んでおかないとだめかも。
もともと賃貸に15年近く住んだ経験があり、ガス給湯器の修理はなかったけど、
夏場にエアコンの効きが悪くて4回程は来てもらったような・・・（ガスぬけ？）
12年目にエアコンの交換をしてもらいました。

ファイミリータイプだと出入りは少ないから、一旦入ってもらうとずっといてもらえることが
多いと思うので入居率もそれほど？考えなくてもいいかもだけど、
退去のたびのクリーニング、張替えは考えないといけないかも。
この物件だと壁紙、畳等に良質なもの使って無いっけ？
壁紙や畳の張替が必要になるとお金がかかりそう。

最近の賃貸の問題として、更新料、退去時の現状回復についてうるさくなりそうなので
家主負担が増えると考えるとなかなか難しくない？

[843: 匿名さん]

（新築から住んで1DK）あと引っ越す直前に空きが50％になって（自室も含め）
価格が15％ダウンで募集してました。
その後入ったかどうかは不明。

上で書いたとおり、ファミリータイプだと入ったら退去しにくいからいいのかな？

[844: 周辺住民さん]

>840
願望で、計算したら損しますよ。
DCFでNPVだすのが本当だけれど、色々面倒なので、
840のような単純な手法で計算します。

10年後、つまり築10年のこの立地の集合住宅70平米を15万で借りますか？
ここまでOKとします。
30年後、現在に戻すと1980完成のマンションを幾らで借りますか。
この立地で？10万がいいところ。
50年後は？ゼロでしょう。解体間近の団地を誰が借りますか？

楽観的に考えても、収入面では40年で平均月5万。
つまり、840の甘いもくろみの半分。手取りは2400万。

一方、支出は、フラット35Sの一番安い金利2.55%15年ローンで
3000万借りて、総支払額3400万。

全くの赤字物件ですね。
住み続けるなら、別の計算が必要ですが。

[845: 匿名さん]

隣のプレシアの相場は見ればあなたの計算は間違っています。
10年後15万　余裕で取れます。

[846: 842,843]

842,843です

>840
>844

実際は10年住むので、住宅ローン減税がフルに使えて、
かつFLS等の融資手数料が少ないものを選べば
3000万のローンで総合で+130万で済みそうですね。

>844

厳しい数値出しましたね。
私の計算でも手取りは約2530万です。でも差分の約1230万で10年住めるとなると
10万で住んでいることにできるかな？

入居率始めの10年95％で10年毎に-5％で計算しました。（甘いかな？）（10年後からの賃貸なので90％から開始）
家賃については築0年で18万（プレシアハウスでは今17万で出ている。入居できているかは不明）
築10年だと16.2万(90％減)　築20年以降14.6万(90％減)で計算しました。
（家賃は築20年以降は安定して推移するっぽい？）（10年後からの賃貸なので15.5万から開始）
最後10年は取壊の為敬遠で家賃半額の10万で計算ました。
なお、リフォーム代、クリーニング代、修繕費は含まれて下りません。
更新料、礼金の収入も入れていません。

尚、入居率の減算や、家賃の減算はサイトで適当に見て適当に入れてるので
ご自身でよく調べてから再度計算してみてください

[847: 匿名さん]

訂正
＞（10年後からの賃貸なので15.5万から開始）
（10年後からの賃貸なので16.2万から開始）

[848: 申込予定さん]

840です。
投資目的で購入するわけではないので、赤字とか黒字とか考えてません。
今の家賃と同じくらいの支払いで快適に住めるならそれで良いと思ってます。

田舎の戸建ては賃貸に出してますが、賃貸に出す時に「現状」を条件に貸し出しましたのでエアコンが壊れても電球が切れたら借りている人が交換するのと同じ様にその条件（借主負担）で貸し出してます。

勿論、雨漏りや給湯設備の故障は家主負担で修理しますが、賃貸に出す時に給湯設備はプロパンガス会社の負担で新品に交換しましたので当分は大丈夫です。（プロパンガス会社は毎月のガス代で元を取るようです。）

ローンが残っている物件を賃貸に出すと赤字(?)とかも考えられるかもしれませんが、管理費など最低5万円以上で貸せれば赤字にはならないと思います。
（さすがに10年以上経っても5万円では賃貸に出せると思いますので・・）
賃貸に出せない時は、子供が管理費だけを払って住み続けても良いと思ってます。

何と言っても年間150万円の家賃を後10年払い続けるのは馬鹿らしくなって購入する事にしました。
（ここが良いか悪いかは別にして・・）
ここより良さそうな物件をご存知でしたら（まだ購入申込金は払ってないので）是非ご紹介ください。

[849: 匿名さん]

5万じゃ地代と管理費だけで終わりでしょ。

[850: 匿名]

本物の購入者がここまで書くのかな。
営業サイドがここを見れば、あーあの客かーってわかっちゃうじゃんね。

[851: 匿名さん]

No.840の計算って、すごい。

＞４０年間は賃貸
＞１２０万円＊４０年＝４，８００万円
賃貸の稼働率100％

＞仮に１５万円で貸せるとして、管理費・地代・税金などを引いても１０万円は残るのではないかと・・
これって。。。所得税と住民税を払わない気だ。

[852: 地元不動産業者さん]

所得税を払える状況になれば、オンノジ。

ここは、所得税を払う状況にならないでしょう。

[853: 賃貸住まいさん]

先々＠々週号の情報からは３１５戸中モデルルーム・販売センター使用住戸分として１６戸、先着順住戸分として５戸が売れ残り。
タンクレストイレって良いですね。
でもこの辺りの他の物件ではみんなタンクレスかな？。

[854: ミトコンドリア]

対応が悪い

[855: 匿名]

おばさんの営業ウザい。
何かと言えばとりあえず手付金の10万持ってきて下さいばかり。
マンションの説明なんて部屋と商談ルームだけで共用設備なんて全く説明もしない。
値段の話ばかりで営業レベルが低すぎてこのマンションの価値も下がって見えた。

[856: 入居予定さん]

入居済みの方のお尋ねしたいのですが、UVコーティングをされた方はいらっしゃいませんか？

UVコーティング業者から床材を確認するように言われたので、マンション業者に尋ねたら
「永大産業　ダイレクトエクセル　45HW DXWV-B911」と言われました。

下記URLで検索したところ該当がありませんでしたので
永大産業に電話で問合せたしたところ「マンション用の特注品」でした。
http://www.eidai.com/product/flooring/index3.html

で、詳細を確認したら、
塗装は「DXWD／DXWP スタンダード」をベースにした商品だそうです。
（ほぼ同じだそうです。）
こちらはシートフローリング（ワックスがけができるフローリング）ですが、
UVフロアコーティングは可能でしょうか？

UVコーティングをされた方がいらしたら、結果はどうだったか、可能であれば
業者名と費用も参考程度に教えて頂けたら有り難いです。

[857: 匿名さん]

残り12戸ですね。年内完売って感じですかね。

[858: 物件比較中さん]

50年後にはこのマンションがなくなると思うと、感慨深いですね・・・

[859: 匿名さん]

皮肉を浴びせることに生きがいを感じる人生はもっと感慨深いですよ。

[860: 物件比較中さん]

皮肉というか・・・まぎれもない事実を述べただけですけど？

[861: 周辺住民さん]

深夜1時に船橋ネタ続きますね

[862: 匿名]

現在こちらのマンションはどれくらい値引きされているのでしょうか。

当初高いと思われた上層階の「Ｏタイプ」と「Ｌタイプ」はどうなっているんでしょうか。

情報わかる方教えてください。

解体準備金はもうほぼ必ずサービスになってるんですか？

[863: 匿名さん]

解体へのカウントダウン。
50 49…。

[864: 匿名さん]

とうとう1300万引きです。
定価で買った人はどう思っているんだろう。

[865: 物件比較中さん]

この立地、仕様はそんなに悪くない。駐車場も自走式だし。
なのに1300万引きって凄いね。
これを作ったデベの話を聞きたい。
意味が分からん。

[866: 匿名さん]

そう、駐車場は、自走式なんだよね。
でも駐車場代は、高い。1F：18,000円。

まあ、管理費の補填に使われているのだろうが。

[867: 入居予定さん]

>862　さん

値引き額は元の部屋の値段によって色々だと思いますが、1000万円～1500万円と言う所でしょうか？
解体準備金も含んでの値引きなるっていると思います。（我家はそうでした。）

上層階の「Ｏタイプ」と「Ｌタイプ」が残っているかどうかは不明ですが、残り僅かなのは事実です。
先日契約に言った時の話では、マンションギャラリー（商談室）として使用している３３階の部屋も既に売約済みだそうです。

年内一杯で閉鎖して明け渡すそうなので、何が何でも年内の完売を目指しているって感じでした。
商談室で使用していた３３階の部屋は、2000万円くらいの値引きなのかも？(@_@)

[868: 匿名]

>867

その33階を契約したのはあなた867さんじゃないんですか？

契約者との事ですが、そんなに値引きされてる情報を掴んでいてそれを買わないで他を買う訳ないですよね。

[869: 匿名]

>865

当初の価格設定が異常に高過ぎたんだって。

所有権マンションの価格でしょ。

販売開始はリーマンショックのちょい前でしょ？
悲惨過ぎるタイミングの悪さだったんだよね。

[870: 匿名さん]

でもこの土地が定借でなかったら
人気でたとおもうけどね

[871: 匿名]

はっきり言って、いまいちターゲット層がわからない。
コラボでお洒落な内装にするのはいいが、2〜30代が残り49年のマンションを買うとは思わないし。
中高年なら子供に残るマンションを買うだろうし。
富裕層はこんな中途半端な場所に買わないだろうし…。

[872: 匿名]

海浜幕張の某マンション。
中古物件としてたくさん出てて、しかも驚くような低価格。なぜ？と、よくよく見ると残り10数年の定借だった。
ここも同様、中古で売るにしても、年々価値が下がる上に借地のタイムリミットで買い手が付きにくくなるかも。

[873: 匿名さん]

旧法も知らない人が偉そうに書いてますね。
アンチの教養の質が透けて見えます。

[874: 匿名さん]

ここを買ったら早めに売っちゃうか年数経てば賃貸に出すかですよね。
隣にも借地権マンション建ってますが結構子供も多いみたいだけど将来どうするんだろ？
お金ある人ばっかりだから引っ越すのか。

[875: 匿名さん]

ここを必死に安いと言っていた人たちは今頃・・。
住んでるのかな？

[876: 購入検討中さん]

>>872
海浜幕張は定借じゃねーよ

[877: 匿名さん]

20年後位にここの住民版のスレがあったら超荒れるだろうな。
今もそうだがこの先住民のレベルが混在しすぎてるタワーだから揉め事が尽きなそう。
船橋のタワーに住まなくてもいいレベルの金持ちだけがここは住みましょう。

[878: 物件比較中さん]

海浜幕張の定借中古
http://www.athome.co.jp/kantan/baibai/jutaku/ensen/30/BAFD/ADZ/ON06A2B...

たくさんあるけど、だいたい借地期間は30年くらいですね。
1997年物件だと残り17年。

[879: 匿名はん]

>>877
>今もそうだがこの先住民のレベルが混在しすぎてるタワーだから揉め事が尽きなそう。


今の値引きでも売れなければさらに低所得者が増える可能性もありますね。
賃貸部屋も増えるでしょうし・・・。

そういえば、高層4LDK100数㎡が月230.000で出てますね。
賃貸相場としては少しお高めかな？

[880: 匿名さん]

>>878
どれが定借なん？
所有権か普通借地みたいだが

[881: 匿名さん]

もう定期借地と普通借地の差が分かる人だけ
書き込んでくれよ。＞＜
定借で３０年なんてないよ。。。

[882: ビギナーさん]

ここはどういう人が買うんだろう？
あと49年で影も形もなくなるというのに

[883: 匿名さん]

今50年前のマンションに住んでいる人っているの？
住めるの？ねぇ君は住めるの？ｗ

[884: 周辺住民さん]

住めるか住めないか・・・そういう問題ではないと思う

[885: 匿名]

878さんへ
幕張の物件は普通借地だから17年後に更新があるよ。

ここは定期借地だから更新がないんだよ。
だからこの物件がたたかれてるんじゃん。

[886: 匿名さん]

お金に余裕がある人だけ買うんだから
そうではない人は書き込む必要ないのでは？
老後の心配のない人が買っているのは駐車場を見ればわかりますよ。

[887: ご近所さん]

お金に余裕がある人は、そもそもこんな不便なところ買わないでしょ？

[888: 津田沼在住]

先日モデルルーム見学に行ってきました。
85㎡の3LDKが約3200万円、眺望もまずまずで建物は文句なし、非常に購入意欲をそそられました。
解体準備金、契約金もろもろで＋250万円かかることと、引越し費用などを考えると、
約3500万円の買い物です。
月々のランニングコストが借地代、管理費、駐車場代などで約6万円とかなりのもので、
頭金1000万円用意しても、ローン含めると月々15万円くらいの支払いになりそうな感じです。
今の賃貸が月々13.5万円の支出だから、住宅のグレードが上がることを考えるとアリかも？？

既出ですが、賃貸にまわしたときのシミュレーションを考えてみました。
周辺物件の相場を考慮して、築10年までは月19万円(借地・管理費込み、駐車場は借主負担)、
11-20年目は月17万、以下10年ごとに1.5万円づつ低下すると考えると、
25年目までの収入=(19×10＋17×10＋15.5×5)×12×0.85=4460万円(借り手がいない期間を考慮し0.85掛け)
控えめに25年目に1500万円で売ったと考えても、トータル6000万円程度の収入を見込めそうです。
25年目までの支払額が、4000(頭金＋金利含ローン代)+5×12×25(諸経費)=5500万円で、
損はしないかな、と考えます。
(税金の計算をしていませんが、控除もあるからさすがに500万円を超える支出はないと見ています)

賃貸にまわしてもよさそうだし、積極的に考えたいと思ってます。
ちなみに23区内に土地付実家と田舎に土地あり、解体時に生きていたとしても行き場所は確保できています。

[889: 匿名さん]

>>888さん

賃貸した場合の費用は888さんの見積もりどころでは済みませんよ。

まず、土地は借地なので固定資産税がかかりませんが、建物にはかかります。
年間10数万円でしょうか。

あと賃借人（テナント）の管理を不動産業者に頼むことになると思いますので、
それに家賃収入の5％程度かかります。
これは主に家賃の収受業務です。
さらに新規で賃借人を見つけてきたときや、賃貸借契約の更新の時には
その都度その管理業者にだいたい一か月の家賃を報酬として払います。

さらにさらに、
賃借人が入れ替わるときには貸主のほうで原状回復（クロス張替え・清掃など）費用が必要です。
敷金の中から退去する賃借人に払ってもらえることもありますが、
これは年々難しくなっています。

25年のうちには一度くらいはある程度の大きなリフォーム工事（洗面化粧台の交換など）も必要になるでしょう。

これらを考慮したうえでさらに賃貸経営のリスクを考えると、
賃貸することを前提としてこの物件を取得することはありえません。

[890: マンション住民さん]

駅前タワマンの賃貸なら人気もあってすぐ埋まるんだろうけどね。
ここの賃貸情報を見る限り、そう簡単に借り手が付くとも思えないですよね

[891: 物件比較中さん]

>889
ほっといて賃貸経営を夢見てる人や金持ち様に早く買わせてここを完売してもらいましょうよ。
船橋で物件探してるから市場の所に基礎だけやってるマンションな工事が止まってるからここを完売して早くやらせてあげて。
早く新しいマンション販売して欲しいからさ。