三菱地所 パークハウスプレシアタワー Part2

[匿名さん]

三菱ブランドの超高層免震タワーということでかなり気になっています。
購入検討されている方、棟内モデルルームを見られた方、引き続き情報交換しましょう！

所在地：千葉県船橋市湊町2丁目2391-14（地番）
交通：総武本線 「船橋」駅 徒歩10分
京成本線 「京成船橋」駅 徒歩8分
間取：1LDK～4LDK
面積：56.37平米～102.59平米
売主：三菱地所
販売代理：三菱地所リアルエステートサービス
施工会社：奥村組
管理会社：三菱地所藤和コミュニティ

Part1　：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/46387/

[762: 匿名さん]

今でも50年賃料前払いの賃貸でしょ?

[763: 匿名さん]

いゃいゃ。。。そんなに金持ってないよ。
三菱分割にしてよ。

[764: サラリーマンさん]

>>759 確かに

[765: 匿名]

ここのコンクリートは大丈夫なのか？
宇部三菱問題に絡んでないか不安。

[766: サラリーマンさん]

50年で壊すのきまってるから
問題ないんじゃないかな。

[767: 周辺住民さん]

>>765
http://www.mlit.go.jp/common/000117463.pdf

大丈夫絡んでないよ。

[768: 匿名]

完売は不可能なのか

[769: サラリーマンさん]

まだ、売出し中の横断幕、掲げてるよ。
竣工後1年以上たってるのに・・・

早くしないと、残りの定借が減っていくよ。

[770: 匿名さん]

柏のタワーも是非検討してください。
所有権なのに売れていないんです。
お願いします。

[771: 匿名さん]

またでた。柏タワー野郎ｗｗｗ

[772: 周辺住民さん]

32階118平米南向きが、
1600万引の5500万、凄い。
これで売れなかったら？

最初の価格ってなんだったんだ。

[773: 周辺住民さん]

これ、賃貸なら月20万。
20x12x49=11760万

絶対買いじゃん。
何故売れないの？

[774: 匿名さん]

>>773
定借の終わりの方を同じ値段で貸せる、と思っているのがそもそも間違い。

[775: 周辺住民さん]

貸すのなら、関係ないのでは。
残り期間は。

[776: 匿名さん]

>何故売れないの？
そんなに得じゃないってことでしょ
地代、固定資産税、管理費、修繕積立、ローン金利、解体費用があるし。。。

[777: サラリーマンさん]

775　残り、5年で空室になったら、次のお客をみつけるの大変じゃん。

かなり安くしないと、入居者みつからないとおもう。

[778: 周辺住民さん]

トリプルセブンへ

それでも
20x12x44=10560万円

お得では？

[779: 匿名]

だったら>>778が買えばいい

[780: 匿名さん]

そもそも月20万が間違ってる。

[781: 周辺住民さん]

え32階118平米南向きが、 20万で貸せないの。
幾らなら？

15万なら明日から借りるよ。

[782: 匿名さん]

20万で貸せても、所得税とかもかかるよ。
本当に貸せて、儲かるなら、不動産屋が買ってるよ。

[783: 匿名]

プロさえも見放したマンション...

[784: 購入検討中さん]

買った人のロジックも聞きたいな。

[785: 購入検討中さん]

購入検討している者です。

一体いくら位なら買いでしょうか？

自分は4200万位の部屋を2000万位ならば買いかと思うのですが・・・

みなさん如何ですか？

[786: 匿名]

検討者を装ったネガとは斬新。

[787: 匿名さん]

50年住むつもりなら、2000万で買いでは？
途中で転売する可能性があるなら、もっと下だね。（40年目とかじゃ売れそうにないし）

[788: サラリーマンさん]

２０００万で買って、転貸し、転貸しで、転売して・・・

[789: 物件比較中さん]

この前、ここのモデルルーム見学してきました。
34階、75㎡で、3200万円などかなり値下げしていましたよ。
眺望も抜群！！玄関も広々、トイレも手洗い場ときで広々で最高でした。
ただ、やはりどうしても気になるのが定借地ということ・・・
収納もいっぱいあって最高なのになぁ・・・
住民ポストも見たところ、名前が少なかったように思えます。

[790: 購入検討中さん]

先日自分も見学してきました。

地代が2万前後で非常に高い印象でした。

32階、84㎡　4300万が3500万位までいけるとのことでした。

もっと値下げしてくれないと購入は難しいです。

なんとかもっと下がらないかな？

施設、眺望は最高でした。

[791: 匿名]

>>790

更新不可の定借なのに、しかも専有面積を考えるとベイタウンの地代より割高感があるよね...
定借期間が６１年なら、建物の固定資産税も無駄じゃなくなるのに。
８４平米で３千万切ったら考えたい。

[792: 匿名]

８４で２５００切ったら検討するのに。

[793: 購入検討中さん]

一般定期借地権というものを調べました。今更ですが。
将来的展望を考えれば、『自分のものにならない』という
事実は、やはり懸念点になります。
50年という期間は非常に微妙と感じ、子供の世代の途中で
必ず『満期』が訪れる事を考えると、これはどうしたものかと…。
考えますね。

賃貸という手段を考えれば、可能性は無きにしも非ず？
実家があるので、最終的な資産はあるのですが。

トータルで考えると、固定資産や、都市計画税が少ないという
事はありますが、一定期間に見直される『地代』というランニング。
毎月2万5千をローンの35年で1,050万。勿論地代はその後も
続くわけで、50年満期で1,500万ですよね。更に資産価値を
語るには意味のない事ですから、それを考えれば、100㎡で3千万台
では無いと厳しいと思いますが、いかがですか？

『住み替え確定』物件であれば、やはりもっと『妥当性』を皆が
満遍なく感じられる金額であれば…と思うのですが。
あ、私不動産知識は無いので、素人意見としてみてください。

実際に定期借地が満期になったマンションがないので何とも言えない
部分も多いですし、実際築50年以上経ってる中古マンションも無いわけで。

将来を語るにはあくまでも予想論ではありますが、やはり心理的には…。
都心で増えているというのは、あくまでも『社会人である期間』という
観点から、利回りを考えれば、賃貸でも確実性は増しますし。

ここは船橋。県外の人間から見れば、所詮は千葉県？
県内にずっと住んでいた私にはその利便性の高さは解るのですが、徒歩10分
という近い！という意味のボーダーライン。
バスは前にあれど、西船橋行きのみ。まぁ西船は西船で総武線、東西線始発、
京成、武蔵野線があるサブターミナル駅ですが。
船橋行きもあれば…私は金額さえまとまれば『買い』ですが、、。

定期借地に対しては色々意見が飛び交っているので、私も気持ちが纏まり
ません（汗）。

やっぱり…金額…ですかね。

[794: 買い換え検討中]

プレシアタワー見学してきたけど、あの造りって煙突みたいで火災のときに建物中心の避難階段部分が煙ですごいことになりそう。

[795: 購入検討中さん]

100㎡超えで4000万位ならば。
定期借地の中でも一番短い期間だからなぁ。
51年て、正直微妙。
仮に永住するとしたら、生きているかもしれないし。
60年なんかもあるのに…。
今の年齢からみたら、やっぱり60-70年は欲しい。

新しい定期借地は、地主に有利な条件になっている
から、都内の一等地ならまだしも、近郊のレベルでは
51年じゃ、大規模程完売は難しいだろうね。

やっぱり、売値が決め手。だな。

[796: 購入検討中さん]

そろそろ賃貸にしたほうが
いいんじゃない。
月１０万なら転居するけど。

[797: 匿名さん]

普通の電車通勤してるサラリーマンが住むには不便だよ。
船橋市役所勤務の公務員なら、近くていいけどね。

[798: 匿名さん]

駐車場みたら輸入車ばかりでした。
お金持ちの方が多いみたいですね。

[799: 周辺住民さん]

798
おまいくどい

[800: 匿名さん]

そりゃ金持ちの道楽でしか買わないでしょう。
趣味の世界だな。

ランボルギーニ買うひとなら、買ってもいいんじゃない。
資産価値なんて気にしないだろうから。

[801: 匿名さん]

799
800

悔しいの？

[802: ご近所さん]

いや羨ましいの。

こんなところに、お金出せる財力が。
私の資産では、とてもとても、
無駄に、ランボルギーニやフェラーリ、ここに出資する余裕はない。

せいぜいベンツ止まり。

[803: 匿名さん]

>802

十分うらやましい・・・私は自転車止まり

[804: 購入検討中さん]

うちは、GHとレクサ止まり。

ここ買える人はどんだけ金持ちなのか。

[805: 周辺住民さん]

自演が多くなってきてるｗｗｗ

[806: 匿名さん]

ここは定借で比較的に安いことが売りじゃないの？

[807: 購入検討中さん]

後49年で解体する80平米の物件が3000万して、
解体準備金などで、その上150万取られ、
その上借地料が月数万円。

住環境優れてると決していない環境で、
駅から10分。

これが、安い？

資産価値無視できる金持ちのセカンドハウスか、
子供に買ってやる位の、経済的余裕のある人でないと、
ここは買えない。

だから、購入者が羨ましい。

[808: 匿名さん]

うんむ
確かに安いな・・・でも実質賃貸と同じだからこんなもんだろ

[809: 匿名さん]

>資産価値無視できる金持ちのセカンドハウスか、
>子供に買ってやる位の、経済的余裕のある人でないと、
>ここは買えない。

そんな金がある人は、ここを買いません。
ここは価格が安いことに釣られた人が買うんです。

[810: 匿名さん]

実際に払い込む金額が安いんだから安いだろｗ
価値の問題でたとえても仕方ないそんな話してたらアパートに住んでる人は持ち家の人より・・・って話になるわなｗ
確かに賃貸マンションとしては割高かもな
ここの場合比較は賃貸だな

[811: 匿名さん]

>>809
ローン審査がきつい人が買うにはいい物件だよ
８０００万は通らなくても３０００万なら通るでしょ

[812: 購入検討中さん]

ここは儒教家が買うマンション。
子孫に美田を残さず。

[813: 周辺住民さん]

銀行も担保価値低くみるだろうな。

[814: 住まいに詳しい人]

>809
解ってないな。
他の人が高い、無価値だと思ってる物に金が出せるのが、
真の金持ち。

ここに3000万でも出してかえる人は大金持ち。

庶民だったら、7000万出して、市川のタマワンしか買えんは。
限らている資産のなかで。

[815: 匿名さん]

買う動機がない。

[816: 匿名さん]

だったらなんで、見てるの？

[817: 匿名さん]

悔しいから

[818: 匿名さん]

座布団十枚。

[819: 周辺住民さん]

キャッシュ持ってる人だったら

初期費用が安いから、毎月、地代のかかる
マンションを買うという選択肢はあまりとらんだろう。

完売しないと、空部屋の地代は地所が持つからなのか？

いまだに船橋駅に広告出してるところをみると、
完成後１年以上たったのに、募集はモット前からしてたけど
何部屋か売れ残ってるのかな。

[820: 匿名さん]

ここは、金持ちがキャッシュで買う所でしょう。

ローンなんて、考えてる庶民は絶対手を出してはいけないマンションです。

[821: 匿名さん]

金持ちはこんな安い物件を狙う必要がありません。

[822: 賃貸住まいさん]

残り２１戸？

[823: 匿名さん]

>821
安いって何に対して？
総額？
総額なら確かに安いかもしれない。

価格の安い高いは、ものの市場価格に対して（価値）で
そういった意味では、ここは非常に高い。

したがって、余裕のある金持ち向き。
庶民は手を出してはいけない。

[824: 匿名さん]

販売価格が安いことが売りの定借物件に何屁理屈言ってんだ？

[825: 賃貸住まいさん]

金持ちも手をださんだろう。

賃貸いかだよ。定借のイメージ。

[826: マンション住民さん]

>823
の言っている事は、ここは価値がないと皮肉の釣りでしょう。

無視。

[827: 匿名さん]

地所のお荷物になってるんだろうなぁ～

　

[828: マンション住民さん]

相当な値引きしなと売れないだろうし、

どうするんですかね。
賃貸にしたって、80平米で15万で貸せりゃー、御の字。

なんで、こんな企画をたててしまったのか。
プチバブルの後遺症かな。

[829: 匿名さん]

残り18戸
アンチくんたち諦めろよｗ

[830: 匿名さん]

>>63や>>246では残り17戸って言ってたのに、増えてるじゃん。

[831: 匿名さん]

>827

間違い無くなってますね。
ココが売れないと、ソフィエスタワーの横が立てられない。
さらに、長引けばソフィエスタワーの横も建設取りやめもありうる

[832: 匿名さん]

ソフィエスタワーの方が、ランニング（土地代）がかからないし
良さそうな気がする

[833: 匿名]

地代を払わないぶん、固定資産税を払う必要はありますよ？

[834: 匿名さん]

>>833

建物だけなのに、たいして安くない。地代込みで、この程度の値段で購入できるマンション多数あり。

[835: 匿名さん]

悔しいんですね。
わかります。

[836: 833]

ここの住民でも営業でもない中立的な高く立場ですのでご安心下さい。
それくらいわかってますよ
ただ、ソフィエスとここを比べるのはさすがにナシだと思っただけです...
あんな狭くて見た目の悪いタワーもどきよりは、まだこっちのほうが救いようがあるかな。

[837: 833]

ここの住民でも営業でもない中立的な立場ですのでご安心下さい。
それくらいわかってますよ
ただ、ソフィエスとここを比べるのはさすがにナシだと思っただけです...
あんな狭くて見た目の悪いタワーもどきよりは、まだこっちのほうが救いようがあるかな。

[838: 匿名さん]

サーパス船橋海神なんて、完売しちゃったから・・・
狙ってたのに・・・。

ソフィエスとココだったら、ソフィエスかな。
中古で売りやすそうだし・・・。

[839: 匿名さん]

>838

1件のこってね？公式見てみそ。
たぶん値引きしてくれると思うぞ。

但し、ソフィエスと違ってフラット35Ｓ＜--Ｓね は使えないからね

[840: 申込予定さん]

１８日にＭＲ見学に行って、翌日に購入の意思を電話で伝えました。
明日、購入申込金（１０万円）の支払に行く事にしています。

我家の場合は、１０年後に田舎に所有している戸建てに引越す予定なので、１０年間限定の住居です。
ローンは１５年ローンでフラット３５Ｓで申込んで、余裕があったら１０年で繰上げ完済したいと思ってます。

皆様「定期借地権」にかなり拘って敬遠されているようですが、我家では１０年住んだ残りの４０年間は賃貸に出して老後の年金生活の足しに出来ればと思っています。
（定期借地権のマンションは、売れなくても賃貸には何の問題もないと思います。）

仮に１５万円で貸せるとして、管理費・地代・税金などを引いても１０万円は残るのではないかと・・
１０万円＊１２ヶ月＝１２０万円
１２０万円＊４０年＝４，８００万円

我家の購入予定物件は、解体費用などを入れても約３０００万円でしたので十分に元は取れます。
月々の支払が今の賃貸マンションの家賃とほぼ同じになるので購入に踏み切りました。

まぁ、賃貸マンションの１０年分の家賃くらいの頭金は入れましたが、賃貸は１０年経っても自分の物にはなりませんし、何と言っても新築で広くなって眺望は今住んでいるところと比べ物になりませんから（＾＾；

[841: 匿名さん]

サーパス船橋海神,完売だった。

明日は、２件くらい見学にゆき、そろそろ決めようとおもってます。

[842: 匿名さん]

>840

通常賃貸だと、エアコンの修理(ガス抜け)、ガス給湯器の修理等って貸側持ちなので
修理費も見込んでおかないとだめかも。
もともと賃貸に15年近く住んだ経験があり、ガス給湯器の修理はなかったけど、
夏場にエアコンの効きが悪くて4回程は来てもらったような・・・（ガスぬけ？）
12年目にエアコンの交換をしてもらいました。

ファイミリータイプだと出入りは少ないから、一旦入ってもらうとずっといてもらえることが
多いと思うので入居率もそれほど？考えなくてもいいかもだけど、
退去のたびのクリーニング、張替えは考えないといけないかも。
この物件だと壁紙、畳等に良質なもの使って無いっけ？
壁紙や畳の張替が必要になるとお金がかかりそう。

最近の賃貸の問題として、更新料、退去時の現状回復についてうるさくなりそうなので
家主負担が増えると考えるとなかなか難しくない？

[843: 匿名さん]

（新築から住んで1DK）あと引っ越す直前に空きが50％になって（自室も含め）
価格が15％ダウンで募集してました。
その後入ったかどうかは不明。

上で書いたとおり、ファミリータイプだと入ったら退去しにくいからいいのかな？

[844: 周辺住民さん]

>840
願望で、計算したら損しますよ。
DCFでNPVだすのが本当だけれど、色々面倒なので、
840のような単純な手法で計算します。

10年後、つまり築10年のこの立地の集合住宅70平米を15万で借りますか？
ここまでOKとします。
30年後、現在に戻すと1980完成のマンションを幾らで借りますか。
この立地で？10万がいいところ。
50年後は？ゼロでしょう。解体間近の団地を誰が借りますか？

楽観的に考えても、収入面では40年で平均月5万。
つまり、840の甘いもくろみの半分。手取りは2400万。

一方、支出は、フラット35Sの一番安い金利2.55%15年ローンで
3000万借りて、総支払額3400万。

全くの赤字物件ですね。
住み続けるなら、別の計算が必要ですが。

[845: 匿名さん]

隣のプレシアの相場は見ればあなたの計算は間違っています。
10年後15万　余裕で取れます。

[846: 842,843]

842,843です

>840
>844

実際は10年住むので、住宅ローン減税がフルに使えて、
かつFLS等の融資手数料が少ないものを選べば
3000万のローンで総合で+130万で済みそうですね。

>844

厳しい数値出しましたね。
私の計算でも手取りは約2530万です。でも差分の約1230万で10年住めるとなると
10万で住んでいることにできるかな？

入居率始めの10年95％で10年毎に-5％で計算しました。（甘いかな？）（10年後からの賃貸なので90％から開始）
家賃については築0年で18万（プレシアハウスでは今17万で出ている。入居できているかは不明）
築10年だと16.2万(90％減)　築20年以降14.6万(90％減)で計算しました。
（家賃は築20年以降は安定して推移するっぽい？）（10年後からの賃貸なので15.5万から開始）
最後10年は取壊の為敬遠で家賃半額の10万で計算ました。
なお、リフォーム代、クリーニング代、修繕費は含まれて下りません。
更新料、礼金の収入も入れていません。

尚、入居率の減算や、家賃の減算はサイトで適当に見て適当に入れてるので
ご自身でよく調べてから再度計算してみてください

[847: 匿名さん]

訂正
＞（10年後からの賃貸なので15.5万から開始）
（10年後からの賃貸なので16.2万から開始）

[848: 申込予定さん]

840です。
投資目的で購入するわけではないので、赤字とか黒字とか考えてません。
今の家賃と同じくらいの支払いで快適に住めるならそれで良いと思ってます。

田舎の戸建ては賃貸に出してますが、賃貸に出す時に「現状」を条件に貸し出しましたのでエアコンが壊れても電球が切れたら借りている人が交換するのと同じ様にその条件（借主負担）で貸し出してます。

勿論、雨漏りや給湯設備の故障は家主負担で修理しますが、賃貸に出す時に給湯設備はプロパンガス会社の負担で新品に交換しましたので当分は大丈夫です。（プロパンガス会社は毎月のガス代で元を取るようです。）

ローンが残っている物件を賃貸に出すと赤字(?)とかも考えられるかもしれませんが、管理費など最低5万円以上で貸せれば赤字にはならないと思います。
（さすがに10年以上経っても5万円では賃貸に出せると思いますので・・）
賃貸に出せない時は、子供が管理費だけを払って住み続けても良いと思ってます。

何と言っても年間150万円の家賃を後10年払い続けるのは馬鹿らしくなって購入する事にしました。
（ここが良いか悪いかは別にして・・）
ここより良さそうな物件をご存知でしたら（まだ購入申込金は払ってないので）是非ご紹介ください。

[849: 匿名さん]

5万じゃ地代と管理費だけで終わりでしょ。

[850: 匿名]

本物の購入者がここまで書くのかな。
営業サイドがここを見れば、あーあの客かーってわかっちゃうじゃんね。

[851: 匿名さん]

No.840の計算って、すごい。

＞４０年間は賃貸
＞１２０万円＊４０年＝４，８００万円
賃貸の稼働率100％

＞仮に１５万円で貸せるとして、管理費・地代・税金などを引いても１０万円は残るのではないかと・・
これって。。。所得税と住民税を払わない気だ。

[852: 地元不動産業者さん]

所得税を払える状況になれば、オンノジ。

ここは、所得税を払う状況にならないでしょう。

[853: 賃貸住まいさん]

先々＠々週号の情報からは３１５戸中モデルルーム・販売センター使用住戸分として１６戸、先着順住戸分として５戸が売れ残り。
タンクレストイレって良いですね。
でもこの辺りの他の物件ではみんなタンクレスかな？。

[854: ミトコンドリア]

対応が悪い

[855: 匿名]

おばさんの営業ウザい。
何かと言えばとりあえず手付金の10万持ってきて下さいばかり。
マンションの説明なんて部屋と商談ルームだけで共用設備なんて全く説明もしない。
値段の話ばかりで営業レベルが低すぎてこのマンションの価値も下がって見えた。

[856: 入居予定さん]

入居済みの方のお尋ねしたいのですが、UVコーティングをされた方はいらっしゃいませんか？

UVコーティング業者から床材を確認するように言われたので、マンション業者に尋ねたら
「永大産業　ダイレクトエクセル　45HW DXWV-B911」と言われました。

下記URLで検索したところ該当がありませんでしたので
永大産業に電話で問合せたしたところ「マンション用の特注品」でした。
http://www.eidai.com/product/flooring/index3.html

で、詳細を確認したら、
塗装は「DXWD／DXWP スタンダード」をベースにした商品だそうです。
（ほぼ同じだそうです。）
こちらはシートフローリング（ワックスがけができるフローリング）ですが、
UVフロアコーティングは可能でしょうか？

UVコーティングをされた方がいらしたら、結果はどうだったか、可能であれば
業者名と費用も参考程度に教えて頂けたら有り難いです。

[857: 匿名さん]

残り12戸ですね。年内完売って感じですかね。

[858: 物件比較中さん]

50年後にはこのマンションがなくなると思うと、感慨深いですね・・・

[859: 匿名さん]

皮肉を浴びせることに生きがいを感じる人生はもっと感慨深いですよ。

[860: 物件比較中さん]

皮肉というか・・・まぎれもない事実を述べただけですけど？

[861: 周辺住民さん]

深夜1時に船橋ネタ続きますね