三菱地所 パークハウスプレシアタワー Part2

[匿名さん]

三菱ブランドの超高層免震タワーということでかなり気になっています。
購入検討されている方、棟内モデルルームを見られた方、引き続き情報交換しましょう！

所在地：千葉県船橋市湊町2丁目2391-14（地番）
交通：総武本線 「船橋」駅 徒歩10分
京成本線 「京成船橋」駅 徒歩8分
間取：1LDK～4LDK
面積：56.37平米～102.59平米
売主：三菱地所
販売代理：三菱地所リアルエステートサービス
施工会社：奥村組
管理会社：三菱地所藤和コミュニティ

Part1　：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/46387/

[702: 匿名]

なんか公式トップに各部屋を賃貸した場合の想定額が出てるんだけど、末期的なものを感じる。

[703: ご近所さん]

3570が月18万で貸せるんだと。
3500万の２％20年ローンが月の支払い18万だから、
ただで20年待てば手に入る。
しかも2年毎に更新料36万が手に入る。
投資ゼロで年18万の収入かつ20年後にはローン完済。

でここで問題、何故売れないのでしょう？

[704: 匿名]

その賃料ではかせないじゃない？

[705: ご近所さん]

管理費等で月４万の支払い忘れてるよ。
それにこの辺は、月15万がいいところつまり、
月7万の出費で20年後に、ここが手に入るのはぜんぜん魅力がない。

[706: ご近所さん]

と言うことは、
７X12x20=1680
20年後は1680万の価値もないということ？

[707: 匿名さん]

隣のプレシアを見ればわかるがこの辺の相場は崩れないんだよ。
もっと勉強しような。

[708: サラリーマンさん]

工作員乙。

隣の定借も中古販売、苦戦してるし。

なんていっても、定借がダメだね。
船橋で定借はメリットが少ないとおもわれる。

[709: 匿名さん]

でもこんな由緒ある土地手放さないよ

[710: 匿名さん]

由緒？塩田跡地だよ？

[711: 匿名さん]

ちがいますよ。文人墨客が逗留した
三田浜楽園跡地ですよ。当時は海辺だっただろうけど

[712: 近所をよく知る人]

船橋にタワー、しかも定借じゃ、この地域に合っていると思えません。
価格的メリットがあったって、定借じゃね。

船橋界隈実需層だけじゃ売れないですよ、というよりも
投資と割り切れる魅力もないしね。

マンションではなく、健康ランドでも建てた方が地域性とニーズに合っていたのかも。

[713: 匿名]

>>711
三田浜楽園は昭和になって塩田跡に作られた割烹で由緒も何もないが。

[714: 匿名さん]

この手の連中を相手にする必要ないでしょう。
時間の無駄です。

[715: サラリーマンさん]

塩田跡って、建設の杭とか、鉄骨とか錆びそうｗ

地盤が弱そうだし・・・

[716: 住まいに詳しい人]

>>715さん

杭とか地中梁とかの鉄筋に少なからず影響あるでしょうね。
塩田跡じゃ、大地震の際の液状化現象も出てきそうです。

なんでこんなところにタワー案件なんでしょうね。

欲に目がくらんだとしか、思えませんね。

[717: 匿名さん]

百年前なんだけどね

[718: ご近所さん]

不動産プチバブルに乗って、惨敗しただけ。
そこら中にある話。

[719: 匿名]

百歩譲って由緒ある土地だとして、このマンションのせいで価値がないことが露呈したような気がする。

[720: 匿名さん]

惨敗っていうのは駅前で税金入れて3年も売っているのに
200戸弱のうち30戸以上売れ残ってる100mに満たないタワーのことでしょ。
所有権なのに売れないなんて。

[721: 匿名さん]

>>716
セメントはアルカリ性だから地中梁・杭共に法定カブリが取れていれば
鉄筋は錆ないのでは。杭の製法だってエアリフトで打ち込むんだから
塩害受けようが無いと思うけどどうなんだろう。

新木場・豊洲・佃辺りのタワーマンションも条件同じだからね。
構造関係技術基準解説書発行後だから液状化対策は当然してるでしょ。

[722: 住まいに詳しい人]

>>721さん

コンクリートを形成するセメントには、劣化が無いとでも言い切れるのでしょうか？
多少のクラックだって、内側の鉄筋は酸化するはず。
地中だから、見えない所だから、塩害受けているか分かりませんけど。

液状化対策と言えど、湾岸エリアはの地盤はヘドロ層。
支持地盤に杭が届いているから大丈夫って、どこまで信じられます？
建物の荷重で沈むことは絶対無いって言い切れますか？
縦に伸びた建物の相当な重量を、狭い面積で抱えているんですよ。

これは新木場・豊洲・佃辺りのタワーマンションにも当てはまる事です。

[723: マンション投資家さん]

>>722

まず、液状化対策ってのは液状化層までを地中壁で囲む地中壁工法や、サンドコンパクションや
バイブロフローテーションの様に締固めを行ったり、グラベルドレーン工法の様に砂の柱層で
脱水を行うやり方が有ります。

これら工法は杭基礎云々は置いておいて、機械的に液状化を止めるわけです。

阪神淡路大震災にてベイエリアで液状化対策を行っていたマンションは無事でした。
勿論マンション敷地外は液状化しましたが。倒壊には至りません。建物が沈むのでは無く
敷地周辺だけが沈む感じです。

摩擦杭では無く支持杭なので必ずN値50の支持層がある訳です。
これはこの付近の柱状図で調べてもらえば分かります。

毛細クラックからどの程度塩害影響が出て、爆裂を起こすのかわかりませんけど。
過去に何度か引き抜きに立ちあいましたが杭で爆裂を起こした物は見たことが有りませんよ。

[724: 匿名さん]

それに塩田はここにかぎらず行徳から始まって船橋習志野一帯の湾岸部にあったそうだから
ここが心配ならみんな同じ心配がでてくるが
そんな声もきいたことがない。
そのことが心配ならマンションを買うときにはるか昔からの地歴を調べていかなければならない。

[725: 匿名さん]

そんなことより、住人にとって自分の買ったマンションが賃貸投資前提で投げ売りされてるってどうなのよ。

[726: サラリーマンさん]

>>721 いかにも専門家的なご意見ｗｗｗ

素人にも分かりやすく説明してね。
奥○組がの施工能力はどのレベル？

通常の地盤よりか、塩田後の方が塩害があるんじゃない？

[727: 匿名さん]

奥村は大阪の土木が強い中堅ってイメージだな。

[728: 匿名]

スカスカやないか～い！

[729: 物件比較中さん]

>>726は何なの？　頭悪そうって事だけは分かったけど。
ここに対して利害関係が有るのかな。

[730: 匿名さん]

>>726 です。

利害関係はありません。

[731: 匿名さん]

頭悪いやつに限って、専門用語使いたがるんだよな。
賢いひとって、相手にレベルあわせて話せるからな。

下請けのデヅラチェックしてるレベルの奴のカキコミだな。
居ないところで、雑工に悪口言われる現場主任だろｗ

[732: 素人さん]

デヅラってなんですか？

[733: 匿名さん]

相手にしないしないｗ

[734: 周辺住民さん]

末期だな。
賃貸しまじかかな。
80㎡12万なら借りるよ。

[735: 匿名]

賃貸しって、特徴ある言い回しだね。

賃貸(ちんたい)縞鹿って何のことかと思った。
「まじか」、じゃなくて「まぢか」だよ。
変換してみ。
間近ってでるから。

[736: 匿名さん]

デヅラとは。出面の事で、現場の職人さんがちゃんと出勤してきているか
確認するような事。

[737: 周辺住民さん]

賃貸しって
もともと賃貸し料一括で払うだけじゃん。

[738: マンション住民さん]

７００万引きでも全くうれない。
今度は1000万引きか？

[739: 匿名]

それで下げが月々の賃料16000円？
微妙だなぁ

[740: 匿名さん]

だから８０m２　12万なら借りる。

[741: 匿名]

どんなネガでも
>>740には引きまくるぞ
それだけは有り得ない。

[742: 周辺住民さん]

＞＞７４１
じゃいくらで借りられると思う？

[743: 741]

18万前後じゃね？

[744: 周辺住民さん]

それは無理１５が限界。

[745: 購入検討中さん]

そろそろ１年経っちゃうのかな？
結局なんだかんだ売れ残りましたね。

[746: 匿名]

値引き歓迎だけど、管理費などランニングコストが高いよ。値引き率で管理費が安くなるなら買うよ。

[747: 買い換え検討中]

今週末モデルルーム見学に行ってきます。
ただ事前に資料請求して（外観は以前より見学済み）少しは研究しているのですが・・・

いかんせん　毎月のコストが高すぎる。。。
一番安い価格で（管理費・修繕積立金・地代・駐車場・駐輪場その他）を計算するとローン以外で

約55,000円かかるのです。
たしかに購入する事はできても　いずれ厳しくなるのは想像に難くありません。

これじゃあ　いくらローンを完済してもそのあとも毎月支払っていくことを考えると
買う気が失せていくんですね～

せめて地代が固定されていればいいのに。。。と思ってしまいます。

売れ残っている原因がわかる気がしますね

でも物件のロケーションその他考慮してしまうと買いたい気もするし・・・

以上　独り言でした。

[748: 購入検討中さん]

徒歩１０分のロケーションの魅力

[749: サラリーマンさん]

年金生活になって、定借はきつくなるとおもう。
せめて、地代がなければ。
８０歳で引っ越すのも面倒くさいし。

[750: 匿名]

29階南西向きの87m2が1300万引きの3500万。
そろそろ検討に値するのでは。

流石に15万では貸せるだえろうから、
表面利回りが5%を超える。

でも最初に買った人はどう思うだろうか。
1300万あれば、この辺の中古マンションやポルシェが買えるよ。

[751: 匿名]

おっ！いい感じの価格ですね。

[752: マンション住民さん]

もう一割引いて欲しいけれど。
適正価格になってきたか。

[753: マンション住民さん]

>>750

15万で貸せなかったらどうするの。

[754: マンション住民さん]

デフォルト
破産。

[755: サラリーマンさん]

一応、センターとしてしようした
中古扱いなのかな。

[756: 購入検討中さん]

29階南西向きの87m2が1300万引きの3500万。

50年定借で年70万月6万弱。
管理費5万で月11万。

賃貸と思えば悪くなんでは。
引越しの自由はなくなるけれど。

[757: サラリーマンさん]

>>756 建物の固定資産税がかかるし、４０年後に、月１１万で貸すのは難しい。
それから、不意な修繕費、土地代だって増えるかもしれないし。

しかも、あと４９年でしょ。

3500万でもまだ高い。
定借なんだから2500万くらいでないと買う気にならない。
賃貸の方がまし。

[758: 住まいに詳しい人]

>>757
賃貸がいいのなら、この板に張り付いてないで賃貸板に行きな。

[759: ご近所さん]

>>758
じゃここは賃貸とどう違うの？

家賃年分先払いで、賃貸より条件が悪いとおもうのだけれど。

[760: 匿名さん]

１３００万引きって、利益でるのか？
赤字処分なのかな。

いったい最初は、いくらの利益を吹っ掛けてたんだ・・・やるな、三菱！

[761: 匿名さん]

いっそのこと三菱がオーナーで、賃貸にすればいいのに。

[762: 匿名さん]

今でも50年賃料前払いの賃貸でしょ?

[763: 匿名さん]

いゃいゃ。。。そんなに金持ってないよ。
三菱分割にしてよ。

[764: サラリーマンさん]

>>759 確かに

[765: 匿名]

ここのコンクリートは大丈夫なのか？
宇部三菱問題に絡んでないか不安。

[766: サラリーマンさん]

50年で壊すのきまってるから
問題ないんじゃないかな。

[767: 周辺住民さん]

>>765
http://www.mlit.go.jp/common/000117463.pdf

大丈夫絡んでないよ。

[768: 匿名]

完売は不可能なのか

[769: サラリーマンさん]

まだ、売出し中の横断幕、掲げてるよ。
竣工後1年以上たってるのに・・・

早くしないと、残りの定借が減っていくよ。

[770: 匿名さん]

柏のタワーも是非検討してください。
所有権なのに売れていないんです。
お願いします。

[771: 匿名さん]

またでた。柏タワー野郎ｗｗｗ

[772: 周辺住民さん]

32階118平米南向きが、
1600万引の5500万、凄い。
これで売れなかったら？

最初の価格ってなんだったんだ。

[773: 周辺住民さん]

これ、賃貸なら月20万。
20x12x49=11760万

絶対買いじゃん。
何故売れないの？

[774: 匿名さん]

>>773
定借の終わりの方を同じ値段で貸せる、と思っているのがそもそも間違い。

[775: 周辺住民さん]

貸すのなら、関係ないのでは。
残り期間は。

[776: 匿名さん]

>何故売れないの？
そんなに得じゃないってことでしょ
地代、固定資産税、管理費、修繕積立、ローン金利、解体費用があるし。。。

[777: サラリーマンさん]

775　残り、5年で空室になったら、次のお客をみつけるの大変じゃん。

かなり安くしないと、入居者みつからないとおもう。

[778: 周辺住民さん]

トリプルセブンへ

それでも
20x12x44=10560万円

お得では？

[779: 匿名]

だったら>>778が買えばいい

[780: 匿名さん]

そもそも月20万が間違ってる。

[781: 周辺住民さん]

え32階118平米南向きが、 20万で貸せないの。
幾らなら？

15万なら明日から借りるよ。

[782: 匿名さん]

20万で貸せても、所得税とかもかかるよ。
本当に貸せて、儲かるなら、不動産屋が買ってるよ。

[783: 匿名]

プロさえも見放したマンション...

[784: 購入検討中さん]

買った人のロジックも聞きたいな。

[785: 購入検討中さん]

購入検討している者です。

一体いくら位なら買いでしょうか？

自分は4200万位の部屋を2000万位ならば買いかと思うのですが・・・

みなさん如何ですか？

[786: 匿名]

検討者を装ったネガとは斬新。

[787: 匿名さん]

50年住むつもりなら、2000万で買いでは？
途中で転売する可能性があるなら、もっと下だね。（40年目とかじゃ売れそうにないし）

[788: サラリーマンさん]

２０００万で買って、転貸し、転貸しで、転売して・・・

[789: 物件比較中さん]

この前、ここのモデルルーム見学してきました。
34階、75㎡で、3200万円などかなり値下げしていましたよ。
眺望も抜群！！玄関も広々、トイレも手洗い場ときで広々で最高でした。
ただ、やはりどうしても気になるのが定借地ということ・・・
収納もいっぱいあって最高なのになぁ・・・
住民ポストも見たところ、名前が少なかったように思えます。

[790: 購入検討中さん]

先日自分も見学してきました。

地代が2万前後で非常に高い印象でした。

32階、84㎡　4300万が3500万位までいけるとのことでした。

もっと値下げしてくれないと購入は難しいです。

なんとかもっと下がらないかな？

施設、眺望は最高でした。

[791: 匿名]

>>790

更新不可の定借なのに、しかも専有面積を考えるとベイタウンの地代より割高感があるよね...
定借期間が６１年なら、建物の固定資産税も無駄じゃなくなるのに。
８４平米で３千万切ったら考えたい。

[792: 匿名]

８４で２５００切ったら検討するのに。

[793: 購入検討中さん]

一般定期借地権というものを調べました。今更ですが。
将来的展望を考えれば、『自分のものにならない』という
事実は、やはり懸念点になります。
50年という期間は非常に微妙と感じ、子供の世代の途中で
必ず『満期』が訪れる事を考えると、これはどうしたものかと…。
考えますね。

賃貸という手段を考えれば、可能性は無きにしも非ず？
実家があるので、最終的な資産はあるのですが。

トータルで考えると、固定資産や、都市計画税が少ないという
事はありますが、一定期間に見直される『地代』というランニング。
毎月2万5千をローンの35年で1,050万。勿論地代はその後も
続くわけで、50年満期で1,500万ですよね。更に資産価値を
語るには意味のない事ですから、それを考えれば、100㎡で3千万台
では無いと厳しいと思いますが、いかがですか？

『住み替え確定』物件であれば、やはりもっと『妥当性』を皆が
満遍なく感じられる金額であれば…と思うのですが。
あ、私不動産知識は無いので、素人意見としてみてください。

実際に定期借地が満期になったマンションがないので何とも言えない
部分も多いですし、実際築50年以上経ってる中古マンションも無いわけで。

将来を語るにはあくまでも予想論ではありますが、やはり心理的には…。
都心で増えているというのは、あくまでも『社会人である期間』という
観点から、利回りを考えれば、賃貸でも確実性は増しますし。

ここは船橋。県外の人間から見れば、所詮は千葉県？
県内にずっと住んでいた私にはその利便性の高さは解るのですが、徒歩10分
という近い！という意味のボーダーライン。
バスは前にあれど、西船橋行きのみ。まぁ西船は西船で総武線、東西線始発、
京成、武蔵野線があるサブターミナル駅ですが。
船橋行きもあれば…私は金額さえまとまれば『買い』ですが、、。

定期借地に対しては色々意見が飛び交っているので、私も気持ちが纏まり
ません（汗）。

やっぱり…金額…ですかね。

[794: 買い換え検討中]

プレシアタワー見学してきたけど、あの造りって煙突みたいで火災のときに建物中心の避難階段部分が煙ですごいことになりそう。

[795: 購入検討中さん]

100㎡超えで4000万位ならば。
定期借地の中でも一番短い期間だからなぁ。
51年て、正直微妙。
仮に永住するとしたら、生きているかもしれないし。
60年なんかもあるのに…。
今の年齢からみたら、やっぱり60-70年は欲しい。

新しい定期借地は、地主に有利な条件になっている
から、都内の一等地ならまだしも、近郊のレベルでは
51年じゃ、大規模程完売は難しいだろうね。

やっぱり、売値が決め手。だな。

[796: 購入検討中さん]

そろそろ賃貸にしたほうが
いいんじゃない。
月１０万なら転居するけど。

[797: 匿名さん]

普通の電車通勤してるサラリーマンが住むには不便だよ。
船橋市役所勤務の公務員なら、近くていいけどね。

[798: 匿名さん]

駐車場みたら輸入車ばかりでした。
お金持ちの方が多いみたいですね。

[799: 周辺住民さん]

798
おまいくどい

[800: 匿名さん]

そりゃ金持ちの道楽でしか買わないでしょう。
趣味の世界だな。

ランボルギーニ買うひとなら、買ってもいいんじゃない。
資産価値なんて気にしないだろうから。

[801: 匿名さん]

799
800

悔しいの？