三菱地所 パークハウスプレシアタワー Part2

[匿名さん]

三菱ブランドの超高層免震タワーということでかなり気になっています。
購入検討されている方、棟内モデルルームを見られた方、引き続き情報交換しましょう！

所在地：千葉県船橋市湊町2丁目2391-14（地番）
交通：総武本線 「船橋」駅 徒歩10分
京成本線 「京成船橋」駅 徒歩8分
間取：1LDK～4LDK
面積：56.37平米～102.59平米
売主：三菱地所
販売代理：三菱地所リアルエステートサービス
施工会社：奥村組
管理会社：三菱地所藤和コミュニティ

Part1　：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/46387/

[381: 購入検討中さん]

>>374

んん？
この前内閲したとき、第５期販売が始まるって聞いたんだけど・・・？

[382: 物件比較中さん]

検討されてる方、どのマンションと比較されてますか？
めぼしいところが見当たらないので
定借だけどここでもいいかなと考えてます。
参考までに教えてください。

[383: 匿名さん]

この辺だとユトリシアとクリオぐらいじゃない？
ユトリシアは住民に難があるしクリオは立地に難があるし
ここしかないでしょ？選択肢は。

[384: 匿名さん]

価格が全然違うじゃん。
そこまで、落とさないでしょう。

定借が好きな人がおおいから、
海浜幕張では。
そこは借地でここより条件がいいけれどね。

[385: ダグワドルジ]

いるいる！
25年以上経った賃貸に家賃15万＋光熱費＋α払って生活してる人
それに比べたらぜんぜんマシでしょ？

[386: 匿名さん]

＞385
普通の賃貸なら、物件を取り壊して土地を明け渡す義務はないでしょ。
定期借地は、期限がきたら住民全員が連帯して建物を取り壊して土地を明け渡す義務を負うんですよ。

もちろん、一定の取壊し費用は積み立てることになりですが、
50年後の物価水準なんて誰にも正確な予想はできませんので、
積み立てた取壊し費用に不足が生じないとは言い切れません。

[387: 匿名さん]

>>385 光熱費って？誰でも必要な経費でしょ？

　　

[388: ダグワドルジ]

>>386
余計な心配だよ！
全く心配無用！
ボクは51年後は既に死んでるから！
それかモンゴルに帰ってる！

[389: 匿名さん]

>>382 ここの地代は高いよ。
藤和不動産の手がけたタワーで部屋数も２８１戸の新宿にある物件なんて地代1万円前後だよ。
地主ぼったクリ？それとも地所の手数料がのってるの？
長く払うんだから、地代の安いところのほうがいいよ。

[390: 匿名さん]

分譲の多くは取り壊すこともできずにスラム化するんですよ。

[391: 匿名さん]

ここよりましやろ

[392: 匿名さん]

＞388

ドルジ君の言っていることは冗談ではなくて、
実際、途中で所有者が死んで相続人が全員相続放棄したり、
行方不明になって連絡がとれなくなる所有者も発生する。

きちんと取り壊し費用が積み立ててあればいいけど、
不足が生じたりすると、真面目な所有者だけで分担して
取り壊し費用を負担することになる。

さもなければ、全員で夜逃げするしかない。

[393: 匿名さん]

訂正

全員で夜逃げするしかない→全員で自己破産すればＯＫ

[394: 匿名]

仮にスラム化したとして、住む、住まないは自由ですよね。
選択肢があることが重要だと思います。
売るにしても、残り○年と決まっているよりは値がつきそうだと思います。

[395: 匿名さん]

基本に戻ります。

分譲
所有権なので、すべて購入者の自由。
借地
借りている側が圧倒的に有利。地主は、借り手に出て行ってもらうためには、
相当な出費が必要。
借家
借地と同等の上、住む場所は自由選択。
定期借地（借家）
地主が圧倒的に有利。借り手に選択権無し。

だいたい、日本の法律は圧倒的に、借り手側が有利なので、
それに対抗して、地主に有利なように定期借地ができ、
その代わり、地代や販売価格を抑え、流動性を高くると言うスキームが基本だった。

ここは不動産プチバブルのときに計画された故、基本概念を忘れて、
定期借地の割りに、価格が異状に高いから、不振なんです。

適正価格に戻れば80㎡、2000万ならすぐ売れる。

[396: 匿名さん]

違いますよ。
国土交通省は分譲マンションの欠点である建替え問題のために定借を作ったのですよ。
日本の民間分譲マンションの多くは概ね1970年からの供給ですので
これからスラム化に起因する多くの問題がメディアをにぎわすことになるでしょう。

[397: 匿名さん]

50年後の住処に怯える必要のない人が購入する物件です。
ほとんどの人は30年もすれば年金生活に入り賃貸に出して
年金生活の足しにする予定だと思います。
実家を相続する予定の人、すでに別荘をお持ちの人、今後購入予定の方などが多いと思われます。

[398: 匿名さん]

>>396
たとえそうだとしても、
ここは価格を見れば地主がボッタクリは一目瞭然。
ちゃんとしたNPV計算して考えた方がいいですよ。

ここは、兎に角、資産価値（NPV)が低すぎる。

[399: 匿名さん]

納得した人が購入するだけですよ。

[400: 匿名さん]

何だかんだいって注目されてますね。
近くにあるマンションも売れてないんだろうな。
ここ、外観かっこいいっすね！
目立ってる。

[401: 匿名さん]

一人論理的に説明できない方が居ますね。

[402: ダグワドルジ]

高い！高い！って何度も何度もみんなシツコイなぁ・・・(笑)
もっと原価意識というものを持って欲しいな。
タダじゃ物は作れないんだよ？
文句言っても値下がらないよ。
ここは便所の落書きだな！
不平不満ばかり書いていないで安いショボイところ探しにいきなよ。
かわいいなぁ貧乏人君！あはは～♪

[403: 匿名さん]

定借のメリット　この物件は以下、２つに当てはまらない。


①駅が近いが、地代を払うので、固定資産税、利息が軽減できる(借入の場合)。

②タワーにする事によって１戸あたりの地代を安く出来る。

[404: 匿名さん]

くだらないねぇ
君が買わなければいいだけだよ。
ここが所有権だったら75で5000万位だろうからこんなものじゃないかな。

[405: 匿名さん]

定期借地のメリットとは
地域と物件がスラムにならない
この1点ですよ

[406: 匿名さん]

駅北のプラウドや南側にある駅近マンションの値段を知らないのかなぁ～～～。

駅からの距離考えて、所有権で5000はナイナイ！

[407: 匿名さん]

中古になったときの定借のデメリット

①売買するときに、建物代だけでの取引になるので
不動産屋の取り分が少なくなるので、積極的にあつかってくれない（かも）

②残存年によっては銀行で住宅ローン審査がおりづらい（かも）

[408: 匿名さん]

それらはプラスなんですよ。
怪しい人は住めませんからね。

[409: 匿名さん]

そもそも、残り30年とか20年とか
明け渡しのタイムリミットが迫ってきてから
わざわざ中古を買う奴はいないでしょ。

[410: ダグワドルジ]

>>407
そもそも買う人はそんなチンケな事考えてないから全然オッケー牧場！
細かい事気になるなら他へどうぞ！

買うか？買わないか？
それだけ！

とことん待って売れ残りの安いとこ買えばいんじゃないの？

[411: 匿名さん]

なんでわざわざ名前変えてるのですか？

[412: 匿名さん]

文面で同一人物とわかるのにｗ

[413: 購入検討中さん]

>>410
金持ち程無駄遣いはしないものですよ。

もうやめましょう。
物件のイメージが暴落するので、もう書き込まないで下さい。
私も同じく入居者ですが、ハッキリ言って恥ずかしい・・・

[414: ダグワドルジ]

>>411
>>412
誰に返答してるの？俺？

>>413：購入検討中さん
細かい事気になるなら他へどうぞ！全然オッケー牧場！

[415: 物件比較中さん]

ツマンネ

[416: ダグワドルジ]

入居おめでとうございます。

[417: 購入検討中さん]

>>416
いじめられっこでしょ？

[418: ダグワドルジ]

>>417
ボクは横綱ですよ＾＾
あの内藤君だって元いじめられっこ。
そんな事言ってるとブチノメサレマスヨ＾＾

[419: 購入検討中さん]

つまんないなぁ

[420: ダグワドルジ]

>>419
ほんと、
つまんない

[421: 匿名さん]

>>418 友達いないんだろうねｗ
　

[422: ダグワドルジ]

>>418
名前変えてるけど同一人物でしょ？
お宅こそ引きこもり入ってるコメントで！ｗｗｗ
こっちは相撲で鍛えた沢山の弟子が居ます。ｗｗｗ

[423: 匿名さん]

本日の夕刊フジで、首都圏マンション値下げランキングで、
堂々のランクイン。
でもまだ、適正価格だとは思えない。

しかし、自分と同じ間取りで、上階が安値で売っていたら、
腹立つだろうな。

[424: 購入検討中さん]

買っちゃった人は可哀想

[425: 匿名さん]

そうはいっても価格.comの千葉県マンションランキング３位じゃん！

[426: 匿名さん]

>>423
適正価格って･･･不動産鑑定士か何かかい？
ほかのマンションも公表してないだけで値下げしてるでしょ。

[427: 匿名さん]

ここは不利だろう。
定借じゃない物件が、値下げ値下げってやってるし。

定借はスラムにならないって、根拠のない事ほざいてるやつがいるけどｗｗｗ

夜、電気ついてない部屋大杉！
人、すんでるのかなぁ？？？

[428: ダグワドルジ]

またまたビンボー人がｗｗｗ
みっともないｗｗｗ
うひゃひゃｗｗｗ

[429: 購入検討中さん]

>>428
あれ？ここってアウトレットマンションですよね？

[430: 匿名さん]

天下の三菱様を皆でよってたかってバカにするな！

[431: 匿名]

バカにしてるのではなく
評価してるだけ

[432: 匿名さん]

>>428 金持ちはこんな物件なんれ買いませんよぉ～。

俺は貧乏人だから、ここのサイトみにきたけど。
でも俺みたいな貧乏人でも買わないわなぁ。管理費の他に地代がかかるし。

[433: 匿名さん]

ここは完全に販売戦略間違えた物件。
橋本の住友みたいに、定借らしい値付けしていれば売れたものを。

[434: 匿名さん]

橋本の住友って何ですか？

[435: ダグワドルジ]

いいマンションだから気に食わないんだろうな～。
普通、気に入らないマンションなら気にもしないのが普通。
しかし、ここはそうじゃない。

なぜならみんな欲しくて堪らないんだよ。
でもお金ない、高いから買えない。
チキショー！こうなったら貶してやれ～！

ってのがトドノツマリｗｗｗ

それが人間の心理ｗｗｗ

[436: 匿名さん]

いまさらこの値段でここを欲しい人はいないでしょう。
だから大幅値下げ。でも売れない。
定借の身分をわきまえないから、売れない。
勘違い横綱と一緒。

あんな奴に功労金あげる必要性なかったに。

[437: 匿名さん]

>>435 高いから買えないんじゃなくて、地代が高いから買わないって事？

定借で値段が高いって・・・ｗ

建物の価格が値引きで安くなっても、ココは買う気しないな。

[438: 亀田]

俺は買いたいな！
いいマンションじゃん

>>437
上から見下ろしてやるよｗｗｗ

[439: 匿名さん]

借地の塔から見下ろしてやってください。
残り４９年ちょっとか？
カウントダウン49,48,47,46・・・・ｗｗｗｗ

[440: 周辺住民さん]

後50年だよ。

[441: 匿名さん]

地代(月額) 16,240円～25,400円
高っか～～WWW　旅館大儲けWWW

これから５０年払い続けるの・・・
俺は貧乏人だから無理だし・・・。上から見下ろしてね
>>438の金持ちさんWWW　

[442: 匿名]

定借カネモチ(笑)!!

[443: 購入検討中さん]

わはは。ダイレクトメールが来て角部屋の広い部屋でも3000万円台だから
船橋でこの値段？！と思って、マンコミュ着てみれば、、、、、


なにこれ　定期借地権なの？　それじゃこの値段、、、、ありえない、、、、、

[444: 周辺住民さん]

>>441
平均2万として、１２X５X５０＝3000万も土地代に払うんだ。
プラス価格が3000万。
ほか管理費等で3万。１２X３X５０＝1800万

50年で7800万も払って、後は借家に住むのか。
だったら最初から借家のほうがいいじゃん。
自由利くから。

[445: 匿名さん]

なるほど。勉強になります。

[446: 匿名さん]

最終2邸が中々完売しないですね。

[447: 匿名]

ここ転貸方式なんだ
て ことは地代の一部、地所が抜いてるのか

[448: 周辺住民さん]

>平均2万として、１２X５X５０＝3000万も土地代に払うんだ。

なんで文脈無視で5万で計算してるの？意図的なの？ちょっとオカシイの？

[449: 匿名さん]

残り２つか。はやいもんがちだな！

[450: 匿名さん]

土地はサブリースか。地主の言いなりだな。いい評判聞いた事ないし。
この物件は地所のお荷物だなｗ

[451: 亀田]

>>441
俺にはファイトマネーが入ったんでこんなマンション買い物以下だよ。
なんならオマエの家も買ってあげてもいーぞｗｗｗ
ものづくりのイロハもしらねーくせに価格についてエラソーに語るんじゃねーよ！
高い車買えないで僻んでるのとなんら変わり無し
あはは～♪

[452: 匿名さん]

定借なのに駅から遠い。しかも船橋で、この地代の高さ！
笑っちゃったｗｗｗ

[453: 匿名さん]

建物完成 平成21年7月15日

堂々完成して半年。まだ２０室も売れ残ってるの？

販売受付から考えたら、１年以上たってるのに・・・。

三菱地所REのさらに下の販売員、亀◎なんかは、半泣きなんだろうなｗｗｗ

がんがれ、販売員諸君！

[454: 匿名さん]

>>453
20じゃないよ。
今週号のSUUMOによると
モデルルーム仕様住戸　3戸
先着順　14戸
最終期　20戸

で少なくとも37戸以上は残っていることになる。

[455: 浅塩竜]

＞＞４５４

それがどうした。

[456: 匿名]

売れてないってこった。新築でも売れない中古でも売れない価格が高すぎてありえないとナイナイづくし…

[457: 匿名さん]

まだそんなに残ってるんですか・・

[458: 匿名さん]

がんがれぇ～～～

末端の会社の販売員諸君ｗ

[459: 近所をよく知る人]

やっぱり・・・かなり売れ残ってるんだ。

管理費とか修繕積立とか、地所が立て替えて払ってるのかな。
末端の販売員、ココを見てる暇がああったら、駅前でチラシでも
配ってろ。

[460: 匿名さん]

中古で売るときに、定借だと売りづらいとおもうんだよねぇ～。
パークハウス プレシアの中古みても、購入代金+管理費、修繕費+土地代

土地代が　200円/㎡くらいするのが、ネックになる。

だからパークハウス プレシアの中古は敬遠したし。

場所も、消防署が近くて、夜中でもサイレンの音がしてくるし
免震でも、埋立地だから液状化現象はおきるだろうし。

[461: 匿名さん]

35年のフルローンをやっと返し終わったら、
あと15年。
激安でしか貸せないし、
まして売ることなど。

キャッシュで買うマンションだな。

[462: 周辺住民さん]

フルローン組まないと買えない人は買わないマンションですね。
私はコナミの会員なのですが
駐車場から出てくるのは輸入車ばかりなので住民さんには
富裕層が多くいらっしゃるのではないでしょうか。
アンチさんに住民さんが反論すらしないのも大人の対応ですね。

[463: 匿名さん]

確かにローン組んで買うマンションではないと意見には一致するが

ここから出てくる外車って、
BMW１、ベンツA、アウディーA3、VWゴルフ
下手したらヒュンダイしか見ないのだけれど。

BMW７やベンツのEクラスは見たことない。

[464: 匿名さん]

奥さんは7とか乗りませんよ。
あなたはもうちょっと見聞が必要ですね。

[465: 物件比較中さん]

富裕層ｗｗｗｗｗｗ

[466: 匿名さん]

で、果たしてキャッシュだと買いのマンションなのだろうか？
住民の大抵がフルローンじゃないの？

[467: 匿名]

四千万位の価格でも買える物件があるなら、平均年収の高い会社であれば、20代のサラリーマンでも買えるね。
優遇金利もマックスで効くから、月15万くらいの支払いでフルローンを組む人もいるんじゃない？

[468: 購入検討中さん]

住民反論してるじゃん・・・
まあ一部（というか一名）かもしれんが

[469: 匿名]

四千万程度の物件に富裕層は集まらんだろ。
豊洲とか南麻布とは訳が違うよ。

[470: 匿名さん]

船橋の富裕層でも会社員で高額所得者でも
NTTの鉄塔が真横で景観悪く電磁波が心配。
近くにどぶ川が流れてて、駅から15分かかり、駅への近道には風俗街。

しかも定借。
地代は、都心部より高い。
建物の形状が変だから間取りも悪い。


土地代がかかりませんし、（土地の）固定資産税もかかりませんから
ローンを組むときにお徳ですよ！！みたいな物件、富裕層が買うか？


船橋の富裕層だったら、マンションは駅近の
プラウドタワーやルネライフ、ルナパークを選ぶんじゃない。

[471: 匿名さん]

定借だけに「浮遊草」ってか

[472: 匿名さん]

主観より客観的事実の方が説得力がありますね。

[473: 匿名さん]

数値で判断しないと水掛け論。

たとえば、ここの2980万の物件（SUUMO参照）
購入時に、解体費等を含めるとで3129万かかる。（諸経費を除く）
このほかに管理費等で毎月38600円程度掛かる。
これを50年続けて、割引率７％での現在価値は686万
で合計3815万

この物件を月15万で借りる。50年借りて、同じ割引率で現在価値は2664万。

残存価値ゼロなので、借りたほうが現在価値で1000万以上も得だよ。

[474: 匿名さん]

住まいサーフィン会員のみ追加値下げ、のおかげでかなり残り少なくなりましたね。
ここが売り時と見て攻勢をかけてきたのかな。

[475: ダグワドルジ]

あはは～♪
やっと帰国しました。

まだ、やってるの？暇人くん達
ショベーやつらだなｗ
もっと稼ぎなｗ

[476: 匿名さん]

相当、かな～り値下げしないと売れないからね。

[477: 匿名さん]

売れ残りは賃貸にしたほうがいいんじゃない？

[478: 匿名さん]

>>473
その計算は、オプションを忘れている。
賃貸は引越しのオプションがあるから、
価格差はもっと広がる。

[479: 匿名さん]

マンションの場合、ココだけではなく
地震による補修や修繕積立の不足、固定資産税が掛かってくる。

引越ししたいとおもっても売却するか、貸すか、空き部屋のままにしとくか・・・。

[480: 匿名さん]

>>473

なぜ割引率７％を使う？悪意みえみえ。
>>444もそうだがせっかく計算するんなら
ちゃんとしよう。