三菱地所 パークハウスプレシアタワー Part2

[匿名さん]

三菱ブランドの超高層免震タワーということでかなり気になっています。
購入検討されている方、棟内モデルルームを見られた方、引き続き情報交換しましょう！

所在地：千葉県船橋市湊町2丁目2391-14（地番）
交通：総武本線 「船橋」駅 徒歩10分
京成本線 「京成船橋」駅 徒歩8分
間取：1LDK～4LDK
面積：56.37平米～102.59平米
売主：三菱地所
販売代理：三菱地所リアルエステートサービス
施工会社：奥村組
管理会社：三菱地所藤和コミュニティ

Part1　：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/46387/

[102: 匿名]

５０年後、温暖化で人間が生きていける環境じゃない可能性が高いから、スラム化や建て替えなんて心配する必要はないと思う。

[103: 匿名さん]

100はどこのマンションと協議して建て替えるのかな？
民間分譲でそんな前例は日本に皆無ですよ。

都心の森ビル案件や容積率の余っている公団物件のみできうることで
近隣マンションと協議して建て替える前に組合の中で揉めて話にならなくなります。

[104: 匿名さん]

今から50年前　昭和３４年を想像してみても
そんなに昔ではない。

今から40年後辺り・・・たとえ温暖化がきても

残り10年で強制退去させられて何ものこらないマンションに住んでいて
相続する子供も大変だろう。

管理費、地代、修繕もあるだろう・・・
45年目にエレベーターが壊れたらどうするんだろう・・・

[105: 匿名さん]

45年おちのマンションを相続しても困るわな。

[106: 匿名さん]

デベロッパーなりが建て替え提案を持ち込んで
話をまとめるだけ。

デベが次の新業種として、やっていくしそうした動きが
すでに都内である、何も知らないのか？

[107: 賃貸住まいさん]

>>101

50年後に　引越しって・・・・

今 30歳として、80歳。
引越し代、新たにマンション購入するにしても
賃貸行くにも、めんどくさい。

[108: 匿名]

ここの70㎡の賃貸し相場が1２万。
50年分だと１２X１２X５０＝７２００

これ考えるとまあまあかも

[109: 購入検討中さん]

その値段で５０年途切れずに借り手が付くのだろうか。
そもそも「相場」というのが根拠が有りそうで全くないような。

[110: 匿名さん]

借地代、建物の固定資産税、管理費、修繕費、解体費用の準備金

賃貸相場から諸経費引くの忘れてない？

50年後、12万で貸せるかも不明。

7200？よく考えよう。

[111: 匿名さん]

まあいろいろ不安ですね。やはり定借って最初はいいけど２０年住んで売るにもあと３０年しか
住めない物件の買い手がいるのか？また、賃貸しするにも分譲と条件は同じで特別メリットは感じない。
５０年たって一銭も残らないのに営業か住民かしらんが分譲よりメリットがあるという意味がわからない。

解体に金がかかったとしても解体金を先に払うか後から払うかの違いだし、
ましてや分譲は再開発ということになれば解体金など払わないでいいだろうし。
８０歳で追い出されてどうしろっていうの？
それまで金ためて引っ越せばいい？ばかな。

[112: 匿名さん]

分譲は再開発なんて不可能だよ。
住民は割れるしそもそも容積率を使いきってるから。

[113: 匿名さん]

112って、デベ？このマンションの関係者？

いずれにしても、再開発組合の仕組みとか
等価交換やなんやらで、分譲マンションでも
再開発の波にのまれて区画整理をやってたりするんだけど・・・。
無知すぎる。

[115: 匿名さん]

無知は113でしょ。
都心一等地以外の民間分譲マンション、UR分譲以外で
再開発や区画整理された分譲マンションがあるなら例をあげてみて。

[116: 匿名さん]

>>111

理想の物件概要
土地権利/借地権種類： 所有権



納得いかない物件概要
土地権利／借地権種類： 定期借地権/貸借権
定期借地権の期間　　： 一般定期借地権（転賃借権）：51年　
　　　　　　　　　　　※期間満了時には更地にして返還することが条件です。
その月賃料　　　　　： 15,370円～21,340円
その保証金・敷金　　：保証金（引渡時一括）：276,660円～384,120円
その他の費用　　　　：解体準備金(引渡時一括)：1,059,770円～1,472,150円

[117: 匿名さん]

普通にキャッシュで払える人ならまだわかるが
設備面は劣るけどまだ賃貸物件に住んだほうが出費抑えられそう。
さすがに買いたい準備金なんて取られないだろう。
ローンまで組んで上の金額払わされるなんて・・・

[118: 匿名]

108だけど110は意図を全く全く理解していないな。
賃貸しこの辺で50年続けるつもりなら、
ここ買ってもペイするかも知れないという意味。
1000万ぐらい得ジャン。

[119: 匿名さん]

結論：残念な物件

[120: 匿名さん]

結局はデベと地主のいいカモになるんだなあ

[121: 匿名さん]

となりの建物と比較しても、高値づかみ。さらに、転売しづらく、実質有効空間が狭い、三角形間取りが好きな人が集まるマンション。

[122: 匿名さん]

値引きしても割高感あるって、すごいね。

[123: 匿名さん]

>>116 正解！

[124: 匿名さん]

再開発　マンション　建替え　で　google でググってみたら・・・

[125: 匿名さん]

残り僅かですね。

[126: 匿名さん]

残りが減らない。

[127: 匿名さん]

推論：５０年後所有権のマンションは建て替えの話がまとまらずスラム化。（５０年以上持つのに？）

現実：定期借地権のマンションは５０年後には更地になって家を追い出される。
　　　当然資産は残らない。

[128: 物件比較中さん]

例えば、今の子供が３０年後結婚して独り立ちし夫婦２人で田舎でひっそり
暮らしたいなと思ったとき残り期間２０年のマンションの価値って
普通の分譲マンションよりやっぱ下がってしまうの？

[129: 匿名さん]

ここはアンチくんにのっとられてるね。
もう少し教養を感じさせる書き込みがあれば効果もあるかもしれないけど
こんなレベルでは相手にされないだろうね。

[130: 匿名さん]

田舎でひっそり暮らしたいときに家賃収入でお小遣い稼げますよ。
50年間みっちり地所が管理しますから老朽スラムなりません。
占有屋などが入ってくることもありませんからね。

[131: 匿名さん]

129 　　
ひとりでこのマンション美化してるようだけど・・・ｗｗｗ

[132: 匿名]

いや、定借マンションは売るより貸すのは常識だから、あながち間違ってはいない。

[134: 匿名さん]

検討者については、参考になるかも。

定借の物件の良い面、悪い面がわからないところが
みえてくるから。

130みたいに、断定的な文書を一人で何度も連投して、定借を美化してる
頭悪い奴もいるしｗ

[135: 匿名さん]

＞50年間みっちり地所が管理しますから老朽スラムなりません。

５０年後にどうなってるかわからないからなあ。
結局スラム化のリスクなんてどこも一緒でしょ？
なんか書くことすべてが推論でしか書かれてないから
不安は消えないなあ

[136: 匿名さん]

130はどっちにせよもうちょっと勉強したほうがいい

[137: 匿名さん]

５０年後に生きている人は買わないほうが無難だよね。

[138: 匿名さん]

マンションは定借か賃貸に限る。
いずれそんな世の中になりますよ。
70年代から本格的に分譲された
マンションのスラム化が
社会問題になるのはこれからです。

国土交通省のレポートを読みましょう。

[139: 匿名さん]

７０年代の技術で作られたマンションと一緒にしても意味がないな。
あと定借や賃貸が絶対スラムにならない理由を明確に説明してくださいね。

[140: 匿名さん]

夕刊フジの値下げマンション、ランクイン
おめでとうございます。

[141: 匿名]

とりあえずここは、フルキャッシュで購入可能な人向きだよ。

[143: マンコミュファンさん]

フルキャッシュで高値掴みとは。

[144: マンション投資家さん]

ここをフルキャッシュで買った人は居たとしてもほんの数人でしょうよ。。。
142さん以外に居るのかな？

[145: 匿名さん]

もうすぐ完売ですね。

[146: 匿名さん]

もう完売しましたか～？

[147: 匿名さん]

まーだーだよ！

[150: 匿名さん]

今からこの売れ行きでは、転売時には地獄ですな。

[151: 匿名さん]

フルキャッシュという言葉がわからん。
キャッシュとどう違うんだ。

[152: 匿名さん]

ここ結構売れてんじゃん。
売れてなくてやばいのは柏のタワーあたりじゃん？

[154: 匿名さん]

土地所有者はおいしいだろうな。

駅から近いわけでもなく毎月何百万円って地代が、
これから50年間はいるんだもんな。

売ったら、その年に、税金取られて残りが臨時収入になるだけだけど。

定借って、銀座とか、都心の一等地ならまだしも・・・
船橋のこの場所で・・・

[155: 匿名さん]

船橋市役所も同じ地主さんの借地です。
地主は船橋の名門ですよ。

[165: 匿名さん]

販売担当の会社は大変だねｗ

でもそろそろ、成約したらバックが多くなるんじゃない？

定借だから、苦戦するとおもうけど・・・。
ほかも値引き大きいし。

[166: 匿名さん]

物はかなりいいし、
価格も結構値引きしてくれそうだし、

あとは定借を理解できる頭を持ってるかどうか

俺は定借は気にならんのだけどね。
あとは家族次第。

[180: 匿名さん]

>>166
定借を理解できる頭を持ってる貴殿にご教授願いたい。

Fタイプ80.79㎡がこの立地で3420万で販売されているが、
これには所有権マンションでは掛からない費用が、
土地代19,910円/月　つまり50年で11,946,000円
プラス解体準備金1,372,970円掛かる。

つまり47,518,970円でこの立地の80㎡を買って、
50年後は日航株のように何も残らない。

どうやってジャティスファイいや
まともな教育を受けている奥さんを説得するんですか？

[181: 匿名さん]

180だけれど
なんで166の次が私なの。

[182: 匿名さん]

本当だ。抜けてるのは変だよね。

[183: 匿名さん]

>>180さん

ジャスティファイ、Justifyですね。

[184: 匿名さん]

マンションは管理を買うもの。
所有している感覚や流動性を第一に考えるなら戸建てを買うべき。
ここは所有権分譲マンションの様にスラムにならないのでみなさん
50年間の安心や管理を買うつもりで購入しているのでしょう。
老いてから隣に素性の怪しい者が住みついたりしたら困りますからね。
50年から先のことは各自の問題ですので自信がない人は購入しませんよ。
したがって買い手を選ぶ物件ですね。購入者は富裕層が多いはずです。

[185: 近所をよく知る人]

購入者は富裕層が多いはずです。 www

ここは御宿か。

[186: 匿名]

富裕層ならと土地ごと買うよ〜
地代なんて払わないよ〜

[187: 匿名さん]

>>184
なんで定期借地だと管理がいいんだ。
初めは分譲と同じ条件で、
後期になれば、借地期間が短くなれば、
管理に問題が生じる。

[188: 匿名さん]

逆だよ。
分譲は中古流通がはじまると住民の平均所得が下がって
管理のベクトルがローコスト志向になって適当になる。
まともな管理は最初の20年程度。
ここは50年の逆算で地所管理。
分譲の様にスラムにはならない。

[189: 匿名さん]

>>180
そもそも定借と日航株を一緒にしちゃいかんって。
償却資産とリスク資産では価値評価の前提が違うよ。
（大雑把に言うとだけど。）

[190: 匿名はん]

>>186
購入者の面前で言ってみろ！！！
いやなら買わなければいいだけ
貧困層乙

[191: 物件比較中さん]

>>188
例えば借地権利が後20年で切れる時期に来たら、大規模修繕等に対して解体も近いからって
理由で様々な事が手薄に成ったり、住民の賛成が得られない自体に成るって可能性は無いの
でしょうか？
素人考えではどちみち強制的に解体が近づく建物に対する愛着ってかなり薄くなると思いますが。

加えて定借マンションだと中古市場に出ても住民の平均所得は下がらないのですか？
「分譲マンション」と「定借マンション」で区切って居ますが、何だか矛盾していて分かりません。

[192: 匿名さん]

結局一緒。中古に出て所得層が違ってくるのは。こっちのほうが賃貸し率高いから住民の意識はもっと低くなるだろうね。

[193: 匿名さん]

ここの管理は三菱＞住民なので
住民は大した権限を持っていませんよ。

[194: 匿名さん]

>>190

購入者乙。

失敗しちゃったんだね

[195: 物件比較中さん]

>>193
それじゃここは考え様によっては賃貸マンションと然程変わらないって事ですか？

[196: 匿名さん]

50年分の家賃を払う契約をしたようなもの。
しかもその後、家を出なくてはならない。

[197: 匿名さん]

50年おちのマンションなんて地域にとってはマイナスでしかない。
マンションは全て借地にしたほうがいいよ。

[198: 匿名]

<<197
そしたら戸建てが大人気になっちゃうね。

[199: 匿名さん]

>>180 このような計算を購入者に説明しているのだろうか？

地所管理だから大丈夫、みたいな事を書き込んでる方がいますが
その言葉をセールストークにしているとしたら、地所に聞いてみたいのですが。

[200: 匿名]

借地だから土地には固定資産税がかからない。
所有権より安く提供できるから、その分ローンの金利負担が軽減される。

こんな感じの営業トークで乗り切ってるのでは？
ベイタウンよりはるかに高い地代をこの場所に払うのは嫌だな。

[201: 匿名さん]

べイタウンは旧法借地な。
いずれ買い取るか払い続けるか決断しないといけない。