ベイサイドタワー晴海ってどうですか？

[購入検討中さん]

ベイサイドタワー晴海の情報をお願いします。

公式URL:http://www.sumitomo-rd-mansion.jp/shuto/bst/index.html

計画名：(仮称)晴海三丁目西地区第一種市街地再開発事業計画 B街区
所在地：東京都中央区晴海三丁目103番
交通：都営大江戸線「勝どき」駅から徒歩10分
総戸数：352戸
階数：地上33階、地下2階
売主：住友不動産株式会
建築主：前田建設工業
施工者：前田建設工業
管理会社：住友不動産建物サービス株式会社
2015年10月31日竣工予定



【物件情報の一部を修正、追加しました2018.5.17 管理担当】

[779: 匿名さん]

>>778
前建が分譲用として開発
↓
住友が一棟買い
↓
一部賃貸での募集を開始
↓
賃貸を取りやめて再分譲

事実としてはざっくりこんな流れ。
元々住友と話がデキてたとか噂レベルの話は多数あったけど詳細は中の人しか分からない。
面倒でもスレを読み返せば紆余曲折っぷりが理解できると思う。
中古にも関わらず自社新築（ドトール）を凌駕する値段設定で当然の如く売れてなかったし、
ドトールの目途が立つまでは真剣に売る気もなかったんだと思う。
近年ぼちぼち値下げ情報が飛び交うようになったけど売れ行きや現状はさっぱり分からない・・・
興味があるならモデルルーム行って情報提供よろしく！

[780: マンション検討中さん]

>>778 匿名さん

詳細な経緯は別に秘密でもないっぽくてモデルルームに行けば教えてくれますよ（とはいえ公に言うような内容ではないと思うけど）
相場からするとかなり割安な部屋もあるので行ってみることをおすすめします

[781: 通りがかりさん]

こちらはドゥトゥールみたいにシャトルバスはないですよね？

あと修繕積立金や管理費空室分は売主の住友が支払ってるのでしょうか？分かる方いらっしゃいますか？

[782: マンション検討中さん]

>>781 通りがかりさん
シャトルバスはドゥトゥールと共同運行です。
管理費、修繕費の空室分は住友が支払ってますよ。

[783: 通りがかりさん]

>>782 マンション検討中さん

情報ありがとうございます！
空室分をずっと払ってるなんて！そしてシャトルバスは利用できるようで嬉しいです。

最近、販売に力を入れ始めたのか周辺賃貸マンションにポスティングしているらしいです。休日は案内看板持ちの方を多々見かけたりと気になっています。

派手な共用施設が何もなく、高い管理費払うのかと今は様子見です。
値段がもう少し下がるようなら購入したい。

[784: マンション検討中さん]

いつのまにか第3期になってますね。

[785: 匿名さん]

>>784 マンション検討中さん
ほんとだ
何が変わったんだ

[786: マンション検討中さん]

>>785 匿名さん

10月だからね。

[787: 匿名さん]

少しずつ少しずつ契約まで至っているということなのかもしれないですね。
いつの間にか次の販売機…ということですので
第1期の頃と比べれば販売ペースは緩やかになっているかもしれないですが、
それでもゆっくりと売れているということで…。
実際の部屋を見ると、決断はしやすいですよね。

[788: マンション検討中さん]

毎週末、勝どき駅前、豊洲駅前、ブランズモデルルーム前にスミフサンドウィッチマンが大量動員。
５年落ちの中古を高値追求で販売するより販促費を削減して中古価格で売ってもらいたいのが検討者の声。

[789: マンション検討中さん]

いま何戸売れてるんですか？

[790: マンション検討中さん]

>>788 マンション検討中さん
晴海エリア今後値上がり方向と思います。

[791: マンション検討中さん]

湾岸をかなり研究してる人のブログ
https://yukiojimusho.com/

[792: マンション検討中さん]

>>791 マンション検討中さん
どこが？浅いよ。
強風の日もある程度。

[793: 職人さん]

>>791
また自分の宣伝か。

[794: 匿名さん]

実際に建物の中も見られるし、
どういう雰囲気なのかっていうのがわかるのはいいことだと思います。
22戸先着順となっていますが
販売対象の部屋を見られるというわけではなくて、
モデルルームになっているところだけ、見ることが可能なのですよね？

[795: 匿名さん]

>>794 匿名さん

そうです。
同じタイプの別のフロアが見学できます。
ドゥトゥールの中が良く見えますよ笑

[796: マンコミュファンさん]

このマエケンタワーは周辺既存物件や今後建築される新規物件と比較し、最大訴求メリットは安さ（管理費は高い）。そうすると中古マーケットではだいぶ苦戦しそう。

[797: 匿名さん]

このマンション非常用発電機は何階？

[798: 職人さん]

■立地
ドゥトゥールと同等。選手村含む近隣開発エリアのど真ん中。
スーパーや薬局も至近にあり、駅距離含め2丁目より断然良い。
3～4年後に人道橋ができれば駅入口まで5～6分「表記」になる。
（実際のホームまでの分数ではないけど、表記が短縮されるだけでデカい）

■グレード
普通に高仕様。ドゥトゥールに合わせた外観・内装。
周辺タワマンと比べて少し背が低いのとエアコンがビルトインじゃない点は残念。
ただ基本的な高級物件要素（内廊下・各階ゴミ置場・シャトルバス・ディスポーザー・トイレ手洗いカウンター・広い風呂等）はきちんと備えている。
ダイレクトウィンドウも住友っぽくて格好良いよね。

■眺望
部屋によって差が大きい。向きによってはドゥトゥールとガチお見合い。
海側でも低層なら警察署やオフィスビルに視界や日照が遮られる。
中～上層階の海側で抜けてくると良い感じ。

■共用施設
グランドロビーくらいしかない。ジムとかキッズルームとかスパとかは全く無い。
そういうのが欲しい人は選択対象外になる。
逆にそんなのいらない、静かに暮らしたいって人には良いかも。
ただコンシェルジュとかシャトルバスとかその他管理コストを少ない戸数で負担するから、
大規模物件と比較して管理費負担は多少重め（まあ、たかが知れてる）。

■価格
高層階の一部を除き、ドゥトゥールよりは一段安い価格設定。
共用施設やシンボル性が無い部分が差し引かれたイメージかな。
中古売出価格も当然ドゥトゥールの中古よりは一段潜る前提になるだろうから、
意外と棲み分けはできるんじゃないかな。

選手村含む近隣開発の姿が見えてくる時期にはエリアの価値が更に高まるだろうから、
意外と悪くない物件だと思うよ。

[799: マンション検討中さん]

管理費が他より数千円?1万円高くても年12万、10年住んでも120万。まぁ誤差だね。
同立地のドゥトゥールより値段が抑えられているなら買いと判断できると思った。
眺望、日照次第かな。

[800: マンション検討中さん]

>>797 匿名さん
2階が住居フロアなので1階か地下でしょうが、地下なのでは？と思われます。図面など見ているわけではないので推測ですが。

[801: マンション検討中さん]

ドゥトゥールと似てるのは見た目だけで、全然違うでしょ。こっちは高級賃貸レベル。梁や下がり天井のせいで、二次元の間取は良くても棟内モデルルームで安さの理由に納得。とは言え、リーズナブルではある。

[802: 匿名さん]

>>798 職人さん

スミフの営業マンさん、ゴクローサンです。

[803: 匿名さん]

共用としてハードサービスよりもソフトサービスがついているマンションでは
人件費が発生すると思いますが、352世帯のスケールメリットで按配されれば
さほどの負担ではありませんか？
管理費を抑える為に経費を削減するにはコンシェルジュを廃止してマネージャーが
兼任するのもひとつの手ですよね。

[804: 匿名さん]

夜でも明かりが灯ってる部屋は一部ですよね？

[805: 匿名さん]

スミフの値付けじゃ10年かかるんじゃないでしょうか？

勝どきのマンションは新築、新築もどき、中古の売り物件多すぎ

[806: マンション検討中さん]

このエリアの中古物件含め検討しましたが、バランスを考えると明らかに安いので購入しようと思います。

[807: マンション検討中さん]

>>804 匿名さん
20年4月引き渡しになっていて、4月以降に沢山入居するって営業に聞いた

[808: 口コミ知りたいさん]

>>797 匿名さん
地下2階ですね

[809: 名無しさん]

ちなみに11月から各部屋20万値上げしてます。
10月に内覧した際の価格と変わってました。
垂れ幕かかっている部屋に関してはいつ垂れ幕を外すか不明のため該当部屋に関しては内覧はおろか販売開始予定も不明のままみたいです。

[810: マンション検討中さん]

>>809 名無しさん
値上げですか。強気ですね。
周辺に比べて明らかに割安な部屋と割高な部屋があるから、20万程度なら大した影響なしか

[811: マンション検討中さん]

販売戸数が突然127戸になってますけど、最上階とか中階層も売りに出したってことですか？

[812: 匿名さん]

来年から勝どき東のMRが開く影響、ドトールの完売が見えたこと、今年も供給数ナンバー1を続けたいの3点が大量放出の背景かと

[813: マンション検討中さん]

>>811 マンション検討中さん
垂れ幕かかってる8階以下と成約済除くとちょうどそのくらいの数ですかね

[814: マンション検討中さん]

>>809 名無しさん
値上がり？

[815: マンション検討中さん]

部屋タイプにもよりますが、中層から高層はほとんどまだ売りに出していないと思います。
中層から下層はそこそこ埋まっている認識です。

[816: マンション検討中さん]

>>815 マンション検討中さん
10月まではね。
11月から127戸一斉販売開始したような表記になってるから気になってんのさ。

[817: 名無し]

フローリングの色が違う部屋もあるので真剣に検討してる人なら実部屋見せてもらった方がいいですね。

[818: 匿名さん]

>>816
有明も最終期と称して250戸放出されてた。
先着順の450戸と併せて700戸！住不ハンパない・・・

[819: マンション検討中さん]

他のマンションと比較すると安いですね。
この時期は。

[820: マンション検討中さん]

いつの間にか引き渡しが2021年の4月になってますね。
何故でしょう。

[821: 匿名]

>>820 マンション検討中さん

スミフお得意の売上計上時期の調整です。

[822: マンション検討中さん]

>>820 マンション検討中さん
ごねれば早められるんでは！？

[823: 匿名]

>>822 マンション検討中さん

無理だよ。

[824: 匿名さん]

毎年供給数1位を確保するため大量放出

[825: 匿名]

>>819 マンション検討中さん

立地相応の価格でしょう。
駅遠いよ。
勝どき東の橋がかかったとしてもね。

[826: 周辺住民さん]

>>825
駅入り口まで、徒歩6分

[827: マンション検討中さん]

人道橋写真出ました！
https://www.31sumai.com/mfr/X1972/

[828: マンション検討中さん]

>>822 マンション検討中さん
11月も12月も引越しトラックきてますよ。実際には交渉次第なんじゃないですかね？

[829: 匿名]

>>828 マンション検討中さん

売買契約締結する時点で決まるよ。
今なら2021年4月引渡し。

[830: 匿名さん]

>>829 匿名さん
きびしー、買った瞬間に約築5年。

[831: マンション検討中さん]

>>829 匿名さん
物件概要ずっと追ってましたが11月や12月という設定はなかったはずなんですよね
公式と実態は違うのではと疑っています（笑）

[832: 匿名]

>>831 マンション検討中さん

引渡し＝引越しではないからじゃないの？
賃貸かもしれないし。

[833: 通りがかりさん]

　住友のミニドゥトゥールなんて言われるかもだけど、立派な前田建設のタワーだぞと胸を張ったらいいのです。

[834: 匿名]

>>833 通りがかりさん

急にどうしました？

[835: 匿名さん]

専有部の形がきれいな四角ではないからか、居室などの配置がよくあるタイプのものではないようです。
見ていると、うまく組み合わせているなって関心してしまいます。
窓がなるべく居室にあるように組み合わせているのだなって
見ていて思いました。

[836: マンション検討中さん]

>>826 周辺住民さん
5分表記もあり得るのでは!?

[837: 周辺住民さん]

>>836
測ってみたら456ｍだから、5分は無理でした。

[838: マンション検討中さん]

ここに決めました。

[839: マンション検討中さん]

>>838 マンション検討中さん
おめでとう！決め手は？

[840: マンション検討中さん]

>>839 マンション検討中さん

再開発エリア、利便性の良い場所で晴海を気に入り、バランスのとれた物件だったので決めました。向かいのタワマンもみましたが、こちらの方が自分には合っていました。

[841: マンション検討中さん]

>>840 マンション検討中さん
向かいのタワマンもちろんランドマーク的で良いんだけど、会社事務所が複数あって人の出入り多いし、なによりチャイも多いから落ち着かないんですよね。
このタワマンは真逆で落ち着いている印象。
合う合わないありますね

[842: 匿名さん]

買いました。よろしくお願いします。

[843: 通りがかりさん]

ここは理に敏いチャイが少ないと言う意味で鄙びた様子で落ち着きますね。

[844: マンション検討中さん]

>>842 匿名さん
決め手は何ですか？入居は2021年ですか？

[845: 匿名さん]

>>844 マンション検討中さん
安い。2020

[846: マンション検討中さん]

>>845 匿名さん
安いは武器
割高な部屋と割安な部屋が混在してますよね

[847: 評判気になるさん]

>>846 マンション検討中さん

割高な部屋、割安な部屋とは？

[848: マンション検討中さん]

>>847 評判気になるさん

割安な部屋は南向き70平米7000万ぐらいで出てたと思います。逆に割高は高層階でまだ残ってます。どの部屋も勝どき東の販売にあわせて価格調整入るかもですが。

[849: 匿名さん]

警察署ビューの部屋が安かったですね。

[850: マンション検討中さん]

あれは安すぎましたね。買えた方が羨ましい。

[851: 匿名さん]

最新の価格表ありませんでしょうか？

[852: マンション検討中さん]

>>850 マンション検討中さん
坪300程度でしたからね

[853: 匿名さん]

8000万円くらいで買える76平米の部屋ってまだ残ってるんですかね？坪350弱くらいで探しています。これでも高値つかみかもしれませんが‥

[854: マンション検討中さん]

>>853 匿名さん
南西中層階はまだ残ってたかと。
南東中低層階はもうない。

[855: 匿名さん]

>>854 マンション検討中さん

ありがとうございます！
南西ですと、フラッグとお見合いで圧迫感出てきますかね
中層階、何階からだと抜けてくるのでしょうか

[856: マンション検討中さん]

>>855 匿名さん
南西だと警察署もかぶらないと思います。
ただ、目の前は清掃センターの煙突と将来は晴海フラッグのタワマンが被りそうです。
南向き中層階17階以上(警察署が被らない)は永久眺望になると思いますが、ご希望の坪単価では売らないでしょうね。

[857: 匿名さん]

水素ステーションってリスクないの？

[858: マンション検討中さん]

>>856 マンション検討中さん
南向きですかー
なんか入口が２つある部屋があって変わってますね
南西の3LDKの方が好みなんですけど、煙突やフラッグの圧迫感が気になるのかどうか‥
価格も相応ですかね‥

[859: マンション検討中さん]

>>855 匿名さん
晴海テラス・晴海レジデンスと重なりますね。ともに20階建なのでそれ以上じゃないと抜けないかな。でも景観を塞ぐほどの建物じゃないので中層階でも気にならなそう。
写真はHPにアプされてるMR。こんな感じかと。
いいな、ここ買えるのは羨ましい。

[860: マンション検討中さん]

>>857 匿名さん
重説になんて書いてあるか知りたいです

[861: マンション検討中さん]

>>858 マンション検討中さん
南西は見てないが、両隣の中層階(15階以下)を見た感想です。
西→煙突はバルコニーから覗くと見えるくらいです。晴海レジデンスが少し被りますがそれ以外は開けてます。東京タワーはバルコニーから覗くと見えました。

南→警察署と煙突、フラッグのタワマンが被ります。フラッグのタワマンは距離もあるため、圧迫感はないと思います。警察署も南南西だとガチ被りではなかったです。
南、西も環二が走ってるので、圧迫感はない反面低層だと排気等気になるかもしれません。

個人的には豊洲ビューで静かな東向きが良かったです。

[862: マンション検討中さん]

>>859 マンション検討中さん
>>861 マンション検討中さん

あけましておめでとうございます。
そして、アドバイスありがとうございます。
うーん、南西中層値段とのバランスかなあ、と思っています。坪350万くらい？と勝手に見てますが、割高なのかなあ、うーん、迷いますねえ

[863: マンコミュファンさん]

>>862 マンション検討中さん
350なら割高ではないよ。南西中層階は狙い目。高層になると400程度だったかな。
ちなみにドゥトゥールで売れ残ってる南西低中層階が400-420くらいだからね。値段だけで比べれば買いかと。

[864: 匿名さん]

350なら買いでしょう。
400なら条件良い部屋選びたいね。

[865: 匿名さん]

今から契約しても築6年 2021年4月入居

修繕積立金が値上りした後に？
1年待てばブランズ豊洲入居開始、2年待てばパークタワー勝どきと選手村の入居開始
はたまた完成物件だと1年早く入居できちゃう

待たされる間の家賃分くらい値引しないと悔しいよ

[866: マンション検討中さん]

>>863 マンコミュファンさん
>>864 匿名さん
色々とアドバイスありがとうございます!

>>865 匿名さん
そうですよねー
管理費も高目だし、坪単価では無い部分でのデメリットを考えてしまうと躊躇してしまう‥‥

[867: 匿名さん]

もうなくなってしまったようですが、警察署ビューの部屋もあったんですね。
価格がだいぶ安かったとの事ですが、どのくらいでした？
こちらのように景観を売りにするマンションで警察署が見える部屋は人気がないと踏んだのかもですが、またたく間に売れてしまったのでしょうね。

[868: マンション検討中さん]

>>867 匿名さん

まだ最終期に向けて温存

[869: マンション検討中さん]

>>868 マンション検討中さん

ミッドとサウスの販売に合わせて徐々に販売増やすのでしょうか。あちらは坪450?とも言われているので少し値上げもあるのかなと思ってます。

[870: マンション検討中さん]

>>869 マンション検討中さん
どんどん値上げしてよ。
駅徒歩詐欺で値上げだ。

[871: 匿名さん]

こちらで話題に上っていた水素ステーションの概要を調べてみると、
都市ガスから水素ステーション内で水素を製造する、燃料電池バスの為の施設だそうで
ガソリンスタンドのようなものかな？と想像しました。
勉強不足でよく解りませんが、爆発や水素漏れのような事故の問題はクリアされているのでしょうか？

[872: 通りがかりさん]

南東、南側の中層低層の値段はこのエリアではだいぶ安かったです。
西や東の3L低層も比較的お得かも。

[873: 匿名さん]

マンマニさんによると勝どき東は坪単価425万と抑えてくるようです。

[874: 匿名さん]

>>873 匿名さん
それを抑えていると言うのかどうか。。
すみふのことだから400くらいに値上げしにくる可能性はあるよね

[875: 匿名さん]

>>871　匿名さん
>>水素ステーション
実家近くにもできていて、驚きました。そこまで都会じゃないのに・・・

水素燃料車、MIRAI（ミライ）が有名ですよね。
https://toyota.jp/mirai/

水素で走る車で、ちらっとホームページを見ましたが、エコカー減税や環境性能割など使うことで225万円ほど優遇措置が取られているようです。
デメリットはガソリンスタンドみたいに燃料を供給する場所が少ないこと。
近くにスタンドがあるとデメリットをカバーできます。

[876: 周辺住民さん]

>>875
晴海通りで都営バスの水素燃料バスが見られるよ。
結構走ってるけど、自分の使う路線にはないから乗ってみたいなぁ。
https://www.kotsu.metro.tokyo.jp/pickup_information/news/bus/2018/bus_...

[877: マンション検討中さん]

>>867 匿名さん
坪310切りの部屋もありましたよ。低層はまだ出てないところもあると思うのでもっと安いかもね。

[878: 通りがかりさん]

このマンションの植栽はいつお披露目されるの？