ベイサイドタワー晴海ってどうですか？

[購入検討中さん]

ベイサイドタワー晴海の情報をお願いします。

公式URL:http://www.sumitomo-rd-mansion.jp/shuto/bst/index.html

計画名：(仮称)晴海三丁目西地区第一種市街地再開発事業計画 B街区
所在地：東京都中央区晴海三丁目103番
交通：都営大江戸線「勝どき」駅から徒歩10分
総戸数：352戸
階数：地上33階、地下2階
売主：住友不動産株式会
建築主：前田建設工業
施工者：前田建設工業
管理会社：住友不動産建物サービス株式会社
2015年10月31日竣工予定



【物件情報の一部を修正、追加しました2018.5.17 管理担当】

[761: 匿名さん]

>>760
>>消費税引上げ分2％の値上げ
消費税分なら納得です。

材料費も6～7年前のものを使っているとのこと。地元の工務店では、台風などで材料仕入れが遅れるなど言っていたのでマンションだと大変だろうなと思いました。
オプションなどの材料遅れなどはあるんでしょうか。
引き渡しが10月以降だと10％は当然ですよね。その分、税制などで恩恵を受けるのがいいんでしょうね。

[762: 匿名さん]

10月以降は住宅ローン減税制度が拡充される。

[763: 匿名さん]

あまり急いでいる人が多くないのは、ローゼン減税の拡充があるから、なんですね。
変に急ぐよりは、
ゆっくり考えることができるんので、それでいいと思います。
政府的には、そういうわけじゃないんでしょうけれど…。
急がないほうが吉になる場合もあるのでしょうか。

[764: 匿名さん]

>>763 匿名さん
晴海FLAGのサンビレ、パービレ、勝どき東、FLAGタワーと目白押しですからね。とはいえ住友です。基本、後になるほど高くなることが多いようです。

[765: マンション検討中さん]

>>763 匿名さん

増税分の補填は2020年入居までの期間対応だが
400万＋αの延長あるかは政府次第

[766: 匿名さん]

住宅ローン減税は10年から13年に延長されるんですね。
全く知りませんでした。
居住開始時期が令和元年10月から令和2年12月になっていますが、
それ以降は控除がなくなってしまいますか？

[767: 匿名さん]

>>766 匿名さん
今後の税制次第で、誰もわからないのでは？
延長されることもあれば、されないかもしれない。

[768: 匿名さん]

公式サイトで共用空間の竣工写真を拝見しましたが、グランドロビー、エントランスのモノトーンなデザインがラグジュアリーで素敵でした。
エレベーター前についているのはモニターですか？
これは防犯対策として設置されているんですか？

[769: 買い替え検討中さん]

匿名さん

[770: 買い替え検討中さん]

まだ残っていたんですね、竣工から相当期間が経過しているのに。
そもそも賃貸マンションとして建設されたものを、高級マンションとして分譲することに無理があると思います。
また竣工前に販売開始すればいいものの、相当期間が経過してから、即ち空室のまま放置したことにより設備はやや劣化していると思います

[771: 匿名さん]

台風の被害が殆どなくて良かったです。

[772: 評判気になるさん]

2010年竣工の勝どきビュータワーまだ新築として販売中だよ！

[773: 匿名さん]

設備仕様はドゥトゥールと一緒だよ
>>726
参考にね

[774: 匿名さん]

ラ・トゥール並の高級賃貸だよ

[775: 匿名さん]

なんでラトゥールにしなかったんだろね

[776: 匿名さん]

>>771 匿名さん
「ほとんど」とは？

[777: 匿名さん]

>>772 評判気になるさん

ゴクレはどこも長期販売だわ。
アウルタワー東池袋もクリック。

[778: 匿名さん]

ここは元々賃貸用として建設されていたものを、分譲マンションとして販売しているんですか？
売主側にどのような事情があったのでしょう？
どなたか、詳しい経緯を教えていただけるとありがたいです。
マンションは2015年に完成していますが、新古物件を理由に多少の値引きがあったりしますか？

[779: 匿名さん]

>>778
前建が分譲用として開発
↓
住友が一棟買い
↓
一部賃貸での募集を開始
↓
賃貸を取りやめて再分譲

事実としてはざっくりこんな流れ。
元々住友と話がデキてたとか噂レベルの話は多数あったけど詳細は中の人しか分からない。
面倒でもスレを読み返せば紆余曲折っぷりが理解できると思う。
中古にも関わらず自社新築（ドトール）を凌駕する値段設定で当然の如く売れてなかったし、
ドトールの目途が立つまでは真剣に売る気もなかったんだと思う。
近年ぼちぼち値下げ情報が飛び交うようになったけど売れ行きや現状はさっぱり分からない・・・
興味があるならモデルルーム行って情報提供よろしく！

[780: マンション検討中さん]

>>778 匿名さん

詳細な経緯は別に秘密でもないっぽくてモデルルームに行けば教えてくれますよ（とはいえ公に言うような内容ではないと思うけど）
相場からするとかなり割安な部屋もあるので行ってみることをおすすめします

[781: 通りがかりさん]

こちらはドゥトゥールみたいにシャトルバスはないですよね？

あと修繕積立金や管理費空室分は売主の住友が支払ってるのでしょうか？分かる方いらっしゃいますか？

[782: マンション検討中さん]

>>781 通りがかりさん
シャトルバスはドゥトゥールと共同運行です。
管理費、修繕費の空室分は住友が支払ってますよ。

[783: 通りがかりさん]

>>782 マンション検討中さん

情報ありがとうございます！
空室分をずっと払ってるなんて！そしてシャトルバスは利用できるようで嬉しいです。

最近、販売に力を入れ始めたのか周辺賃貸マンションにポスティングしているらしいです。休日は案内看板持ちの方を多々見かけたりと気になっています。

派手な共用施設が何もなく、高い管理費払うのかと今は様子見です。
値段がもう少し下がるようなら購入したい。

[784: マンション検討中さん]

いつのまにか第3期になってますね。

[785: 匿名さん]

>>784 マンション検討中さん
ほんとだ
何が変わったんだ

[786: マンション検討中さん]

>>785 匿名さん

10月だからね。

[787: 匿名さん]

少しずつ少しずつ契約まで至っているということなのかもしれないですね。
いつの間にか次の販売機…ということですので
第1期の頃と比べれば販売ペースは緩やかになっているかもしれないですが、
それでもゆっくりと売れているということで…。
実際の部屋を見ると、決断はしやすいですよね。

[788: マンション検討中さん]

毎週末、勝どき駅前、豊洲駅前、ブランズモデルルーム前にスミフサンドウィッチマンが大量動員。
５年落ちの中古を高値追求で販売するより販促費を削減して中古価格で売ってもらいたいのが検討者の声。

[789: マンション検討中さん]

いま何戸売れてるんですか？

[790: マンション検討中さん]

>>788 マンション検討中さん
晴海エリア今後値上がり方向と思います。

[791: マンション検討中さん]

湾岸をかなり研究してる人のブログ
https://yukiojimusho.com/

[792: マンション検討中さん]

>>791 マンション検討中さん
どこが？浅いよ。
強風の日もある程度。

[793: 職人さん]

>>791
また自分の宣伝か。

[794: 匿名さん]

実際に建物の中も見られるし、
どういう雰囲気なのかっていうのがわかるのはいいことだと思います。
22戸先着順となっていますが
販売対象の部屋を見られるというわけではなくて、
モデルルームになっているところだけ、見ることが可能なのですよね？

[795: 匿名さん]

>>794 匿名さん

そうです。
同じタイプの別のフロアが見学できます。
ドゥトゥールの中が良く見えますよ笑

[796: マンコミュファンさん]

このマエケンタワーは周辺既存物件や今後建築される新規物件と比較し、最大訴求メリットは安さ（管理費は高い）。そうすると中古マーケットではだいぶ苦戦しそう。

[797: 匿名さん]

このマンション非常用発電機は何階？

[798: 職人さん]

■立地
ドゥトゥールと同等。選手村含む近隣開発エリアのど真ん中。
スーパーや薬局も至近にあり、駅距離含め2丁目より断然良い。
3～4年後に人道橋ができれば駅入口まで5～6分「表記」になる。
（実際のホームまでの分数ではないけど、表記が短縮されるだけでデカい）

■グレード
普通に高仕様。ドゥトゥールに合わせた外観・内装。
周辺タワマンと比べて少し背が低いのとエアコンがビルトインじゃない点は残念。
ただ基本的な高級物件要素（内廊下・各階ゴミ置場・シャトルバス・ディスポーザー・トイレ手洗いカウンター・広い風呂等）はきちんと備えている。
ダイレクトウィンドウも住友っぽくて格好良いよね。

■眺望
部屋によって差が大きい。向きによってはドゥトゥールとガチお見合い。
海側でも低層なら警察署やオフィスビルに視界や日照が遮られる。
中～上層階の海側で抜けてくると良い感じ。

■共用施設
グランドロビーくらいしかない。ジムとかキッズルームとかスパとかは全く無い。
そういうのが欲しい人は選択対象外になる。
逆にそんなのいらない、静かに暮らしたいって人には良いかも。
ただコンシェルジュとかシャトルバスとかその他管理コストを少ない戸数で負担するから、
大規模物件と比較して管理費負担は多少重め（まあ、たかが知れてる）。

■価格
高層階の一部を除き、ドゥトゥールよりは一段安い価格設定。
共用施設やシンボル性が無い部分が差し引かれたイメージかな。
中古売出価格も当然ドゥトゥールの中古よりは一段潜る前提になるだろうから、
意外と棲み分けはできるんじゃないかな。

選手村含む近隣開発の姿が見えてくる時期にはエリアの価値が更に高まるだろうから、
意外と悪くない物件だと思うよ。

[799: マンション検討中さん]

管理費が他より数千円?1万円高くても年12万、10年住んでも120万。まぁ誤差だね。
同立地のドゥトゥールより値段が抑えられているなら買いと判断できると思った。
眺望、日照次第かな。

[800: マンション検討中さん]

>>797 匿名さん
2階が住居フロアなので1階か地下でしょうが、地下なのでは？と思われます。図面など見ているわけではないので推測ですが。

[801: マンション検討中さん]

ドゥトゥールと似てるのは見た目だけで、全然違うでしょ。こっちは高級賃貸レベル。梁や下がり天井のせいで、二次元の間取は良くても棟内モデルルームで安さの理由に納得。とは言え、リーズナブルではある。

[802: 匿名さん]

>>798 職人さん

スミフの営業マンさん、ゴクローサンです。

[803: 匿名さん]

共用としてハードサービスよりもソフトサービスがついているマンションでは
人件費が発生すると思いますが、352世帯のスケールメリットで按配されれば
さほどの負担ではありませんか？
管理費を抑える為に経費を削減するにはコンシェルジュを廃止してマネージャーが
兼任するのもひとつの手ですよね。

[804: 匿名さん]

夜でも明かりが灯ってる部屋は一部ですよね？

[805: 匿名さん]

スミフの値付けじゃ10年かかるんじゃないでしょうか？

勝どきのマンションは新築、新築もどき、中古の売り物件多すぎ

[806: マンション検討中さん]

このエリアの中古物件含め検討しましたが、バランスを考えると明らかに安いので購入しようと思います。

[807: マンション検討中さん]

>>804 匿名さん
20年4月引き渡しになっていて、4月以降に沢山入居するって営業に聞いた

[808: 口コミ知りたいさん]

>>797 匿名さん
地下2階ですね

[809: 名無しさん]

ちなみに11月から各部屋20万値上げしてます。
10月に内覧した際の価格と変わってました。
垂れ幕かかっている部屋に関してはいつ垂れ幕を外すか不明のため該当部屋に関しては内覧はおろか販売開始予定も不明のままみたいです。

[810: マンション検討中さん]

>>809 名無しさん
値上げですか。強気ですね。
周辺に比べて明らかに割安な部屋と割高な部屋があるから、20万程度なら大した影響なしか