ベイサイドタワー晴海ってどうですか？

[購入検討中さん]

ベイサイドタワー晴海の情報をお願いします。

公式URL:http://www.sumitomo-rd-mansion.jp/shuto/bst/index.html

計画名：(仮称)晴海三丁目西地区第一種市街地再開発事業計画 B街区
所在地：東京都中央区晴海三丁目103番
交通：都営大江戸線「勝どき」駅から徒歩10分
総戸数：352戸
階数：地上33階、地下2階
売主：住友不動産株式会
建築主：前田建設工業
施工者：前田建設工業
管理会社：住友不動産建物サービス株式会社
2015年10月31日竣工予定



【物件情報の一部を修正、追加しました2018.5.17 管理担当】

[102: 匿名さん]

>>99 匿名さん

新築ではあるのでは？
広告などで新築表示が出来ないだけで。
そもそも、わざわざ広告に新築って文字入れます？

[103: 匿名さん]

情報提供、誠にありがとうございます。
可能であれば追加の情報もお願いいたします。

[104: 匿名さん]

>>102 匿名さん
ではあなたの新築の定義は？

[105: 匿名さん]

定義

[106: マンション検討中さん]

>>105 匿名さん

ですね。
このマンションは、新築ではありません。

2015年10月竣工なので、2年半経過しています。

新古または中古ですね。

[107: 匿名さん]

新築、新築言ってる人はなんなんだ

[108: 匿名さん]

ドトールの販売が低迷中なのに
思い切った行動だね

[109: 匿名さん]

>>108 匿名さん

そうなんですか。販売は順調ではなかったのでしょうか。

[110: 匿名さん]

>>109 匿名さん
ドトール は、完成から3年近くが経過し、その分固定資産税優遇期間も短かくなっています。いくらスミフの売り方とはいえ、順調とは言えなかったでしょう。

[111: 匿名]

>>77 匿名さん

すごいです。販売スケジュールはどのようなものなのでしょうか。
詳細わかればまたお知らせください。

[112: 匿名希望]

>>110 匿名さん

そうだったんですか、ありがとうございます。
最近、街角でこのマンションの販売員を見かけなくなったため、完売したと思っていました

[113: 匿名さん]

>>106 マンション検討中さん
中古の定義だと、一度第三者の手に渡らなきゃ行けないから、当てはまらないのでは？

新築、もしくは新古かな。

[114: 匿名さん]

ドトールはなんて言って販売してるの？
新築？新古？
中古じゃないのよね？

[115: 匿名さん]

>>114
表記上新築という言葉は使えない。
ただ厳密な中古と違って売主アフターは当然受けられるし仲介手数料も取られない。
逆に新築同様一時金その他は負担することになるだろうね。
言葉の綾だし、気に入って実需ならあんまり気にし過ぎることもないと思うけど、
経年は間違いないんだから自身で中古で売り出す場合に数年分損することになるね。
本来はその分値引いて欲しいところだけど住不は逆に値を上げるっていうｗ

[116: 匿名さん]

販売開始？

[117: 匿名希望]

>>116
そのような状況だと思いますが、新しい情報もなく詳細不明です。
ドトールのマンションに案内状が届いたのみだと思います。

[118: 検討板ユーザーさん]

HP開設されました。

[119: 匿名さん]

情報ありがとうございます。
http://www.sumitomo-rd-mansion.jp/shuto/bst/detail.cgi/

[120: 匿名さん]

>>119 匿名さん

https://smp.suumo.jp/mansion/tokyo/sc_102/pj_67716352/rooms/?kbn=2&...

部屋別の価格も出ています。

[121: マンション検討中さん]

凄い価格ですね。
ドトールを安く見せるための餌ですかね。

[122: 匿名さん]

月島もんじゃタワーよりは少し安いかな
お値打ちですかね
写真みると、とてもスタイリッシュでかっこいい作りですね

[123: 匿名さん]

>>122 匿名さん
大丈夫ですか？

[124: 匿名さん]

>>123 匿名さん

何がでしょうか？

[125: マンション検討中さん]

高層階だからドゥトゥールとそんなに価格は変わらない感じ？

[126: マンション検討中さん]

デザインはまあまあやけど、ここをこの値段で買うのは、よっぽどの情弱か、掃いて捨てるほどの金もってる人か、どっちかやね。

[127: 匿名さん]

>>122 匿名さん
外観は良好だと思いますが、いまどきどこのマンションでも然程の違いはないと思います。
問題は内部です。この金額帯であればあるべき施設は全くないと聞いております。ホームページも記載はないことを考えるとそのとおりだと。
もし豪華な設備があればホームページに記載していると思います

[128: 匿名さん]

>>121 マンション検討中さん　
取引事例法さながらの比較商法ですね。
ここまでするとは思っていなかったですが、さすがザ・スミフですね。

[129: 匿名さん]

>>124 匿名さん

この価格でお値打ちとか仰ってるので。
冗談ですか？

[130: 匿名さん]

なるほど。ドゥトゥールを売るための戦略か。
住友も焦っているのか？
しかし、ドゥトゥールって完売するのかね。あれ。
来年から大量に仕入れた中国人も利益確定で売ってくるぞ。

[131: 匿名希望]

>>129 匿名さん

124の方は住友不動産、またはその関係者の方とお見受けしました。

[132: マンション検討中さん]

掲示板で良いとか、悪いとか言ってる間に
良い部屋は売れてくるだろうよ

パークタワー晴海もドゥトゥールも南向きの上層階はすぐ売れちゃったからな

[133: 匿名さん]

>>130 匿名さん
ドトールの中古は、流石に四年前の売値に近づいてきている。高層の条件いい部屋の中古は、まだ値上がりしてるが。

[134: 匿名さん]

物件概要も更新されないし、資料請求ボタンも一向にできないですね

[135: 通りがかりさん]

めちゃ高いな...共用部気になるな。
もう説明とかって聞けるんですか？

[136: 匿名さん]

モデルルームは一昨日（土曜）からオープンしてますよ。電話すれば行けるんじゃないですか？

https://smp.suumo.jp/mansion/tokyo/sc_102/pj_67716352/modelroom/?rnms=...

[137: 匿名さん]

広告が建物に貼られていますね。
もう築2年半ですか。
完成前に分譲してたら検討したのですが。

[138: 匿名さん]

>>137 匿名さん

新築表示はできないけど、あんま変わらんでしょ。

[139: 匿名さん]

完成した頃にスカイリンクに住んでたけど、
その頃より外観が少しは変わりましたよ。

[140: 匿名さん]

ここが完成した頃、ここの外観、ね。

[141: 匿名さん]

価格を見る限り全く売る気無さそうですね。
ドゥトールを割安に見せるための釣り物件なのが見え見えです。
住友以外はちょっと考えつかんでしょう。さすが。

[142: 匿名]

外観はドゥトゥールよりカッコいいと個人的には思う。
ドゥトゥールは1階外観のタイルも安っぽいし塗りが雑
こちらの外観タイルは深みがありオシャレ
あとベランダガラスがキラキラしていて綺麗

[143: マンション検討中さん]

南向きの部屋は即完売するだろうな

[144: 匿名さん]

南向きは建物で遮られない？(永久眺望？

[145: 匿名さん]

>>144
角度や階層によっては多少抜けると思うけど、
裏にドトール、西はTTT、その奥は豊海の再開発、地味に晴海レジ、
処理場の煙突、南西に選手村中層＆高層ツイン、南東は晴海トリプル
南は抜けるといっても古い倉庫が立ち並ぶしどうなることやら・・・

抜けはあんまりというか全く期待しないほうがいいとは思うけど、
内覧できるのは竣工販売のメリットだから気になるなら見に行けば？
全部見せてくれるかは知らないけどさ。

つか、あんな価格で誰が買うんだろ？
それこそ選手村でいーじゃん、って意見が圧倒的なんだろうけど、
今欲しい！すぐ住みたい！もちろん選手村も買う！っていう奇特なお金持ちも世の中にはいるんだろうね。

[146: 匿名さん]

間取りを見ましたが、どのタイプでも広々として生活をしやすそうですね。
特にバルコニーが広そうで、ガーデニングも気軽に楽しめそうな環境であると思います。
ところで、ウォークインクローゼットはどれぐらいの収納が可能なのでしょうか。
季節外れの洋服を全て収納できるだけのスペースがあるか気になるところです。

[147: 匿名さん]

しばらく大手では見かけなかったけど、さすがに最近の在庫積み上がりの危機感からステマ復活？

[148: 住民板ユーザーさん1]

スミフなのでくだらないステマなんぞせずに、この価格に価値を見いだす人だけ売るのです。
ま、ドゥトゥールの販促の可能性が高いけど(笑)

[149: 匿名さん]

モモレジさんがレビューしていますね。

http://mansion-madori.com/blog-entry-5756.html?sp

[150: マンション比較中さん]

共用施設は一切ありません。フィットネスやスカイラウンジだけでなくゲストルームもないです。唯一あるのはコンシェルジュだけです。

[151: マンション検討中さん]

共用施設いらない派だけどこの立地でないのはさすがにどうなの？ただでさえ周囲に何もないのに。

[152: 検討板ユーザーさん]

買わない

[153: 匿名さん]

こりゃ買っておくと値上がり確定ですかね。

＞■住宅の拡大政策、今夏にも転換
　出生数増加に伴い、保育ニーズも急拡大している。保育所への入所者数と待機児童の数をあわせた保育ニーズ数は13年度に2980人だったが、17年度には4596人と1.5倍に増えた。区は保育定員の拡大を急ぐが、追いつかない。
　13年度に200人弱だった待機児童の数は、15年度には100人強まで減ったが、その後増加に転じた。17年度には300人強となっている。
　通勤の足となる交通網もパンクしかねない。例えば、タワーマンションが林立する臨海部にある都営地下鉄・大江戸線の勝どき駅の乗降客数は16年度に約10万人と10年間で4割増えた。通勤ラッシュ時の駅ホームは乗客で埋め尽くされる。
　区は今夏にもマンションなどの住宅建設に対する容積率の緩和を原則廃止する方針。90年代の都心空洞化を受けて始めた住宅誘導政策を約20年ぶりに転換し、人口増のペースを鈍化させる。
　容積率の緩和がなくなれば分譲できる戸数が少なくなって採算性が下がり、自然と供給数が減ると見込む。
https://headlines.yahoo.co.jp/article?a=20180605-00000005-nikkeisty-bu...

[154: 匿名さん]

>>154
全く逆です。今後下落するとの予測が大半です。
米国、欧州等の金融引き締めで金利が上昇していること、金融緩和・特区の影響によりオフィスを含め大量供給が予定されていること、増税により景気後退が見込まれることが要因です。
特に日本は人口が減少します。人口の増減と不動産価格の相関性は研究者、専門家等などで立証されつつあります。

不動産仲介会社の担当者、マンションデベロッパーの担当者において投資用のみならず自身で居住中のマンションでさえも売却しようとしていることからもそのことは言えると思います。

[155: 匿名さん]

>>153 匿名さん
中央区は都心の割に、港区や千代田区より大分安い事で相対的に買われてたけど、
規制でもコストプッシュ値上がりで高騰して港区千代田区近くになるなら皆、そっちに行くでしょ？

[156: マンション検討中さん]

港区千代田区はさらに上を行くだけだよ。

[157: 匿名希望]

>>153 マンション検討中さん

誰が何のために購入するのでしょうか。
収益不動産に関し投資顧問、金融機関の融資担当者の殆どがピークと回答しています。
マンションを転売するにしても、仲介手数料、登記費用、利息などの経緯を含め上回る金額で購入する買い手を見つける必要があります。
賃貸に供する場合でも賃料の上昇幅は極めて限定的です。統計などをご覧ください。
なお自己居住用でも同様です。1990年のバブルみたいにずっと上がり続けることはあり得ません。

[158: 匿名さん]

私は、収益不動産に関し投資顧問、金融機関の融資担当者の殆どがピークと回答しているから買います。
今まで投資顧問、金融機関の融資担当者の予想が当たったことありますか？
この手のものは大方の予想の逆に動くのが常です。

[159: 教育評論家]

158さん

うーん。。。グッドポイントです。

今キャッシュがあれば買い。。。無ければ見送るしかない。

[160: マンション検討中さん]

30階から25階ぐらいまでは南も東も西も永久眺望だから、買ってもいいけど、それより下はダメダメマンション

[161: 匿名さん]

もう建物内については見ることができるということですね。
眺望に関しては
実際に確認するのが一番ですから、良いチャンスなのではないかと思います。
眺望が良くないならば、
コスパが良いのかどうかっていうのがポイントになってくるので
その点は要確認しないとです。

[162: 通りがかりさん]

>>157 匿名希望さん
キャッシュで買って3年位賃貸に出してから売却すれば、すべての費用を差し引いても賃貸期間の金額は純利益が出ます。
たとえ短期譲渡で所得税、住民税が39%取られても利益は十分出ます。
ローンでの購入や実需物件を売るなら2、3割上乗せしないと利益は出ません。
この所の中古の売却が凄い勢いで増加しているのは、後者のローンでの購入者です。オリンピック前に何とか売り抜けて利益を確定したい人達或いは買い替え組の人達が市場に溢れているのです。
多分もう遅いと思います。今売ろうとしても、、、

[163: 匿名さん]

>>162 通りがかりさん

マンションの1部屋の場合、信託受益権での購入は厳しく、また売却時に自分で買主を探すことも困難であるため、少なくとも６％以上の利鞘が必要になります。また賃貸に供する場合、実需でのエクジットを考えると定借になると思いますが、ファミリー用の案件で3年の定借はハードルが高いと思います。

また｢投資顧問、金融機関の融資担当者の予想｣ですが、株式の予測は外れることが多いものの、不動産に関しては外れる場合は基本的に後ろ倒しだと思います。当然、不動産の動きはタイムリーには判断できませんが、ピークを過ぎたにも係わらずピークですと主張し顧客に勧めていることが多いと思います。

いずれにしても投資は自己判断です。自分のマーケット感が正しいかどうか楽しみです。数年後にはわかると思います。

[164: 通りがかりさん]

>>163 匿名さん
162の投資方法で二部屋売却。相当利益出ましたよ。
不動産では負けていません。
株は塩漬けが有りますが、、、、

[165: 匿名さん]

>>164 通りがかりさん
162の投資方法で相当な利益を享受したとのことですが、購入時期はいつ頃なのでしょうか。
2013年から2014年頃であれば最後の買い時だったと思います。

[166: 通りがかりさん]

>>165 匿名さん
良物件とも2013年です。
今は購入に踏み切れるだけの物件が無いので、来年販売の東急のブランズタワー豊洲の高層階も検討中です。

[167: 匿名さん]

3年位賃貸に出してから
だと、部屋はリフォームしてから売却するのですか？
自分で住むよりは乱暴に使われますよね。

[168: 匿名]

>>167 匿名さん
私の場合には2部屋とも綺麗な仕様だった様で、賃借人負担でハウスクリーニングをしました。
私の負担はクーラーのクリーニング【1万円位】のみでした。【売却の場合はクーラーのクリーニングは不要らしいです】
2部屋ともに高層階で眺望が確保されていた為かレインズに掲載後概ね2ヶ月で成約、清算まで終わりました。
蛇足ですが、駅遠物件でも高層階、眺望確保、この2点が有れば早期に売れると思います。
今中古相場は若干下落気味らしく、低層階の眺望の無い部屋で新築時の2、3割の売り出し価格ですと1年位売れない物件はザラに有ります。
特に豊洲、有明、東雲に多いですね。購入は慎重にされた方が良いですよ。

[169: 検討板ユーザーさん]

中央区のラストフロンティアが晴海だと思うよ。
中央区にこの規模の大きさの開発ができるところは、晴海しかないからね。
だいぶ高くなったとは言えまだ内陸とは5000万以上開きがあるから、今はまだまだ買いどきだと思うけど。信じるか信じないかはあなた次第だ。

[170: 匿名さん]

>まだ内陸とは5000万以上開きがあるから

埋立地の金額が内陸に追い付くって説？聞いたこと無いなあ

[171: eマンションさん]

2020年東京オリンピックが晴海の一つ目の節目、二つ目は選手村が分譲されて街開きする2023年、その時には晴海も1000万から2000万は値上がり期待出来るかもね、
不動産の売却をして何度か利益出してる人にしか分からないだろうけどね。湾岸マンションを10年前から売り買いしてる人しか分からないか、

[172: 匿名さん]

マンションは大規模、タワー、湾岸これに尽きる
過去に二度の購入、売却し三十代だが三千万超える資産築けたのもこの基本に忠実だったから
対照的に小規模、低層、内陸は借金して金をばら撒くようなものだと思うわ

[173: 匿名さん]

オリンピックだからマンション買おう！は無い。

選手村以外に、勝どき東や月島や豊海で次々と新築タワーが分譲予定なのに、
値上がり期待できるとは楽天的ですね。

私自身、佃や品川や内陸タワーの売却をして利益出してるけどね。

[174: 匿名さん]

173だけど、
内陸ならトミヒサで儲けさせて貰った。
172はまだまだだな。

[175: 評判気になるさん]

>>172 匿名さん
たったそれだけなの？

[176: 匿名さん]

>>166 匿名さん

2013年であればいいタイミングでしたね。
すばらしい判断、投資センスだと思います。
他の方々が色々コメントされておりますが、不動産はずっと上昇することはなく、またずっと下落することもありません。
10年程度の周期でシクリカルに変動します。
市場構造の変化も影響しますが、昨今、タワーマンションはコモディティかし希少性は低下しましたし、今後不動産のメインターゲットとなるミレニアル世代は所有ではなくシェア、賃貸を好む傾向が強いようです。

[177: 評判気になるさん]

>>176 匿名さん
確かにその様ですね。
私は売却金の一部を次に購入する予定のタワーの頭金だけ残して、今某銀行の株式の配当狙いで数万株単位で購入中です。
株は現物買い、潰れない株、高配当株、底値買い、万一下がった場合にナンピン買いが出来る現金を持っていれば必ず儲かります。
数年後キャッシュに変えてローン無しで購入します。

[178: 匿名さん]

>>177 評判気になるさん
配当狙いで株買うって、不動産で言えば小規模、低層、内陸買うようなものだよ。。
しかもここ数年日経平均をアンダーパフォームし続けてる銀行株ってのはセンス無さすぎ。
大人しく湾岸タワーの3棟目買いなさい。

[179: 評判気になるさん]

>>178 匿名さん
単なる3棟目を買う迄のお遊びです。
配当はインカム。仮に上がればキャピタルが得られます。
実際今売却しても利益は十分に出ていますが、、、、

[180: 匿名さん]

ここはそれほど近いって訳ではないかもしれませんが、
水辺の物件って結構虫が出る事がありますがどうでしょうかね。
とはいえとても眺望が良さそうなところですし、ホームページを見る限りでは窓も大きく、
立地条件とは別に魅力を感じます。

[181: マンション検討中さん]

16階から下を売り始めるみたいだよ
3LDK 66㎡ 6900万
2LDK 55㎡ 5900万 だと
明日14時に行ってきます。

[182: マンション検討中さん]

>>181 マンション検討中さん
割高ですやん

[183: 匿名さん]

中央区のタワマンが@350万で買えるなら悪くない

[184: 匿名さん]

物件概要によると、76.13㎡の住戸が10,580万円のようです。
坪単価450万超えは、さすがに高すぎるのでは？

[185: 匿名さん]

そ、そんなにするものなんですか。
晴海だったら、もう少しは抑えめになるのかなと思っておりましたので。戸数がものすごく多いマンションですから、
全体的にリーズナブルになってくるのではないかという期待を持っている人は
多かったんじゃないかなぁ。
やっぱ、オリンピックがあるからっていうのが大きいのかしら。

[186: マンション検討中さん]

3LDK 6900万円台を検討中です。
16階の部屋も見学されてもらい、賃料査定も見せてもらいました。

[187: 匿名さん]

>>181 マンション検討中さん

まぁ、そんなもんじゃないですか、今の相場なら。

[188: 匿名さん]

>>186
6900万円のお部屋、買えるの羨ましいです。家具や家電も新居のために買うとなると7500万円ほどは必要かと思います。このマンションは億の部屋もあってリッチですよねえ。

前に知人が新築マンションを買った時、旧マンション（多分、現在住んでいるマンション）の家賃と、諸手続き費用が重なって大変だったと話していました。

ローンを組まれるのかもしれませんが、新築購入時って一気にお金がかかってきてしまいますよ。登記費用とかもありますよね。

[189: マンコミュファンさん]

>>188 匿名さん

6900万の部屋買うと家具や家電などで
7500万も必要ってアホか？
600万も必要な訳無いやろ

新築マンション買った時、
旧マンションの家賃と諸手続きが重なって大変だった？ってアホやろ

重ならんし、
賃料は住んでいた月まで、
新築マンションのローンの支払いは引っ越して翌月から支払いスタートが普通だが。

[190: 口コミ知りたいさん]

>>189 マンコミュファンさん
ローンを借り入れる手数料の250万くらいの保証料？やリフォーム代とか含めてじゃないか
新築でもキッチンをリシェルにしたり、フローリングを石張りにしたりする人なんだよ

[191: マンション検討中さん]

>>188 匿名さん

マンション買ったことのない無知な方が、知ったかぶりで投稿したって感じの内容ですな。

[192: 匿名さん]

駅から多少離れていますが、日当たりや周辺の環境が個人的には良いところと感じました。
スーパーがかなり近いところにありますし、生活環境は十分ですね。
豊洲市場の予定地となっている場所の近隣というのもちょっと良さそうに思います。

[193: 匿名さん]

魚市場に魚を運んでくる物流トラックで深夜からごった返す場所が魅力的とは？

[194: 匿名さん]

>>192
ここの問題はそこじゃない。
周辺比で確実に埋もれるであろう特徴のない立地、外観。
築3年の新古？中古？物件。
途中売主が変わったり賃貸したり・・・
それでいて目ん玉飛び出るぐらい高いっていう・・・

だったら近隣の中古でもいいのでは？ってなっちゃうんじゃないかな？
新築限定で金に糸目をつけないなら選手村待ったほうが間違いないしね。

住不も本気でここを売る気はないと思う、
相場を吊り上げる為の（ドトールや有明を売る為の）撒き餌でしょｗ

[195: 匿名さん]

ここは、構造が端的に言うとうまい棒みたいなものになっているのか？
スカイツリーと言ったほうが格好いいかな？
こういう構造の場合、
結構専有部は、形がそれぞれかなり個性的になってきます。
使い勝手に関しては、角部屋とかどうなんだろう。斜めになる部分がどうしても出てきますから。

[196: マンション比較中さん]

このマンションって、共用施設があまり充実していないように思うのですが、いかがでしょうか。ジムとかなさそうだし。

[197: ご近所さん]

ジムが欲しけりゃジム通え、外走れ、筋トレしろ

[198: 匿名さん]

ゴミ焼却場の横にあります。筋トレだけなら、なんと200円！

[199: マンション検討中さん]

スミフから買ったら、売る時困ります。
買い替えできないです。

[200: 匿名さん]

>>199 マンション検討中さん

え？私はスミフから買いましたけど、ちゃんと買い替えできたし、満足のいくお値段で売れましたよ。

[201: 口コミ知りたいさん]

>>200 匿名さん
シティタワー品川ですか？