ル・サンク小石川後楽園（3）

[匿名さん]

ル・サンク小石川後楽園
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/444601/

ル・サンク小石川後楽園（2）
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/541799/


所在地：東京都文京区小石川二丁目3番1（地番）
交通：東京メトロ南北線 「後楽園」駅 徒歩2分 （8番出口）
東京メトロ丸ノ内線 「後楽園」駅 徒歩4分 （4a出口）
都営三田線 「春日」駅 徒歩3分 （A4出口）
都営大江戸線 「春日」駅 徒歩3分 （A4出口）
間取：3LDK
面積：85.98平米
売主：NIPPO
売主：神鋼不動産
販売代理：三菱地所レジデンス
販売代理：野村不動産アーバンネット
施工会社：安藤・間
管理会社：NIPPOファシリティーズ



[スムログ 関連記事]
【小石川界隈】モモレジの名作マンション訪問【2016Vol.5】
https://www.sumu-log.com/archives/1332/
ル・サンク小石川後楽園建築確認取り消し裁判の結果から見る問題点
https://www.sumu-log.com/archives/11080/

[81: 匿名さん]

まだ ですか？

[82: 匿名さん]

いつ入居者が現れますか

[83: 物件比較中さん]

契約者放置プレー
いつまでつづくの？

[84: 匿名]

販売会社がきちんとしていないと、損害を受けるのは購入者です。
ここは、ほんとおそまつな会社です。

[85: 物件比較中さん]

販売の三菱地所が？

[86: 匿名さん]

>>79
既存不適格ってそんなに問題？！
高さ制限だけでしょ。

[87: 匿名さん]

>>84
三菱地所がおそまつね〜（笑）

[88: 匿名さん]

販売会社に野村不動産も名前を連ねていたような。

[89: 匿名さん]

三菱も野村もとなると、そもそもディベは全部駄目というかオチになってしまうね。

[90: 匿名さん]

彼等は所詮代理なんで、結局NIPPOじゃないの？

[91: 匿名さん]

>>90
知ってて請け負ってるから同罪！
結局は認識が甘かった訳で。

[92: 匿名さん]

横浜の杭問題もそうだけど、何を信じていいかわからない。

[93: 物件比較中さん]

歌舞伎役者氏は？

[94: 匿名さん]

販売代理業者も説明義務等の責任はあります。
例えば今回の場合、建築確認の執行停止や今後の訴訟により引き渡しが遅れる可能性についてまで説明する義務があったと認められる余地はあると思います。

[95: 匿名さん]

売主も販売代理も宅地建物取引業者。
執行停止の規定を知らないはずがない。
（仮称）目白御留山テラス新築工事などの事例があるので。
（知らないとしたら、あまりにお粗末。）

契約者に対して、東京都建築審査会での争点を十分に説明する、
今回のような事態が起こり得ることを説明する義務があると思う。

[96: 匿名さん]

売主だからね。

[97: 匿名さん]

http://m-fujiwara.net/2015/10/16/違法建築にご用心/
藤原区議は文京区（区長）が認めているのに、ここまで反対するのかわからない。

[98: 匿名さん]

（仮称）目白御留山テラス新築工事の事件では
区長が認めたのが違法だと
最高裁判所で判断されたんだよ

[99: 物件比較中さん]

ここも、「開発行為の取り消しを求める訴え」は最高裁まで行って却下されたけど、
「建築確認の取り消しを求める訴え」が、これから最高裁まで行く可能性があるの？

[100: 匿名さん]

>>86
今回のケースは別に問題ないと思います。建築違法物件はダメですけど。。
細かい基準に照らし合わせたら世の中既存不適格な物件だらけですよ。

でもそもそも何で高さの基準が変わったんですかねー

[101: 匿名さん]

>>99
東京都建築審査会で
審査請求人らの訴えが認容されて
決着すると思われます。

[102: 匿名さん]

それって行政処分に該当しないの？
処分取消訴訟を提起できそうだけど。

[103: 匿名さん]

>>101-102
契約者はどうなんです？
待たされ損ですか

[104: 匿名さん]

94
重説のときに言ってるのではないですか。

[105: 匿名さん]

建築審査会の争点は？

[106: 匿名さん]

地下の避難経路とHANAREの窓先空地かな

[107: 匿名さん]

避難経路に不適合があるなら引渡しを受けられませんね

[108: 匿名さん]

104
重説ではそれまでの紛争の経緯や、建築確認が取り消される可能性については説明があったけど、建築確認の執行停止で工事が中断する可能性や、訴訟にまで発展した場合に工事の中断が何年も継続して引渡しが遅れる可能性、その場合に補償がされるかどうかについてまでは説明されなかった。
もしそこまで説明されていれば購入を躊躇う人も出てくると思われるので、それって「重要事項」なんじゃないでしょうか？

[109: 物件比較中さん]

HANAREって、建蔽率を使い切るために作ったの？

[110: 物件比較中さん]

説明されていれば購入を躊躇う内容こそ重要です。説明が不十分です。NIPPOには誠実な対応を求めます。

[111: 物件比較中さん]

引渡し遅れに対する補償の
前例はありますか？

[112: 匿名さん]

区長は再開発などを中心に街の開発を推進する立場、藤原区議は絶対高さ制限をより厳しく適用して立て替えや新規建築を制限しようとする立場で、どちらかというと対立している。区長と区議は社長と社員みたいな関係にはないから、違う主張をすることには問題ない。



ただ、藤原区議のそのブログでの発言はあまり好ましいものではないね。

これはこのマンションの話というよりは、それについての紛争に関与している文京区の区議の話になるので、本スレに邪魔なレスであれば読み飛ばしてほしい。

違法建築にご用心
http://m-fujiwara.net/2015/10/16/%E9%81%95%E6%B3%95%E5%BB%BA%E7%AF%89%...

藤原区議のこの記事は前半は複数の区外のマンションの話なのに、後半は文京区の物件の話にすり替わっている。
これらはそれぞれ経緯がかなり違うものであるんだが、問題は最後のほうで違法建築を取り締まるべきだみたいな言い方をしている部分だ。

文京区の絶対高さ制限では、特例として同程度の高さ、同程度の内容での一回の立て替えは認められてはいるが、藤原区議はその特例に制約をつけようとしており、どちらかというと取り締まるためのルールを作ろうとしていた立場なんだ。その立場の人間が、「違法は違法、ダメなものはダメということを再確認するしかないのです。ダメ出しする側からすると、遠慮なく、情け容赦なく、ある意味やりやすいとも言えますが、しかし困った時代です。」なんて言うのは、正直、好ましい発言ではないと思う。

なお、重要なことなので補足すると、既存不適格は違法ではない。
ただ、立て替えなどの際に一定のルールに従わなければ違法となる要素はありえる。
そのルールを作る側の人間が言ってはいけない発言だということ。

文京区議会の議事を呼んでいない人向けに説明すると、絶対高さ制限について議論されていたころの区の建設委員会において、藤原区議は以下のような意見を持っていた。

　①文京区の町並みを守るために高さ制限はすぐにでも適用すべきだ。
　②立て替えにあたっては近隣住民との協議を必要とすべきだ。
　③高さ制限の実効性を高めるため立て替えの期限を（たとえば10年などに）定めてそれ以降は絶対高さ制限を適用するなどのルールの明文化を求めていた。

文京区の絶対高さ制限によって後付で既存不適格建築物件になったおそれのある物件はかなり多くあると推察される。（建設委員会会議録(平成25年6月10日）時点で467件ほど郵送とある）
ルールの制定や取締りに関与する人物は、発言に慎重を期すべきだと思う。




区議会の議事は長いので、興味がある人は「藤原委員」とかで検索すると藤原区議の意見をおいかけやすい。

建設委員会(平成23年9月26日）
1　理事者報告
(1)絶対高さ制限を定める高度地区の指定（第1次素案）について
http://www.city.bunkyo.lg.jp/kugikai/kaigiroku/h23/233teirei/kensetu11...

建設委員会(平成24年2月29日）
(1)　絶対高さ制限を定める高度地区の指定（第2次素案）について
http://www.city.bunkyo.lg.jp/kugikai/kaigiroku/h24/241teirei/kensetu12...

建設委員会会議録(平成24年9月26日）
1)絶対高さ制限を定める高度地区の指定（第3次素案）について
http://www.city.bunkyo.lg.jp/kugikai/kaigiroku/h24/243teirei/kensetu12...

建設委員会会議録(平成25年6月10日）
1)絶対高さ制限を定める高度地区の指定（第4次素案）について
http://www.city.bunkyo.lg.jp/kugikai/kaigiroku/h25/252teirei/kensetu13...

建設委員会会議録(平成26年2月28日）
2)絶対高さ制限を定める高度地区の指定について
http://www.city.bunkyo.lg.jp/kugikai/kaigiroku/h21/211teirei/kensetu14...

[113: 匿名さん]

112は >>97 へのレスです。

[114: 匿名さん]

藤原区議に目を向けたい人の意図は知りませんが。藤原区議がル・サンク小石川後楽園の執行停止の決定をブログで知らせているのは意義があると思います。その他の区議が知らんぷりしていることの方が問題。勉強もしてないのか。

そもそも東証一部上場のNIPPO（1881）が報道発表していないのは適切ですか。重大なコンプライアンスの問題では？

[115: 物件比較中さん]

>>108

執行停止の決定がされると工事中断になることは、NIPPOや販売代理業者は宅地建物取引業者として説明しておくべきではないですか？

[116: 周辺住民さん]

>>108さん

あくまで一般論ですが、工事の中断だけに対して細かく説明したり補償したりすることはないと思いますよ。悪天候や人手不足で数日間止まることはよくあるかと思います。法的な面での中断であっても是正して再開すれば済むだけです。

引き渡しの遅れは契約の不履行に当たるので、手付金の倍返しになるのではないでしょうか。これは割と一般的で、本マンションの契約書にも記載されているはずです。物件価格の1割を手付金にすることが多いかと思いますので、その場合は契約を解除になれば2割が戻ってきます。

[117: 匿名さん]

ルサンクは係争中の物件を竣工の１年半以上前に販売活動していたので、一般的な説明では不十分ですよ。>>108さんの疑問は当然です。

NIPPOも市川猿之助をナビゲーターにして大々的に広告するのでなく、おとなしく、竣工まで待って販売するべきでした。

[118: 周辺住民さん]

先程現場で撮影したものです。何かしらの現場保守はしているのでしょうか!?

[119: 匿名さん]

資材搬出はあって搬入はないのですね
安藤ハザマも撤収したいのかな

[121: 物件比較中さん]

建設許可取り消し以外の引渡しの遅れは補償なし、
と重説には、書いています。

[122: 匿名さん]

>>121
そんなことは書いていません。
行政上の措置等、売主の責めに帰すことのできない事由による遅延は損害賠償請求等ができないと書いてあるだけです。
逆に言えば、売主の責めに帰すべき事由による遅延や説明義務違反は、買主による債務不履行に基づく損害賠償請求や解除の理由になり得ます。
そのような買主の権利を否定することは消費者契約法上できないと思います。

[123: 匿名さん]

120
9月14日…はNIPPOの記載ミスでしょう。
あなたの書込みも不適切ですよ。

[124: 匿名さん]

>>122
今回の事態は、建ててしまえばいい、売ってしまえばいいという、売主の姿勢の問題です。>>106さんのいうとおり、避難経路に不適合があるのなら、そのような建築物を引渡すことは契約者に不利益を及ぼすため、東京都建築審査会が執行停止の決定をしたのは妥当であり、工事の中断はそのような設計で建設を進めた売主の事情によるものです。

[125: 契約済みさん]

契約者放置プレー、
いつまで続くの？

[126: 契約済みさん]

売主の責めに帰す事由による遅れだと、
補償額の相場は、どれくらいですか？

[127: 物件比較中さん]

横浜の、三井不動産の補償と
比較されることになるでしょうね。

[128: 匿名さん]

されないよ。
全然違うし。

[129: 匿名さん]

東京都建築審査会で
避難経路が議論されるようになったのは
いつ頃からですか？

販売活動を始めるよりも前ですか。

そうであれば、避難経路について是正せずに
建設を強行して、販売したNIPPOの責任ではないですか？

[130: 周辺住民さん]

反対派さんの都合が悪かったのか>>120が速攻で削除されてしまいましたね。

[131: 匿名さん]

>>130さん
明らかに誤ったことが書かれていたからでしょう。デベを擁護する立場としてもルールを守るべきです。

[132: 物件比較中さん]

契約者は、建築取り消し二割バック
あるいは、売主の責めに帰す事由による遅れの補償
いずれかで、勝利確定ということですか？

[133: 匿名さん]

係争の存在を分かって売買してるんだし、売主も買主もどっちもどっち。
経緯を考えると、説明不足自体が売主の責に帰す
事由に該当するかは微妙じゃないの。法的には。
但し、避難経路の件は全く別。違法建築物売ったとなったら完全にアウト。
結局、審査会の結論みなきゃ、どうなるかわからないんだろうね。

[134: 物件比較中さん]

審査会の結論みなきゃ判断つかない物件だから
竣工後に販売しているべきなのですよ。

販売して引渡しが迫っていることから
東京都建築審査会が建築確認の効力を停止する判断に傾いたと思われます。

NIPPOは自らこの事態を引き起こしたこと
わかっているのでしょうか。

[135: 匿名さん]

細かいことはよくわからんのだが、そもそも許可を出した文京区に責任があるのでは？

[136: 匿名さん]

キナ臭い物件に手出しとるのもたいがいやろ。

[137: 契約済みさん]

2月15日引き渡し不能
説明会開催の連絡来ました

[138: 匿名さん]

やっぱりね

NIPPOは報道発表しないでいいの？

[139: 匿名さん]

確認申請を出した機関も悪いよね！
そもそも今更なの？！避難経路の件・・

[140: 契約済みさん]

え、二千万くれるの？

[141: 契約済みさん]

まだ、連絡が来ません。

[142: 匿名さん]

覚悟、決めたのかな。
説明会、いつなの？
11月2日よりもあと？

[143: 契約済みさん]

>>137
いつですか？

[144: 匿名さん]

ご愁傷様です。

それにしても泥沼ですね。

最終的にどんな形で決着するのやら。

[145: 匿名さん]

>>139
避難経路の問題
元々あったのではないでしょうか？

販売の際、最高裁判決があるような話がされてるけど
開発許可の争点で最高裁の判決があっても
建築計画の適法違法の判断にならないし
家族の反対を押し切って買うのも。
道が狭いのも難点でした。

[146: 匿名さん]

ハナレなんて形にして無理矢理売りつけようとしたからこうなるんだよ
備蓄倉庫とかトランクルームにでもしておけば良かったのに

[147: 匿名さん]

HANARE 無くすんですか。
離れ でなくて HANARE. なのは居住できないからですか。
窓先空地がないのが避難上の問題になるのなら
十分な窓先空地を設けて専用庭のようにして
価値のある 離れ にしてはどうです。
無くしてしまうと無理な建築計画だと認めることになりますよ。

[148: 周辺住民さん]

>>118-119

保全対応のお知らせ
http://lovethesun.blog121.fc2.com/?sp&no=3892

[149: 匿名さん]

>>108
リスクを十分に説明してないですね。
避難経路の他にも疑義があるのではないか気になります。
神戸製鋼にはコンプライアンス委員会がありますね。重大なコンプライアンスの問題と思いますから申入れするといいのではないでしょうか。

[150: 契約済みさん]

>>142
11/2より前です

[151: 匿名さん]

次の審査会より前だね。

関係機関に予めコンタクトして情報収集するのがいいよ。

[152: 契約済みさん]

11月1日に説明会ですから、
11月2日に解決というのはもう無理という認識でしょう。

[153: 契約済みさん]

会議場ではなくホテルで開催というのも、
事態の深刻度を予感させられますね。

[154: 匿名さん]

周辺住民の主張がもっともと判断しているのでしょう。

それなら、何故、建設を強行したのか、大々的に広告して販売活動をしたのか、NIPPOは確り説明する必要があると思います。文書による説明を求めましょう。ごまかされないことです。

[155: 匿名さん]

避難経路が
販売する前から問題になっていたんですね

[156: 契約済みさん]

11月1日には建設のメドは全く立ってないだろうから、
一旦二割バックで契約白紙ってこと？

[157: 匿名さん]

152
審査会の裁決と顧客対応は別物ということ。
153
100世帯以上の人を集めるのに他にどこがありますか。

[158: 匿名さん]

156
それもあり？で、検済み降りて完成販売。しかも高くしての新価格？

[159: 物件比較中さん]

NIPPOが保険をかけてたとしたら、
あっさり白紙はあるかも。

[160: 匿名さん]

>>157
文京シビックセンターの26階
文京区民センターの2階と3階
…他にもありますが

[161: 匿名さん]

>>159
そんな保険があるのかい？

それに保険会社が支払いを拒否しないか？
執行停止の決定は
NIPPO担当者の口頭審査の答弁に基づいているようだが・・

[162: 契約済みさん]

契約時点で反対住民から出ている、今回執行の停止の様々な問題点を説明していないのがもんだいです。購入しない方々が大半ではないでしょうか。売主に販売に至るまでに瑕疵があるようなきがします。この物件の経緯から問題にされている部分をクリアにしてから販売するべきです。これは販売の方法い問題があり瑕疵があるとおもいます。売主は一旦契約を白紙にして、再度販売するべきではないでしょうか。

[163: 契約済みさん]

11月1日の時点で建築の見込みが不明なのは確定しているわけで、
億単位の契約をした107世帯数百人を呼びつけるからには、
具体的な補償額の提示以外考えにくいですね。

[164: 物件比較中さん]

建築関係者らしい意見だな
↓
http://twitter.com/okunoao/status/654300983682461696

契約者への引渡しが迫っているとNIPPOが主張したからだと思うが

[165: 契約済みさん]

二割返し、および、販売可能となったときの同部屋優先契約権
（もちろん放棄可能、売り手にもコストを減らすメリットあり）
くらいが妥当でしょうか。

[166: 匿名さん]

160
そこがその日、ふさがってたらどうするの？

[167: 匿名さん]

162
契約してから言う事ではないな、それ。

[168: 匿名さん]

NIPPOが販売時点での東京都建築審査会の争点を説明していれば契約していないと思いますが・・

[169: 匿名さん]

審査請求中である事を重説に記載していなかったのなら問題ですが、この場合、重説に記載してあります。
契約を左右する程、細かく知りたかったら、担当者に詳しく聞くべきだったと思います。

[170: 匿名さん]

NIPPOは合意解除にしようというのかい？
販売時点での争点も明らかにせずに？

[171: 匿名さん]

審査会の裁決を待って判断するには11月1日は中途半端です

[172: 匿名さん]

建築確認取消された訳じゃないしね。
相場が下落局面であれば、不可抗力による引渡遅延として無償での合意解約も有り得るケース。

たまったもんじゃないね、そんなことになると。
NIPPOを信じましょう。

[173: 匿名さん]

11/2に審査会の議題に上るかも未定な状況。
早期に説明会を開くのは賢明だと思う。

[174: 匿名さん]

財閥系ではないし、大した補償は期待できないだろう。

[175: 匿名さん]

小石川２丁目に住みたい >>172 NIPPOを信じていいかわからない

[176: 匿名さん]

９月７日の決定書を読と理由に建築基準法に反するようなことが書いてあり、素人が読む限りこの段階での工事の停止は取り消しを匂わすように受け取れる。ならなぜもっと早く、せめて販売するまえに何らかの決定を出さなかったのかそのあたりも問題だ。ただ、設計図面の段階でプロの方なら分っていなかったのか不思議なこと。しっかりした補償、対応は昨今の状況からも避けられない。

[177: 物件比較中さん]

数百人が、二千万～
もらえると思って集合するの？

[178: 匿名さん]

>>176
図面が審査会に提出されたのが最近だからでしょ
それから審査会の判断が出る前に販売したのはNIPPOの責任

[179: 匿名さん]

設計者の日建ハウジングシステムはわかっていたのでは？
NIPPOも東京都知事に一級建築士事務所の登録がされている。設計図面を精査できる一級建築士がいる。

[180: 匿名さん]

そうですね。あきれます。