ル・サンク小石川後楽園（3）

[匿名さん]

ル・サンク小石川後楽園
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/444601/

ル・サンク小石川後楽園（2）
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/541799/


所在地：東京都文京区小石川二丁目3番1（地番）
交通：東京メトロ南北線 「後楽園」駅 徒歩2分 （8番出口）
東京メトロ丸ノ内線 「後楽園」駅 徒歩4分 （4a出口）
都営三田線 「春日」駅 徒歩3分 （A4出口）
都営大江戸線 「春日」駅 徒歩3分 （A4出口）
間取：3LDK
面積：85.98平米
売主：NIPPO
売主：神鋼不動産
販売代理：三菱地所レジデンス
販売代理：野村不動産アーバンネット
施工会社：安藤・間
管理会社：NIPPOファシリティーズ



[スムログ 関連記事]
【小石川界隈】モモレジの名作マンション訪問【2016Vol.5】
https://www.sumu-log.com/archives/1332/
ル・サンク小石川後楽園建築確認取り消し裁判の結果から見る問題点
https://www.sumu-log.com/archives/11080/

[363: 匿名さん]

認証保育園にこと
NIPPOからも文京区に要請してもらえないですか

[364: 契約済みさん]

認証保育園も殆どない区ですから、保育園問題は深刻ですね。

[365: 匿名さん]

早急に文京区内に仮住まいするほうがいいかもしれません

[366: 匿名さん]

仮住まい代金くらいは補償してくれるのでは

[367: 一階住人]

>>362
2月に入居したところで、どうにかなる問題ではないですよ。
認証は激戦ですし、ぽけっとランドもモニカも説明会終わってるし、面接クリアして単願にしないと受からないレベル。

[368: 匿名さん]

ハッピーマム 茗荷谷 の問題もありましたから

[369: 匿名さん]

世田谷や杉並ほとではないみたいですが、文京区も保育園は厳しいですからね

ひとまずのポイント稼ぎで区外の認可等も考えた方が良いと思いますが、
いずれにしてもココに住めるのかどうかがハッキリしないと動けないですよね。。。

[370: 契約済みさん]

>>367
そんな事は分かっています。区外の認証や認可外にも登録済みです。4月に文京区への在住が証明出来ないと認可のポイントが加算されないという話です。
幼稚園を希望されている方はどうされたのかしら。

[371: 契約済みさん]

11月2日の建築審査会の議題にもあがっていませんね。
http://www.toshiseibi.metro.tokyo.jp/kenchiku/ken_sinsa/kaisai.htm

[372: 働くﾏﾏさん]

スレ違いのコメントにアドバイスもらってるのに切れるとは品のない…。
年度途中での入園は少ないですから、再来年の４月の認可転園と考えれば６ヶ月の待機ポイントがたまれば良いのでは。

[373: 匿名さん]

>>371
東京都建築審査会に電話で確認したところ、このページに掲載されるのは「同意案件」のみで、本件のような紛争案件の予定についてはこのページには掲載されないそうです。

[374: 匿名さん]

9月7日 口頭審査
傍聴するべきでした。

[375: 契約済みさん]

二割バック以外の補償って
どういう可能性があるの？

[376: 匿名さん]

NIPPOは報道発表しませんね。
隠し通すつもりなのか。
古い体質の会社なんでしょうか。

[377: 匿名さん]

373
ほか12件に含まれていればいいけどね。

[378: 匿名さん]

審査員たちは、本職を別に持ってるような人たちで、審査会の仕事ばかりしてるわけじゃないんですよね？
他にも審査すべき事件もあるだろうしし、裁決が出るまで一体どれぐらいかかるのか・・・。

詳細な図面を提出させて机上で議論するよりも、もう建物がほとんど出来てるんだから、実際現地に行って
違法性がないか調べたらすぐ結論出るんじゃないの、と思ったり。

[379: 匿名さん]

>>378
NIPPOが審査会に検証の申立てをすればいいのではないでしょうか

[380: 匿名さん]

NIPPOが本当に問題であればそれまで。
そうではないのであればしつこく時間を浪費させている方への民事裁判も検討。
一旦は最高裁で決着している物件。敢えて何の問題もない入居者の人生を邪魔する権利はないはず。 被害者は時には逆の立場になりうる事もご理解頂きたい。

[381: 匿名さん]

そうです。避難計画に疑義があるならとりけしか。設計をさせた売主と設計者に問題あり。また、その図面で建築確認を下した東京都建築審査会にも問題あり。いずれにしても契約時に審査請求の争点など説明をしていないのも問題です。購入者は被害者です。引き渡しが出来ないなら引越し先の手配や荷物を預ける所。駐車場付きマンションの手配お願いしてもらわないとすむところもないですからこまります。

[382: 物件比較中さん]

380

最高裁の判断は文京区の開発許可が適法であったかどうかのもの。周辺住民は建築基準法に適合しないことの主張もしていたが、文京区は建築確認の際に建築主事が審査するものと主張し、裁判所もがけ崩れが起きないかなどしか判断しなかった。この事件は有名で、判例集に掲載されている。

つまり、このマンションが建築基準法に適合しない違反建築物かどうかは、今回、東京都建築審査会で初めて審査されている。380はこのことがわかっていないし、もしNIPPOが最高裁で全てが決着しているかのような説明をして販売していたのだとすると、宅地建物取引業法にも抵触する。契約者は東京都不動産業課に相談するほうがいいと思う。

[383: 周辺住民さん]

>>380

＞NIPPOが本当に問題であればそれまで。
＞そうではないのであればしつこく時間を浪費させている方への民事裁判も検討。

随分とひどい言い方ですね。
確かに、中には自身の自己満足のためにこの問題に関わっている者もいない訳ではないが、
根本はやはりデベロッパーが法的基準を満たしていない建築を強行しようとしていることだ。
そこを履き違えてもらっては困ります。

＞何の問題もない入居者

そのように言うけど、一体契約者の何割の人間が建設中の物件を見に来たのでしょう。
来たら、工事作業員達が、朝から夕方まで通行人に挨拶してる姿を見て何か感じるものが
あったでしょう。
「ここは何かあるな」と。

あなたは違うかもしれないけど、近頃はろくに自分の足で調べもしないで
業者の出してくる情報を鵜呑みにして簡単に高い買い物をする人が増えすぎでしょう。

そういう意味では、例えデベロッパーが真相を隠していた点があるとは言っても、
入居者に100％落ち度がない、とは言えないのでは？

あと・・・
個人的な感覚で申し訳ないが、今回の横浜のマンション問題の様な不祥事が後から
分かった場合や、震災等で被害がそこだけ大きくて後から欠陥が指摘されるような事態になったら、
あなたのような人が一番騒ぐんですよ。
「なんで最初に言わないんだ」と。

いつの時代のどんな場でもそう。
最初は無関心だったり、自分の目先の利益が侵害されるのを嫌がって慎重派を叩く人間に限って、
その件で問題が起きた時に一番騒ぐ。慎重派が「だから最初に言ったのに」と呆れてる横でね。

直近の未来の生活がかかっていて焦るのは分かるが、建築審査会という法的に審査する機関で
訴えた側が門前払いされずに、建設を止められてるという現実をよく見ましょう。

[384: 匿名さん]

工事の人とか、別に他の現場でも普通に挨拶するんじゃないかなぁ。
その理論でいくと、揉めてるとこは工事の人の愛想が良くて、揉めてないとこは工事の人が挨拶もしないってことになりませんか？挨拶もしないところの方が「何かある？」って思っちゃいますよ。
工事の人に非はないんだし、そういう言い方良くないと思う。


入居者が悪い、悪くないとかそういう話も、うんざり。
デベの話も反対住民の話も両方よく調べた上で決断した人がほとんどだと思うけど。どちらも自分たちの目先の利益を最大化するために必死なんだから、双方ともに都合のいいことしか言ってないってことは分かってる。
結局は司法の判断を待つしかない。

[385: 匿名さん]

客観的に判決を読んでいれば
最高裁で決着していると書かないと思うよ
それと現実に審査会に工事を止められた状態
NIPPOが審査会を軽視していたからこの事態になったのは誰も否定できないと思う

[386: 匿名さん]

ル・サンク小石川について
これまでの東京都建築審査会の判断をNIPPOに確かめたら

2005.6.27 建築確認取り消し裁決
2015.9.7 建築確認の効力を停止する決定

建築基準法上の問題はないとする判断は１度もされていません

[387: 匿名さん]

仮住まいの手配をして欲しいです。
文京区に住みたい気持ちは変わりません。白紙は納得できません。

[388: 匿名さん]

白紙が納得出来ない人は購入すべきではなかったね。
リスクがあると合意して印鑑を押したはず。

[389: 匿名さん]

審査請求の争点を詳しく説明してもらいたい。それぞれの争点に対してNIPPOが販売時にどのように判断していたかも。

[390: 匿名さん]

>>380
貴方が契約者だとして、引渡しが遅れたり、最終的に引き渡しされないなどの実害を受けた場合は、売主であるNIPPOに補償を要求するのが筋だと思いますよ。また、審査の内容や結果によって発生するそれらの損失について、文京区や訴えを起こした方に何か訴訟をするかどうかは、それは売主側の判断になるのでしょう。

ここの建築紛争に係っている藤原区議のブログにマンション事業者の代理人からの申立書がアップロードされていました。

http://m-fujiwara.net/2015/10/17/

詳しくはアップロードされている文章を読めばわかりますが、この申立書では以下の理由で審査請求の却下を申し立てています。

(1)すでに完売で引渡しの遅れの影響を受ける購入者に多大な迷惑がかかること。
(2)審査請求人が自身のWebサイトに「真理を長引かせようとしていた」、「2014年3月17日に高さ制限が告示・施行されました。この高さ制限が発効したのちであれば、建築確認が取り消されると、建物の上部を削って建築設計をし直さなれければならず、施主側は大きなダメージを受けることになります。そこで、2012年9月に審査請求をしたのち1年余の間、建築確認の違法の主張を小出しにし、重要な主張は控えていました。」と明記されているにもかかわらず、他方では東京都建築審査委員会に口頭審査及び裁決を催促し、加えて審査を長引かせようとした理由は処分庁及び事業主にあるとしている。企業に損害を与える目的をもって審査制度を悪用する手段は権利の濫用にあたる


貴方が主張したいことの一部は申し立てはされているのだと思われます。
申し立てに意味があるのかは、審査次第でしょうね。

[391: 匿名さん]

386
2005.6.27建築確認取り消し裁決

これいまの計画内容じゃなく古いやつでしょ？

[392: 匿名さん]

390
審査会としては建築基準法の適合に疑義があるマンションを引渡しされることに不利益があるとの立場にあるはずです。そうであればNIPPOの弁護士の提出したという文書は逆効果のように思いますが・・

[393: 匿名さん]

納得できないばかりを繰り返している人は、なんで安いか考えずに飛びついたんだろうなあ。。
他の新築なんて、今は坪単価500になってきてるのに、あきらかに安すぎるよね。

[394: 匿名さん]

>>392
疑義が事実であるのか審査で明らかにすべきことですので、早く審査を進めるべきというのは普通の考えだと思いますよ。

[395: 契約済みさん]

ここは、昨年発売時、
その「価格の高さ」が驚きとともに話題になっていました。
今でも、当時のスレをみればその話題が繰り返し書かれていることが確認できます。
その後付近の相場が変わったのは購入者のせいではありません。

[396: 匿名さん]

393
荒らし目的やろ？価格の事だったら他でやれ。

[397: 匿名さん]

>>394
執行停止の決定が不当、審査会は間違っているとの主張の文書のようですが。違いますか。
行政不服審査法には執行停止の取消しの申立てが規定されていないのでは？ この文書が何法に基づき提出されたのか疑問です。

[398: 匿名さん]

>>397
書いてある通りに読むといいと思いますよ。

[399: 匿名さん]

書いてある通りに読むと
審査会の決定に対する不服としか読めないが・・・

[400: 匿名さん]

契約者は納得いかないと思いますよ。リスクがあるならデベロッパーは竣工前に販売するべきでないでしょう。この物件はおかしな事態になっています。

[401: 匿名さん]

NIPPOは引渡しが遅延する期間の住戸の手配をするべきと思います。NIPPOを信じて契約した人を裏切ってはいけません。

[402: 匿名さん]

遅延するだけで済めばいいけどね

[403: 契約済みさん]

遅延は保証しないと契約書に記載していました。
早期の採決を望みます。

[404: 匿名さん]

確かに契約書にはそう書いてあるけど、「遅延」ってどれぐらい遅れるかの見通しがたってて、何より確実に引き渡されることが前提だと思うのですが。今の状況は、どれぐらい遅延するかも引き渡されるかも分からない。これで、契約書には遅延は保証しないと記載してますから裁決でるまで待っててください、と言われて納得できる人がいるでしょうか。

執行停止の決定ではなく、取消の裁決が出てたら、契約書にそのときの対応が明記されてるし、諦めもつくからここまで契約者から文句でてなかったのでは。

[405: 匿名さん]

年度を跨ぐのではないですか？ 仮住まいが必要になります。

[406: 契約済みさん]

107世帯分の仮住まい？！難しいと思うな。
白紙に戻して、再販がベストだと思う。

[407: 匿名さん]

最悪に備えて他物件を見ている人も多いと思います。
近隣の築浅中古は強気な価格ばかりですが、もしもの時は売れちゃいそうですね

[408: 匿名さん]

今更白紙に戻すならそもそも売るなといいたい

[409: 匿名さん]

引き渡しが出来ないなら住まいの準備やら家賃やら補償するのはあたりまえです。物件に建築審査会から建築基準に対する疑義があるため工事ストップになり引き渡せないなだから。

[410: 匿名さん]

＞＞380さんへ


＞中には自身の自己満足のためにこの問題に関わっている者もいない訳ではないが、

むしろそのような方がいらっしゃったことに驚きを隠せません。
自己満足の為なら他でやって下さい。強く願います。

＞一体契約者の何割の人間が建設中の物件を見に来たのでしょう。

８-９割くらいの方は一度は物件を見に行ってるのではないでしょうか。
億単位のお金が動く買い物ですよ。聞くまでもない愚問だと思います。

＞近頃はろくに自分の足で調べもしないで
業者の出してくる情報を鵜呑みにして簡単に高い買い物をする人が増えすぎでしょう。
そういう意味では、例えデベロッパーが真相を隠していた点があるとは言っても、
入居者に100％落ち度がない、とは言えないのでは？

では購入者がどのレベルまで予め自分で調べていれば“入居者に100％落ち度はない”といえるのでしょうか。
建築士でも不動産専門業者でも近隣住民でもない購入者に、
・お目当ての物件が建築基準法に全て違反していないか
・反対住民との会話・調整がどの程度進んでいるのか　　等

を隅々まで自分の足で調べ納得してから購入しろ　というのはあまりにも無茶な話だと思います。まず購入者が調べたいと思ってもそこまでの情報を自分で得るのは現実問題難しいですよ。
かつ、デベロッパーが真相を隠していた点があるなら100%デベロッパーのせいですよ。
嘘まで事前に見抜けません。。。


この問題に取り組まれている近隣の方ならもう少しまともなコメントしてください。

[411: 契約済みさん]

契約者誰もが何度も通ったオフィスビルから現地まで
徒歩数分です。一度も見ずに、○億円出す人がいるとは思えません。

[412: 匿名さん]

>>399
行政不服審査法で規定されている執行停止の取消しと早期の棄却を求めるための申し立てですね。
理由は記載の通り。単に「審査会が間違っている」と主張しているのとは随分違うと思いますよ。

[413: 匿名さん]

行政不服審査法のどこに審査会の決定に不服の申立てできると書いてあるかを疑問に思うが。審査会を非難することになっているのでは？ 逆効果のおそれがある。
法テラスにでも行って相談しておいでよ。法律家の意見が聞けるから。

[414: 匿名さん]

>>410
380さんが近隣さんどうか疑問です。自己満足で12年も闘えると思えないから。
うちは文京区の紛争担当に行き、悩んで諦めました。

[415: 契約済みさん [男性]]

11/1の説明会を待っている者です。
皆さまのご意見を掲示板で拝見しておりました。

もし、説明会で日本舗道側の提案が納得いかないものだった場合、皆さまはどのような行動をされるのでしょうか？

各契約者、個別に交渉されるのでしょうか？
それとも、契約者側合同(音頭を取られる方が必要)での交渉をご希望でしょうか？
それとも、提示案をそのまま受け入れるのでしょうか？

私は法曹関係者でも、建築関係者でもないのでやはり不安が募ります。
よろしければ、ご意見伺いたく思います。

[416: 匿名さん]

414
だから何？自分は先見の明ある自慢したい？
当事者でないなら、あなたには関係ない話。

[417: 匿名さん]

>>413
判断するのは審査会ですよ。
あなたはなぜ逆効果だと思ったのですか？

[418: 匿名さん]

「音頭を取られる方」って、他人事だなぁー。
うちは士業だけど、そういう輩に迷惑被るとことが多い。
無資格だろうが業界関係者じゃなかろうが事務局でうごきまわることはできるじゃん。
士業の人間はアシスタントさんに支えられて有資格者にしかできない業務をしたり、専門的なアドバイスをするもんであって、音頭とったりとりまとめるわけじゃないんですけどね。
うちは断然個別交渉だわ。ブーブー口だけだすやつの面倒みてらんないわ。

[419: 匿名さん]

審査会が執行停止を決定する建築計画だという観点で読むと、そのような建築計画の建設を強行し、販売までしてしまったのはNIPPOに落ち度があります。契約者を困らせているのもNIPPOではないですか。NIPPOの弁護士さんが提出したという文書にはそのようなことを配慮せず、審査会も含めて他人を非難することをしています。だから逆効果のおそれがあると感じました。

[420: 匿名さん]

>>419
同意。矛先をかえようとしてるだけだ。
アデニウム湯島なんて、アセスメント失敗して白紙撤回になったしね。
住民ならそういう議事録が町会からまわってきたりしてあやしい物件わかるもんだ。
他区からいっきに物件かうひとはスゴいよね。
うちは近隣に賃貸のスパンをとってから買ったわ。

[421: 匿名さん]

>>415さん
誰か音頭をとるでなく、繰り返し説明会を開催して説明してもらうのだと思います。
11月1日の１回の説明だけでは、重要な判断をするのに十分な情報が得られないでしょう。

日建ハウジングシステムの建築士が避難経路の疑義をどう考えているのか、審査請求を受けた時点と執行停止の決定があった現在とで判断が違っているのか、販売活動を開始する直前の2014年3月にどの箇所を何故変更することになったのかなどなど、説明してもらいたいです。

[422: 匿名さん]

常識で考えて許される遅延と思えません。

[423: 匿名さん]

>>419
審査請求人による審査制度の濫用を東京都建築審査委員会に訴えているようにしか読めませんよ。

>>420
他の物件の話は関係ないと思います。

[424: 匿名さん]

>>420

白山二丁目でも青山メインランドが周辺住民と調整に失敗して撤退していたよ。建設強行してNIPPOみたいになるよりいいけどね。

[425: 匿名さん]

↑他の物件の事は他でやれ。

[426: 匿名さん]

既存不適格のマンションを建てた業者だしな。説得力ないな。

[427: 匿名さん]

↑
あなたも説得力ないな。

[428: 物件比較中さん]

NIPPOは大阪府吹田市でも周辺住民と裁判しているみたい。裁判沙汰続きの会社なんですかね？

[429: 匿名さん]

>>331
NIPPOは証拠書類を審査会に提出していないのでしょうか。審査会の審理が遅くなりませんか。

[430: 匿名さん]

>>429
そろそろ契約者向け説明会なので、契約者ならそこで聞く方が確実な情報が聞けると思いますよ。

[431: 匿名さん]

11月2日の審査会で審理がされるのか、今後の見通しも説明されるでしょうか？

[432: 匿名さん]

される訳がない。

[433: 匿名さん]

矛先を周辺住民に向けようとしている書込みは
建設関係者ですか？

東京都建築審査会が執行停止を決定した
工事中断している
契約者が困る事態になった

NIPPOが審査会を軽視していたからでしょう
反省はないのですか？

[434: 匿名さん]

他の地域、物件を含めたNIPPOの話であればNIPPOのスレが別にあるので、そちらで話していただけますか。

NIPPOはどうでしょう
//www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/47321/

>>433
貴方が契約者ならば説明会で、請求人なら審査会でNIPPOに聞いたらいかがでしょうか。ここで、回答があっても意味がないと思いますよ。

[435: 匿名さん]

433
ここで反省を求めてどうする。
無記名での自由書き込み掲示板で？あほや。

[436: 匿名さん]

審査会の採決はいつですか？
採決まで待って判断しますが、見通しを教えて欲しいです。

[437: 匿名さん]

審査会の裁決はいつ？
それがあらかじめ分かってたら誰も心配ないわ。
予告されないから、こんな事になってるの。理解した？

[438: 匿名さん]

ゼネコンはどこ？ 工事に責任ないの

[439: 匿名さん]

ゼネコンも知らない？はなしにならん。
他いってやれ。

[440: 匿名さん]

清水建設だった。いいタイミングで撤退した。

[441: 匿名さん]

いつの話ししてんの？他でやれ。

[442: 匿名さん]

十数年も訴えを続ける周辺住民にもどうかなと思うけど（よくそんなに時間とれますね・・・。）、３年も結論出さない審査会が一番悪いとか思ってしまう。
どうせ実質的な議論なんて長くても１日ぐらいしかしないくせに、３年も引き伸ばして、さらにまだ時間かけようとする。
工事止めたからまだまだ結論は先でいい、とか思ってるんじゃないか、と勘ぐってしまう。
建築審査会を指導できる機関ってないの？どっちでもいいから早く裁決してほしい。

[443: 匿名さん]

建築審査会で違反建築の判断がされるリスクがあるのにデベが建設して販売したと思ってる。

[444: 匿名さん]

建築確認済があって工事を開始していますが、それ通りに作っても建築違反になる場合があるのでしょうか。

[445: 匿名さん]

>>444
（仮称）目白御留山テラス新築工事 の事例があります。

[446: 匿名さん]

この物件は販売時点で係争中でしたから、デベは争点を十分に説明しないといけなかったです。

[447: 契約済みさん]

重説には、二割バックか補償なしのケースしか書いてないけど、
いきなり格安補償新設って、許されるの？

[448: 匿名さん]

二割バックしか考えられないんだけど。
はっきり言って、今の状況は取消裁決より契約者に迷惑かかってます。

[449: 匿名さん]

建築審査会が周辺住民の審査請求を認める裁決は結構あります。
建築確認 取り消し で検索するとわかります。
民間の確認検査機関が確認を行った場合がほとんどですが、行政庁が確認を行った場合も時々あります。

[450: 匿名さん]

>>448
竣工する前に販売したのが間違い。
でも、販売したからには、審査会の裁決が出るのを待つしかない。この物件の事態では常識的に考えて売主は遅延の補償をするべきと思う。

[451: 匿名さん]

補償はあたりまえです。売主としての社会的責任があります。審査会の採決待ちですが、購入者の住宅の確保が遅延により大変な状況になっていると思われ、また、心的または環境の一変は大きな損害があると想像はできます。

[452: 匿名さん]

NIPPOが社会的責任を全うしてくれるならいいですが、何も言わないから不安に駆られるんです。
説明会を待つしかないですね。

[453: 匿名さん]

審査会に証拠書類を早く出せばいいのです

[454: 匿名さん]

手厚い補償からの二割バックなんて事もあるのかな。

[455: 匿名さん]

現地を見に来ました。
こんな状態で中断しているのですね。

[458: 匿名さん]

もう審査会の採決でないとわからないけど、建築確認取り消しだな。こな段階で工事ストップなのだから、決定書の内容が避難経路の疑義を指摘している以上取り壊して一部変更工事しても時間がかかるから、引き渡しにかんしては常識的に遅延の範疇を超えるので違約金支払いはせざるを得ないでしょう。

[459: 物件比較中さん]

あさっては、数百人が
平均二千万強もらえると思って集合するんですね。

[460: 匿名さん]

我が家は代理人を立てました。11月は子供の受験で手一杯ですので、説明会等も代理人にお任せする事にしました。

[461: 匿名さん]

あさって、マスコミ関係者来ますかね？

[462: 物件比較中さん]

元総会屋って、こういう時に代理人やるの？