ル・サンク小石川後楽園（3）

[匿名さん]

ル・サンク小石川後楽園
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/444601/

ル・サンク小石川後楽園（2）
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/541799/


所在地：東京都文京区小石川二丁目3番1（地番）
交通：東京メトロ南北線 「後楽園」駅 徒歩2分 （8番出口）
東京メトロ丸ノ内線 「後楽園」駅 徒歩4分 （4a出口）
都営三田線 「春日」駅 徒歩3分 （A4出口）
都営大江戸線 「春日」駅 徒歩3分 （A4出口）
間取：3LDK
面積：85.98平米
売主：NIPPO
売主：神鋼不動産
販売代理：三菱地所レジデンス
販売代理：野村不動産アーバンネット
施工会社：安藤・間
管理会社：NIPPOファシリティーズ



[スムログ 関連記事]
【小石川界隈】モモレジの名作マンション訪問【2016Vol.5】
https://www.sumu-log.com/archives/1332/
ル・サンク小石川後楽園建築確認取り消し裁判の結果から見る問題点
https://www.sumu-log.com/archives/11080/

[301: 匿名さん]

>>300
それはいかんな
施主NIPPOのいいなりに建築基準法への適合に疑義があるマンションを建ててはいかん
日建ハウジングシステムの建築士もNIPPOのいいなりかい
もっと有能な建築士に頼めばよかったのに

[303: 匿名さん]

建築士が施主の儲けを追求しすぎたからだね

[304: 物件比較中さん]

予算二割アップで
番町物件に移行ってこと？

[305: 匿名さん]

いってらっしゃい。

[306: 匿名さん]

うちは裁決が出るまで待ちます。

[307: 契約済みさん]

二割の振込みは
いつですか？

[308: 匿名さん]

2年後くらい？

[309: 匿名さん]

中の様子を見せてもらえないでしょうか。

[310: 匿名さん]

NIPPOの社長出てくれのかな。
道路事業が本業でマンションは片手間だから甘くみてるとか。

[311: 匿名さん]

>>310

同感 NIPPO社長が出るべきですが・・

NIPPOのマンション事業の姿勢が投稿されてます
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/43797/res/49-50

[312: 匿名さん]

執行停止の決定は
東京都建築審査会で初めてだそうですから

[313: 契約済みさん]

二割は、１１月１日に手渡し？

[314: 匿名さん]

手渡しなワケあるかい(笑)
しかしもし希望者は手渡しオケーだったら喜ぶ人もいるだろな

[315: 契約済みさん]

11月1日入金済み通告、
11月2日引き出し可能ってこと？

[316: 契約済みさん]

ここは、ルサンクの旗艦物件ですし、
今回の対応で、まさにブランドイメージが問われることになりますね。

[317: 匿名さん]

>>311 >>316

ル・サンク手稲
ル・サンク小石川後楽園

問題物件が続いている。

[318: 匿名さん]

株式会社ＮＩＰＰＯ

http://www.sutekicookan.com/NIPPO

ル・サンク小石川の執行停止のことは
まだ記載されてません。

[319: 匿名さん]

今日、現地を見て来ました。全て途中で中断している感じでした。
前の道路も穴を掘ったままの状態です。

[320: 匿名さん]

当たり前。

[321: 契約済みさん]

さすがに、現在の状況を、売主の責めに帰さないと数百人の前で言い張れないでしょうから、
二割バックを逃れる方法はないのでは。

[322: 匿名さん]

白紙と言われても納得行かないです。引渡しまで近くで仮住まいを手配できないのでしょうか。

[323: 匿名さん]

2割バックしなきゃいけないわけではないから、どうなるだろうね。

[324: 匿名さん]

11月1日は小学校受験の人もいないか。NIPPOは想定もしていないだろうけど。契約者の事情など気にしていないに違いない。

[325: 匿名さん]

請求人が提起している問題点は避難経路等の建築基準法違反ですが、請求人の方々は詳細な図面等の資料を手に入れ、それをもとに訴えを起こしているのでしょうか。

[326: 匿名さん]

都市居住評価センター（UHEC）が施主に不利益があるといって図面をほとんど出さなかったみたい。避難経路は居住者の安全の確保のため重要な問題なのにね。

[327: 匿名さん]

NIPPOがル・サンク小石川後楽園の販売終了後すぐに物件ＨＰを閉じたのも、審査請求事件の証拠として使われたくないからかもしれないよ。HANAREとか争点になっているようだしね。

[328: 匿名さん]

販売終了後にHPを閉じるのは当たり前じゃない。
あれもこれも何を詮索してるのさ。
図面やらは、開示請求すれば手に入るし、請求人が言ってる避難経路の確保は、居住者のためのものではなく、近隣住民に影響が及ぶという論点で言ってるのだよ。

[329: 匿名さん]

図面はどこに開示請求すれば手に入りますか。
執行停止の決定がされた事例でぜひ勉強したいので教えてください。

[330: 物件比較中さん]

UHECが出さないとするとどこが持っているのさ

[331: 匿名さん]

口頭審査前の経緯説明で、請求人は詳細な図面等はない中、手探りでしていると書いてありましたね。今もなお、と。では、審査が始まった現在は、審査会には提出されているということでしょうか。
そうなると、そもそも請求人は詳細な図面等はないが、違反しているだろうという可能性を信じ、訴えを起こしているのでしょうか。

[332: 匿名さん]

違反している可能性を信じより、違反しているに違いないとの確信を持って、審査会に臨んでいると思いますよ。9月7日の口頭審査が決戦の場だったのでしょう。執行停止の決定も9月7日付ですから。

[333: 契約済みさん]

口頭審査から裁決までの期間はどのくらいだろうか。

[334: 匿名さん]

住民説明会で配布した物は回収する、横浜の三井の杭の時もそうですが最近は後から余計な話題にならないよう拡散防止をするデベが多いようです。近隣住民は全く知らないで訴えたとは流石に考えにくいのでそこで見たのだと思います。

[335: 匿名さん]

マンションデベロッパーのモラルの問題

[336: 匿名さん]

NIPPOは一級建築士事務所登録をしていて
建設業許可も受けていて
一級建築士の資格をもつ多くの社員がいる。

避難経路の疑義がわからないとは思えないし
この事態になるまでなぜ建設を強行していたのか
わからないんだけど。

[337: 匿名さん]

>>331
審査は3年前からされている。
疑義があったから昨年3月に計画変更したが
それでは是正がされたことになっていない
と推測しています。

[338: 購入検討中さん]

横浜三井騒動に隠れちゃってるけど、
ここも大問題だよね。
今後の成り行きによっては大きく報道されるかも。
いま「マンション」ってキーワードは耳目を集めやすいし。

[339: 契約済みさん]

11月1日あたりからメディア報道もあるのでしょうか。

[340: 匿名さん]

この程度の物件にメディアが割く時間はないでしょう。

[341: 匿名さん]

>>338

ここより小さな物件でもメディアに取り上げられていますよ

完成直前のマンションに待った!
http://diamond.jp/articles/-/5754

[342: 物件比較中さん]

完売済みという異例さ、
今、マンションねたがホットであり、
報道は時間の問題でしょう。

[343: 匿名さん]

これだけは言える。
噂の東京マガジンで取り上げられる。

[344: 匿名さん]

http://www.tbs.co.jp/uwasa/mail/

これですね

[345: 匿名さん]

>>342
完売済みであること
東京都建築審査会の心証を悪くしたと思う

NIPPOは弁護士からの助言をもらってないのか

[346: 匿名さん]

審査会は107世帯の不利益を考慮しないのかね。

[347: 契約済みさん]

107世帯に
1200万～5000万の
ボーナスをくれたのです。

[348: 契約済みさん]

>>347
振り込まれたの？

[349: 匿名さん]

346
建築基準法への適合に疑義がある建築物が
消費者に引渡しされることに
不利益がある。

そちらの方が重大。

[350: 匿名さん]

NIPPOが竣工後に販売していれば
契約者107世帯が巻き込まれることはなかった

[351: 匿名さん]

期待しても何も出ないよ。

[352: 匿名さん]

349
建築基準法への適合に疑義がある建築物が
消費者に引渡しされることに 不利益がある。
そちらの方が重大。

疑義があったら引き渡されないよ。

[353: 匿名さん]

そう。疑義がわかってながら販売したNIPPOの意思決定が適切でない問題。11月1日はNIPPOの担当役員や日建ハウジングシステムの一級建築士が来て十分に説明する必要がある。何回でも説明会を開催してもらいたい。

[354: 契約済みさん]

二割振り込み日がわかれば
話しは一回でええで

[355: 匿名さん]

ルサンクに住みたくないのですか？

[356: 匿名さん]

350
まだ巻き込まれてないよ。嫌なら解約すればいい。
所有権移転前だし。

[357: 匿名さん]

立地がよく、白紙といわれてすぐにそうですかと言えそうにありません。

[358: 匿名さん]

あとは審査会の結論を待つしかないですね。違反していれば、違反建築が引き渡されず良かったということになり、逆に建築違反の疑義はなく竣工に至ったら、この訴えはなんだったんだということになりますね。

[359: 匿名さん]

>>350 >>356
契約をしたのであれば、頭金部分についてはすでに巻き込まれているのではないでしょうか。
契約者からの契約解除であれば、原則、頭金は放棄することになります。
ただ、引渡し延期については契約者の責はないと考えられますので、ひとまず契約者向けの説明会まで待ったほうがいいと思いますよ。



いずれにせよ、東京都建築審査委員会の審査待ちです。
建築確認の効力が回復するならいずれ引渡しされるのでしょうが、建築確認取り消しの場合は、現実的に同じ条件での建築確認の再取得は困難でしょうから、売主と契約者の間では合意解除を目指して、契約解除条件の調整が行われるのでしょう。竣工間近で引渡しがなされなかった事例としては、ザ・パークハウス グラン 南青山高樹町などが参考になるのかもしれませんが、内容が異なるので結果を予測することは難しいですね。

もし、引渡しされる場合は、契約者は売主に以下を確認したほうがよいでしょう。
・工事の中断による影響、工事期間の変更（短縮）による影響がないことの証明。
・1回の建替えに関する例外規定の変更がないこと。


気が早いですが、引渡しが不可能となったとしたらこの土地の扱いがどうなるのかも気になるところです。
優れた立地なので、何らかの形で利用されることが望ましいですが、たなざらしとなるのか。
周辺の再開発計画への影響も心配なところです。

[360: 契約済みさん]

あと一週間ですね。先ずはNIPPOの話を聞きましょう。

[361: 匿名さん]

南側のドライエリアの幅が条例に適合しているかも争われているそうな

[362: 契約済みさん]

早く裁決して欲しい！子供の学校の事が気がかり。4月の時点で文京区への入居が決まっていないと認証保育園は絶望的。

[363: 匿名さん]

認証保育園にこと
NIPPOからも文京区に要請してもらえないですか

[364: 契約済みさん]

認証保育園も殆どない区ですから、保育園問題は深刻ですね。

[365: 匿名さん]

早急に文京区内に仮住まいするほうがいいかもしれません

[366: 匿名さん]

仮住まい代金くらいは補償してくれるのでは

[367: 一階住人]

>>362
2月に入居したところで、どうにかなる問題ではないですよ。
認証は激戦ですし、ぽけっとランドもモニカも説明会終わってるし、面接クリアして単願にしないと受からないレベル。

[368: 匿名さん]

ハッピーマム 茗荷谷 の問題もありましたから

[369: 匿名さん]

世田谷や杉並ほとではないみたいですが、文京区も保育園は厳しいですからね

ひとまずのポイント稼ぎで区外の認可等も考えた方が良いと思いますが、
いずれにしてもココに住めるのかどうかがハッキリしないと動けないですよね。。。

[370: 契約済みさん]

>>367
そんな事は分かっています。区外の認証や認可外にも登録済みです。4月に文京区への在住が証明出来ないと認可のポイントが加算されないという話です。
幼稚園を希望されている方はどうされたのかしら。

[371: 契約済みさん]

11月2日の建築審査会の議題にもあがっていませんね。
http://www.toshiseibi.metro.tokyo.jp/kenchiku/ken_sinsa/kaisai.htm

[372: 働くﾏﾏさん]

スレ違いのコメントにアドバイスもらってるのに切れるとは品のない…。
年度途中での入園は少ないですから、再来年の４月の認可転園と考えれば６ヶ月の待機ポイントがたまれば良いのでは。

[373: 匿名さん]

>>371
東京都建築審査会に電話で確認したところ、このページに掲載されるのは「同意案件」のみで、本件のような紛争案件の予定についてはこのページには掲載されないそうです。

[374: 匿名さん]

9月7日 口頭審査
傍聴するべきでした。

[375: 契約済みさん]

二割バック以外の補償って
どういう可能性があるの？

[376: 匿名さん]

NIPPOは報道発表しませんね。
隠し通すつもりなのか。
古い体質の会社なんでしょうか。

[377: 匿名さん]

373
ほか12件に含まれていればいいけどね。

[378: 匿名さん]

審査員たちは、本職を別に持ってるような人たちで、審査会の仕事ばかりしてるわけじゃないんですよね？
他にも審査すべき事件もあるだろうしし、裁決が出るまで一体どれぐらいかかるのか・・・。

詳細な図面を提出させて机上で議論するよりも、もう建物がほとんど出来てるんだから、実際現地に行って
違法性がないか調べたらすぐ結論出るんじゃないの、と思ったり。

[379: 匿名さん]

>>378
NIPPOが審査会に検証の申立てをすればいいのではないでしょうか

[380: 匿名さん]

NIPPOが本当に問題であればそれまで。
そうではないのであればしつこく時間を浪費させている方への民事裁判も検討。
一旦は最高裁で決着している物件。敢えて何の問題もない入居者の人生を邪魔する権利はないはず。 被害者は時には逆の立場になりうる事もご理解頂きたい。

[381: 匿名さん]

そうです。避難計画に疑義があるならとりけしか。設計をさせた売主と設計者に問題あり。また、その図面で建築確認を下した東京都建築審査会にも問題あり。いずれにしても契約時に審査請求の争点など説明をしていないのも問題です。購入者は被害者です。引き渡しが出来ないなら引越し先の手配や荷物を預ける所。駐車場付きマンションの手配お願いしてもらわないとすむところもないですからこまります。

[382: 物件比較中さん]

380

最高裁の判断は文京区の開発許可が適法であったかどうかのもの。周辺住民は建築基準法に適合しないことの主張もしていたが、文京区は建築確認の際に建築主事が審査するものと主張し、裁判所もがけ崩れが起きないかなどしか判断しなかった。この事件は有名で、判例集に掲載されている。

つまり、このマンションが建築基準法に適合しない違反建築物かどうかは、今回、東京都建築審査会で初めて審査されている。380はこのことがわかっていないし、もしNIPPOが最高裁で全てが決着しているかのような説明をして販売していたのだとすると、宅地建物取引業法にも抵触する。契約者は東京都不動産業課に相談するほうがいいと思う。

[383: 周辺住民さん]

>>380

＞NIPPOが本当に問題であればそれまで。
＞そうではないのであればしつこく時間を浪費させている方への民事裁判も検討。

随分とひどい言い方ですね。
確かに、中には自身の自己満足のためにこの問題に関わっている者もいない訳ではないが、
根本はやはりデベロッパーが法的基準を満たしていない建築を強行しようとしていることだ。
そこを履き違えてもらっては困ります。

＞何の問題もない入居者

そのように言うけど、一体契約者の何割の人間が建設中の物件を見に来たのでしょう。
来たら、工事作業員達が、朝から夕方まで通行人に挨拶してる姿を見て何か感じるものが
あったでしょう。
「ここは何かあるな」と。

あなたは違うかもしれないけど、近頃はろくに自分の足で調べもしないで
業者の出してくる情報を鵜呑みにして簡単に高い買い物をする人が増えすぎでしょう。

そういう意味では、例えデベロッパーが真相を隠していた点があるとは言っても、
入居者に100％落ち度がない、とは言えないのでは？

あと・・・
個人的な感覚で申し訳ないが、今回の横浜のマンション問題の様な不祥事が後から
分かった場合や、震災等で被害がそこだけ大きくて後から欠陥が指摘されるような事態になったら、
あなたのような人が一番騒ぐんですよ。
「なんで最初に言わないんだ」と。

いつの時代のどんな場でもそう。
最初は無関心だったり、自分の目先の利益が侵害されるのを嫌がって慎重派を叩く人間に限って、
その件で問題が起きた時に一番騒ぐ。慎重派が「だから最初に言ったのに」と呆れてる横でね。

直近の未来の生活がかかっていて焦るのは分かるが、建築審査会という法的に審査する機関で
訴えた側が門前払いされずに、建設を止められてるという現実をよく見ましょう。

[384: 匿名さん]

工事の人とか、別に他の現場でも普通に挨拶するんじゃないかなぁ。
その理論でいくと、揉めてるとこは工事の人の愛想が良くて、揉めてないとこは工事の人が挨拶もしないってことになりませんか？挨拶もしないところの方が「何かある？」って思っちゃいますよ。
工事の人に非はないんだし、そういう言い方良くないと思う。


入居者が悪い、悪くないとかそういう話も、うんざり。
デベの話も反対住民の話も両方よく調べた上で決断した人がほとんどだと思うけど。どちらも自分たちの目先の利益を最大化するために必死なんだから、双方ともに都合のいいことしか言ってないってことは分かってる。
結局は司法の判断を待つしかない。

[385: 匿名さん]

客観的に判決を読んでいれば
最高裁で決着していると書かないと思うよ
それと現実に審査会に工事を止められた状態
NIPPOが審査会を軽視していたからこの事態になったのは誰も否定できないと思う

[386: 匿名さん]

ル・サンク小石川について
これまでの東京都建築審査会の判断をNIPPOに確かめたら

2005.6.27 建築確認取り消し裁決
2015.9.7 建築確認の効力を停止する決定

建築基準法上の問題はないとする判断は１度もされていません

[387: 匿名さん]

仮住まいの手配をして欲しいです。
文京区に住みたい気持ちは変わりません。白紙は納得できません。

[388: 匿名さん]

白紙が納得出来ない人は購入すべきではなかったね。
リスクがあると合意して印鑑を押したはず。

[389: 匿名さん]

審査請求の争点を詳しく説明してもらいたい。それぞれの争点に対してNIPPOが販売時にどのように判断していたかも。

[390: 匿名さん]

>>380
貴方が契約者だとして、引渡しが遅れたり、最終的に引き渡しされないなどの実害を受けた場合は、売主であるNIPPOに補償を要求するのが筋だと思いますよ。また、審査の内容や結果によって発生するそれらの損失について、文京区や訴えを起こした方に何か訴訟をするかどうかは、それは売主側の判断になるのでしょう。

ここの建築紛争に係っている藤原区議のブログにマンション事業者の代理人からの申立書がアップロードされていました。

http://m-fujiwara.net/2015/10/17/

詳しくはアップロードされている文章を読めばわかりますが、この申立書では以下の理由で審査請求の却下を申し立てています。

(1)すでに完売で引渡しの遅れの影響を受ける購入者に多大な迷惑がかかること。
(2)審査請求人が自身のWebサイトに「真理を長引かせようとしていた」、「2014年3月17日に高さ制限が告示・施行されました。この高さ制限が発効したのちであれば、建築確認が取り消されると、建物の上部を削って建築設計をし直さなれければならず、施主側は大きなダメージを受けることになります。そこで、2012年9月に審査請求をしたのち1年余の間、建築確認の違法の主張を小出しにし、重要な主張は控えていました。」と明記されているにもかかわらず、他方では東京都建築審査委員会に口頭審査及び裁決を催促し、加えて審査を長引かせようとした理由は処分庁及び事業主にあるとしている。企業に損害を与える目的をもって審査制度を悪用する手段は権利の濫用にあたる


貴方が主張したいことの一部は申し立てはされているのだと思われます。
申し立てに意味があるのかは、審査次第でしょうね。

[391: 匿名さん]

386
2005.6.27建築確認取り消し裁決

これいまの計画内容じゃなく古いやつでしょ？

[392: 匿名さん]

390
審査会としては建築基準法の適合に疑義があるマンションを引渡しされることに不利益があるとの立場にあるはずです。そうであればNIPPOの弁護士の提出したという文書は逆効果のように思いますが・・

[393: 匿名さん]

納得できないばかりを繰り返している人は、なんで安いか考えずに飛びついたんだろうなあ。。
他の新築なんて、今は坪単価500になってきてるのに、あきらかに安すぎるよね。

[394: 匿名さん]

>>392
疑義が事実であるのか審査で明らかにすべきことですので、早く審査を進めるべきというのは普通の考えだと思いますよ。

[395: 契約済みさん]

ここは、昨年発売時、
その「価格の高さ」が驚きとともに話題になっていました。
今でも、当時のスレをみればその話題が繰り返し書かれていることが確認できます。
その後付近の相場が変わったのは購入者のせいではありません。

[396: 匿名さん]

393
荒らし目的やろ？価格の事だったら他でやれ。

[397: 匿名さん]

>>394
執行停止の決定が不当、審査会は間違っているとの主張の文書のようですが。違いますか。
行政不服審査法には執行停止の取消しの申立てが規定されていないのでは？ この文書が何法に基づき提出されたのか疑問です。

[398: 匿名さん]

>>397
書いてある通りに読むといいと思いますよ。

[399: 匿名さん]

書いてある通りに読むと
審査会の決定に対する不服としか読めないが・・・

[400: 匿名さん]

契約者は納得いかないと思いますよ。リスクがあるならデベロッパーは竣工前に販売するべきでないでしょう。この物件はおかしな事態になっています。