ル・サンク小石川後楽園（3）

[匿名さん]

ル・サンク小石川後楽園
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/444601/

ル・サンク小石川後楽園（2）
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/541799/


所在地：東京都文京区小石川二丁目3番1（地番）
交通：東京メトロ南北線 「後楽園」駅 徒歩2分 （8番出口）
東京メトロ丸ノ内線 「後楽園」駅 徒歩4分 （4a出口）
都営三田線 「春日」駅 徒歩3分 （A4出口）
都営大江戸線 「春日」駅 徒歩3分 （A4出口）
間取：3LDK
面積：85.98平米
売主：NIPPO
売主：神鋼不動産
販売代理：三菱地所レジデンス
販売代理：野村不動産アーバンネット
施工会社：安藤・間
管理会社：NIPPOファシリティーズ



[スムログ 関連記事]
【小石川界隈】モモレジの名作マンション訪問【2016Vol.5】
https://www.sumu-log.com/archives/1332/
ル・サンク小石川後楽園建築確認取り消し裁判の結果から見る問題点
https://www.sumu-log.com/archives/11080/

[21: 匿名さん]

普通なら購入者が、住民スレでまっ〜たり会話するのに、それすらない。
やはり覚悟してるか。不利益被るのは購入者だしね。
いわくつき物件として語り継がれちゃうし既存不適格だしね。
普通は実物見た方が物件って魅力が分かるけど、リセールのとき、ここは実物見ると逆に窮屈さとかハナレの異様さとかが気になっちゃうよね。重要事項説明で既存不適格って言わなきゃいけないし、係争があったことも説明しなければならないし大変だね。

[22: 匿名さん]

文京シビックセンター 展望ラウンジから
北西方向に
ルサンクの工事が中断しているのが見えます。

[23: 周辺住民さん]

>>21

現場の写真
http://lovethesun.blog121.fc2.com/blog-entry-3876.html?sp

[24: 匿名さん]

ここのデベの担当者、大丈夫かな。会社勤めとしては担当者の行方が気になる。上に言われて強引にすすめざるを得なかったと推察できるので。　上の命令指示関係なく責任とらされるんだろうなぁ・・　　新小岩なんて行くなよ。君だけの責任では無い。

[25: 匿名さん]

設計者に問題なかったか。
ハナレの異様さとか気になる。

車寄せも有能な設計者なら作れたはず。文京区から要望もされていたみたいだし。

執行停止の決定書を読むと
デベの担当者の答弁が判断の根拠になっている。
９月７日の口頭審査の詳細は？
口頭審査が天下分け目の天王山だったと思われる。

[26: 物件比較中さん]

建築取り消しだと、
慰謝料二十数億、
上物建て直し五十億くらい？

[27: 匿名さん]

工事中断の間に痛まないか心配

[28: 匿名さん]

NIPPOも 契約者も 東京都建築審査会を軽視するから こういう事態になるんだよ。 しかも >>11のように まだNIPPOを信頼している人がいる。 契約者を集めて事件の詳細を説明する説明会を開催させるとか 結束しないといけない事態になっているのに。

[29: 物件比較中さん]

NIPPOの昨年利益、二百数十億円
ありますね。

[30: 物件比較中さん]

周辺住民の要望を受け入れて
車寄せを設けて
絶対高さ制限の規制を守っていれば
このような事態にならないわけですが。

既存不適格の地下室マンションの
建設を強行するのは
一流のデベロッパーの姿勢ではありません。

[31: 物件比較中さん]

工事休止、今後は未定
の第一報後、
放置プレイ中？

[32: 匿名さん]

間違いなく、建物痛みますね。あれだけ出来上がってると、カビとか心配ですね。

[33: 匿名さん]

>>32
連休に見て来ましたが
似た状態ですね。

(仮称）目白御留山テラス新築工事現場近辺写真
http://www.geocities.jp/daigiri90215/20090205.htm

[34: 匿名さん]

NIPPOと神鋼不動産の役員たちの責任
猿之助さんとの対談を喜んでいられる状況でなかった

[35: 匿名さん]

新日本建設の目白の物件は販売前ではあったんですね。
この小石川は完売済みという…

[36: 匿名さん]

新日本建設の目白の物件も、９割程度できているところで建築確認の効力を停止する決定が出され（こちらの事例は裁判所で）、工事が中断しました。

新日本建設は、係争中の物件の販売活動をしませんでした。契約してから頓挫することになるのは避けたのでしょう。

一方、NIPPOは、歌舞伎役者を使って大々的に販売活動をしました。その結果、契約者を巻き込むことになりました。

[37: 物件比較中さん]

契約者放置プレー、
継続中？

[38: 匿名さん]

後からだったら何とでも言えるわな。

[39: 物件比較中さん]

そう。後になって契約者に不利益を及ぼすようなことを、真っ当なデベロッパーはしない。

[40: 契約済みさん]

二千万バックで
予算が１億二千万になるで

[41: 匿名さん]

取消確定は訴訟マターになるのでは。
数年後に利確？

[42: 匿名さん]

>>40
税金取られて手取りは半額。

[43: 契約済みさん]

どちらに転んでもいいよ。
長期化だけは困るから、遅くも年明けには売主に決断して欲しい。
インテリアオプション会の案内もきてるけど、行く気になれない（笑）

[44: 匿名さん]

所得税法の施行令に『心身に加えられた損害につき支払いを受ける慰謝料』については非課税にするという規定がありますが、税金でもっていかれるの？

[45: 匿名さん]

売買契約上の規定損害金でしょ。課税所得。

[46: 匿名さん]

>>45
なるほど！ありがとうございます。
税率の考え方も教えて下さい。

[47: 匿名さん]

不動産売買の解約に伴う違約金は、一時所得としての性質を有しており、「（違約金－特別控除（50万円））×1/2」が課税対象となるようです。
その上で、その他の所得と合算した金額について所得税率（※）に応じた所得税が課税されるということになるようです。

例えば、売買代金が1億円だとすると違約金はその2割の2,000万円になりますので、課税対象は975万円（（2,000万円－50万円）×1/2）となると思われます。
仮にその他の課税所得が1,000万円だとすると、総所得に対する所得税は790万円（1,975万円×40％）ということになるのではないでしょうか。

※所得税率
https://www.nta.go.jp/taxanswer/shotoku/2260.htm

参照URL：
http://www.sakai-tax.jp/01/014/1035.html
http://shotokuzei.k-solution.info/2007/05/_1_11.html
https://www.nta.go.jp/taxanswer/shotoku/1490.htm

[48: 匿名さん]

すみません、計算に誤りがありました。
不動産売買の解約に伴う違約金は、一時所得としての性質を有しており、「（違約金－特別控除（50万円））×1/2」が課税対象となるようです。
その上で、その他の所得と合算した金額について所得税率（※）に応じた所得税が課税されるということになるようです。

例えば、売買代金が1億円だとすると違約金はその2割の2,000万円になりますので、課税対象は975万円（（2,000万円－50万円）×1/2）となると思われます。
仮にその他の課税所得が1,000万円だとすると、総所得に対する所得税は510.4万円（1,975万円×40％－2,796,000円）ということになるのではないでしょうか。

※所得税率
https://www.nta.go.jp/taxanswer/shotoku/2260.htm

参照URL：
http://www.sakai-tax.jp/01/014/1035.html
http://shotokuzei.k-solution.info/2007/05/_1_11.html
https://www.nta.go.jp/taxanswer/shotoku/1490.htm

[49: 契約者]

いずれにしても審査会の採決が工事再開で引き渡しができて反対住民が行政訴訟取り消しもまた起こる可能性もあります。そ場合裁判も長期化することは必至。契約住民はいつまでたってもどうなるかわからない状況は続きます。また契約者がわは安心して住めるこになりません。売主と株式会社都市居住センターに重大な瑕疵があるとおおわれます。住民の訴えのとおり一部設計変更して建築確認を取得すべきであっつた。ことからすると、売主都市住宅居住センターは売主ニッポーに契約者に謝罪と補償をする責任があると考えます。すでに現在の住居マンションを売却ずみの方々もありその責任は重大ある。誠意ある対応がなければ売主と建築確認申請した両社に提訴もかんがえざるをえない。何卒真摯に対応をおえがいしたい。

[50: 匿名さん]

つまり、この高騰状況を鑑みるとあまり得な状況ではないということですね。

[51: 匿名さん]

審査会が近隣住民敗訴の裁決を下し、マンションが完成した後は、建築確認取消しについて訴えの利益がなくなりますので（http://www.retio.or.jp/case_search/pdf/retio/66-042.pdf）、行政訴訟が提起される可能性は少ない（仮に提起されたとしても請求は却下される）と思います。
ただ、工事停止による引渡しの遅延・品質劣化・工事の手抜きが生じる可能性はありますので、そのような状況が生じないよう、また、仮にそのような状況が生じた場合には売主が補償するよう、売主に求めていく必要はあると思います。
いずれにしても売主には購入者に対して可及的早期に真摯な対応を採ることを望みます。

[52: 匿名さん]

＞32：
＞間違いなく、建物痛みますね。あれだけ出来上がってる
＞と、カビとか心配ですね。

傷むほどヤワじゃないでしょ。何を根拠に？

[53: 匿名さん]

投資目的の人、建築確認の取消で勝ち
居住目的の人、執行停止処分の取消で勝ち
売主がギブアップして速やかに2割で手打ちすると、どちらも勝ち
裁判で長期化して挙句引渡しが数年ずれ込むと、どちらも負け

[54: 匿名さん]

51
裁判所が執行停止の決定をする場合を考慮に入れていない

52
養生もない雨ざらしで平気？

53
東京都建築審査会の認容裁決（建築確認取消し）
NIPPOが裁決を不服として東京地方裁判所に提訴
という経緯をたどるとさらに延びる

[55: 匿名さん]

マンションは雨ざらしが普通だと思ってた。
お宅は雨の度に養生するんだ？

[56: 匿名さん]

54
だから根拠は？カビの。

[57: 匿名さん]

http://blogos.com/outline/138272/
のリンク先の区議さんのブログに工事中の写真が載ってますね。

[58: 匿名さん]

前の坂道の路肩も工事が途中で中断し放り出してあります
縁石部分を掘って穴になっており、土がむきだしのまま放置してありますけど
こういうのも雨ざらしで当たり前なんですか

[59: 物件比較中さん]

契約者放置プレー
何日目？

[60: 匿名さん]

58
問題をすり替えるな。で？根拠は？

[61: 匿名さん]

むき出しの土に雨が降ったとして、何が問題だ？
おっしゃる通り当たり前だ。何か？

[62: 匿名さん]

NIPPOは
執行停止の決定を不服として
決定の取消しを求める訴訟を提起しないのですか？

[63: 契約済みさん]

四ヵ月後に入居できる気がしないで

[64: 入居予定さん]

引渡しの遅延の限度は1ヶ月程度でしょう。
年度をまたぐので子供の学校の事もあるし、引渡しの日程も含めて12月中にはNIPPOに決断をして欲しい。

[65: 匿名さん]

損得勘定か、それとも社会的責任か、
デベとしての品格がみれるね。

[66: 匿名さん]

62
とっくにやったよ。提訴じゃなく申し立て。

[67: 周辺住民さん]

この反対運動、下記の決定書を読めば、わかりやすいです。このスレに登場している「車寄せさん」の正体も明らかです。

http://koishikawa2.mansion.michikusa.jp/documents/%E5%9F%B7%E8%A1%8C%E...

反対している人たちは、東側の道路沿いに住んでいる人だけですね。つべこべ理由を付けていますが、結局のところ日陰になるのが嫌なだけですね。

1点疑問なのは、特に道路の西側の人たちは、このマンション建設に協力つまり土地を提供して自分たちもこのマンションに住もうと思わなかったのかなという点。この人たちが土地を提供すれば車寄せも余裕で設置できたはずです。

トータルでの勝算があって今なお反対運動しているのでしょうか。もし竣工が遅れてNIPPOが契約者に違約金を払うことになれば、NIPPOがこの人たちを提訴することが十分ありえると思います。

[68: 物件比較中さん]

>>66
申立？ どこに？？
そんなので執行停止の決定が取消しになる見込みあるの？？？

契約者はNIPPOにまかせていて大丈夫か

[69: 匿名さん]

67
すべて、まったく違う。
反対住民は東西南北にいまっせ。

[70: 匿名さん]

訴訟と執行は違うよ