ル・サンク小石川後楽園（3）

[匿名さん]

ル・サンク小石川後楽園
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/444601/

ル・サンク小石川後楽園（2）
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/541799/


所在地：東京都文京区小石川二丁目3番1（地番）
交通：東京メトロ南北線 「後楽園」駅 徒歩2分 （8番出口）
東京メトロ丸ノ内線 「後楽園」駅 徒歩4分 （4a出口）
都営三田線 「春日」駅 徒歩3分 （A4出口）
都営大江戸線 「春日」駅 徒歩3分 （A4出口）
間取：3LDK
面積：85.98平米
売主：NIPPO
売主：神鋼不動産
販売代理：三菱地所レジデンス
販売代理：野村不動産アーバンネット
施工会社：安藤・間
管理会社：NIPPOファシリティーズ



[スムログ 関連記事]
【小石川界隈】モモレジの名作マンション訪問【2016Vol.5】
https://www.sumu-log.com/archives/1332/
ル・サンク小石川後楽園建築確認取り消し裁判の結果から見る問題点
https://www.sumu-log.com/archives/11080/

[21: 匿名さん]

普通なら購入者が、住民スレでまっ〜たり会話するのに、それすらない。
やはり覚悟してるか。不利益被るのは購入者だしね。
いわくつき物件として語り継がれちゃうし既存不適格だしね。
普通は実物見た方が物件って魅力が分かるけど、リセールのとき、ここは実物見ると逆に窮屈さとかハナレの異様さとかが気になっちゃうよね。重要事項説明で既存不適格って言わなきゃいけないし、係争があったことも説明しなければならないし大変だね。

[22: 匿名さん]

文京シビックセンター 展望ラウンジから
北西方向に
ルサンクの工事が中断しているのが見えます。

[23: 周辺住民さん]

>>21

現場の写真
http://lovethesun.blog121.fc2.com/blog-entry-3876.html?sp

[24: 匿名さん]

ここのデベの担当者、大丈夫かな。会社勤めとしては担当者の行方が気になる。上に言われて強引にすすめざるを得なかったと推察できるので。　上の命令指示関係なく責任とらされるんだろうなぁ・・　　新小岩なんて行くなよ。君だけの責任では無い。

[25: 匿名さん]

設計者に問題なかったか。
ハナレの異様さとか気になる。

車寄せも有能な設計者なら作れたはず。文京区から要望もされていたみたいだし。

執行停止の決定書を読むと
デベの担当者の答弁が判断の根拠になっている。
９月７日の口頭審査の詳細は？
口頭審査が天下分け目の天王山だったと思われる。

[26: 物件比較中さん]

建築取り消しだと、
慰謝料二十数億、
上物建て直し五十億くらい？

[27: 匿名さん]

工事中断の間に痛まないか心配

[28: 匿名さん]

NIPPOも 契約者も 東京都建築審査会を軽視するから こういう事態になるんだよ。 しかも >>11のように まだNIPPOを信頼している人がいる。 契約者を集めて事件の詳細を説明する説明会を開催させるとか 結束しないといけない事態になっているのに。

[29: 物件比較中さん]

NIPPOの昨年利益、二百数十億円
ありますね。

[30: 物件比較中さん]

周辺住民の要望を受け入れて
車寄せを設けて
絶対高さ制限の規制を守っていれば
このような事態にならないわけですが。

既存不適格の地下室マンションの
建設を強行するのは
一流のデベロッパーの姿勢ではありません。

[31: 物件比較中さん]

工事休止、今後は未定
の第一報後、
放置プレイ中？

[32: 匿名さん]

間違いなく、建物痛みますね。あれだけ出来上がってると、カビとか心配ですね。

[33: 匿名さん]

>>32
連休に見て来ましたが
似た状態ですね。

(仮称）目白御留山テラス新築工事現場近辺写真
http://www.geocities.jp/daigiri90215/20090205.htm

[34: 匿名さん]

NIPPOと神鋼不動産の役員たちの責任
猿之助さんとの対談を喜んでいられる状況でなかった

[35: 匿名さん]

新日本建設の目白の物件は販売前ではあったんですね。
この小石川は完売済みという…

[36: 匿名さん]

新日本建設の目白の物件も、９割程度できているところで建築確認の効力を停止する決定が出され（こちらの事例は裁判所で）、工事が中断しました。

新日本建設は、係争中の物件の販売活動をしませんでした。契約してから頓挫することになるのは避けたのでしょう。

一方、NIPPOは、歌舞伎役者を使って大々的に販売活動をしました。その結果、契約者を巻き込むことになりました。

[37: 物件比較中さん]

契約者放置プレー、
継続中？

[38: 匿名さん]

後からだったら何とでも言えるわな。

[39: 物件比較中さん]

そう。後になって契約者に不利益を及ぼすようなことを、真っ当なデベロッパーはしない。

[40: 契約済みさん]

二千万バックで
予算が１億二千万になるで

[41: 匿名さん]

取消確定は訴訟マターになるのでは。
数年後に利確？

[42: 匿名さん]

>>40
税金取られて手取りは半額。

[43: 契約済みさん]

どちらに転んでもいいよ。
長期化だけは困るから、遅くも年明けには売主に決断して欲しい。
インテリアオプション会の案内もきてるけど、行く気になれない（笑）

[44: 匿名さん]

所得税法の施行令に『心身に加えられた損害につき支払いを受ける慰謝料』については非課税にするという規定がありますが、税金でもっていかれるの？

[45: 匿名さん]

売買契約上の規定損害金でしょ。課税所得。

[46: 匿名さん]

>>45
なるほど！ありがとうございます。
税率の考え方も教えて下さい。

[47: 匿名さん]

不動産売買の解約に伴う違約金は、一時所得としての性質を有しており、「（違約金－特別控除（50万円））×1/2」が課税対象となるようです。
その上で、その他の所得と合算した金額について所得税率（※）に応じた所得税が課税されるということになるようです。

例えば、売買代金が1億円だとすると違約金はその2割の2,000万円になりますので、課税対象は975万円（（2,000万円－50万円）×1/2）となると思われます。
仮にその他の課税所得が1,000万円だとすると、総所得に対する所得税は790万円（1,975万円×40％）ということになるのではないでしょうか。

※所得税率
https://www.nta.go.jp/taxanswer/shotoku/2260.htm

参照URL：
http://www.sakai-tax.jp/01/014/1035.html
http://shotokuzei.k-solution.info/2007/05/_1_11.html
https://www.nta.go.jp/taxanswer/shotoku/1490.htm

[48: 匿名さん]

すみません、計算に誤りがありました。
不動産売買の解約に伴う違約金は、一時所得としての性質を有しており、「（違約金－特別控除（50万円））×1/2」が課税対象となるようです。
その上で、その他の所得と合算した金額について所得税率（※）に応じた所得税が課税されるということになるようです。

例えば、売買代金が1億円だとすると違約金はその2割の2,000万円になりますので、課税対象は975万円（（2,000万円－50万円）×1/2）となると思われます。
仮にその他の課税所得が1,000万円だとすると、総所得に対する所得税は510.4万円（1,975万円×40％－2,796,000円）ということになるのではないでしょうか。

※所得税率
https://www.nta.go.jp/taxanswer/shotoku/2260.htm

参照URL：
http://www.sakai-tax.jp/01/014/1035.html
http://shotokuzei.k-solution.info/2007/05/_1_11.html
https://www.nta.go.jp/taxanswer/shotoku/1490.htm

[49: 契約者]

いずれにしても審査会の採決が工事再開で引き渡しができて反対住民が行政訴訟取り消しもまた起こる可能性もあります。そ場合裁判も長期化することは必至。契約住民はいつまでたってもどうなるかわからない状況は続きます。また契約者がわは安心して住めるこになりません。売主と株式会社都市居住センターに重大な瑕疵があるとおおわれます。住民の訴えのとおり一部設計変更して建築確認を取得すべきであっつた。ことからすると、売主都市住宅居住センターは売主ニッポーに契約者に謝罪と補償をする責任があると考えます。すでに現在の住居マンションを売却ずみの方々もありその責任は重大ある。誠意ある対応がなければ売主と建築確認申請した両社に提訴もかんがえざるをえない。何卒真摯に対応をおえがいしたい。

[50: 匿名さん]

つまり、この高騰状況を鑑みるとあまり得な状況ではないということですね。

[51: 匿名さん]

審査会が近隣住民敗訴の裁決を下し、マンションが完成した後は、建築確認取消しについて訴えの利益がなくなりますので（http://www.retio.or.jp/case_search/pdf/retio/66-042.pdf）、行政訴訟が提起される可能性は少ない（仮に提起されたとしても請求は却下される）と思います。
ただ、工事停止による引渡しの遅延・品質劣化・工事の手抜きが生じる可能性はありますので、そのような状況が生じないよう、また、仮にそのような状況が生じた場合には売主が補償するよう、売主に求めていく必要はあると思います。
いずれにしても売主には購入者に対して可及的早期に真摯な対応を採ることを望みます。

[52: 匿名さん]

＞32：
＞間違いなく、建物痛みますね。あれだけ出来上がってる
＞と、カビとか心配ですね。

傷むほどヤワじゃないでしょ。何を根拠に？

[53: 匿名さん]

投資目的の人、建築確認の取消で勝ち
居住目的の人、執行停止処分の取消で勝ち
売主がギブアップして速やかに2割で手打ちすると、どちらも勝ち
裁判で長期化して挙句引渡しが数年ずれ込むと、どちらも負け

[54: 匿名さん]

51
裁判所が執行停止の決定をする場合を考慮に入れていない

52
養生もない雨ざらしで平気？

53
東京都建築審査会の認容裁決（建築確認取消し）
NIPPOが裁決を不服として東京地方裁判所に提訴
という経緯をたどるとさらに延びる

[55: 匿名さん]

マンションは雨ざらしが普通だと思ってた。
お宅は雨の度に養生するんだ？

[56: 匿名さん]

54
だから根拠は？カビの。

[57: 匿名さん]

http://blogos.com/outline/138272/
のリンク先の区議さんのブログに工事中の写真が載ってますね。

[58: 匿名さん]

前の坂道の路肩も工事が途中で中断し放り出してあります
縁石部分を掘って穴になっており、土がむきだしのまま放置してありますけど
こういうのも雨ざらしで当たり前なんですか

[59: 物件比較中さん]

契約者放置プレー
何日目？

[60: 匿名さん]

58
問題をすり替えるな。で？根拠は？

[61: 匿名さん]

むき出しの土に雨が降ったとして、何が問題だ？
おっしゃる通り当たり前だ。何か？

[62: 匿名さん]

NIPPOは
執行停止の決定を不服として
決定の取消しを求める訴訟を提起しないのですか？

[63: 契約済みさん]

四ヵ月後に入居できる気がしないで

[64: 入居予定さん]

引渡しの遅延の限度は1ヶ月程度でしょう。
年度をまたぐので子供の学校の事もあるし、引渡しの日程も含めて12月中にはNIPPOに決断をして欲しい。

[65: 匿名さん]

損得勘定か、それとも社会的責任か、
デベとしての品格がみれるね。

[66: 匿名さん]

62
とっくにやったよ。提訴じゃなく申し立て。

[67: 周辺住民さん]

この反対運動、下記の決定書を読めば、わかりやすいです。このスレに登場している「車寄せさん」の正体も明らかです。

http://koishikawa2.mansion.michikusa.jp/documents/%E5%9F%B7%E8%A1%8C%E...

反対している人たちは、東側の道路沿いに住んでいる人だけですね。つべこべ理由を付けていますが、結局のところ日陰になるのが嫌なだけですね。

1点疑問なのは、特に道路の西側の人たちは、このマンション建設に協力つまり土地を提供して自分たちもこのマンションに住もうと思わなかったのかなという点。この人たちが土地を提供すれば車寄せも余裕で設置できたはずです。

トータルでの勝算があって今なお反対運動しているのでしょうか。もし竣工が遅れてNIPPOが契約者に違約金を払うことになれば、NIPPOがこの人たちを提訴することが十分ありえると思います。

[68: 物件比較中さん]

>>66
申立？ どこに？？
そんなので執行停止の決定が取消しになる見込みあるの？？？

契約者はNIPPOにまかせていて大丈夫か

[69: 匿名さん]

67
すべて、まったく違う。
反対住民は東西南北にいまっせ。

[70: 匿名さん]

訴訟と執行は違うよ

[71: 物件比較中さん]

>>70
執行って何？

決定書には
行政不服審査法３４条の決定と
書かれてますけど。

[72: 物件比較中さん]

>>66
執行停止の決定の取消しを求める申立は
何法の何条で
どこに申立てるのですか？

調べていますか。

[73: 匿名さん]

>>66さんに「申し立て」と教えたのが法律家なら
セカンドオピニオンを求めるのがいいと思いますが・・・弁護士会に行けば法律相談を受けられます。

[74: 匿名さん]

法テラスでも相談できますよ

[75: 匿名さん]

本当に、弁護士ってハイエナみたいな一定の集団がいますよね。
いい仕事はできないので、ニッチなところで仕事を無理やり盛り上げる。。。

反対運動をしている方々とその関係者と、その運動による被害を考えると、おのずと答えが・・・
既得権益と未来志向の土地開発はどうしても難しい。
成田や沖縄の問題などと根っこは同じ。黙って終わるのを待つしかない。

[76: 匿名さん]

未来志向の土地開発は結構ですけど
ルールは遵守しないといけません。
ルサンク小石川は
文京区の高さ制限のルールがわかってながら
駆け込み着工
建設強行したから
この事態になっているのがわかりませんか。
弁護士さんガンバってください。

[77: 匿名さん]

その時点でのルールは遵守してるんだから、何が問題なの？

[78: 匿名さん]

ついに近隣住民と入居者がバトり始めたか…

[79: 匿名さん]

入居者も
既存不適格建築物ですが買いますかと言われて
買った人だからね

[80: 匿名さん]

入居者はまだいないんだが。
なにこれ。

[81: 匿名さん]

まだ ですか？

[82: 匿名さん]

いつ入居者が現れますか

[83: 物件比較中さん]

契約者放置プレー
いつまでつづくの？

[84: 匿名]

販売会社がきちんとしていないと、損害を受けるのは購入者です。
ここは、ほんとおそまつな会社です。

[85: 物件比較中さん]

販売の三菱地所が？

[86: 匿名さん]

>>79
既存不適格ってそんなに問題？！
高さ制限だけでしょ。

[87: 匿名さん]

>>84
三菱地所がおそまつね〜（笑）

[88: 匿名さん]

販売会社に野村不動産も名前を連ねていたような。

[89: 匿名さん]

三菱も野村もとなると、そもそもディベは全部駄目というかオチになってしまうね。

[90: 匿名さん]

彼等は所詮代理なんで、結局NIPPOじゃないの？

[91: 匿名さん]

>>90
知ってて請け負ってるから同罪！
結局は認識が甘かった訳で。

[92: 匿名さん]

横浜の杭問題もそうだけど、何を信じていいかわからない。

[93: 物件比較中さん]

歌舞伎役者氏は？

[94: 匿名さん]

販売代理業者も説明義務等の責任はあります。
例えば今回の場合、建築確認の執行停止や今後の訴訟により引き渡しが遅れる可能性についてまで説明する義務があったと認められる余地はあると思います。

[95: 匿名さん]

売主も販売代理も宅地建物取引業者。
執行停止の規定を知らないはずがない。
（仮称）目白御留山テラス新築工事などの事例があるので。
（知らないとしたら、あまりにお粗末。）

契約者に対して、東京都建築審査会での争点を十分に説明する、
今回のような事態が起こり得ることを説明する義務があると思う。

[96: 匿名さん]

売主だからね。

[97: 匿名さん]

http://m-fujiwara.net/2015/10/16/違法建築にご用心/
藤原区議は文京区（区長）が認めているのに、ここまで反対するのかわからない。

[98: 匿名さん]

（仮称）目白御留山テラス新築工事の事件では
区長が認めたのが違法だと
最高裁判所で判断されたんだよ

[99: 物件比較中さん]

ここも、「開発行為の取り消しを求める訴え」は最高裁まで行って却下されたけど、
「建築確認の取り消しを求める訴え」が、これから最高裁まで行く可能性があるの？

[100: 匿名さん]

>>86
今回のケースは別に問題ないと思います。建築違法物件はダメですけど。。
細かい基準に照らし合わせたら世の中既存不適格な物件だらけですよ。

でもそもそも何で高さの基準が変わったんですかねー

[101: 匿名さん]

>>99
東京都建築審査会で
審査請求人らの訴えが認容されて
決着すると思われます。

[102: 匿名さん]

それって行政処分に該当しないの？
処分取消訴訟を提起できそうだけど。

[103: 匿名さん]

>>101-102
契約者はどうなんです？
待たされ損ですか

[104: 匿名さん]

94
重説のときに言ってるのではないですか。

[105: 匿名さん]

建築審査会の争点は？

[106: 匿名さん]

地下の避難経路とHANAREの窓先空地かな

[107: 匿名さん]

避難経路に不適合があるなら引渡しを受けられませんね

[108: 匿名さん]

104
重説ではそれまでの紛争の経緯や、建築確認が取り消される可能性については説明があったけど、建築確認の執行停止で工事が中断する可能性や、訴訟にまで発展した場合に工事の中断が何年も継続して引渡しが遅れる可能性、その場合に補償がされるかどうかについてまでは説明されなかった。
もしそこまで説明されていれば購入を躊躇う人も出てくると思われるので、それって「重要事項」なんじゃないでしょうか？

[109: 物件比較中さん]

HANAREって、建蔽率を使い切るために作ったの？

[110: 物件比較中さん]

説明されていれば購入を躊躇う内容こそ重要です。説明が不十分です。NIPPOには誠実な対応を求めます。

[111: 物件比較中さん]

引渡し遅れに対する補償の
前例はありますか？

[112: 匿名さん]

区長は再開発などを中心に街の開発を推進する立場、藤原区議は絶対高さ制限をより厳しく適用して立て替えや新規建築を制限しようとする立場で、どちらかというと対立している。区長と区議は社長と社員みたいな関係にはないから、違う主張をすることには問題ない。



ただ、藤原区議のそのブログでの発言はあまり好ましいものではないね。

これはこのマンションの話というよりは、それについての紛争に関与している文京区の区議の話になるので、本スレに邪魔なレスであれば読み飛ばしてほしい。

違法建築にご用心
http://m-fujiwara.net/2015/10/16/%E9%81%95%E6%B3%95%E5%BB%BA%E7%AF%89%...

藤原区議のこの記事は前半は複数の区外のマンションの話なのに、後半は文京区の物件の話にすり替わっている。
これらはそれぞれ経緯がかなり違うものであるんだが、問題は最後のほうで違法建築を取り締まるべきだみたいな言い方をしている部分だ。

文京区の絶対高さ制限では、特例として同程度の高さ、同程度の内容での一回の立て替えは認められてはいるが、藤原区議はその特例に制約をつけようとしており、どちらかというと取り締まるためのルールを作ろうとしていた立場なんだ。その立場の人間が、「違法は違法、ダメなものはダメということを再確認するしかないのです。ダメ出しする側からすると、遠慮なく、情け容赦なく、ある意味やりやすいとも言えますが、しかし困った時代です。」なんて言うのは、正直、好ましい発言ではないと思う。

なお、重要なことなので補足すると、既存不適格は違法ではない。
ただ、立て替えなどの際に一定のルールに従わなければ違法となる要素はありえる。
そのルールを作る側の人間が言ってはいけない発言だということ。

文京区議会の議事を呼んでいない人向けに説明すると、絶対高さ制限について議論されていたころの区の建設委員会において、藤原区議は以下のような意見を持っていた。

　①文京区の町並みを守るために高さ制限はすぐにでも適用すべきだ。
　②立て替えにあたっては近隣住民との協議を必要とすべきだ。
　③高さ制限の実効性を高めるため立て替えの期限を（たとえば10年などに）定めてそれ以降は絶対高さ制限を適用するなどのルールの明文化を求めていた。

文京区の絶対高さ制限によって後付で既存不適格建築物件になったおそれのある物件はかなり多くあると推察される。（建設委員会会議録(平成25年6月10日）時点で467件ほど郵送とある）
ルールの制定や取締りに関与する人物は、発言に慎重を期すべきだと思う。




区議会の議事は長いので、興味がある人は「藤原委員」とかで検索すると藤原区議の意見をおいかけやすい。

建設委員会(平成23年9月26日）
1　理事者報告
(1)絶対高さ制限を定める高度地区の指定（第1次素案）について
http://www.city.bunkyo.lg.jp/kugikai/kaigiroku/h23/233teirei/kensetu11...

建設委員会(平成24年2月29日）
(1)　絶対高さ制限を定める高度地区の指定（第2次素案）について
http://www.city.bunkyo.lg.jp/kugikai/kaigiroku/h24/241teirei/kensetu12...

建設委員会会議録(平成24年9月26日）
1)絶対高さ制限を定める高度地区の指定（第3次素案）について
http://www.city.bunkyo.lg.jp/kugikai/kaigiroku/h24/243teirei/kensetu12...

建設委員会会議録(平成25年6月10日）
1)絶対高さ制限を定める高度地区の指定（第4次素案）について
http://www.city.bunkyo.lg.jp/kugikai/kaigiroku/h25/252teirei/kensetu13...

建設委員会会議録(平成26年2月28日）
2)絶対高さ制限を定める高度地区の指定について
http://www.city.bunkyo.lg.jp/kugikai/kaigiroku/h21/211teirei/kensetu14...

[113: 匿名さん]

112は >>97 へのレスです。

[114: 匿名さん]

藤原区議に目を向けたい人の意図は知りませんが。藤原区議がル・サンク小石川後楽園の執行停止の決定をブログで知らせているのは意義があると思います。その他の区議が知らんぷりしていることの方が問題。勉強もしてないのか。

そもそも東証一部上場のNIPPO（1881）が報道発表していないのは適切ですか。重大なコンプライアンスの問題では？

[115: 物件比較中さん]

>>108

執行停止の決定がされると工事中断になることは、NIPPOや販売代理業者は宅地建物取引業者として説明しておくべきではないですか？

[116: 周辺住民さん]

>>108さん

あくまで一般論ですが、工事の中断だけに対して細かく説明したり補償したりすることはないと思いますよ。悪天候や人手不足で数日間止まることはよくあるかと思います。法的な面での中断であっても是正して再開すれば済むだけです。

引き渡しの遅れは契約の不履行に当たるので、手付金の倍返しになるのではないでしょうか。これは割と一般的で、本マンションの契約書にも記載されているはずです。物件価格の1割を手付金にすることが多いかと思いますので、その場合は契約を解除になれば2割が戻ってきます。

[117: 匿名さん]

ルサンクは係争中の物件を竣工の１年半以上前に販売活動していたので、一般的な説明では不十分ですよ。>>108さんの疑問は当然です。

NIPPOも市川猿之助をナビゲーターにして大々的に広告するのでなく、おとなしく、竣工まで待って販売するべきでした。

[118: 周辺住民さん]

先程現場で撮影したものです。何かしらの現場保守はしているのでしょうか!?

[119: 匿名さん]

資材搬出はあって搬入はないのですね
安藤ハザマも撤収したいのかな