ル・サンク小石川後楽園
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/444601/
ル・サンク小石川後楽園（2）
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/541799/
所在地：東京都文京区小石川二丁目3番1（地番）
交通：東京メトロ南北線 「後楽園」駅 徒歩2分 （8番出口）
東京メトロ丸ノ内線 「後楽園」駅 徒歩4分 （4a出口）
都営三田線 「春日」駅 徒歩3分 （A4出口）
都営大江戸線 「春日」駅 徒歩3分 （A4出口）
間取：3LDK
面積：85.98平米
売主：NIPPO
売主：神鋼不動産
販売代理：三菱地所レジデンス
販売代理：野村不動産アーバンネット
施工会社：安藤・間
管理会社：NIPPOファシリティーズ
[スムログ 関連記事]
【小石川界隈】モモレジの名作マンション訪問【2016Vol.5】
https://www.sumu-log.com/archives/1332/
ル・サンク小石川後楽園建築確認取り消し裁判の結果から見る問題点
https://www.sumu-log.com/archives/11080/
[スレ作成日時]2015-10-11 09:24:19
ル・サンク小石川後楽園（3）
| No.101 |
by 匿名さん 2015-10-16 21:41:13
削除依頼
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|---|---|---|
| No.102 |
by 匿名さん 2015-10-16 22:14:49
それって行政処分に該当しないの？
処分取消訴訟を提起できそうだけど。 |
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| No.103 |
by 匿名さん 2015-10-16 22:27:57
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| No.104 |
by 匿名さん 2015-10-16 22:50:05
94
重説のときに言ってるのではないですか。 |
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| No.105 |
by 匿名さん 2015-10-16 22:54:34
建築審査会の争点は？
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| No.106 |
by 匿名さん 2015-10-16 23:20:55
地下の避難経路とHANAREの窓先空地かな
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| No.107 |
by 匿名さん 2015-10-16 23:32:23
避難経路に不適合があるなら引渡しを受けられませんね
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| No.108 |
by 匿名さん 2015-10-16 23:38:59
104
重説ではそれまでの紛争の経緯や、建築確認が取り消される可能性については説明があったけど、建築確認の執行停止で工事が中断する可能性や、訴訟にまで発展した場合に工事の中断が何年も継続して引渡しが遅れる可能性、その場合に補償がされるかどうかについてまでは説明されなかった。 もしそこまで説明されていれば購入を躊躇う人も出てくると思われるので、それって「重要事項」なんじゃないでしょうか？ |
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| No.109 |
by 物件比較中さん 2015-10-16 23:40:33
HANAREって、建蔽率を使い切るために作ったの？
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| No.110 |
by 物件比較中さん 2015-10-17 00:12:42
説明されていれば購入を躊躇う内容こそ重要です。説明が不十分です。NIPPOには誠実な対応を求めます。
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| No.111 |
by 物件比較中さん 2015-10-17 00:54:51
引渡し遅れに対する補償の
前例はありますか？ |
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| No.112 |
by 匿名さん 2015-10-17 07:36:55
区長は再開発などを中心に街の開発を推進する立場、藤原区議は絶対高さ制限をより厳しく適用して立て替えや新規建築を制限しようとする立場で、どちらかというと対立している。区長と区議は社長と社員みたいな関係にはないから、違う主張をすることには問題ない。
ただ、藤原区議のそのブログでの発言はあまり好ましいものではないね。 これはこのマンションの話というよりは、それについての紛争に関与している文京区の区議の話になるので、本スレに邪魔なレスであれば読み飛ばしてほしい。 違法建築にご用心 http://m-fujiwara.net/2015/10/16/%E9%81%95%E6%B3%95%E5%BB%BA%E7%AF%89%... 藤原区議のこの記事は前半は複数の区外のマンションの話なのに、後半は文京区の物件の話にすり替わっている。 これらはそれぞれ経緯がかなり違うものであるんだが、問題は最後のほうで違法建築を取り締まるべきだみたいな言い方をしている部分だ。 文京区の絶対高さ制限では、特例として同程度の高さ、同程度の内容での一回の立て替えは認められてはいるが、藤原区議はその特例に制約をつけようとしており、どちらかというと取り締まるためのルールを作ろうとしていた立場なんだ。その立場の人間が、「違法は違法、ダメなものはダメということを再確認するしかないのです。ダメ出しする側からすると、遠慮なく、情け容赦なく、ある意味やりやすいとも言えますが、しかし困った時代です。」なんて言うのは、正直、好ましい発言ではないと思う。 なお、重要なことなので補足すると、既存不適格は違法ではない。 ただ、立て替えなどの際に一定のルールに従わなければ違法となる要素はありえる。 そのルールを作る側の人間が言ってはいけない発言だということ。 文京区議会の議事を呼んでいない人向けに説明すると、絶対高さ制限について議論されていたころの区の建設委員会において、藤原区議は以下のような意見を持っていた。 ①文京区の町並みを守るために高さ制限はすぐにでも適用すべきだ。 ②立て替えにあたっては近隣住民との協議を必要とすべきだ。 ③高さ制限の実効性を高めるため立て替えの期限を（たとえば10年などに）定めてそれ以降は絶対高さ制限を適用するなどのルールの明文化を求めていた。 文京区の絶対高さ制限によって後付で既存不適格建築物件になったおそれのある物件はかなり多くあると推察される。（建設委員会会議録(平成25年6月10日）時点で467件ほど郵送とある） ルールの制定や取締りに関与する人物は、発言に慎重を期すべきだと思う。 区議会の議事は長いので、興味がある人は「藤原委員」とかで検索すると藤原区議の意見をおいかけやすい。 建設委員会(平成23年9月26日） 1 理事者報告 (1)絶対高さ制限を定める高度地区の指定（第1次素案）について http://www.city.bunkyo.lg.jp/kugikai/kaigiroku/h23/233teirei/kensetu11... 建設委員会(平成24年2月29日） (1) 絶対高さ制限を定める高度地区の指定（第2次素案）について http://www.city.bunkyo.lg.jp/kugikai/kaigiroku/h24/241teirei/kensetu12... 建設委員会会議録(平成24年9月26日） 1)絶対高さ制限を定める高度地区の指定（第3次素案）について http://www.city.bunkyo.lg.jp/kugikai/kaigiroku/h24/243teirei/kensetu12... 建設委員会会議録(平成25年6月10日） 1)絶対高さ制限を定める高度地区の指定（第4次素案）について http://www.city.bunkyo.lg.jp/kugikai/kaigiroku/h25/252teirei/kensetu13... 建設委員会会議録(平成26年2月28日） 2)絶対高さ制限を定める高度地区の指定について http://www.city.bunkyo.lg.jp/kugikai/kaigiroku/h21/211teirei/kensetu14... |
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| No.113 |
by 匿名さん 2015-10-17 07:38:05
112は >>97 へのレスです。
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| No.114 |
by 匿名さん 2015-10-17 08:22:49
藤原区議に目を向けたい人の意図は知りませんが。藤原区議がル・サンク小石川後楽園の執行停止の決定をブログで知らせているのは意義があると思います。その他の区議が知らんぷりしていることの方が問題。勉強もしてないのか。
そもそも東証一部上場のNIPPO（1881）が報道発表していないのは適切ですか。重大なコンプライアンスの問題では？ |
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| No.115 |
by 物件比較中さん 2015-10-17 08:38:02
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| No.116 |
by 周辺住民さん 2015-10-17 10:26:16
>>108さん
あくまで一般論ですが、工事の中断だけに対して細かく説明したり補償したりすることはないと思いますよ。悪天候や人手不足で数日間止まることはよくあるかと思います。法的な面での中断であっても是正して再開すれば済むだけです。 引き渡しの遅れは契約の不履行に当たるので、手付金の倍返しになるのではないでしょうか。これは割と一般的で、本マンションの契約書にも記載されているはずです。物件価格の1割を手付金にすることが多いかと思いますので、その場合は契約を解除になれば2割が戻ってきます。 |
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| No.117 |
by 匿名さん 2015-10-17 10:44:38
ルサンクは係争中の物件を竣工の１年半以上前に販売活動していたので、一般的な説明では不十分ですよ。>>108さんの疑問は当然です。
NIPPOも市川猿之助をナビゲーターにして大々的に広告するのでなく、おとなしく、竣工まで待って販売するべきでした。 |
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| No.118 |
by 周辺住民さん 2015-10-17 11:29:50
先程現場で撮影したものです。何かしらの現場保守はしているのでしょうか!?
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| No.119 |
by 匿名さん 2015-10-17 12:00:13
資材搬出はあって搬入はないのですね
安藤ハザマも撤収したいのかな |
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| No.121 |
by 物件比較中さん 2015-10-17 13:38:42
建設許可取り消し以外の引渡しの遅れは補償なし、
と重説には、書いています。 |
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| No.122 |
by 匿名さん 2015-10-17 14:19:37
>>121
そんなことは書いていません。 行政上の措置等、売主の責めに帰すことのできない事由による遅延は損害賠償請求等ができないと書いてあるだけです。 逆に言えば、売主の責めに帰すべき事由による遅延や説明義務違反は、買主による債務不履行に基づく損害賠償請求や解除の理由になり得ます。 そのような買主の権利を否定することは消費者契約法上できないと思います。 |
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| No.123 |
by 匿名さん 2015-10-17 14:23:31
120
9月14日…はNIPPOの記載ミスでしょう。 あなたの書込みも不適切ですよ。 |
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| No.124 |
by 匿名さん 2015-10-17 14:37:43
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| No.125 |
by 契約済みさん 2015-10-17 15:05:31
契約者放置プレー、
いつまで続くの？ |
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| No.126 |
by 契約済みさん 2015-10-17 15:09:04
売主の責めに帰す事由による遅れだと、
補償額の相場は、どれくらいですか？ |
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| No.127 |
by 物件比較中さん 2015-10-17 15:17:59
横浜の、三井不動産の補償と
比較されることになるでしょうね。 |
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| No.128 |
by 匿名さん 2015-10-17 15:35:55
されないよ。
全然違うし。 |
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| No.129 |
by 匿名さん 2015-10-17 15:44:56
東京都建築審査会で
避難経路が議論されるようになったのは いつ頃からですか？ 販売活動を始めるよりも前ですか。 そうであれば、避難経路について是正せずに 建設を強行して、販売したNIPPOの責任ではないですか？ |
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| No.130 |
by 周辺住民さん 2015-10-17 16:34:39
反対派さんの都合が悪かったのか>>120が速攻で削除されてしまいましたね。
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| No.131 |
by 匿名さん 2015-10-17 16:43:40
>>130さん
明らかに誤ったことが書かれていたからでしょう。デベを擁護する立場としてもルールを守るべきです。 |
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| No.132 |
by 物件比較中さん 2015-10-17 17:02:02
契約者は、建築取り消し二割バック
あるいは、売主の責めに帰す事由による遅れの補償 いずれかで、勝利確定ということですか？ |
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| No.133 |
by 匿名さん 2015-10-17 18:12:16
係争の存在を分かって売買してるんだし、売主も買主もどっちもどっち。
経緯を考えると、説明不足自体が売主の責に帰す 事由に該当するかは微妙じゃないの。法的には。 但し、避難経路の件は全く別。違法建築物売ったとなったら完全にアウト。 結局、審査会の結論みなきゃ、どうなるかわからないんだろうね。 |
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| No.134 |
by 物件比較中さん 2015-10-17 18:50:40
審査会の結論みなきゃ判断つかない物件だから
竣工後に販売しているべきなのですよ。 販売して引渡しが迫っていることから 東京都建築審査会が建築確認の効力を停止する判断に傾いたと思われます。 NIPPOは自らこの事態を引き起こしたこと わかっているのでしょうか。 |
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| No.135 |
by 匿名さん 2015-10-17 19:01:47
細かいことはよくわからんのだが、そもそも許可を出した文京区に責任があるのでは？
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| No.136 |
by 匿名さん 2015-10-17 19:12:26
キナ臭い物件に手出しとるのもたいがいやろ。
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| No.137 |
by 契約済みさん 2015-10-17 19:48:11
2月15日引き渡し不能
説明会開催の連絡来ました |
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| No.138 |
by 匿名さん 2015-10-17 20:04:04
やっぱりね NIPPOは報道発表しないでいいの？ |
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| No.139 |
by 匿名さん 2015-10-17 21:22:43
確認申請を出した機関も悪いよね！
そもそも今更なの？！避難経路の件・・ |
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| No.140 |
by 契約済みさん 2015-10-17 21:43:20
え、二千万くれるの？
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| No.141 |
by 契約済みさん 2015-10-17 21:49:51
まだ、連絡が来ません。
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| No.142 |
by 匿名さん 2015-10-17 21:55:35
覚悟、決めたのかな。
説明会、いつなの？ 11月2日よりもあと？ |
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| No.143 |
by 契約済みさん 2015-10-17 21:58:17
>>137
いつですか？ |
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| No.144 |
by 匿名さん 2015-10-17 22:06:48
ご愁傷様です。
それにしても泥沼ですね。 最終的にどんな形で決着するのやら。 |
|
| No.145 |
by 匿名さん 2015-10-18 06:41:43
>>139
避難経路の問題 元々あったのではないでしょうか？ 販売の際、最高裁判決があるような話がされてるけど 開発許可の争点で最高裁の判決があっても 建築計画の適法違法の判断にならないし 家族の反対を押し切って買うのも。 道が狭いのも難点でした。 |
|
| No.146 |
by 匿名さん 2015-10-18 08:05:00
ハナレなんて形にして無理矢理売りつけようとしたからこうなるんだよ
備蓄倉庫とかトランクルームにでもしておけば良かったのに |
|
| No.147 |
by 匿名さん 2015-10-18 08:59:47
HANARE 無くすんですか。
離れ でなくて HANARE. なのは居住できないからですか。 窓先空地がないのが避難上の問題になるのなら 十分な窓先空地を設けて専用庭のようにして 価値のある 離れ にしてはどうです。 無くしてしまうと無理な建築計画だと認めることになりますよ。 |
|
| No.148 |
by 周辺住民さん 2015-10-18 12:32:03
|
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| No.149 |
by 匿名さん 2015-10-18 14:10:57
>>108
リスクを十分に説明してないですね。 避難経路の他にも疑義があるのではないか気になります。 神戸製鋼にはコンプライアンス委員会がありますね。重大なコンプライアンスの問題と思いますから申入れするといいのではないでしょうか。 |
|
| No.150 |
by 契約済みさん 2015-10-18 17:00:37
>>142
11/2より前です |
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| No.151 |
by 匿名さん 2015-10-18 17:04:23
次の審査会より前だね。
関係機関に予めコンタクトして情報収集するのがいいよ。 |
|
| No.152 |
by 契約済みさん 2015-10-18 17:06:40
11月1日に説明会ですから、
11月2日に解決というのはもう無理という認識でしょう。 |
|
| No.153 |
by 契約済みさん 2015-10-18 17:24:24
会議場ではなくホテルで開催というのも、
事態の深刻度を予感させられますね。 |
|
| No.154 |
by 匿名さん 2015-10-18 17:56:52
周辺住民の主張がもっともと判断しているのでしょう。
それなら、何故、建設を強行したのか、大々的に広告して販売活動をしたのか、NIPPOは確り説明する必要があると思います。文書による説明を求めましょう。ごまかされないことです。 |
|
| No.155 |
by 匿名さん 2015-10-18 18:22:45
避難経路が
販売する前から問題になっていたんですね |
|
| No.156 |
by 契約済みさん 2015-10-18 22:25:39
11月1日には建設のメドは全く立ってないだろうから、
一旦二割バックで契約白紙ってこと？ |
|
| No.157 |
by 匿名さん 2015-10-18 22:30:24
152
審査会の裁決と顧客対応は別物ということ。 153 100世帯以上の人を集めるのに他にどこがありますか。 |
|
| No.158 |
by 匿名さん 2015-10-18 22:33:03
156
それもあり？で、検済み降りて完成販売。しかも高くしての新価格？ |
|
| No.159 |
by 物件比較中さん 2015-10-18 22:36:53
NIPPOが保険をかけてたとしたら、
あっさり白紙はあるかも。 |
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| No.160 |
by 匿名さん 2015-10-18 22:42:47
|
|
| No.161 |
by 匿名さん 2015-10-18 22:50:19
|
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| No.162 |
by 契約済みさん 2015-10-18 23:47:46
契約時点で反対住民から出ている、今回執行の停止の様々な問題点を説明していないのがもんだいです。購入しない方々が大半ではないでしょうか。売主に販売に至るまでに瑕疵があるようなきがします。この物件の経緯から問題にされている部分をクリアにしてから販売するべきです。これは販売の方法い問題があり瑕疵があるとおもいます。売主は一旦契約を白紙にして、再度販売するべきではないでしょうか。
|
|
| No.163 |
by 契約済みさん 2015-10-19 00:03:19
11月1日の時点で建築の見込みが不明なのは確定しているわけで、
億単位の契約をした107世帯数百人を呼びつけるからには、 具体的な補償額の提示以外考えにくいですね。 |
|
| No.164 |
by 物件比較中さん 2015-10-19 00:40:16
建築関係者らしい意見だな
↓ http://twitter.com/okunoao/status/654300983682461696 契約者への引渡しが迫っているとNIPPOが主張したからだと思うが |
|
| No.165 |
by 契約済みさん 2015-10-19 00:57:14
二割返し、および、販売可能となったときの同部屋優先契約権
（もちろん放棄可能、売り手にもコストを減らすメリットあり） くらいが妥当でしょうか。 |
|
| No.166 |
by 匿名さん 2015-10-19 06:51:28
160
そこがその日、ふさがってたらどうするの？ |
|
| No.167 |
by 匿名さん 2015-10-19 06:52:30
162
契約してから言う事ではないな、それ。 |
|
| No.168 |
by 匿名さん 2015-10-19 07:28:23
NIPPOが販売時点での東京都建築審査会の争点を説明していれば契約していないと思いますが・・
|
|
| No.169 |
by 匿名さん 2015-10-19 10:26:28
審査請求中である事を重説に記載していなかったのなら問題ですが、この場合、重説に記載してあります。
契約を左右する程、細かく知りたかったら、担当者に詳しく聞くべきだったと思います。 |
|
| No.170 |
by 匿名さん 2015-10-19 11:20:55
NIPPOは合意解除にしようというのかい？
販売時点での争点も明らかにせずに？ |
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| No.171 |
by 匿名さん 2015-10-19 14:28:26
審査会の裁決を待って判断するには11月1日は中途半端です
|
|
| No.172 |
by 匿名さん 2015-10-19 16:02:14
建築確認取消された訳じゃないしね。
相場が下落局面であれば、不可抗力による引渡遅延として無償での合意解約も有り得るケース。 たまったもんじゃないね、そんなことになると。 NIPPOを信じましょう。 |
|
| No.173 |
by 匿名さん 2015-10-19 16:34:29
11/2に審査会の議題に上るかも未定な状況。
早期に説明会を開くのは賢明だと思う。 |
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| No.174 |
by 匿名さん 2015-10-19 17:36:10
財閥系ではないし、大した補償は期待できないだろう。
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| No.175 |
by 匿名さん 2015-10-19 18:09:52
小石川２丁目に住みたい >>172 NIPPOを信じていいかわからない
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| No.176 |
by 匿名さん 2015-10-19 18:12:18
９月７日の決定書を読と理由に建築基準法に反するようなことが書いてあり、素人が読む限りこの段階での工事の停止は取り消しを匂わすように受け取れる。ならなぜもっと早く、せめて販売するまえに何らかの決定を出さなかったのかそのあたりも問題だ。ただ、設計図面の段階でプロの方なら分っていなかったのか不思議なこと。しっかりした補償、対応は昨今の状況からも避けられない。
|
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| No.177 |
by 物件比較中さん 2015-10-19 18:44:41
数百人が、二千万～
もらえると思って集合するの？ |
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| No.178 |
by 匿名さん 2015-10-19 19:13:08
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| No.179 |
by 匿名さん 2015-10-19 19:19:52
設計者の日建ハウジングシステムはわかっていたのでは？
NIPPOも東京都知事に一級建築士事務所の登録がされている。設計図面を精査できる一級建築士がいる。 |
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| No.180 |
by 匿名さん 2015-10-19 19:36:24
そうですね。あきれます。
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| No.181 |
by 匿名さん 2015-10-19 20:34:12
建確が降りたら販売できる。審査請求の事実も重説に織り込み済み。でいいんだよね。
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| No.182 |
by 物件比較中さん 2015-10-19 20:51:38
数百人集めて、
建築のメド建たず、補償もしません、 で行くわけ？ |
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| No.183 |
by 匿名さん 2015-10-19 21:01:17
181
避難経路の問題が建築審査会で争われていて 実際に引渡しをする前に工事中断している 一級建築士が精査すれば判るようなものなら 販売してしまったNIPPOの責任は大きい 市川猿之助との対談をNIPPOの役員が喜んでいられる状況だったのだろうか |
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| No.184 |
by 匿名さん 2015-10-19 21:25:43
>>182
役員が出てきて平謝りで終わりそう |
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| No.185 |
by 匿名さん 2015-10-19 21:28:58
市川猿之助の公式ホームページではルサンクとCM契約中となっている（笑）
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| No.186 |
by 契約済みさん 2015-10-19 22:04:29
え、２０００万くれないの！？
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| No.187 |
by 匿名さん 2015-10-19 23:00:22
>180 避難経路は居住者の安全に密接にかかわる問題ですから。
東京都建築審査会で審議されている事項をNIPPOが知らせなかったのは、知らせると契約をやめる判断をされて困るからですか。宅地建物取引業法第47条に抵触しませんか。契約者は東京都不動産業課、国土交通省関東地方整備局など監督官庁に質問と申入れしておくほうがいいですよ。 |
|
| No.188 |
by 匿名 2015-10-19 23:02:01
マスコミが騒ぎだしても横浜とちがって、ここは態度を変えない（変えれない or 変える必要がない）だろう。
|
|
| No.189 |
by 契約済みさん 2015-10-19 23:09:03
187
知らせなかったというのは違いますね。たしか具体的にどこに反対なのか？に対して教えてくれましたよ。 |
|
| No.190 |
by 匿名さん 2015-10-19 23:11:33
186あげないよ。
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| No.191 |
by 匿名さん 2015-10-20 00:05:46
200万円くらいはもらえるんじゃないの？？
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| No.192 |
by 匿名さん 2015-10-20 00:19:15
中途半端 笑
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| No.193 |
by 匿名さん 2015-10-20 06:25:04
態度を変えないのはNIPPOだから
ルサンクは林田力さんがブログで追及している |
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| No.194 |
by 匿名さん 2015-10-20 06:41:10
林田さんて、隣地が建て替えになるのも知らずにマンションを買った人？
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| No.195 |
by 匿名さん 2015-10-20 07:22:53
売主の説明不足を消費者契約法で闘った人
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|
| No.196 |
by 匿名さん 2015-10-20 08:33:06
ふ～ん。
|
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| No.197 |
by 匿名さん 2015-10-20 09:51:34
ここも売主の説明不足ではないか
11月1日は1回で済まさず ニッポに次の説明会の確約をさせるべきと思う |
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| No.198 |
by 匿名さん 2015-10-20 10:04:01
タカラスタンダードのキッチンとかキャンセルですか
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| No.199 |
by 契約済みさん 2015-10-20 17:43:26
歌舞伎役者を起用したのも不思議でしたね。
購買者層を見誤ってた（馬鹿にしていた）のか。 あるいは、↓ にもあるように、担当者が会食や対談したかっただけなのか。 http://www.iza.ne.jp/kiji/economy/news/150421/ecn15042120240037-n1.htm... |
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| No.200 |
by 匿名さん 2015-10-20 17:49:24
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by 管理担当
こちらは閉鎖されました。 |
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