パークホームズ日本橋人形町ザレジデンスについて

[買い換え検討中 [男性]]

パークホームズ日本橋人形町ザレジデンスってどうですか？
人形町での暮らしもいいなと思います。
資産性や将来性なども考えたいと思っていますがいかがですか？

物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

公式URL：http://www.31sumai.com/mfr/X1211/

所在地：東京都中央区日本橋人形町二丁目26-8他（地番）
交通：東京メトロ日比谷線 「人形町」駅 徒歩3分 、都営浅草線 「人形町」駅 徒歩3分
都営新宿線 「浜町」駅 徒歩6分 、東京メトロ半蔵門線 「水天宮前」駅 徒歩7分
総武本線 「馬喰町」駅 徒歩10分
間取：2LDK～3LDK
面積：56.98平米～111.54平米
売主：三井不動産レジデンシャル
施工会社：東急建設
管理会社：三井不動産レジデンシャルサービス

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

[210: 匿名さん]

同じ中央区ですが、湾岸エリアと日本橋エリアは需給バランス的には別エリアと見た方が良いのではないでしょうか。日本橋エリアは街の成熟度が高く一定層の支持を得ていますが、都市計画や容積率の関係で住宅地の供給力が限られるので、仮に需要が細ってもその利便性から価格が維持されやすい地域かと。一方、湾岸エリアは相続税対策や中国人の投資熱もありタワマンの供給増で人口流入著しいですが、一時期に類似した家族構成の層の取り込みが多くなると住民の高齢化もあり将来的にどうなのかなと思います。交通の便がもっと改善され、東京駅周辺との連続性が高まれば良くなると思いますが。

[211: マンコミュファンさん]

ビル街の間取りにゆとりのないマンションを、勢いで購入してしまった人達が、自分を納得させたくて長々と理屈っぽく書いているのかな？１０年後予想どおりになっているといいですね。

[212: 匿名さん]

>>211 マンコミュファンさん

私も210さんの意見に賛成です。
211さんはどうなると予想しますか。

[213: マンコミュファンさん]

>>212 匿名さん
資産価値と通勤利便性を認めることについて、やぶさかでは無いですが、暮らしやすいかという観点では疑問符がつきますね。
住宅地という感じにはどうしてもならないですから。

[214: 匿名さん]

暮らしやすさなんて人によって違いますからね。
職場に近くてスーパーなど買い物できる場所も豊富で、徒歩で日本橋三越やコレドに行ける場所が暮らしやすいと感じる人も多いのではないでしょうか？
日本橋の再開発が進むに連れてこの地域の雰囲気や地価も変化していくでしょう。

[215: マンコミュファンさん]

コレドや料亭、たまに行くにはいいけど、普段使いしたら金かかりすぎ。
お金が余って余程使いたい人にはいいかも、ですけどね。
でもそれなら3Aでスタイリッシュに暮らしたい。

[216: 匿名さん]

狭いから単身用のマンションですね。

[217: 匿名さん]

>>216 匿名さん
このマンションに単身なら、とても住みやすいですね。
都心にアクセス良いし、サラリーマン向けの外食も多いし。
羨ましすぎます。

[218: 匿名さん]

日本橋エリアって単身ニーズの高い街ですよね。だから狭い部屋の供給が圧倒的に多いんだよね・・・

[219: 匿名さん]

職場の近くに住まいを…と考える人がこの辺りを検討するからかもしれないですね。
家族で暮らすというニーズよりはそちらのほうが需要があるのかな？
日本場エリアってファミリーってイメージはあまりないのですけれど、
でも区内は子供の人数が増えてきているなんていうのを報道で見たりしました。
ここの場合も一応小学校近いのかな？地図で見ると近くにあります。

[220: 匿名さん]

学区は日本橋小学校ですかね？この辺りの公立小学校ってどうなんでしょう？周りに塾とか多くて通学圏内の私立中学も多そうなのでファミリーニーズもありそうですが。。

[221: 通りがかりさん]

外資系エリートが問屋街に住むわけないよ。 港区、渋谷区(広尾)目黒区(中目黒)の家賃と、
この辺りの家賃と
比較してみれば良くわかる。
住んでる層は全く異なるよ。

[222: 匿名さん]

日本橋物件にネガコメント書きまくってますねw
のらえもんの差し金かな？

[223: 匿名さん]

>>221 通りがかりさん

中目黒はまたちょっと違うかと。
とは言え、日本橋も東京駅周辺再開発に引っ張られてあがるかもね？期待でしょうから、期待するのは自由かと。
それで物価あがるなら、それはまたよし。

[224: 匿名さん]

株価暴落
これで終わりですね、

[225: 匿名さん]

株価の一日の暴落で不動産市況も暴落とみるのは早計でしょう。年始のチャイナショックのドカサゲ後も不動産価格は暴落してませんから。まあ参院選終わるまでは様子見が賢明ですかね。

[226: 評判気になるさん]

全部売れたのかな？

[227: 匿名さん]

今、２期３次の販売です。
なのでまだ全部というのとは違うんじゃないかなと思います。
でもでも、先着順では出ていないので、今まで出していた分はすべて売れているということなんだと思いますよ！！
予定販売価格：７４００万円台～１０３００万円台（１００万円単位）
ということです。
億超えの物件も出てくるっていうことなんですねぇ。
どうなんでしょうか。

[228: 匿名さん]

ここは仕様高い。

[229: 匿名さん]

ファミリーで住む方は少なそうです。

[230: 匿名さん]

参院選終わってまた円安&株高の気配ですね。

[231: 匿名さん]

不動産価格も下がりませんな…

[232: 匿名さん]

えっ中古価格はしっかり下落基調がこの数カ月明白で、新築もそろそろ下げないと全くうれなくなる展開にしか見えないが。。どういう読みですか？

[233: 匿名さん]

日本橋アドレスでも、価格が下がらない場所と下がる場所とありますよね。

[234: 匿名さん]

住民板
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/603836/

[235: 匿名さん]

経過報告お願いします❁

[236: 匿名さん]

まだ値段を下げるという段階じゃないのでしょうね。
高すぎるなぁと思いつつも売れていることは確かです（勢いがあるかどうかはともかく）。
値段が下がるアドレスとそうでないアドレスがあるという書き込みがありましたがどういうことなのでしょうか。
この辺りって最初からの設定価格も高いですし、
下がる望みは薄いんじゃないかなどと思っております。

[237: 匿名さん]

150万下げてくれるの、こちら？

[238: 匿名さん]

もっと思い切って下げないと売れないんじゃない…

[239: 匿名さん]

さすがにここは高くしすぎましたね。売りきるのに苦労しそう。。。

[240: マンション検討中さん]

あと2戸しか残ってないですから、ほぼ適正価格だったってことですよ。
営業担当と堂々と交渉してきたらどうですか？
不快だし、見苦しいですよ。

[241: 匿名さん]

先着順２戸の他に、あと何戸残っているのですか？

[242: 匿名さん]

完成、入居まであと二年。低金利時代の今を考えると値引き購入は難しいでしょう。でも言うのはタダですから言ってみるのも良いのでは？
もし本物件が売り残る様であれば日本脱出を考える方が良いでしょう。日本に経済的将来は無いということです。反論？？

[243: 匿名さん]

ここは階数ゴミ置場はありますか？

[244: 匿名さん]

次が第2期4次販売?だとか。まだまだ先は長そうですね…

[245: 匿名さん]

>>243
ありません。

[246: 匿名さん]

>>244 匿名さん

急に売れゆきストップするのは何ででしょうね？
残ってる部屋はマイナスポイントがあるの？電線とお見合いとか？
人形町に住みたい貯金（貯人数？）がある程度あったのを使い果たしたのか？
単純にライバル物件が立て続けに出てるけらか？

[247: 匿名さん]

間取りが悪いからでは…？

[248: 匿名さん]

>>247 匿名さん

でも70戸は一気に売れたっしょ？
いや、間取りは確かにヒドイな…。

[249: 匿名さん]

なんだかプラウド三越前、大変な揉めようですね。天下の三井さんは流石に大丈夫でしょうか。

[250: 匿名さん]

もうほぼ残りはない状態でしょうか。
大きく値下げをしたようですが、実際にはどのくらい下がったのでしょう。

ここは立地としては十分良いですね。駅近、買い物出来るお店もあるので、
暮らしに適した物件に感じました。

[251: マンション検討中さん]

あと二戸残ってるようですが、高くててがでません

[252: 匿名さん]

先着順２戸の他に、あと何戸残っているのですか？

[253: 匿名さん]

HPによれば、最終期5戸と先着順3戸のようですね。何だかんだで売れるんですねぇ。

[254: 匿名さん]

80戸中、8戸を残して販売できたっていうことですね。残り1割ですか・・。

[255: 匿名さん]

しっかし、改めて見ると入居は再来年の6月なんですね。タワーでもないのに遠いこと・・・。

[256: 匿名さん]

早く売って正解だったよね、三井さんとしては。

相場の読みが素晴らしい！！

９割方、高値でさっさと売り抜けたんだからさ。

[257: 匿名さん]

>>256 匿名さん

どういった気持ちで書いているのか知りませんが、わざわざ買ったひとの気持ちを逆なでするような投稿をするのは、あまり感心しません。

[258: 匿名さん]

ここまできたら、早く全戸完売を目指しましょう！！

[259: マンション検討中さん]

思ったより長引いているけど完売しますよ。
購入できる人たちが羨ましいです。

[260: 匿名さん]

結局価格のことが…ということで、立地やらマンションそのものというのは良いと感じている人が多いんじゃないですかね
だから、ある程度まではこうやって売れていったのでしょう。
職場近い人にとっては特によいだろうなぁ…とは思います。

あとどれくらいで売れるのでしょうね。
時間の問題になってきているとは思うけど…

[261: マンション検討中さん]

土曜日行ってきましたが、あと５戸ほどでした。
ものすごく強烈に営業されたので、買い手がつかないのかもしれません。
買おうかどうか悩み中です。人形町ってびみょう。

[262: 匿名さん]

このマンションが完売しないところに人形町エリアへの一抹の不安を感じる。

[263: マンション検討中さん]

こちらとパークハウス日本橋大伝馬町で迷ってます。
交通の便、スケール、金額はパークハウス日本橋大伝馬町に軍配
エントランス、仕様、内廊下はパークホームズ日本橋人形町

[264: 匿名さん]

２６３

その通りですね。
リスクを避けるのか、自分の気持ちに素直にリスクを受け入れるのか？？？
いずれにせよ後悔のないご選択の決断に至りますように。

[265: 匿名さん]

大伝馬町はマンションがある通りにビジネスホテルが2件あることや学区が久松小ではないことから検討を見送りました。
人形町ザレジデンスは金額に納得できるかだけですね。

[266: 匿名さん]

検討中のものですが、日本橋周辺のモデルルームをみた感想です。

本物件独自のメリットは、、

1.日本橋地区でも比較的高い知名度の人形町
2.駅から徒歩3分で賑やかなエリアからやや離れている。
3.物件隣接はオフィスビルや静かな飲食店しかない。
4.周辺にビジネスホテルなどがない。国内外から不特定多数が宿泊するビジネスホテル周辺での子育てはやや不安です。
5.物件から大通りを挟んで久松警察署があり治安が比較的良い。
6.学区に久松小が選択できる。
7.徒歩5分内で中央区最大の浜町公園がある。また浜町公園内には設備がかなり充実した区立スポーツセンターがある。
8.内装のグレードが周辺物件より高い
9.日比谷線から帰宅する場合、帰路の動線にマルエツプチがあり便利。

逆にデメリットは、、

1.日当たり、眺望が全体的に良くない。これらが重視であれば思い切って東日本橋のマンションかと。
2.価格が高い。部屋にもよりますが周辺物件より高めの値段設定。
3.かなり静かに営業しているもののマンション裏手にアルコールを提供する飲食店がある。ただし、現地を何度か観察しても悪飲みするような飲食店ではなさそうです。

日本橋エリア全体としては、、

東京駅八重洲側から日本橋にかけて、再開発だらけですので、資産性はどこを選んでも高いかもしれませんね。

[267: 匿名さん]

２６６さん

うーん・・・そのとおりかも。
素晴らしい分析力です。
どんな会社でも営業／マーケティングのエースを張れる方とお見受けしました。

インパクトあるメッセージ故多くの反論／ネガティブ意見が出てくることでしょう。それもまた楽しみです。

自称経済評論家

[268: 匿名さん]

八重洲から日本橋エリアにかけた再開発が人形町を含む日本橋東側の地価にどの程度影響してくるかが気になるところです。
再開発エリアから近いといっても１km～数km以上は離れているので、地価上昇の影響がどの程度になるか予測するのが難しいと思われます。
ただし、人形町は住居用マンションが多くなってくる日本橋東側エリアでは西端になるため、東側よりは地価上昇の影響を受ける可能性はあるかと。

一番都合の良いシナリオは、再開発エリアでのオフィス供給に需要がついていき、そこで働く方が住居用マンションが多くなってくる日本橋東側エリアにあるマンション需要を拡大していくといったことでしょうか。

新丸ビル25棟分　東京駅周辺、五輪後にオフィス激増
http://zasshi.news.yahoo.co.jp/article?a=20160617-00010002-nikkeisty-b...

三井不プレスリリース
http://www.mitsuifudosan.co.jp/corporate/news/2016/0129_01/

[269: 匿名さん]

前日、東○リバ△留の人が言ってたけど、日本橋アドレスエリアのマンションを購入する人の殆どは、眺望は気にしていないと。
まずは、利便性だそうだよ。
眺望希望する人には、少し離れた月島や築地あたりを勧めてるってさ。

[270: 匿名さん]

268に追記すると、
国が進めているホテルの容積率緩和は、観光地にあるマンションには追い風かも。
国交省が今年に容積率緩和を発表したのが6月ですから、今後ホテル事業者が日本橋地区の土地取得に競り出せば土地価格上昇や希少性に起因するマンション価格上昇もあるかもしれませんね。

[271: 匿名さん]

いつから作り始めるんでしょうね？

[272: 匿名さん]

楽しみですね！
ぜひ人形町で一番のマンションになってほしいです!

[273: 匿名さん]

>>268 匿名さん

でも、そのエリアに電車で行くにはあまり便利ではないですよね。水天宮前駅程度。

[274: 匿名さん]

いや、浅草線で日本橋や宝町があるよね。

[275: 匿名さん]

せっかく人形町駅が近くても、東京駅まで通うには意外と不便。

[276: 匿名さん]

>>275 匿名さん

プラウドでも必死に人形町ディスってるひとですね。笑

[277: 匿名さん]

>>276 さん
パークハウス大伝馬町スレでも蛎殻町サイコー！って言っている人ですよ。同じ蛎殻町でも新大橋通超えたらもう外れ感強いのに旧日本橋区行政の中心にしたがる謎の人。

[278: 匿名さん]

>>277 匿名さん

そういう動機だったんですね。
人形町、大伝馬町が通勤に不便って、頭おかしいのかと思ってましたが。

どの物件スレでもただただディスりにくる人っていますけど、説得力ないから効果ないよ。

[279: マンション検討中さん]

今売れ残ってる7,998万ワナなんか？検討してるんやけど。

[280: 匿名さん]

契約者です。
全部屋地雷はないかと。周りも変な店があるわけではないですし。

[281: 口コミ知りたいさん]

>>280 匿名さん

ありがとうございます。金額が金額で踏み切れない自分がいます。

[282: 匿名さん]

浅草線の日本橋駅なんて、昔は別な駅名の駅だった。東京駅まで不便ってのは現実。

[283: 匿名さん]

気をつけないと中古に成ったら埋もれる小規模マンションですよ。

[284: 匿名さん]

確かに。そんな気もします…。

[285: 匿名さん]

日本橋駅からなら東京駅まですぐだよ！

[286: 匿名さん]

マンションで中規模だから埋もれるなんて議論は初耳です。
むしろ大規模の方がいちど、空き部屋が大量に出始めると部屋を埋めるのが大変で管理費が間に合わなかったり、あまりに多様な人間が住むせいで管理組合が纏まらなくなったりとデメリットがあります。
特に大規模で1ldkから3ldkプランがあるところは、ファミリーからお年寄り、さらには国内外の投資家までがいてそれぞれのニーズがあまりに異なり、管理組合がまとまり難くなります。たとえば大規模修繕で追加コストが発生した場合、1ldk保有の利回り重視の投資家は払いたくないでしょうが、3ldk保有のファミリー層は永住を前提に渋々ですが払います。
逆に小規模は管理費が上がりますし、本物件の80戸の規模はかなり良いと思いますよ。

交通アクセスが悪いと騒いでる方もいますが、一般的に人形町の立地でアクセスが悪いという人はいません。仮にリセールを考えたときに、大丸有エリアや日本橋で働く大企業勤務者にはかなりの好立地で売りやすいと思います。

一部の方が値下げを狙って売れ残りを煽っているような気がしますね。まあ、こちらはここまで順調なら値下げはしないと思いますが。

[287: マンション検討中さん]

小規模だから中古市場で埋もれるって面白い話だね。もしかして道行く人に声かけてリセールするとか？
リセールは不動産屋任せなんだから、良い物件なら小さかろうが大きかろうが価格見合いで売れるよ。

[288: 匿名さん]

間取りが悪いから安くしないと売れないのでは？

[289: 匿名さん]

283さんか仰りたいのは、日本橋駅界隈、人形町近辺は特に最近マンションの分譲が盛んだし、プラウドだけでもいくつもできるし、って観点での話じゃないんですか？
それだったら判らなくもないですが。あと徒歩3分だし。

[290: 匿名さん]

分譲が多いといっても、晴海のように5000戸規模で供給されるわけではないですよね。
プラウド1,2合わせてでやっと100戸程度です。（3以降は存じ上げませんが）

なぜ5年間で人口が5年間20%上昇する中央区で、
この程度のマンション供給で中規模マンションが埋もれてしまうんでしょうか。

[291: 匿名さん]

プラウドの話がちょくちょく出てきますね。
プラウド２って坪単価５００万の物件だと思うんですが、坪単価がこちらより20%も高い物件と比較する理由がよくわかりませんね。

[292: マンション比較中さん]

>>288
八丁堀の再開発エリアにこれから立つ予定の大規模マンションはいかがでしょうか。
あちらなら大規模なのでお気に召す間取りもきっと見つかると思いますよ＾＾

[293: 匿名さん]

>>283 匿名さん

ていうか、中央湊の方でしょ。笑

[294: マンション検討中さん]

買おうかどうか迷ってるんですが、売れ残らないように必死に営業かけてきますね。
今買わないで待ってたら下がりますかね～。値下げできないか聞いてみようとは思いますが。

[295: マンション検討中さん]

売れ残りと騒いでる方がいますが、ここの完成2年後ですよ？
マンション販売で大変なのは、完成後売れ残った場合だけです。中小デベならいざしらず、三井が完成2年後でいま値下げしないでしょ笑
受け渡し後に空室があれば値下げするでしょうが。

[296: 匿名さん]

営業トークを勘違いしてる方がいるみたいですね。。最終期で残り数戸を完売目指して営業が張り切るのは当然だと思いますが。
完成間近で売れ残りがあれば値下げするかも、、1年半くらい粘ってみてはいかがでしょうか。

[297: 口コミ知りたいさん]

不動産の営業はどこも必死でしょう。インセンティブでもあるのかな

[298: マンション検討中さん]

中古物件の仲介より大手の新築の方がはるかに上品ですけどね。

[299: 匿名さん]

ランドマークになるマンションに住まないと価値を保てないと言っているんです。
小規模、街に埋もれる、オフィスビルと同じような敷地の使い方をしていると、中古になったらその他大勢になるのです。
新築だから注目されているという点をお忘れなく。

[300: 匿名さん]

価値観は人それぞれだから余計なお世話ですよ…。
例えば、一軒家が好きな人はタワーマンションなんて糞食らえでしょうし。

自分のマンションに自信がない人ほど、
他のマンションのスレッドでダメ出ししますよね。

[301: マンコミュファンさん]

>>299 匿名さん

ランドマークという言葉の意味をご存じでしょうか。。

[302: マンション検討中さん]

>>299
ランドマークが売れるんなら、豊洲三丁目のタワーが夏前から中古市場で値下がりし続けてる理由を教えてもらえますか？あちらはかなりランドマーク性が高いですよ。
だいたい日本橋エリアでランドマークというならリガーレ、トルナーレだけでしょう。あの大規模に住みたい層と小中規模に住みたい層は全く違うので棲みわけがされると思いますが。

また、中古市場でのもっとも価値が高いのはビンテージマンションですが、ビンテージマンションってランドマーク性が高い大規模でしたっけ？

是非、後学のために事例を交えて大規模物件が中古市場で価格が高く売れやすい理由を教えてもらいたいですね。

大規模と小中規模には購入者ニーズに差があるという話ならわかりますが、大規模はでかくて目立つランドマークなので中古で高く売りやすいという議論はまったく謎です。中古で物件を探す場合、いまの時代ならネットでエリアを確定し、駅徒歩で絞り、さらに築年数、マンションブランド、学区をみるものです。

[303: マンション検討中さん]

そういえば、勝どきにあるタワーも販売苦戦してますね。ランドマーク性が高い新築物件ですが、なぜなんでしょうか。

[304: マンション検討中さん]

ランドマーク性が高いから価値が落ちない、売れやすいなんていうのは不動産屋の売り文句で、中古市場で湾岸タワーが値下げされている現状を無視した議論です。
資産家層がみなさんヒルズに住みますか？現実と売り文句には乖離が存在します。

[305: 匿名さん]

＞288
間取り以前に、狭い部屋が多すぎません？

ここに限った話ではなく、日本橋エリアは全体的にそうだけど・・。

[306: マンション検討中さん]

1.5億円準備したら100平米超もねらえるかと。

[307: 匿名さん]

3LDKのオールリビングインは家族では住めません…
上層プレミアムは素晴らしいけどね。

[308: マンション掲示板さん]

>>307
全ての居室に入るためにリビングを経由するというのは、プライバシー性が低いとネガティヴに捉える方と、家族とのコミュニケーションが自然に取れるとポジティブに捉える方がいますね。
我が家はポジティブに感じましたが、こればかりは個人の好みかと。

[309: 匿名さん]

ここのデザインや規模なら、埋もれないと思うけどなぁ

ちなみに豊洲の中古タワーが値下してるのは、そもそも買値よりかなり高く出してたのを少し調整しただけでしょ