リバーガーデン福島 木漏れ日の丘

[ご近所さん [女性 30代]]

リバーガーデン福島 木漏れ日の丘について
色々と前向きな意見を交換しましょう。
公式HP:http://www.fukushima850.jp/

物件情報
所在地：大阪府大阪市福島区鷺洲5丁目12番1、12番5（地番）
交通：阪神本線｢野田｣駅徒歩7分、大阪市営地下鉄千日前線｢野田阪神｣駅徒歩7分、JR東西線｢海老江｣駅徒歩8分、JR大阪環状線｢福島｣駅徒歩12分
間取：2LDK～4LDK＋納戸
面積：58.92㎡～103.52㎡(トランクルーム面積を含む)
総戸数：850戸
売主・事業主：リバー産業株式会社
施工会社：リバー建設株式会社


投稿マナーを守って、お互いの意見や価値観を尊重した投稿をお願いします。
荒らしや嫌がらせの投稿は完全スルーして、削除依頼しましょう。

投稿マナーについて
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マンションコミュニティの利用規約、投稿削除基準
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[3951: 匿名さん]

>>3949 匿名さん

「ファイナルステージ第1期　販売予告概要」
「販売開始予定時期　2020年8月販売開始予定」
更新日　2020年8月3日
次回更新予定日　2020年8月17日

公式サイト見ると
8月3日野段階ではまだ販売始まってないけど
もう販売開始したの？

8月17日に完売してるか見ものですね。
そんなに好調なら1期は9戸しかないから先着順に代わって売れ残りなんてことにはならないのでしょうね。

[3952: マンション検討中さん]

さくらコメントがあるってことは売れてないんだろうね

[3953: マンション検討中さん]

チラシが入ってたけど、あのモニュメント？は推しポイントなのか？天使とか、崩れかけた塔のようなもの

[3954: マンション検討中さん]

竣工して1年経ったのになだけっこう残ってるけど普通こんなものなのかな？

[3955: 匿名さん]

もともとの戸数がものすごく多いので、全部売るまでには流石に時間はかかるのでは？850戸ってとんでもない戸数ですから…

現状だと、ファイナルステージ1期とあります。
これは、やっぱりまだまだ戸数があるということっぽいですね。
良く言えば、選択肢があるということになるかと思われます。

[3956: 匿名さん]

こういうタイプのものすごい超大型マンションって
850戸となると、
ものすごい人数が暮らしていくっていうことになりますよね。。
街もここができることで雰囲気など変わったのでしょうか。

売り切るのは冷静に考えてかなり時間はかかるかと。
駅まで近くはあるけれど
実際に玄関ドアから、となると
もっと時間はかかりますからね。

[3957: 匿名さん]

大きなマンションができると、小学校の生徒数が増えたりして、かなり雰囲気を変わるという風にきいたことがありますよ。この規模だと、子供がいるとするならば印象がかわるでしょう。

ただ急激に子供が増えると、いろいろな施設が追いついてくるのかというのが気になるかもしれません。

ハコモノ関係は特になかなか。

[3958: 匿名さん]

大きなマンションって、売り切るのも難しいけれど、
リセールとかだとマンション内で価格競争が起きてしまいそうだと思います。
ずっと暮らしていこうと思う人には
管理費や修繕費の負担が少なくなるので向いている。
本当に永住目的の人向けっていう感じしますよね。

[3959: マンション検討中さん]

>>3958 匿名さん

大規模マンションの方が資産価値維持できるのは有名な話だよ。

[3960: 匿名さん]

大規模マンションの方が資産価値が維持できるのは維持管理費用の確保がしやすいから？
ファミリー向けの大規模マンションは（大規模を建てられる土地が必要となり）立地も選ぶし賑やかすぎて資産価値は期待できないものかと思い込んでいました。

[3961: マンション検討中さん]

>>3960 匿名さん

共用部が豪華、地域のシンボルになっているとか外観の要素強いかもね。

[3962: 匿名さん]

ここで論じられている資産価値とはリセールしやすい、またリセール時に価格が下がりにくいマンションと考えてよろしいですか？
共用部分は新築では成約の呼び水となるでしょうが、10年、20年と古くなるにつれマイナス要素となる気がします。

[3963: マンション掲示板さん]

そもそもの外観はタイルを除いて昔からある団地感のある形状ですが、逆にそれが時代を感じさせないのかも（？）
しかし数あるファミリーマンションの中では駅から遠いのはリセール時に少し弱い気がします。

[3964: 匿名さん]

ここって永住する人が多そうに思っていたんですが
リセールとかどういう観点でみている方もかなり多いのですね。

外観に関しては、おしゃれという感じじゃないけれど
まあまあ普通といえば普通。
あまり月日の流れには関係なく見ることはできると思いますよ。
とんがったデザインすぎると、逆に古臭くも感じるし。

[3965: 匿名さん]

わかりやすくデザイナーズの方が、人目を引くから賃貸に出しやすいという点はあります。
長い目で見たら
地味なデザインのほうがいいのかもしれないが…。

プランを見ていると
ファミリーで長く住むために作っているのかな？という
印象を強く受けました。

[3966: 匿名さん]

ここくらい大きな規模のマンションになると、
マンション内で価格競争も起きてしまうし、リセールそのものがなかなか希望通りには行きにくいようには思う。
ただ、駅までちょい距離があったとしても、
周りの買い物環境、学校までの距離が良いので
子供がいる人には惹きが強いようには感じます。

[3967: マンション検討中さん]

>>3965 匿名さん

そうでしょうね。福島はまだ安い物件もあるので。ただ、高齢化が増える中、今後リセールを考えると天王寺区など大病院のある静かな所の方がいいかも知れませんね。中規模や小規模マンションばかりだし。

[3968: 匿名さん]

公式サイトのトップページで動画が流れますが、
ガーデンを上から撮影した映像に感動してしまいました。
年季が入ったように見える煉瓦の塔と色彩豊かな植物と滝が素敵ですね。
これは確かに管理が大変かも…！

[3969: 検討板ユーザーさん]

>>3967 マンション検討中さん
大阪でも上町台地は歴史あり、神社仏閣多し、環境良し、別格です。

[3970: 匿名さん]

滝？？マンションに滝があるんですか？？

[3971: 評判気になるさん]

AB棟は安かった分すでに300万円くらい上乗せで売れるみたいですね。

[3972: 匿名さん]

そうなんですか！！
今はD棟1戸の販売。
これで本当の本当に最後ということなんでしょうか？
それとも、まだあったりするのでしょうか。
長く販売しているようなので
全体的な動きがつかめない。。。

[3973: 匿名さん]

>>3972 匿名さん
ザァー？？

[3974: 匿名さん]

最後の1戸ってなかなか売り切るのは難しいという話を聞いたことがある。
特にここの場合は、1階なので、それで難しいんじゃないかなぁ。
マンションの場合は、上から売れていくと聞きますので、
眺望もやはり目当てになる方が多くなってくるのだと思う。
あと1階で、庭ががあればまた別だったのかも。

[3975: 住民板ユーザーさん]

>>3974 匿名さん
１階の部屋なんてないけどなに言ってんの？

[3976: 匿名さん]

>>3975 住民板ユーザーさん
んだんだ。

[3977: マンション検討中さん]

こちらの中古物件を検討しています。AB棟(東向き)の住み心地はどうでしょうか？洗濯物は乾きにくいですか？？
今の値段は新築のときよりかなり上乗せされているんでしょうか？？

[3978: 匿名]

>>3977 マンション検討中さん

F棟のやや高階層、東向きの部屋に住んでますが、早朝～昼前はよく陽があたります。春、夏、秋なら天気の良い日、朝の出勤前に干した洗濯物は昼頃までにはよく乾いています。マンション東側に並ぶ建物の影にならない部屋なら大丈夫じゃないでしょうか。
私の部屋では気温の低い日や冬には午前中の日差しだけではやや乾きは悪いです。ただ寒い季節は空気が乾燥していることもあり、雨が降ったりしなければ朝～夕方干していれば特別に厚い生地のものでなければだいたい乾きますね。
AB棟はF棟より若干東北東向きに作られていますが、それほど大きな差はないと思われます。階層と付近の建物との関係を考慮してご検討されるのがよろしいかと思います。東向きの中古物件を内覧されるのであれば、午前中の日当たり、梅田方面に開けた眺望と夜景も資産価値に関係してくると思われますので、可能であればしっかりチェックされるのがよろしいのではないでしょうか。

[3979: 匿名さん]

>>3978 匿名さん
ご親切にありがとうございます！！！

[3980: 匿名]

>>3979 匿名さん

この書き込みは、3977 マンション検討中さん、3979 匿名さんのようにリバーの中古物件をお探しの方のために行っている情報提供です。この種の情報に無関係な方は無視していただければと思います。

中古物件購入に関する私見ですが、中古物件価格については、新築販売時の価格からの上昇率を気にされるより、現在のその地域とその当該マンションに関わる相場（最近の取引事例と今後の上昇・下落の予想）とご自身の購買需要の高さと予算の上限などからまずは冷静に希望する購入物件の諸条件（実際に売り出されている物件に限らず今後売り出しが想定される物件も含めて）の絞り込みをされるのがよろしいかと思います。いくら条件の良いマンションでも純粋な資産価値そのものは築年数に応じて確実に下がりますが、現在売り出されている中古物件の価格が新築販売時の価格を大きく上回っているのは単純に資産価値の減少を帳消しにしてさらに価格を跳ね上げるほどの価格相場の上昇がこの地域というかこのマンションにも起きているということです。
リバーとジオ以降、近隣エリアをかなり広く見回しても同じような大規模マンションは建っていませんし、今後もその種の建設計画は当面はないように見受けられます。建物の規模は小さめですが、ヴェリテ大阪福島が本格的に販売開始していますが、新築にこだわる方はヴェリテを積極的に検討しておられることかと思います。鷺洲・海老江エリアにこだわらずJR野田あたりまで含めて広く新築をお探しの方はワコーレも検討候補に入りますかね。あまり詳しい情報は知りませんがワコーレのほうがやや高めの価格設定が予想されているのでしょうか。
新築へのこだわりよりも築浅の大規模物件を視野に入れて、管理費や修繕積立金の安さ、共用施設の充実、将来の資産性の高さを期待してお探しの方は、リバーやジオが優先的に購入対象になるかと思います。リバーとジオの大きな違いとしては、ジオにはブランド力と立地条件の優位性があり、リバーにはそこそこの立地条件と大阪都心部トップクラスの広さのガーデンを有している魅力がある気がします。

中古物件購入のスタートとしては、福島区全域で探すのか鷺洲・海老江地域に絞るのかそれともリバーに限定するのかあるいはジオも候補に入れるのか、どこに住みたいかを初期に明確に設定しておくほうがよいでしょう。その上でたとえばリバーに限定するならAB棟とCDEF棟どちらかにこだわるのか、バルコニーの方角にこだわるのか、またどのあたりのフロアの部屋を希望するか、そこはしっかり決めておかれたほうがよいかと思います。そして広さとして何平米以上を求め、間取りとして２LDK、３LDK、４LDKどれを必要とするか、そして同じような広さ、間取りであっても、和室ありなし、収納充実タイプか、LDK広々タイプか、寝室の面積重視か、など新築販売されたときの部屋のタイプはかなりのバリエーションがありましたし、また購入された方がご自身の希望で間取り変更やオプション施行されている例が多いように思います。つまりは同じマンションの中古物件といえど、中身はどれ一つとしてピッタリ同じものはないという事実が大前提です。

下記URLのサイトによれば
https://www.satei.com/man/m000002598/
2019年6月～2021年5月（直近2年間）のリバーの中古物件の売り出し件数は25件です。2020年1年間は13件、2020年6月～2021年5月の直近1年間は17件と、当初1ヶ月当たり約1件程度だった売り出しが、最近では1ヶ月あたり1.5件のペースに上がっているようです。相場上昇に伴いマンション所有者の売却意欲が高まっている影響が見て取れますが、毎月3～5件新規の中古物件の売り出しが発生するようなところまでは売り出しペースは上がらないと思われます。

過去の売り出し物件の坪単価の推移も同サイトに掲載されていますが、この3年ほどの間にリバーに関しては坪単価210万円くらいだった相場が坪単価260～270万円くらいまで飛躍的に上昇しています。このエリアのマンション需要と供給戸数のバランスを考えると、現在はかなり売り手市場の状況で、今後販売される福島区エリアの新築マンションの価格は坪単価300万円超えも噂され始めているので、当面はこの水準の相場が続くか、またこのあと1～2年で坪単価280～300万円まで上昇を続けるのかそのあたりは読みにくいですが、現状ではすぐに大きな相場下落は起きないと個人的には予想しています。

私自身はこのマンションでの居住、この地域での生活、とても満足のいくものですので、同じマンションの中古物件の購入をお考えの方にも、良いお部屋との巡り合わせがあることをお祈りします。その際の購入検討が少しでもスムーズになる助けになればと思い、私の個人的な見解を含んだ情報ですが記載させていただきました。
長文たいへん失礼いたしました。

[3981: 匿名さん]

>>3980 匿名さん
そうですか。満足いただけて良かった。
ラブ。

[3982: マンション掲示板さん]

>>3899 住民板ユーザーさん

今から会社を選ぶ方へ。
nuro光は怪しい会社なので止めておいた方がいいですよ。
乗り換えキャンペーンの返礼金がなんだかんだで最初の話と違い貰えず、担当者や会社に電話しても細かく部署が分かれていて「うちは知りません」とたらい回しです。
多少の不満はあったとしてもフレッツ光の方が精神衛生上おすすめです。

[3983: 匿名さん]

たまたまホームページを見つけて興味を持ちましたが、
ガーデンのビジュアルと敷地面積が半端ないですね。
もし管理が良ければリセールも需要がありそうに感じますが
契約されたみなさんは永住目的ですか？

[3984: 匿名さん]

>>3983 匿名さん
永住目的の人が多いみたいですよ

[3985: 匿名さん]

ガーデンですが、約21,500本の樹木や水場の管理は相当なコストがかかってくると
予測しますが、管理費が安すぎるように思います。
ここは総戸数が850戸と大規模なので、スケールメリットで運用可能なのでしょうか。

[3986: 匿名さん]

この総戸数だと、さすがにスケールメリットで解決できるのではないでしょうか＞植樹の管理
ただ水場はどうなんだろう。
常に清潔にしておきたいし、マメな清掃が必要。
気になるならば、管理組合の議題で上げてもいいかもしれないですね。

[3987: 匿名さん]

このマンションを選択するのにガーデンの存在も大きいのではないかと思います。子供を育てるならば緑が多いほうが良いと。
常に清掃だけではなく植物の手入れは必要になるとしても
納得づめで皆さん購入は決断されているでしょう。
あとやはり1戸あたりの負担はそこまで大きくないのでは？

[3988: 匿名さん]

>>3983 匿名さん
真ん前にイオンスタイルが出来ましたからね
リセールも期待でいます

[3989: 匿名さん]

川のそば住居はこれから先、絶対買わないです。自然が緑がと言う前に自然の恐ろしさを感じながらヒヤヒヤしながら生活したくないな。。。紹介を受けた物件でしたが、迷わず吹田市に決めました。東京のタワマンがどっぷり浸水したから。

[3990: 匿名さん]

災害大国日本、どこに住んでも自然の恐ろしさと隣り合わせですけどね。

[3991: 匿名さん]

>>3990 匿名さん
災害大国日本だからこそ比較的安全な場所に住むことが大切ですけどね。

[3992: 匿名さん]

今はめっちゃ広い部屋しかないのですね。値段的になかなか手が出せないっていうのがあるかも。
狭い物件だと流動性が高いから、
リセールとか貸すとかしやすいけれど、広いとガッツリ資産って感じになってくるし…。
運用が難しいですね

[3993: マンション掲示板さん]

丸亀閉店やて

[3994: 匿名ちゃん]

>>3993 マンション掲示板さん
ホンマかいなぁ

[3995: 匿名さん]

そよら、スタバ確定ですね。
元パン屋のところに、スタバcoming soonが貼っていました。
反対のテラスがある店舗も工事中ですが、そこには何が入るのでしょうか？

[3996: 匿名ちゃん]

>>3995 匿名さん
ホンマかいなぁ

[3997: マンション検討中さん]

フローリングってワックス不要だと思っているんですが、皆さん入居時に何かされてますか？
しておいてよかった、しなくてもキレイに保ってるなどいろいろ意見を教えていただけるとうれしいです。

[3998: マンション掲示板さん]

ここのマンション買った人は値段上がってますね。
羨ましい！
今は40平米4,000万時代…

[3999: 管理担当]

[住宅購入検討を目的とした情報交換を阻害するため、削除しました。管理担当]