リバーガーデン福島 木漏れ日の丘

[ご近所さん [女性 30代]]

リバーガーデン福島 木漏れ日の丘について
色々と前向きな意見を交換しましょう。
公式HP:http://www.fukushima850.jp/

物件情報
所在地：大阪府大阪市福島区鷺洲5丁目12番1、12番5（地番）
交通：阪神本線｢野田｣駅徒歩7分、大阪市営地下鉄千日前線｢野田阪神｣駅徒歩7分、JR東西線｢海老江｣駅徒歩8分、JR大阪環状線｢福島｣駅徒歩12分
間取：2LDK～4LDK＋納戸
面積：58.92㎡～103.52㎡(トランクルーム面積を含む)
総戸数：850戸
売主・事業主：リバー産業株式会社
施工会社：リバー建設株式会社


投稿マナーを守って、お互いの意見や価値観を尊重した投稿をお願いします。
荒らしや嫌がらせの投稿は完全スルーして、削除依頼しましょう。

投稿マナーについて
http://www.e-mansion.co.jp/information/manner.html
マンションコミュニティの利用規約、投稿削除基準
http://www.e-mansion.co.jp/information/kiyaku.html

[3913: マンション検討中さん]

中古で2割乗せて即売してるなら新築でもいけますし、そもそも3年前とは坪単価も全く違います。他物件の坪単価と比較しても即売と思いますよ。

[3914: マンション比較中さん]

アクセスは悪くなるけどステーキガスト横のリバーと、その対角に出来るプレサンスあたりが同じ検討対象になるかもね。この価格で買える人はジオ買ってるから、即売は厳しいのでは？あと全部で何戸残ってるんだろ

[3915: 住民板ユーザーさん]

>>3914 マンション比較中さん
ジオには100m2の広い部屋の設定が無いですしね。

[3916: 匿名さん]

投資用賃貸マンションは重複分を省いたら現在は12部屋が募集してるみたいね。
25部屋くらいが賃貸って聞いてたから半分以上はもう決まったのね。
この家賃で成約するくらい資産価値の高い人気マンションってことですね。

リバーガーデン福島木漏れ日の丘の賃貸｜DOOR賃貸
https://chintai.door.ac/buildings/c1556aff-b59d-5d6f-890f-dd9e2748d6f3

[3917: 匿名さん]

>>3913 マンション検討中さん

未入居の中古も現在6部屋が売りに出てます。
転売屋って儲かるのね。

【マンションノート】リバーガーデン福島 木漏れ日の丘の中古物件
https://www.mansion-note.com/mansion/2731925/houses/chuko-mansion

[3918: eマンションさん]

ジオの人気もそうですが、うめきた2期を控えて、野田阪神は人気が高いですね。
生活するにはめちゃくちゃ便利ですね。

[3919: マンション検討中さん]

発売時の販売価格が安く設定し過ぎですよ…
イオンが目の前に出来たのもプラス評価
周りの再開発も進んでいるようなので
一度見に行ってみようかな…

[3920: マンション検討中さん]

リバーはラッキーです。
売出し後に目の前にサンディ、その後にイオンが出来ますから。
共に、徒歩1分ととても便利です。
売出し価格には織り込まれていません。

[3921: 匿名さん]

>>3911 マンション比較中さん
>>3913 マンション検討中さん

リバーも高く売れると思ったから在庫残してたんやろな。
何戸の在庫置いてたんやろか？
ファイナルステージが今月から販売開始やけどコロナ不況で厳しくなりそうやな。

この1ヶ月でガラリと経済の雰囲気も変わったし実態も変わりつつある。
これ値段を元に戻さんと売れへんかも？

https://www.fukushima850.jp/outline/
物件概要｜【公式】リバーガーデン福島 木漏れ日の丘 fukushima850.jp｜大阪梅田へ1駅3分《新築分譲マンション》

ファイナルステージ第1期 販売予告概要
予定販売戸数
9戸
予定販売価格帯（税込）
4,900万円台?8,900万円台
間取り
2LDK?4LDK+納戸
住居専有面積
66.10㎡～100.98㎡（トランクルーム面積を含む）
トランクルーム面積
0.27㎡～0.46㎡
バルコニー面積
8.32㎡～19.82㎡
管理費
3,590円～4,980円（月額）
修繕積立金
4,890円～7,470円（月額）
管理準備金
20,000円（一括）
修繕積立一時金
337,000円～515,000円（一括）
販売開始予定時期
2020年3月販売開始予定
【予告広告】
価格は未定です。販売を開始するまでは、契約または予約の申込み、および申込み順位の確保に関する措置は講じられません。確定情報は今後行う予定の本広告にて明示いたします。

更新日
2020年2月27日
次回更新予定日
2020年3月12日

[3922: マンション検討中さん]

売り手には影響ありですが、日本人の買い手からしたら関係ないでしょ。むしろ今が健全。

[3923: 匿名さん]

不動産は買って住むと価値が下がると言われていて、それを信じていました。
転売して儲けを出すこともできるんですね。すごい・・・！

2月14日にはテレビで放送されたそうです。
「都会なのに緑がすごいマンション」だそう。
グランフロントやハービスにも近くておしゃれですね。
イオンができたから日々のお買い物はここで済ませられそうですし。便利そう。小学校近く、中学校も近く、公園ありなど子育て環境としてもいいですね。

価格は前よりも高くなっているんですか？

[3924: 匿名さん]

>>3923 匿名さん
約2割の値上げです。66.1㎡で4900万円代となっていますが、元は４０００万前半の価格帯でした（販売時期と階層により変動有）

[3925: 評判気になるさん]

>>3923 匿名さん

なんのテレビか教えていただけますか？
見逃しで見れたらよいのですが、、

[3926: マンション検討中さん]

かつみさゆりが撮影してたKBS京都のきらきん！の事でしょう。
住民にも告知はなかったし、
どんな内容か気になりますが、
見逃し放送も見あたりませんでした。

[3927: 匿名さん]

ここで見れますよ
https://www.river.co.jp/community/tv.html

[3928: 匿名さん]

販売が3月から4月に延期されましたね。
問い合わせとか無くて厳しいのかな？
それともコロナ感染で販売自粛かな？

ファイナルステージ第1期 販売予告概要
販売開始予定時期
2020年4月販売開始予定
更新日
2020年3月10日
次回更新予定日
2020年3月24日

[3929: 匿名さん]

未入居の中古が6部屋売りに出てますね。
コロナ不況が無ければこの価格で成約してたでしょうね。
転売ヤーもこれから値下げとかしていかないと厳しいかもね。

リバーガーデン福島 木漏れ日の丘の中古物件
20階 5,280万円 3SLDK 70.82㎡ 南
17階 4,800万円 2SLDK 67.74㎡ 南
15階 5,380万円 3SLDK 72.04㎡ 西
4階 4,900万円 3SLDK 70.25㎡ 東
2階 5,680万円 4LDK 80.0㎡ 南
2階 4,490万円 3LDK 66.1㎡ 西

[3930: 匿名]

>>3929 匿名さん
一部は若干高いですがオプション工費入れたら儲けないでしょ。
安すぎです。

[3931: 匿名さん]

未入居の転売マンションですけど2部屋だけ値下げしてた。
17階67.74㎡が250万円値下げ。
15階72.04㎡が100万円値下げ。
コロナ不況が本格化する前に利益を少なくしても暴落する前に逃げたいのかもしれないね。

リバーガーデン福島 木漏れ日の丘の中古物件
20階 5,280万円 3SLDK 70.82㎡ 南
17階 4,550万円 2SLDK 67.74㎡ 南
15階 5,280万円 3SLDK 72.04㎡ 西
4階 4,900万円 3SLDK 70.25㎡ 東
2階 5,680万円 4LDK 80.0㎡ 南
2階 4,490万円 3LDK 66.1㎡ 西

[3932: マンション検討中さん]

このマンションのゴミ処理はどんな感じか知ってたら教えてください！

ゴミドラムみたいなのがあって24時間対応なのか、曜日を決めて回収なのか...

[3933: 評判気になるさん]

>>3932 マンション検討中さん

24時間いつでもオッケーですよ。

[3934: マンション検討中さん]

>>3933 評判気になるさん

ありがとうございます！参考にします！

[3935: 匿名さん]

今時、この設備仕様はない…

[3936: マンション検討中さん]

はじめまして、まだ空きがあるのでこちらのマンションの入居を検討しておりますが、
率直に申し上げますと入居者はどのようなレベルの方が多いでしょうか？
リバー産業さんいわく、価格も価格なので金融関係and公務員の中より少し上の階級の方が多いと聞きました。
そして分譲と賃貸で住まれている方の比率も知りたいです。

[3937: 匿名さん]

>>3936 マンション検討中さん
マナーは良くない。ゴミ出しとか。未だジオの方が良いと思います。あっちはもう無いけど。

[3938: 名無しさん]

>>3937 匿名さん

ジオに住んでる友人から聞きましたが、ジオもだいぶヒドイようです。
ゴミ出しマナー、挨拶しないetc...
50歩100歩、目くそ鼻くそです。

[3939: 住民板ユーザーさん]

ここは値上げしてるんでしょ？同じ値段で住むならジオかな。

[3940: 匿名さん]

あくまでも個人的な考えですが、高価格帯のマンションは住民間トラブルが少なくマナーも良いイメージがあります。
でもマンションだけは実際に住んでみるまではわかりませんよね。
超高級マンションであってもたまたま変わった方が住んでいれば迷惑を被ることになるので運次第かもしれません。

[3941: 匿名さん]

1ヶ月半ぶりに中古見てみた。
2階66.1㎡が210万円下げてた。
10％～20％上乗せでも成約する時代は終わったんだなと実感。
新しく売りに出てる部屋も未入居の記載があったり無かったりでよく解らんなしそこまで確認しようと思わなくなった。

リバーガーデン福島 木漏れ日の丘の中古物件
20階 5,280万円 3SLDK 70.82㎡ 南
15階 5,280万円 3SLDK 72.04㎡ 西
7階 8,800万円 4LDK 100.2㎡ 南
2階 4,980万円 3LDK 70.82㎡ 東
2階 4,900万円 3LDK 70.25㎡ 南
2階 4,280万円 3LDK 66.1㎡ 西

[3942: 匿名さん]

もう既にできているのに、公式サイトに事前案内会というふうな事が書かれていました。
これってどういうことなんですか？
事前案内会って
基本的にはマンションを発表したばかりで、まだ値段とかまでは教えてくれない時期に行うイメージがとても強いのです。
モデルルームに行く前にいろいろと説明してくれるんですか？

[3943: 住民板ユーザーさん]

>>3942 匿名さん
入居前って事かな

[3944: 匿名さん]

>>3942 匿名さん
>>3943 住民板ユーザーさん

このマンションは2019年8月に竣工しており大部分の部屋は既に入居が終わり居住しています。
このマンションは販売当初から大人気だったので完成前に完売せせることも出来たと思います。

ただし売主の方針で全てを販売せずに未販売住戸を売主が保有している状態です。
理由は推定するしかないですが予想以上に人気が高かったので2020年以降に完成在庫として持ち越しても高く販売できると経営戦略で判断したのだと思います。
実際に未入居の中古マンションの転売屋が分譲価格よりも高く成約してる例もありました。

『1期』ではなく『ファイナルステージ第1期』が2020年6月より販売開始予定です。
総戸数850戸のうち未販売住戸がどれだけあるのかは不明ですが1期と記載している以上はこの9戸だけではなく『ファイナルステージ第2期』等が今後も続くと思います。

『事前案内会』はあくまでも『ファイナルステージ第1期』の正式販売前の案内ですから価格も含めて情報を仕入れれば良いと思います。
ちなみに現在売り出し中の中古マンションを内覧したり募集中の賃貸マンションを見学するのも一つの手だと思います。
完成マンションなので色んな時間帯や角度から見ることが出来ます。

今年1月まではアベノミクスが継続していましたが2019年10月の消費増税による景気悪化や2020年2月以降のコロナウイルス不況があるので去年のようにバカ売れするかどうかは解らないですね。

[3945: 匿名さん]

>>3944 匿名さん

販売休止は名案かと思ってましたが、コロナショックは想定外でしょうね。

[3946: 匿名さん]

3944様、ありがとうございます。
そういう事情があったのですか・・・

ファイナルステージ1期以降もある、というご指摘、本当に確かに！！！と納得です。

となると、今後販売するにあたって、
値段を高くするということは、状況的に難しくなってきそうですね。

[3947: 匿名さん]

むしろ安くなることがあったら
とてもいいようにおもうのだけどなぁ…
っていうのは流石に難しいですね。
先に購入された方たちのこともありますし、マンションのブランドを下げることになるから。
価格の基準としては
今までと同じくらいでということですか。

[3948: 匿名さん]

ファイナルステージ1期の販売がまた延期されてますね。
最初は2020年3月販売開始予定だったのについに8月まで延期です。
最初はコロナウイルスの影響もあるでしょうけど他の新築マンションは6月頃から営業再開してるから何とも言えないね。

このマンションは最初の価格が一番安くて段々値上げしていっても販売好調で成約してたから2019年8月の完成後もさらに高く売れると踏んで営業戦略上で完成在庫を2020年まで持ち越したんだろうけどね。

2019年10月には消費増税もあったから経済の先行き不透明だったし完成前後に売り出してれば余裕で完売出来たろうから今頃販売戦略の先読みの甘さを後悔してるかもね。
でも販売担当者はコロナウイルスは政府も誰も予測出来なかったと言えば責任を問われることはないでしょうけどね。

総戸数850戸のうちファイナルステージの販売用に合計何戸残したんでしょうね？
現在はファイナルステージ1期だけどひょっとして100戸くらい残してるのかな？

https://www.fukushima850.jp/outline/
物件概要｜【公式】リバーガーデン福島 木漏れ日の丘 fukushima850.jp｜大阪梅田へ1駅3分《新築分譲マンション》

OUTLINE 物件概要
名称
リバーガーデン福島 木漏れ日の丘
所在地
大阪市福島区鷺洲5丁目12番1、12番5（地番）
交通
阪神本線「野田」駅徒歩7分
大阪メトロ千日前線「野田阪神」駅徒歩7分
JR東西線「海老江」駅徒歩8分
JR大阪環状線「福島」駅徒歩12分
用途地域
商業地域、準工業地域
敷地面積
14,998.04㎡
建築確認番号
第ERI15040457号（2015年9月30日）・第ERI16034756号（2016年8月19日）〈計画変更〉
構造・規模
鉄筋コンクリート造一部鉄骨造地上20階・地下１階
総戸数
850戸
私道負担
なし
駐車場
432台（内来客用7台含む、月額使用料：13,000円～21,000円）
自転車置場
1,710台（内サイクルシェアリング用10台含む、月額使用料：100円～300円）
バイク置場
35台（月額使用料：2,000円）
ミニバイク置場
135台（月額使用料：1,000円）
分譲後の権利形態
敷地：住居専有面積割合による所有権の共有。
建物：専有部分は区分所有、共用部分は専有面積割合による所有権の共有。
分譲後の管理形態
区分所有者全員により管理組合を結成し、管理会社に委託していただきます。（通勤）
管理会社
株式会社浪速管理
竣工予定
竣工済（2019年8月）
入居予定
2020年11月
事業主（売主）
リバー産業株式会社
国土交通大臣（7）第4311号
国土交通大臣許可（特-28）第107号
（公社）近畿地区不動産公正取引協議会加盟
（一社）大阪府宅地建物取引業協会会員
〒541-0056 大阪府大阪市中央区久太郎町4-1-3大阪御堂筋ビル2階
設計・監理
株式会社日企設計
施工
リバー建設株式会社

ファイナルステージ第1期 販売予告概要
予定販売戸数
9戸
予定販売価格帯（税込）
4,900万円台?8,900万円台
間取り
2LDK?4LDK+納戸
住居専有面積
66.10㎡～100.98㎡（トランクルーム面積を含む）
トランクルーム面積
0.27㎡～0.46㎡
バルコニー面積
8.32㎡～19.82㎡
管理費
3,590円～4,980円（月額）
修繕積立金
4,890円～7,470円（月額）
管理準備金
20,000円（一括）
修繕積立一時金
337,000円～515,000円（一括）
販売開始予定時期
2020年8月販売開始予定
【予告広告】
価格は未定です。販売を開始するまでは、契約または予約の申込み、および申込み順位の確保に関する措置は講じられません。確定情報は今後行う予定の本広告にて明示いたします。

更新日
2020年7月20日
次回更新予定日
2020年8月3日

[3949: 匿名]

>>3948 匿名さん
驚くほど好調に売れてるとの事ですよ

[3950: マンション検討中さん]

もうここは売り切れたのでしょうか？

[3951: 匿名さん]

>>3949 匿名さん

「ファイナルステージ第1期　販売予告概要」
「販売開始予定時期　2020年8月販売開始予定」
更新日　2020年8月3日
次回更新予定日　2020年8月17日

公式サイト見ると
8月3日野段階ではまだ販売始まってないけど
もう販売開始したの？

8月17日に完売してるか見ものですね。
そんなに好調なら1期は9戸しかないから先着順に代わって売れ残りなんてことにはならないのでしょうね。

[3952: マンション検討中さん]

さくらコメントがあるってことは売れてないんだろうね

[3953: マンション検討中さん]

チラシが入ってたけど、あのモニュメント？は推しポイントなのか？天使とか、崩れかけた塔のようなもの

[3954: マンション検討中さん]

竣工して1年経ったのになだけっこう残ってるけど普通こんなものなのかな？

[3955: 匿名さん]

もともとの戸数がものすごく多いので、全部売るまでには流石に時間はかかるのでは？850戸ってとんでもない戸数ですから…

現状だと、ファイナルステージ1期とあります。
これは、やっぱりまだまだ戸数があるということっぽいですね。
良く言えば、選択肢があるということになるかと思われます。

[3956: 匿名さん]

こういうタイプのものすごい超大型マンションって
850戸となると、
ものすごい人数が暮らしていくっていうことになりますよね。。
街もここができることで雰囲気など変わったのでしょうか。

売り切るのは冷静に考えてかなり時間はかかるかと。
駅まで近くはあるけれど
実際に玄関ドアから、となると
もっと時間はかかりますからね。

[3957: 匿名さん]

大きなマンションができると、小学校の生徒数が増えたりして、かなり雰囲気を変わるという風にきいたことがありますよ。この規模だと、子供がいるとするならば印象がかわるでしょう。

ただ急激に子供が増えると、いろいろな施設が追いついてくるのかというのが気になるかもしれません。

ハコモノ関係は特になかなか。

[3958: 匿名さん]

大きなマンションって、売り切るのも難しいけれど、
リセールとかだとマンション内で価格競争が起きてしまいそうだと思います。
ずっと暮らしていこうと思う人には
管理費や修繕費の負担が少なくなるので向いている。
本当に永住目的の人向けっていう感じしますよね。

[3959: マンション検討中さん]

>>3958 匿名さん

大規模マンションの方が資産価値維持できるのは有名な話だよ。

[3960: 匿名さん]

大規模マンションの方が資産価値が維持できるのは維持管理費用の確保がしやすいから？
ファミリー向けの大規模マンションは（大規模を建てられる土地が必要となり）立地も選ぶし賑やかすぎて資産価値は期待できないものかと思い込んでいました。

[3961: マンション検討中さん]

>>3960 匿名さん

共用部が豪華、地域のシンボルになっているとか外観の要素強いかもね。

[3962: 匿名さん]

ここで論じられている資産価値とはリセールしやすい、またリセール時に価格が下がりにくいマンションと考えてよろしいですか？
共用部分は新築では成約の呼び水となるでしょうが、10年、20年と古くなるにつれマイナス要素となる気がします。