リバーガーデン福島 木漏れ日の丘

[ご近所さん [女性 30代]]

リバーガーデン福島 木漏れ日の丘について
色々と前向きな意見を交換しましょう。
公式HP:http://www.fukushima850.jp/

物件情報
所在地：大阪府大阪市福島区鷺洲5丁目12番1、12番5（地番）
交通：阪神本線｢野田｣駅徒歩7分、大阪市営地下鉄千日前線｢野田阪神｣駅徒歩7分、JR東西線｢海老江｣駅徒歩8分、JR大阪環状線｢福島｣駅徒歩12分
間取：2LDK～4LDK＋納戸
面積：58.92㎡～103.52㎡(トランクルーム面積を含む)
総戸数：850戸
売主・事業主：リバー産業株式会社
施工会社：リバー建設株式会社


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[2416: 匿名さん]

>>2415 マンコミュファンさん
カッコイイ！（笑）

[2417: 名無しさん]

>>2409 匿名さん

確かにそうですね。ただ、この物件の回りに工場がたてれそうな、スペースと空き地はないですけどね。
学校に公園、タワーマンションに、商業施設。工場なら可能性がありますが。

[2418: 匿名さん]

統合区案でたみたいですね！
前回と区割り違いますね。
福島区にとっては吉か凶かドキドキ。

https://news.biglobe.ne.jp/domestic/0303/mai_170303_2369109804.html

[2419: 匿名]

準工業地域！？どんな地域ですか？

[2420: 通りがかりさん]

リバーの悪口言う人みんな論破されてるやん

[2421: 検討板ユーザーさん]

ここはお買い得物件だよ。

[2422: 匿名さん]

とにかく叩きたいんだねー

[2423: マンション検討中さん]

人気者にはアンチはつきものですからね〜
それだけ注目されてる物件ってことですよ。

[2424: 匿名]

準工業地域くらいで、そんなに反応しなくても…

[2425: マンション検討中さん]

福島区鷺洲ってのがいいね。
これからここの地価は上がるよ。

[2426: 匿名さん]

>>2425 マンション検討中さん
福島区の中でも序列があるんですか？

[2427: 通りがかりさん]

商業施設何ができるか楽しみだなぁ。
キューズモール？イオン？イオンは無いか…

[2428: マンション検討中さん]

>>2426 匿名さん
序列はわかりませんが、鷺洲は福島の中でも郊外のような住環境なので、生活しやすいです。

[2429: マンション検討中さん]

商業施設はイオンというのが専らの噂ですね。
地元の不動産屋から聞きました。
真偽の程はわかりませんが。

[2430: 通りがかりさん]

キューズモールよりイオンがいいな。
わたしはキューズモール説を人から聞きましたが、
信憑性無いです

[2431: 通りがかりさん]

同じ話がループしてますね

[2432: 匿名さん]

>>2428 マンション検討中さん
イメージがいい町名なんですね。
統合区になったら福島区なくなるかもしれないんでリセール時に町名のイメージが今以上に重要になってくるかもしれませね。

[2433: 通りがかりさん]

ここってクルマ乗らない人には関係ない事かも知れないけど
阪神高速のランプが4つも利用できて、神戸線、池田線、淀川左岸線、環状線とどこにでも簡単に行けるから便利だね
こんな便利な場所ってあんまり無いような気がするけど
月極め駐車場は高い方なのかな

[2434: マンション検討中さん]

この辺りの地盤はどうなんでしょうか。
津波や地震など自然災害は怖いですから気になります

[2435: 匿名さん]

>>2434

ハザードを気にされる方は上町台地のトップヒルに建設される物件を選択するのが賢明です。
大阪市のHPのハザードマップを確認すればすぐにわかります。
地震、津波に関しても東関東大震災の教訓から、高台が安全に決まっているではありませんか。

[2436: マンコミュファンさん]

>>6435
そんなCM、ここに書かずに当該スレに書けば
そこで大阪で一番だと宣伝すればいいよ

[2437: 購入済み]

EF棟も完売に近づいているようですね。
順調に行けば5月ころにCD棟の販売が開始されるみたいです。
マンションギャラリーも相変わらず賑わってました。

[2438: 通りがかりさん]

早い…CD棟もこのペースだと17年も上期1位になりそうですね。

[2439: 購入済み]

開発予定の海老江一丁目の商業施設が明らかになれば、より注目されると思います。
南向きのD棟はE棟同様に順調に売れると思いますが、西向きのC棟は苦戦するかもしれないですね。
D棟と価格差をつけて引き付ける作戦だとは思いますが。

[2440: マンション検討中さん]

C棟は前が学校で眺望が開けてるので結構人気が出ると自分は思いますけどね。

[2441: 購入済み]

C棟を待っていた人とC棟しか選択肢がない人が重なって結果的に勢いよく売れるかもしれませんね。
今後この立地でリバーの価格帯で新築マンションは買えないと思いますし。

[2442: 通りがかりさん]

C棟は低階層でも見晴らしいいね。AB棟より高くても売れそう。西陽と虫が気になるけど。

[2443: 匿名さん]

ここの維持費の安さは圧巻。決め手になり得る安さ。

[2444: 匿名さん]

>>2443
最初の5年とか10年の話じゃないの？^^;

[2445: 匿名さん]

野田阪神リバーにジオに加えてユニハイムも新たに立つんですか？
予想ではリバーに比べてジオは高いはずとの書込みを複数見ましたがユニハイムとではどう予想されますか？
http://www.constnews.com/?p=28777

[2446: 匿名さん]

情報ありがとうございます。詳細な場所や規模がわからないので予想できません。。福島は人がどんどん増えていきますね。

[2447: 名無しさん]

リバーの方も、C棟は一定数の方から人気がありますとおっしゃっていました。
上の方も言われた通り、D棟との価格差がありこの眺めなら素敵ね、と人気が出そうですね♪目の前が小学校で高い建物がないので、見晴らしが良いそうです。

[2448: 購入済み]

西向きでも眺望がよければ狙っている方は多いかもしれませんね。
修繕積立金は安いですね。
長期修繕積立計画を見てみんな安心しているでしょうし、大規模物件の強みですね。
たとえ計画を上回った金額になっても他の物件よりかなり安いです。
最低限の共用施設しかないことで、管理費が抑えられているのもいいですね。
駐車場も割安ですし、住み始めてからも購入してよかったと実感できる物件だと思います。

[2449: マンション検討中さん]

>>2445 匿名さん
エンパイアビルのところですよね。
おそらく南東向きですし、野田阪神徒歩5分以内、公園目の前となれば、まずこちらの物件よりは高くなるでしょう。

[2450: 匿名さん]

>>2449 マンション検討中さん

>>2449 マンション検討中さん
ご返信ありがとうございます。
ユニハイムの方がリバーより高いと予想されているんですね。価格比較で、ジオをあきらめてリバーに決めた場合に後でユニハイムが更に安く出たらと思いましたが、リバーの部屋の選択肢が多いうちに考えた方がよさそうですね。

[2451: 通りがかりさん]

>>2443 匿名さん

>>2443 匿名さん
>>2444

販売時に、管理費と修繕積立金を安く設定するのは、デベの常套手段や。安いと言う「撒き餌」で釣って食いつかせる。最初のレベルなんかで据え置いてたら、12年後の初回の大規模修繕は借り入れを含めてなんとか乗りきっても、2回目には破綻が来るのは火を見るよりも明らかやで。150〜200万円／戸の追加一時金の徴収が必要となるんや。まさか、デベが作成した36年間の長期修繕計画を確認せずに契約したんとちゃうやろな‼️ 10年毎に値上げする計画になってるはずやけど、万が一そうなってない場合は詐欺やな。実際にはデベが作成した値上げレベルでは到底資金不足になるからさっき言うた一時金の徴収が必要になるわけや。国交相が試算したガイドラインによるとやな、管理費と修繕積立金の平米（㎡）当たりの適正値はそれぞれ200円／㎡と220円／㎡になっとるんや。ここは植栽の維持管理と機械式駐車場やからなおさらやなあ。

[2452: マンション検討中さん]

落ち着いて笑

[2453: MRファンさん]

>>2443

当物件のように850戸の規模であれば維持費が安くなる要素はありますが、世間相場と比較して極端に安い場合は注意する必要があります。

維持費は１）管理費と２）修繕積立金の合計になります。

１）管理費　
効率的な管理でコストを抑える必要がありますが、受けられるサービスとコストのバランスが重要です。当物件は機械式駐車場、ロビーラウンジ、ゲストルーム、パーティルーム等の他に植栽の規模が大きいので、通常は資産性維持の観点からそれなりの管理費が必要ではないかと考えられます。
世間相場と比較して安価な管理費を設定している場合、駐車場収入のほとんどを管理会計に組み込んで、見かけ上の管理費を抑えているケースが散見されますが、この場合将来の大規模修繕の費用が大幅に不足することになります。
特に駐車場が機械式の場合は通常の定期メンテナンスの他に、更新時には多額の費用が発生することを念頭に入れておく必要があります。
市内にも問題を先送りした結果、耐用年数を過ぎた機械式駐車場の更新ができず、総会決議で駐車場の閉鎖に追い込まれた例があります。
機械式駐車場の場合、駐車場収入はその９０％程度を修繕積立金に組み込のが望ましいといわれているので管理会計の収入構成を確認されたほうが良いと思われます。

２）修繕積立金
高すぎると販売に影響することから、当初は低く抑えた数字にしてあることが一般的です。１）に記載しましたように駐車場収入のほとんどを管理会計に組み込んでいる場合は積立金の改定を含めて長期修繕計画を見直す必要があるでしょう。入居当初は大多数の方が新居での生活に舞い上がってしまい、そんな先のことはほとんど気にされないようです。
管理費は「経費」の性格が強いのでブラッシュアップされた効率的な管理を実行する必要がありますが、修繕積立金は「貯金、資産」との観点からいくらが適正なのかを再検証されることをお勧めします。
これは、物件引き渡し後に結成される管理組合の理事会がどれだけ危機感をもって真剣に実行するかにかかっているでしょう。
資産性維持の観点からもご健闘を祈ります。

[2454: 通りがかりさん]

CD棟売り始めたらモデルルーム覗きに行ってみようかな…購入してからもモデルルームで部屋確認したりシアターを改めて見てみたい。

[2455: マンション検討中さん]

リバー本当に売れてますねー。
でも、やっぱりせっかく買うなら、ジオかなー。
迷います。

[2456: 匿名さん]

ここまでくると、売れてるマンションだから買ったほうがいい、と思って悩みながらも購入する人は増えてくるだろうね。
やっぱり全国No.1の肩書きはでかい。
AB棟で勢いつけたリバーの戦術はお見事。
ジオがどれくらいの価格帯で攻めてくるか見ものだね。

[2457: 匿名さん]

ユニハイムもくるみたいですしリバーにジオ、プレサンスと選択肢が多く検討者としてはニーズにより近い物件を選べていいですよね！
けど、先見性も試されてそうで本当に悩みます。

[2458: 匿名さん]

価格のでてないジオやユニハイムは発表価格ではねられる不安もありますが＞_＜

[2459: 通りがかりさん]

>>2456

リバーの営業マンさん？

[2460: 通りがかりさん]

全国で1番売れたマンションですが？！なにか？、でどんな批判も返せる肩書きではある…。2位どこなんだろ。

[2461: 匿名さん]

ほっといても売れるのに営業がわざわざ書き込まないでしょ…リスクの方が高い…

[2462: 匿名さん]

営業ではないですよ。
ちなみに2位と3位はたしか関東だったはず。

[2463: 匿名さん]

コスパいいってことですね！

[2464: マンション検討中さん]

リバー、ジオ、ユニハイムはマンションができる時期は同じくらいなのでしょうか？？
リバーに的を絞るのか、ジオとユニハイムの価格発表を待つのか悩みます。

[2465: マンション検討中さん]

ユニハイムも他の物件見てるとそんなに高く出すようなブランドじゃないですし、悩みますね。