リバーガーデン福島 木漏れ日の丘

[ご近所さん [女性 30代]]

リバーガーデン福島 木漏れ日の丘について
色々と前向きな意見を交換しましょう。
公式HP:http://www.fukushima850.jp/

物件情報
所在地：大阪府大阪市福島区鷺洲5丁目12番1、12番5（地番）
交通：阪神本線｢野田｣駅徒歩7分、大阪市営地下鉄千日前線｢野田阪神｣駅徒歩7分、JR東西線｢海老江｣駅徒歩8分、JR大阪環状線｢福島｣駅徒歩12分
間取：2LDK～4LDK＋納戸
面積：58.92㎡～103.52㎡(トランクルーム面積を含む)
総戸数：850戸
売主・事業主：リバー産業株式会社
施工会社：リバー建設株式会社


投稿マナーを守って、お互いの意見や価値観を尊重した投稿をお願いします。
荒らしや嫌がらせの投稿は完全スルーして、削除依頼しましょう。

投稿マナーについて
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マンションコミュニティの利用規約、投稿削除基準
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[2356: 匿名さん]

>>2354
リバーに7000万はもったいなくないか？
個人的には80m2台の角部屋でもいいから利便性のよい大手の駅直結タワーの方がぜんぜん価値があると思うけどなあ。

[2357: マンション検討中さん]

>>2351 通りがかりさん
発売前の機密書類ですか？！E棟の右半分の方が坪単価を高くしてるのは面白いですね。何故でしょう。この価格がリバーの当初の値踏み？！随分値下げしたんですね！

[2358: 匿名さん]

中々絶妙な値付けだなあ。北摂の駅遠マンションや郊外の駅近マンションよりも高く、北摂の駅近マンションやタワマンよりも安い。タワマンとはランニングコストで2〜3万円/月の差が出るのも計算の内なんだろう。
今の金利だと100万円を35年ローンで払うと毎月約2500円、月額2万円違えば物件価格なら800万円に換算できる。となると表面価格ではタワマン低階層と同水準だが実態価格では安くなる訳だ。あとはメインターゲットであるファミリー層にとって学区や住環境を考えた時に、タワマンのある地域と比べ優位性があれば消去法でココが選ばれる。タワマンは新築で買えば10年で売るのがセオリーになるから、子供の進学を考慮するといくらリセールに強みがあっても住み替え場所が保証されず敬遠されがちになる。

[2359: 匿名さん]

>>2358
ここの契約者？
聞こえのいい事ばかり言ってるけどリバーは所詮リバー。
3000万台のマンションだよ。

[2360: 検討板ユーザーさん]

実際、見て回ってる当人が一番わかってるってことだね。
2358の見解が妥当だと思う。毎月の諸費用、立地、通勤、時期を見て、決めた俺にはよく理解できる。タワマンはお金ある人がどうぞ。
２０年後の相場はわからないけど、利便性考えたら、庶民には現実味のある物件でした。あとは頑張って払うぞー。

[2361: 匿名さん]

昨年10月頃モデルルームに行ったことあるけど
価格表…もう少し安くなかったですか？

[2362: 匿名さん]

>>2361 匿名さん
あの価格表はデタラメです…

[2363: マンション検討中さん]

100米超で7000万台は
安いと思いますよ他の方もおっしゃ
ってましが…
でもそれはリバーだからと思います
でもリバーには払いたくない金額。
70米 67米の所に家族3人で狭すぎて
は住めないな

[2364: マンション検討中さん]

価格も気になるが、黒田総裁の任期終えた後の竣工で金利がどう動くか、気になります。今の金利より高くなるにしても抑えてほしい。

[2365: 匿名さん]

アップして頂いた価格表は販売価格じゃないんですか？それとも人によって頂ける販売価格の価格表が違うって事ですか？混乱してます。

[2366: 匿名さん]

>>2360 検討板ユーザーさん
ケチってタワマンやめてリバーにしたが、リセールバリューが悪かったって事になったら本末転倒だよ。

[2367: 匿名さん]

アップされているのは、2街区のE棟の価格表みたいなので
他の方がもっと安いといわれているのは、1街区の話じゃないですか？
E棟でこの価格ならジオが出るの待っておこかな。

[2368: マンション検討中さん]

>>2351 通りがかりさん
今はこの価格より高いですよね？
いつの価格でしょうか？

[2369: 匿名さん]

っていうかこの価格表やばくね。
こんなん出して大丈夫なん。

[2370: 匿名さん]

一期で買ってすごく良かった（笑）
これはジオ5000万コースだね

[2371: マンション比較中さん]

>>2351
全体見えませんが2待区E棟の価格表ですかね？

やっぱり福島区だけのことはありますよね
尼崎市だとJR駅徒歩1分でもこの価格ですからね

プラウドシティ口マークフロント　第1期　価格表　
http://farm9.static.flickr.com/8731/16290936984_f73930f729_o.jpg

>>2368
大規模マンションは通常は1期1次が一番安いって不動産本にも書いてありますよね
売れ行き好調なら2期以降に値上げしていくようです

>>2357
>>2369
あちこちのマンションスレッドで価格表張られてますよ
ちなみにあの価格表はモデルルームで貰えるものです

[2372: 匿名さん]

>>2371 マンション比較中さん
だから…価格表は間違いです。拡散しない方が良いですよ。価格が違うのですからモデルルームでももらえません。あの価格よりも随分安いです。

[2373: 匿名さん]

>>2368 マンション検討中さん
高くありません。安いです。

[2374: 検討板ユーザーさん]

一期割安という定説はありますが、他の物件の棟《方角、距離》違いの坪単価も調べてみると良いですよ。ＡＢの価格が安いのは距離、方角からくるもので、E.F棟が特に割高というわけではありません。。。しかし、ＡＢが他の棟と比べて安いのは事実。お買い得かどうかは価値観によります。

[2375: マンション検討中さん]

プラウドマークフロントは
比較にはなりませんよ
あれは最初の棟の安すぎる物件です
ここで言うならA棟B棟と一緒。
その後からの駅3分のマークファレスト
の方が高い。

[2376: マンション比較中さん]

>>2372

間違い？>>2351の価格表は偽造されたとは思えませんし
事前の予定価格表だったら予定って書いてあるでしょうし

[2377: マンション検討中さん]

うちのとこは東向きにあまり魅力を感じませんしね。
（洗濯物の乾きがほんと遅い）
うまい価格設定なんですね。

[2378: 検討板ユーザーさん]

>>2376 マンション比較中さん
…公表価格と違います。モデルルームに足を運ばれて販売員にあの画像を見せてみたらどうですか。公表前の検討段階の価格かもしれませんが事実はわかりません。

[2379: マンション検討中さん]

確かにいくら少し
安くてもA棟B棟は立地的に
パス。
当たり前だけど次の物件からは値段
が上がる。それを見ても
一期にしとけば良かったとは思わない

[2380: 匿名さん]

2期から値段があがるのは、普通のことではないですかね。
それと、この価格表が偽造とも思えませんが
価格表が違うと言い切れる根拠は何なんでしょう。

[2381: 検討板ユーザーさん]

>>2380 匿名さん
モデルルームで確認しなさい。
購入者より

[2382: 匿名さん]

AB棟が売り出されている頃にモデルルームに行きましたが、こういった価格表はもらえませんでした。値段の書いてない価格表の枠だけあって、検討しそうな物件だけ担当の方が書き込んでくれるような感じでしたね〜

[2383: マンション検討中さん]

これ、すべての戸数の価格埋めてるということは
明らかに、客向けの価格表じゃないですよね。
2382さんの言うように、ふつうは空欄がありますから。
社内資料？それもありえないか…。

[2384: 名無しさん]

アップされている価格表、手元にあるものと比べてほとんど差はないですよ
ちなみに私の手元にあるのは２期販売が始まった直後のものです
モデルルームで営業さんが席をはずしたすきにこっそり写メしました
(価格は全部が埋まっているものではなくて、歯抜けの状態のものですが…)
価格が違うって言っている人、何と比べているんでしょうか…

[2385: 名無しさん]

>>2384 名無しさん
契約書ですが…。階差のアップ額も違います。モデルルーム行ったなら尚更価格設定だけでも違和感感じませんか。何故疑うのやら…

[2386: 名無しさん]

実際買った価格と若干差がありますので、違うとは思いますね。どのタイミングかはわかりませんが

[2387: マンション比較中さん]

>>2384
>>2385

>>2351の価格表は見た感じだとチラシっぽい紙質ですよね
社内資料だとコピー用紙でしょうし

[2388: 検討板ユーザーさん]

あの価格表が販売前の社内資料なら納得。出回るのは問題ですが。

[2389: eマンションさん]

部屋によって実際の価格と開きが大きい部屋もあるね

[2390: マンション検討中さん]

実際買った価格より安く吹聴されるよりは…良いか。と得した気分になっとこう。

[2391: 口コミ知りたいさん]

>>2383
>>2390
上に貼られた価格表が事実の価格と違うという書き込み意見は出るけど
新しい情報源というか別の価格表が貼られないから今のところは上の価格表を信用した方がいいんじゃないですかね？

[2392: マンション掲示板さん]

流出？誤報？に気付いたら社内で大騒ぎなるだろうね…可哀想に

[2393: 名無しさん]

>>2391 口コミ知りたいさん
自分が買った価格はわかるので言ってるだけですよ。あと、検討した他の部屋も。
ただ、参考にするのは、あのリストでよいんじゃないでしょうか。
何百万もは違わないから。

[2394: マンション掲示板さん]

>>2393 名無しさん
そうですか？わたしは何百万も違いますよ、部屋によって違うんですかね

[2395: 検討板ユーザーさん]

価格表が削除されてる。。。

[2396: マンション検討中さん]

リバーにしては高めの設定みたいだけど、立地で考えるとやっぱ安いよな。
ランニングコストも高いしね。

[2397: 検討板ユーザーさん]

維持費安いですよね。部屋によっては10000円切りますし。

[2398: 通りがかりさん]

1番売りにくいＡＢ棟を一期の冠でお得感を演出して即完売した時点でリバーの勝ち戦確定だね…成約数1番のおまけまでついて。

[2399: 口コミ知りたいさん]

>>2394 マンション掲示板さん
私のメモでは80と100の部屋は百万は安くなってて、70の部屋はその分少しずつ高くした感じです。売れ行きにもよると思います。

[2400: 名無しさん]

>>2394 マンション掲示板さん

>>2394 マンション掲示板さん
それは失礼しました。下層ではそこまで違わなかったもので。

[2401: マンション検討中さん]

価格表が削除されたみたいですけど
当然ですよね。あれが客用ならともかく
おそらく事業者用のためのものだと思います。
価格に差があるのは、実際に売り出す際に
人気などによって上げ下げするからでしょう。
にしてもE棟は高いですね。

[2402: 名無しさん]

>>2399 口コミ知りたいさん
私のメモでは230差もありました、部屋により違いましたね

[2403: 名無しさん]

ここでわ価格表
削除されてますが他のマンションの
掲示板ではまだのってますよ
同じ奴があちこちに書き込みしてん
じゃないかな

[2404: マンション検討中さん]

一応保存してたので良かった。
次の街区やジオととの比較には参考になるかな。

[2405: マンション検討中さん]

中古の相場を見てもここは新築なのに安いですよね。
ディスポーザー、食洗機が標準で24時間ゴミ出しOKだし。
福島区で久しぶりの新築ですし待ちに待った感があります。

[2406: 通りがかりさん]

あの価格表改めて見てると、左上に発売前のD棟最上階の価格も書いてるね。。モデルルームで貰ったものです、と良く言えたもんだ。ネットって色んな人いますね。

[2407: マンション比較中さん]

こちらのマンションは準工業地域に建つようですが、周辺環境ってどうですか？

[2408: 物件比較中さん]

>>2407 マンション比較中さん
準工業地域って資産価値はどうですか？

[2409: 匿名]

真横に工場ができても一切文句が言えない土地ですからねー。しんどいでしょう。

[2410: 名無しさん]

>>2407 マンション比較中さん

問題はないですよ。
住宅、マンションたくさんあります。

[2411: 匿名]

順工業地域は安いですからねー。さすがリバー産業さん、いいお買いものをされました。

[2412: 匿名さん]

>>2409 匿名さん
元々が製薬会社の跡地ですよね？

[2413: 検討板ユーザーさん]

駅前の建設予定ジオも準工業地域ですが、さすがジオさん、良い買い物されましたね。
尚大通り沿いは商業地域です。
準工業地域だから…と書面だけで判断されずに、不安なら周辺を見て回ってご自身で判断されるのがよろしいかと思います。

[2414: 匿名さん]

>>2413 検討板ユーザーさん
判断も大切ですが、リセール時に重要事項説明で準工業地域って説明しないといけないと思うと売り辛くならないかなあ？

[2415: マンコミュファンさん]

御免な、キャッシュで買って永住するつもりだから、リセールなんて必要無いよ

[2416: 匿名さん]

>>2415 マンコミュファンさん
カッコイイ！（笑）

[2417: 名無しさん]

>>2409 匿名さん

確かにそうですね。ただ、この物件の回りに工場がたてれそうな、スペースと空き地はないですけどね。
学校に公園、タワーマンションに、商業施設。工場なら可能性がありますが。

[2418: 匿名さん]

統合区案でたみたいですね！
前回と区割り違いますね。
福島区にとっては吉か凶かドキドキ。

https://news.biglobe.ne.jp/domestic/0303/mai_170303_2369109804.html

[2419: 匿名]

準工業地域！？どんな地域ですか？

[2420: 通りがかりさん]

リバーの悪口言う人みんな論破されてるやん

[2421: 検討板ユーザーさん]

ここはお買い得物件だよ。

[2422: 匿名さん]

とにかく叩きたいんだねー

[2423: マンション検討中さん]

人気者にはアンチはつきものですからね〜
それだけ注目されてる物件ってことですよ。

[2424: 匿名]

準工業地域くらいで、そんなに反応しなくても…

[2425: マンション検討中さん]

福島区鷺洲ってのがいいね。
これからここの地価は上がるよ。

[2426: 匿名さん]

>>2425 マンション検討中さん
福島区の中でも序列があるんですか？

[2427: 通りがかりさん]

商業施設何ができるか楽しみだなぁ。
キューズモール？イオン？イオンは無いか…

[2428: マンション検討中さん]

>>2426 匿名さん
序列はわかりませんが、鷺洲は福島の中でも郊外のような住環境なので、生活しやすいです。

[2429: マンション検討中さん]

商業施設はイオンというのが専らの噂ですね。
地元の不動産屋から聞きました。
真偽の程はわかりませんが。

[2430: 通りがかりさん]

キューズモールよりイオンがいいな。
わたしはキューズモール説を人から聞きましたが、
信憑性無いです

[2431: 通りがかりさん]

同じ話がループしてますね

[2432: 匿名さん]

>>2428 マンション検討中さん
イメージがいい町名なんですね。
統合区になったら福島区なくなるかもしれないんでリセール時に町名のイメージが今以上に重要になってくるかもしれませね。

[2433: 通りがかりさん]

ここってクルマ乗らない人には関係ない事かも知れないけど
阪神高速のランプが4つも利用できて、神戸線、池田線、淀川左岸線、環状線とどこにでも簡単に行けるから便利だね
こんな便利な場所ってあんまり無いような気がするけど
月極め駐車場は高い方なのかな

[2434: マンション検討中さん]

この辺りの地盤はどうなんでしょうか。
津波や地震など自然災害は怖いですから気になります

[2435: 匿名さん]

>>2434

ハザードを気にされる方は上町台地のトップヒルに建設される物件を選択するのが賢明です。
大阪市のHPのハザードマップを確認すればすぐにわかります。
地震、津波に関しても東関東大震災の教訓から、高台が安全に決まっているではありませんか。

[2436: マンコミュファンさん]

>>6435
そんなCM、ここに書かずに当該スレに書けば
そこで大阪で一番だと宣伝すればいいよ

[2437: 購入済み]

EF棟も完売に近づいているようですね。
順調に行けば5月ころにCD棟の販売が開始されるみたいです。
マンションギャラリーも相変わらず賑わってました。

[2438: 通りがかりさん]

早い…CD棟もこのペースだと17年も上期1位になりそうですね。

[2439: 購入済み]

開発予定の海老江一丁目の商業施設が明らかになれば、より注目されると思います。
南向きのD棟はE棟同様に順調に売れると思いますが、西向きのC棟は苦戦するかもしれないですね。
D棟と価格差をつけて引き付ける作戦だとは思いますが。

[2440: マンション検討中さん]

C棟は前が学校で眺望が開けてるので結構人気が出ると自分は思いますけどね。

[2441: 購入済み]

C棟を待っていた人とC棟しか選択肢がない人が重なって結果的に勢いよく売れるかもしれませんね。
今後この立地でリバーの価格帯で新築マンションは買えないと思いますし。

[2442: 通りがかりさん]

C棟は低階層でも見晴らしいいね。AB棟より高くても売れそう。西陽と虫が気になるけど。

[2443: 匿名さん]

ここの維持費の安さは圧巻。決め手になり得る安さ。

[2444: 匿名さん]

>>2443
最初の5年とか10年の話じゃないの？^^;

[2445: 匿名さん]

野田阪神リバーにジオに加えてユニハイムも新たに立つんですか？
予想ではリバーに比べてジオは高いはずとの書込みを複数見ましたがユニハイムとではどう予想されますか？
http://www.constnews.com/?p=28777

[2446: 匿名さん]

情報ありがとうございます。詳細な場所や規模がわからないので予想できません。。福島は人がどんどん増えていきますね。

[2447: 名無しさん]

リバーの方も、C棟は一定数の方から人気がありますとおっしゃっていました。
上の方も言われた通り、D棟との価格差がありこの眺めなら素敵ね、と人気が出そうですね♪目の前が小学校で高い建物がないので、見晴らしが良いそうです。

[2448: 購入済み]

西向きでも眺望がよければ狙っている方は多いかもしれませんね。
修繕積立金は安いですね。
長期修繕積立計画を見てみんな安心しているでしょうし、大規模物件の強みですね。
たとえ計画を上回った金額になっても他の物件よりかなり安いです。
最低限の共用施設しかないことで、管理費が抑えられているのもいいですね。
駐車場も割安ですし、住み始めてからも購入してよかったと実感できる物件だと思います。

[2449: マンション検討中さん]

>>2445 匿名さん
エンパイアビルのところですよね。
おそらく南東向きですし、野田阪神徒歩5分以内、公園目の前となれば、まずこちらの物件よりは高くなるでしょう。

[2450: 匿名さん]

>>2449 マンション検討中さん

>>2449 マンション検討中さん
ご返信ありがとうございます。
ユニハイムの方がリバーより高いと予想されているんですね。価格比較で、ジオをあきらめてリバーに決めた場合に後でユニハイムが更に安く出たらと思いましたが、リバーの部屋の選択肢が多いうちに考えた方がよさそうですね。

[2451: 通りがかりさん]

>>2443 匿名さん

>>2443 匿名さん
>>2444

販売時に、管理費と修繕積立金を安く設定するのは、デベの常套手段や。安いと言う「撒き餌」で釣って食いつかせる。最初のレベルなんかで据え置いてたら、12年後の初回の大規模修繕は借り入れを含めてなんとか乗りきっても、2回目には破綻が来るのは火を見るよりも明らかやで。150〜200万円／戸の追加一時金の徴収が必要となるんや。まさか、デベが作成した36年間の長期修繕計画を確認せずに契約したんとちゃうやろな‼️ 10年毎に値上げする計画になってるはずやけど、万が一そうなってない場合は詐欺やな。実際にはデベが作成した値上げレベルでは到底資金不足になるからさっき言うた一時金の徴収が必要になるわけや。国交相が試算したガイドラインによるとやな、管理費と修繕積立金の平米（㎡）当たりの適正値はそれぞれ200円／㎡と220円／㎡になっとるんや。ここは植栽の維持管理と機械式駐車場やからなおさらやなあ。

[2452: マンション検討中さん]

落ち着いて笑

[2453: MRファンさん]

>>2443

当物件のように850戸の規模であれば維持費が安くなる要素はありますが、世間相場と比較して極端に安い場合は注意する必要があります。

維持費は１）管理費と２）修繕積立金の合計になります。

１）管理費　
効率的な管理でコストを抑える必要がありますが、受けられるサービスとコストのバランスが重要です。当物件は機械式駐車場、ロビーラウンジ、ゲストルーム、パーティルーム等の他に植栽の規模が大きいので、通常は資産性維持の観点からそれなりの管理費が必要ではないかと考えられます。
世間相場と比較して安価な管理費を設定している場合、駐車場収入のほとんどを管理会計に組み込んで、見かけ上の管理費を抑えているケースが散見されますが、この場合将来の大規模修繕の費用が大幅に不足することになります。
特に駐車場が機械式の場合は通常の定期メンテナンスの他に、更新時には多額の費用が発生することを念頭に入れておく必要があります。
市内にも問題を先送りした結果、耐用年数を過ぎた機械式駐車場の更新ができず、総会決議で駐車場の閉鎖に追い込まれた例があります。
機械式駐車場の場合、駐車場収入はその９０％程度を修繕積立金に組み込のが望ましいといわれているので管理会計の収入構成を確認されたほうが良いと思われます。

２）修繕積立金
高すぎると販売に影響することから、当初は低く抑えた数字にしてあることが一般的です。１）に記載しましたように駐車場収入のほとんどを管理会計に組み込んでいる場合は積立金の改定を含めて長期修繕計画を見直す必要があるでしょう。入居当初は大多数の方が新居での生活に舞い上がってしまい、そんな先のことはほとんど気にされないようです。
管理費は「経費」の性格が強いのでブラッシュアップされた効率的な管理を実行する必要がありますが、修繕積立金は「貯金、資産」との観点からいくらが適正なのかを再検証されることをお勧めします。
これは、物件引き渡し後に結成される管理組合の理事会がどれだけ危機感をもって真剣に実行するかにかかっているでしょう。
資産性維持の観点からもご健闘を祈ります。

[2454: 通りがかりさん]

CD棟売り始めたらモデルルーム覗きに行ってみようかな…購入してからもモデルルームで部屋確認したりシアターを改めて見てみたい。

[2455: マンション検討中さん]

リバー本当に売れてますねー。
でも、やっぱりせっかく買うなら、ジオかなー。
迷います。