ジークレフ・ジオ 神戸本山ってどうですか？

[物件比較中さん]

ジークレフ・ジオ 神戸本山【旧：(仮称)東灘・本山 大規模マンションプロジェクト】について語りましょう。

公式HP:http://motoyama256.jp/

所在地：兵庫県神戸市東灘区本山南町3丁目52、54、55（地番）
交通：JR神戸線「摂津本山」駅徒歩11分、
　　　阪神本線「青木」駅徒歩6分、
　　　阪急神戸線「岡本」駅徒歩14分
総戸数：256戸
間取り：2LDK+F～4LDK+N+SIC
住居専有面積：71.06㎡～102.21㎡
売主：神鋼不動産株式会社　阪急不動産株式会社
施工：株式会社大林組
管理会社：神鋼不動産ジークレフサービス株式会社
旧：(仮称)東灘・本山 大規模マンションプロジェクト

【正式名称決定につきスレッドタイトルを変更しました。2016.02.02 管理担当】

[435: 匿名さん [女性 30代]]

東はエレベーター無いんですよね
だから安くなるのかな

[436: 検討中の奥さま [女性 30代]]

隣の小学校（本山南三小学校）はどうでしょうか？

[437: 購入検討中さん]

東を検討していますが、前に老人ホーム？がありますよね、日当たりはどうなんでしょうか。結構間が空いているので問題ないでしょうか。

[438: 匿名さん]

>>435
えっ、東にエレベーターないってことは南と共用ですか？
もしかして全体で5つどころか、2つしかないってことはないですよね？

[439: 匿名さん [女性 30代]]

学区は特に良いとも悪いとも聞かないですね
そんな中頑張って御影か神戸に行ってくれたら嬉しいのですが笑

>>438
南と共用になりますね、びっくりですよね

東は公園も出来るし老人ホームまで距離もあるし結構いいなぁと思っていたのですが悩みます…
南の低層は争奪戦でしょうか、逆に道路に面してる分不人気か


そこまでここに住みたい！とも思っていないので、
どなたかが仰っていた様に建ってから余っている部屋を検討するかなぁ

[440: 匿名さん]

>>439
共用ですか。。
全体でいくつですか？
まさか西も南と共用だと、130戸につき1戸というありえない数に。

数はあるし、即完売もないと思うので、完成後に様子を見ながら数百万の値引きを狙おうかな。

[441: 匿名さん [女性 30代]]

>>440
西にはあったと思います！
２か３でしょうか(あいまいですみません

戸数も多いし即完売はなさそうですね
４千万台前半は無くなりそうですが

個人的には住吉小の横に広い空き地があるのでそこにもマンション建たないかなぁと願いつつ…こちらの完成もたのしみです

[442: 匿名さん]

>>441
仮に3でも85戸かー。

極端ですが、家族3人が朝動いたら250人がうごくことに。8人のってるから30往復以上。うーむ。

2ならその1.5倍。それならパスしますね。

[443: 匿名さん]

EVは台数少なくても全然大丈夫です。運動のため、駐車場まで最短コースを歩くので、5階位までの住人はバンバン階段を使います。ストレッチャーが入るEVが最低2基あれば大丈夫。うちは同規模で3基あるけど、1基は稼働率悪いよ。メンテコストも大幅に下がるし、神鋼さんが実績計算し尽した結果だと思うよ。

[444: 匿名さん]

>>443
営業さん、エレベーターは2個ってことですね。
もう少し素人っぽい登場のほうがいいかな。

世間では1機で60戸が適切と言われてるのに、
130戸にするということですか。笑いました。

5階までバンバン歩くことを想定さてるんですか。
さらに笑いました。
高度経済成長期の団地レベルですね。
昔住んでた築20年のUR賃貸以下ですね。
夏は地獄ですね。

ベビーカーも、幼児や高齢者も、車椅子の方も無視した5000万円台のファミリーマンションとは、圧巻の計算です。

[445: 匿名さん]

北西最上階にすんでて摂津本山から大阪いくなら

南のエレベーターへ移動 1
エレベーター待ち 2
エレベーター下降、各階待ち 2
エントランス移動 1
駅へ移動、マンション北側、国道信号待ち 16
上り側で乗車 2

24分以上かかりますね。

[446: 匿名さん]

エレベーターのことなんてモデルルームに行ってパンフレットを貰えばすぐにわかることなのに‥
否定的なことを書き込んでいる人たち(本当に複数形かしら)がパンフレットも見られないで想像で書き込んでいるのがよくわかりました。
何の目的でこのマンションに粘着するのか?
毎日のように夜中にお疲れ様です。
粘着理由もお聞かせくださいね。

[447: 匿名さん]

エレベーターは西に2基、南に1基です。大規模マンションに住む以上、ある程度の移動時間は覚悟しないとだめですね。

[448: 匿名さん]

こういううかつな販売側やトンチンカンな人の書き込みが入るから、おもしろいんじゃないでしょうか？欠点は仕方ないのに嘘や半端な知識や誤認誘導で誤魔化そうとするから余計に続くのかと思います。指摘も事実は妥当ではあるから苦しいですよね。正直ネガ情報の方が役にたってます。壁、手摺、エレベーター、価格、スラブ、欠陥物件の話はモデルルームいってまわかりませんから。391と同意見です。

>>390
>>443
>>413
>>418
>>429

もう書くのはやめたほうがいいですよ。
誰も幸せにならない。

[449: 匿名さん]

エレベーターの適正台数 でぐぐりましょう。
覚悟の問題じゃなく、台数の問題です。

http://www.jmca.jp/column/jyu/jyu61.html

[450: 匿名さん]

来週で第一期受付締め切りって言ってたけど、申し込み状況はどうだったんだろう？結局、人気なのか不人気なのか？

[451: 匿名さん]

人気があるのか無いのか分かりませんが、
受付を締め切るのなら、ある程度は申し込みがあったということなんでしょう？
もし足らないようならまた受付開始になるんじゃないかな。
でもどのくらいの応募があったのでしょうね。

[452: 匿名さん]

エレベーター台数は3台ってのっていますね。
85戸につき一台となるので、多い部類でのようです。

生活に大きな影響を与える専有部分に、買う前に覚悟なんてする必要はなく、きちんと軸と優先順位をつけて選ばねばですね。

キッチンカウンターは変更できてもエレベーターは増やせませんし、徒歩で上りたくなんかないです。どんな立場の人が歩ねだの覚悟しろだのというようなことを書くのか不可思議です。検討者とは思えません。

カウンターが40万やすくできれば、マンションで1000万うきます。
スロップシンクやloweガラスをやめればそれぐらい浮くのではないでしょうか。

売りやすいところ、パンフにかけるところにお金を使って、大事なところをケチっている印象はいまのところいなめません。

[453: 匿名さん]

管理費や修繕費は
決まってるのでしょうか。
駐車場代も気になります。
相場より安めなら
エレベーター数が少ないのも納得できます。

[454: 匿名さん]

>>453
管理費や修繕積立費は比較的安いと思いますが、駐車場は非常に高いと思います。自走式なのに9000～18000円です。近隣相場では5000～10000円ですよ。何故、こんなに高いんだろう？

[455: 匿名さん [女性 30代]]

>>453
管理費＋修繕費で17000～20000円位だったと思います
格安ではないですね

[456: 匿名さん]

大規模のわりにランニングコスト高めのマンションですね。後々どんどんと値上げをされるのもつらいですが。。購入するなら修繕費長期計画を確認したほうがいいですね。
駐車場は屋根なし？の安い場所からうまるでしょうね。

[457: 購入検討中さん]

購入予定ですが、マイナスなことばかり書かれていて不安になってきました。。

[458: 匿名さん]

それがネガティブさんの狙いですから(笑)

[459: 購入検討中さん]

あまりにいい加減なことばかり書き込みされてますね…
私は周辺駐車場を19000円で借りています。10000円どころか5000円などある訳ないです。また77平米の部屋で管理費と積立金合わせて16000円予定と聞きました。

[460: 匿名さん]

>>459
周辺の大型マンションの自走式駐車場で5000～10000円って普通にありますよ、調べましたから。一般の駐車場は知りませんが、大型マンションならではの強みのことを言ってるんですよ！ある訳ないなんて言われたくないですね。また19000円ってのも大きく出ましたね、調度ここ18000円ですもんね。

[461: 匿名さん]

459さんは周辺の月極を書かれているんでしょうね。
月極なら20000程度が相場ですね。
ちなみに隣とその隣の大規模マンションの駐車場代が
10000～17000だから別に高いとは思いませんが‥
460さんがいう駐車場代が安いマンションって
どちらのマンション？

[462: 匿名さん]

駐車場の周辺相場は知らないが、自走式だとメンテやランニングコストは安いので、後々値上げされるリスクは少ないし、現行の価格が不適切に高いと自治会で判断されれば値下りの可能性すらある。

[463: 購入検討中さん]

すでに要望書出した人いらっしゃいますかー？

[464: 検討中の奥さま]

周りの市営住宅に住んでいる人の質が気になります。

[465: 申込予定さん]

私も市営住宅気になります。
正式価格発表って9日でしたっけ？すでに要望書出してる方は担当の方から価格発表について何か聞いていますか？

[466: 匿名さん]

ここは完成前に買ったら絶対アカン。
安普請かどうかを見極めるには実物を見るしかない。
要望書出すかどうかは個人の勝手ですが良く考えて。
こんな物件でも完成前に買う人がおるからデベが調子乗るんですわ。

[467: 申込予定さん]

実物を見てわかるんですか？？どこを見たらいいのか教えてください！！

[468: 匿名さん]

>>465
要望書だしましたが、価格発表は9日ということしか聞いていません。

[469: 匿名さん]

９日まで販売価格が分らないのですか。
そうしたら当然のことながら管理費も修繕費も発表されるんですよね。

だいたいどのくらいの金額に設定されるんでしょうね。
できれば少しは「これなら」と思えるような価格が良いです。

[470: 匿名さん]

>>466
言いたいことは分かるんですが、その時になったら、本来住みたかった部屋は選べないでしょ。結局はその時も妥協するですよ。

[471: 匿名さん]

>>470
十分に選べるよ。

[472: 匿名さん]

>>471
なんでそう言い切れるわけ？

出来上がった時に、全ての間取りプランが残っていて、希望の方角、階層もそれぞれ残ってるわけ？

流石にそれはないんじゃない。多少の妥協は必要でしょう。出来上がった時に全て希望通りの条件が揃うなら、殆どの部屋が売れてない状況になりますよね。

[473: 申込予定さん]

そうですよね。
もうすぐ価格発表ですね！
安くなることあるのかな。

[474: 匿名さん]

あ、価格発表は9日なんですか。
全く情報を仕入れておりませんが発売日はいつを予定されているのでしょう？

公式サイトで設備や外観デザインは確認できますが、できることなら竣工後に実際の部屋を確認してから検討したいです。
しかし既に要望書が出される段階なのですか？竣工後も残ってますかね？

[475: 匿名さん]

6000万円くらいの広い部屋なら残っていると思いますよ。
安めの部屋なら厳しいんじゃないですか？
私の要望を出した部屋は担当さんから抽選を覚悟してくださいと言われています‥

[476: 匿名さん]

うちも同じくです。

[477: 匿名さん]

人気演出の常套句ですね。
万一抽選になってもリスクヘッジできるし便利な台詞ですよ。

[478: 匿名さん]

はいはい。
毎日夜中に張り付いてお疲れ様。

[479: 匿名さん]

あなたも毎朝ご苦労様

[480: 匿名さん]

>>474
竣工時で50戸位は残ると勝手に想像してますので、私も竣工後に実物確認してからと思ってます。
残らなかったら、まあ仕方ないという事で。

[481: 匿名さん]

4500万以上の予算があるなら
竣工後の購入の方がいい気がします。

[482: 申込予定さん]

抽選になりませんように（−＿−；）

[483: 匿名さん [女性 30代]]

4500以下の部屋はなくなりそうですね～

[484: 匿名さん]

いくつかの部屋が抽選になるようですが、こちらの営業さんは希望住戸の偏りを調整せず純粋に希望通りの部屋を申し込み可能ですか？
営業さんとある程度仲良くなると、申し込んだ住戸に他の方の希望が入らないようにしていただけたりするみたいですよね。

[485: 申込予定さん]

みなさん明日の価格発表ひ行かれるのですか？？

[486: 購入経験者さん]

№480

あなたみたいな人が来場すると本当に迷惑なので来場しないでくださいね！
ハナから買う気なくド素人の思い込みで（知識も市況も傾向も何もわかっていないクセに）売れ残りを決めつけるような勘違い客ほどウザいものは無い

[487: 購入検討中さん [男性 30代]]

どんな感じでしたか？

[488: 申込予定さん]

どこの方角が人気でしょうか。

[489: 購入予定]

>>481
状況見てきましたが、5,500万以下はほぼ希望で埋まってましたよ

[490: 匿名さん]

意外ですね。
この値段でもみなさん食いつく。東灘区本山ってすごいですねやっぱ。

[491: 購入検討中さん]

これからかぶることとかあるのかなー。誰も入らないでほしいー！

[492: 匿名さん]

要望書締め切り過ぎていてかぶってなければ大丈夫なのでは？
個人的には竣工後どれだけ売れていないのか楽しみです。

[493: 匿名さん]

最安値で4040万。少し予定価格よりさがったのかな。

[494: 購入検討中さん]

>>492
めっちゃいやみやんーしょーもなー

[495: 購入検討中さん]

ねたんでるんじゃない？

[496: 匿名さん]

思った以上に安いから完売早そうだな

[497: 匿名さん]

>>496
ですね～。販売概要でましたね～。
坪単188～215万、平均したら200万ってところですかね？
何戸売り出すのかも注視してましたが、第1期で半分以上売り出すのか。。。

完成までには売り切れそうですね。



第1期登録販売概要

販売戸数

142戸
.

販売価格(税込)

4,040万円〜6,640万円
.

最多販売価格帯(税込)

4,400万円台(14戸)・4,600万円台(14戸)
.

間取り

2LDK+F〜4LDK+N
※Fはフリールーム、Nは納戸を示す
.

住居専有面積

71.14m²〜102.21m²
.

バルコニー面積

5.76m²〜12.60m²
.

サービスバルコニー面積

4.80m²〜4.84m²
.

ルーフバルコニー面積

12.24m²・23.38m² （月額使用料 / 360円・760円）
.

アルコーブ面積

3.19m²〜4.75m²
.

テラス面積

5.76m²〜8.10m²
.

ポーチ面積

3.08m²〜10.76m²
.

専用庭面積

10.84m²〜12.98m² （月額使用料 / 310円〜370円）
.

管理費(月額)

8,530円〜12,260円
.

修繕積立金(月額)

5,340円〜7,680円
.

管理準備金(引渡時一括)

15,000円
.

修繕積立基金(引渡時一括)

400,500円〜576,000円
.

第1期登録のご案内

● 登録受付期間 / 平成28年4月16日(土)〜平成28年4月23日(土)
● 登録受付時間 / 10:00〜17:00 【最終日のみ12:00】

● 抽選日時 / 平成28年4月23日(土) 15:00〜
● 登録受付・抽選場所 / 「ジークレフ・ジオ 神戸本山」マンションギャラリー

[498: 購入検討中さん]

皆さん登録はいついかれるのですか？？

[499: 匿名さん]

バランスよく色々な施設がそろっているという点では住みやすそうに思えました。
医療施設もありますし、スーパーも近い、教育施設も程よい距離にありますからいいですね

[500: 購入検討中さん]

やはり南が人気ですか？
東向きはどうなんでしょうか。

[501: 匿名さん [女性 30代]]

やはり南ですかね、車の通りはきになりますが、
それよりも東はエレベーターないのが気になります

[502: 購入検討中さん]

西もまぁまぁ売れていましたよ

[503: 検討中の奥さま]

下の階を薦められました。

玄関出て駐車場が目の前にあるのは皆さん気にならないものでしょうか？


二号線沿いで同じ感じのマンションを見たのですが

すごく暗くて買うなら上の方かなっと思っているんですが、

[504: 匿名さん [女性 30代]]

そりゃ予算があれば上を買います

[505: 購入検討中さん]

西よさげーー！東前に建物あるやんー

[506: 匿名さん]

そうなんですよね。
西だと夏場、暑くないのかなぁなんて思ったりもしますが、
それ以外の季節の場合だったら条件的には悪くないのでは？と判断できるかと。
後は本当に予算次第…カナ（汗）

[507: 匿名さん]

外観完成予想図を見るとコの字型の配棟に圧倒されてしまいますが、
低層階は駐車場の影で玄関側廊下が暗くなりそうですね。
同時に排気ガスも心配かな・・・
西向きはサッシに遮熱効果があり、バルコニーに奥行きがあれば
夏でも大丈夫そうですが、どうでしょう？

[508: 匿名さん]

>>507
一般的にバルコニーの幅があっても西日は低いので西向きの部屋は部屋の奥まで入ってきますね。

眺望がぬける高さなら前の建物で遮られないので日が沈むまでずっと入ってきます。夏も冬も同様です。私はこれが嫌で西向きは買わないです。

遮熱については、エコガラスを使用しているようなので部屋に入ってくる直射日光の遮熱効果はそれなりにあると思いますが、コンクリに直射日光があたり続けるわけですから、ガラスに関係なく夕方から夜は蒸し風呂かと。

個人的には暑さより直射日光がいやですね。

[509: 匿名さん]

>>508
古

[514: 匿名さん]

以前西向きの部屋はどう？みたいな掲示板を覗いてみたら、
冬は暖かくて良いけれど夏は地獄のように熱い！と書かれていて
強く印象に残っています。
今のサッシは性能が上がっていて断熱効果が高いのだと思いますが、
夏場は午後から日没まで陽があたり、室内にこもった熱が逃げず
夜中まで灼熱地獄で冷房で電気代が高くなると書いてありましたねぇ。

[515: 匿名さん]

ここに負けじとプレミストの仕様も残念なようなので、こちらにいくらか流れてくるんじゃない?
値段は圧倒的に安いし。
デザインは完敗だが、デザインを阪急神鋼に期待するというのが無理があるだろう。

[516: 物件比較中さん]

周り市営住宅だらけやん

[517: 土地勘無しさん]

場所も良さそうなので検討したいと思ってますが、小さい子供がいるので教育環境が気になります。
近くの青い鳥第二幼稚園の評判はどうですか？
またこの辺りを通る幼稚園バスはありますか？
ご存知の方がいらっしゃれば教えて下さい。

[518: ご近所の奥さま]

>>517
青い鳥はスパルタお勉強園で有名です。好みが分かれますね。また、上の方の奥様には土地柄が良くないと避けられる傾向にあります。
園バスのことはよくわかりません…

[519: ご近所の奥さま]

市営住宅に関しては、ご老人が多いのではと感じます。
今後、ここの様なきれいなマンションに建て替わっていかないかなぁと期待しています…

[520: 入居予定さん]

>>517
物件探しに色んな地域を見てきました。
結果、この辺りの環境が一番落ち着きがあり 小さな子どものいる私たち一家に合っていると感じ、購入しました。
うちは近くの青い鳥は選ばず、園バスを利用してのびのび系の幼稚園に行きます。あの辺りはその他2.3園の園バスが通っていますよ。

[521: 匿名さん]

家族に撮って生活しやすいところが一番良いところですから、
この地域が良いと思えば良いところだと思って正解じゃないかな。
それにマンションなら他の家族もいっぱいいるだろうから、
子供さんも友達がいっぱい出来そうですね。

[522: 匿名さん]

学校近いので、あまり登下校の心配はない点はよいのではないか、と思います。
でもお友達が多くマンション内にいるのはなんだかんだで親にとっては安心かな？と思います。
お休みしちゃったりしたら、お互いにプリントを届けあったりなんてできますもの。

幼稚園は結構選択肢ありそう！
子供の正確や家庭の教育方針によって選ぶことができそうでその点もいいですよね〜。

[523: 通りがかりさん]

このマンション割高だろ。買う人損しそう。

[524: 匿名さん]

今の経済の流れでは価格高騰は避けらえれないと思いますがそれを考慮しても割高だと思います。
ただ割高かどうかはわかるのは数年後でしょうけどね。もっと価値があがる可能性も０ではないかと。

[525: 匿名さん]

投資家であるなら割高感があるなら買い控えされたら良いのですが、1年ほどで新居を探して落ち着きたい者としてはあまり悠長に割安感が出るまで待つわけにもいかないだろう。さらにそんな人々の中で阪神地区の比較的大規模物件で探しているなら、ここは現在筆頭候補ではないだろうか。

[526: 匿名さん]

そうなんですよね…
５２５さんが書かれている通りで。
待っている間に発生する家賃を考えると、手頃になるまで待つっていうのは得策ではないように思います。
金利だって住宅購入には特に良い状況になっているのですから。
いいところがあれば動いてしまったほうがトータルとしてみた場合、良いと思いますよ。
もちろん、個人の考え方次第ではありますけれど。

[527: 匿名さん]

山手側は比較的低層であったりの小規模でしかも駅からかなり遠い物件が多いので、東灘区で新築物件となるとここかなぁーって思います。比較的便利な立地と価格ですし、庶民的な要素もあるので肩肘張らずに住みやすそうな雰囲気もありますよね。

[528: 匿名さん]

256戸という大規模ながら第1期販売で100戸を完売出来たという事実は凄いことなのでしょうか？広告でもアピールされているようなのですが、割合的には半分も売れなかったってことですよね？それとも200戸超規模であればこのくらいが順調なのかしら？他の同クラスのマンションならどんな感じなんでしょう。

[529: 名無しさん]

>>528 匿名さん

お世辞にも売れているとは言えないでしょう。
気長にゆっくりと売るつもりなんでしょう。
個人的には完成前に飛びついてまで買う物件じゃないと思います。

[530: 匿名さん]

>>528
モデルルームに行ってみればわかりますが、２５６戸全部を１期で販売したわけではないですよ。
１期の対象として出してたのは１４０～１５０戸ほどだったかな？

それ以外の部屋については個別の要望を出して購入という流れだそうです。

今後、２期販売をするのか、個別の要望で対応続けるのか、まだ検討中と担当者は言ってました。
実際にはもうある程度スケジュールは決まってるとは思いますけどね。

[531: 匿名さん]

初回販売成約戸数
成約数は本山、成約率は北口、規模は塚口

ジークレフジオ本山・100戸/256戸
プロミスト西宮北口・70戸/149戸
プラウドシィティ塚口・60戸587戸

[533: 匿名さん]

>532
完全に名誉毀損ですね。
しかもここのマンションと何も関係ない。
警察と中学校に通報したほうが良いか？

[534: 匿名さん]

先日予約をモデルルーム含め現地視にいってきました。


周りの病院の多さ、学校・商業店・平地である事・高速が近いなどの条件と
設定されている価格帯を考えるとなかなかバランスがいいと思いました。


悩んでる人は予約入れて一回視に行ってみればといいと思いますよ。