ジークレフ・ジオ 神戸本山ってどうですか？

[物件比較中さん]

ジークレフ・ジオ 神戸本山【旧：(仮称)東灘・本山 大規模マンションプロジェクト】について語りましょう。

公式HP:http://motoyama256.jp/

所在地：兵庫県神戸市東灘区本山南町3丁目52、54、55（地番）
交通：JR神戸線「摂津本山」駅徒歩11分、
　　　阪神本線「青木」駅徒歩6分、
　　　阪急神戸線「岡本」駅徒歩14分
総戸数：256戸
間取り：2LDK+F～4LDK+N+SIC
住居専有面積：71.06㎡～102.21㎡
売主：神鋼不動産株式会社　阪急不動産株式会社
施工：株式会社大林組
管理会社：神鋼不動産ジークレフサービス株式会社
旧：(仮称)東灘・本山 大規模マンションプロジェクト

【正式名称決定につきスレッドタイトルを変更しました。2016.02.02 管理担当】

[393: 匿名さん]

フィオレストーンで釣れることを証明しているかのような主婦のご登場だな(苦笑)。
こちら素人だが、何か?
これで「割高」ということが理解できないとはほんと痛々しい。

そもそもこの物件に限らず、今はどこも「割高」なわけよ。
今後人口減少による住宅余りの環境が見えてるにも関わらず、マンション価格は超高騰中。
しかもその理由が、建材費と人件費のコストアップのせいときた。
オリンピック、震災、資源高の背景が解消されれば、確実に今よりは安くなる。

そんなことに関係なく、中古市場では売出年度の背景なんか関係なく比較されるてしまう。
バブル期は高かったから高く中古を買いますなんて人いないだろうが?
年度毎の平均単価や上昇率なんか出しても一切意味なし。

00年前半を底、リーマン前もしくはここ数年を上限として、また収まるだろう。

そんな中、ここは構造面は前代未聞のコストダウンの嵐。
ALC壁の団地マンション、笑かすわ。

しかも、ここは再開発もされておらず、レガシーな地域で大きな変化も期待できない。
青木が西北や塚口みたいになるとでも言うのかね?

で、不人気の青木ですら徒歩6分、摂津本山には実質国道渡って15分近くかかる。
お隣が坪150前後の物件ばかりで、リーマン直前ですら180台なのに200越えときた。

どこが「妥当」なのかね?

ここがプライスリーダーになるとでもいうのかね?
他の物件住居者は嬉しくて仕方ないだろうがね。

【一部テキストを削除しました。管理担当】

[394: 匿名さん]

>>392
悪意？しらんがなw
本山南町はまた土地柄ちゃうがな。わかってんの？
そもそも甲南山手や深江が最寄りに入ってくるやろ。。

[395: 匿名さん]

東向きだけ
100万前後下がるそうです。
西向きのほうが人気なのかな。
遊歩道は東向きなのにね。

[396: 匿名さん]

>>393
どうしてそんなに必死なんですか

[397: 匿名さん]

>>393
>青木が西北や塚口みたいになるとでも言うのかね?
どさくさに紛れてまた塚口ですか(笑)
再開発で結果が出てるのは西北とJ尼と長田。
西北は多いに開発効果が出てるが、
J尼と長田は開発規模に対し効果が薄く
周辺地価の動向も芳しくない。
J塚口はまだこれからだがJ尼よりも規模が小さく
本線でもないのでさらに効果は薄いと考えるべき。
それに対しこの辺りは青木の方が近くても、
長田やJ尼よりも地価上昇率も安定度も高い。
再開発はプラス要素ではあるが価格の動向は
そんな単純な要素では測れない。

[398: 匿名さん]

>>396
393は阪神スレに常駐する尼応援団ですよ。
近くの西淀川や伊丹には目もくれず、
阪神間の人気地区で毒を巻き散らかし、
それれの地域に肩を並べるべく(無理)
活動をしてる連中です。

[399: 匿名さん]

単に近年のコスト高騰に加えて、近隣の開発により新築マンションが高騰した地域を例であげたまで。西北は徒歩10分が1.5倍にあがってるし、それでも売れてる。

本論はそこじゃない苦笑
このマンションがコストダウンしまくりなのに、昔より遥かに高い単価であることは買い手ににとっていいことなの？おまえはどう思うの？

何故、年度毎の比較や地価がどうこういい始めた？
それは売り手の理屈なんだよ。

【一部テキストを削除しました。管理担当】

[400: 匿名さん]

>>395
もう値下げするんですか。
値下げが本当ならデベが今の価格設定が割高って事を認める事になりますね。
チキンなデベですね、待てばもっと下げるのではと思っちゃうね。
まあ、この辺は特別良くも悪くも無い地域なので価格が適正なら買いたい人は多いかもしれないですね。

[401: 匿名さん]

>>399
無視でOKよ。
反論できないとズレた話にするのはデベと主婦の常套手段なんで。
どっちもアレだから、その話でさらに墓穴掘るという。無視無視。

[402: 匿名さん]

393のいう通り、15年のスパンで見たときに買い手目線では「妥当な価格」ではないんだよ、ここは。

数年後かオリンピック後か突然の恐慌かわからないが、いまが山でいずれ下がるからね。

ただ、それはどこも同じ。

今新築がほしい人にとっては今売っている物件で「妥当な価格」のものを探すしかない。

無理して超高騰している駅近物件を買うか、ここのように仕様を下げてそこそこ高い物件を買うか、郊外バス便の安い物件を買うか。

岡本や千里中央のような高値安定の地域を買うか、西北のような過剰人気を買うか、今後がみえない塚口のような地域を買うか。

それぞれに数年前にはないリスクはある。
個人の判断。

397みたいなイタい子は放っておくとして、ここのいいとこを何故かかないのだろうね？

キッチンの天板だけじゃないだろうw

校区の話とか出てないような。

[403: 匿名さん]

>>401
ですね。彼女？は反論が残念すぎて販社かか素人か、わからないですね。どのみち誰の役にも立ってませんがw

>>402
その通りですね。せめて今ある物件の中でどう妥当かを示せば人の役に立つのに、こちらにケチをつけるどころか、地価上昇率だの意味不明な知ったかばかりでは、総スカン食らうという話。

個人的には千中駅前のタワーなどは鉄壁と思います。価格的にもついていけるレベル。

まあ、ここはまだいいと思いますよ。

ワコーレなんか、いつものヒゲ親父のひどいデザインで、全駅から遠いわ、二国前だわ、狭小プランばかりだわ、国道前の1階で坪220ぐらいと悲惨でした。80m2で4LDKとか売り始めるとイカれてるなって思います。

ほんと、そこまで劣悪な環境の高騰郊外物件を家族で住もうという気持ちがわからない。東灘にそんなに住みたいのかしら？しかも資産にもならず、ローン地獄確定としかおもえず。

[404: 匿名さん]

必死すぎる書き込みが続くが、ここに妬みでもあるのか？そこまで必死に書き込む動機は何？

[406: 匿名さん]

環境創造って何がなのかしら？

公園や植栽は期待できなさそう。開放するんじゃなくて、住民専用の公園や憩いの場をつくればいいのに、内部は駐車場だけってのがなあ。。芝生も写真では見当たらない。みんなが言う団地感はそういうことなのかしら。

[408: 匿名さん]

>>406
また例の塚口物件を視野に書かれてるのだろうけど、ここは目の前に大きな公園があるし山や海が近いので塚口ほどは緑に飢える事も無く大きな緑地を取る必要性も低い環境です。
また緑地スペースを確保する為には駐車場をより立体化する必要があるり、そうなれば車の出し入れに時間が掛かり駐車場の維持管理費や大きくなった緑地の管理費も全て上乗せされるので後々大変です。

[409: 匿名さん]

塚口の緑地の大きなマンションのスレで以前に書き込まれていた内容ですが、大きな緑地はBとC地区の敷地内にありA地区や戸建地区の住民は管理費を払う事により使用権が認められてるようですが、そなれば使用権を放棄すれば管理費も払わなくてもよいとの解釈もできると思います。
そうすると将来子供も大きくなり修繕費積立金等が上がってきた時にA地区住民は使用権放棄しBC地区の負担が更に重くなってしまうように思います。
販売する上ではインパクトになる緑地も本当に住民の為に良い事なのか考えてしまいます。

[410: 物件比較中さん]

昨日MRに行ってきました。低層階を希望していましたが、1階～3階は工事の日程上、フローリング・各種扉のカラーセレクトが出来ないそうです。キッチンの吊戸棚を撤去する/しないも購入者の意見は聞き入れてもらえず、強制的に施工会社が指定する色・仕様になるそうです。各購入者の希望を聞いていたら、納期が間に合わないということです。4000万円以上も出してマンションを購入するのに、自分好みのカラーセレクトさえ出来ないなんてかなりショックを受けました。まるで建売ですね。低層階を購入予定の方がいらっしゃったら、ご確認された方がいいと思います。

[411: 通りがかり]

>>410
新築マンションだったら当たり前です。
そのうち全部屋選べなくなります。

[412: 匿名さん]

このマンション仕様に付いて悪意の書き込みが連投されていますが、現実には床も戸界壁も在来スラブ工法によるRC（湿式）で外壁は気泡コンクリートによる（乾式）で、公式ホームページ内でも見れます。

気泡コンクリートは防音性では幾分は湿式に劣るものの断熱性は湿式に勝り、外部の騒音が少ない建物ではむしろプラス面が勝り近年の品質の向上も相まって大手デベロッパーの中低層マンションでも使用するマンションが増えつつあります。

また内部仕様もプレミアム感は無いですが長谷工仕様ほどは低くもなく標準的なレベルだと思います。

[413: 匿名さん]

追加
大手デベロッパーの中低層マンションでも＜外壁に＞使用するマンションが増えつつあります。

[414: 匿名さん]

ホームページおもいっきりのってるし、まどりにもでてるけど

[415: 匿名さん]

反論はございますか？


https://www.sumai-surfin.com/member/wmbbs/wmbbs.php?b=50&o=57

乾式工法」の壁になっているケースが多いのです
外壁を「ＡＬＣ版」や「鉄筋コンクリート壁シングル配筋」にしたり,戸境壁を「乾式工法壁」に致しますと,建物の重量が軽くなりますので柱や梁が細くなり構造の建築費が安くなる訳です。

マンションの「耐震性」「耐久性」「耐候性」「遮音性」等が明らかに落ちます。

これらの事は購入者にとって良い事はないもありません。

[416: 匿名さん]

タワマンと賃貸以外でどのマンションに使われてるのでしょうか？ググっても出てこず、不安になっています。

http://www.mansion-erabikata.info/bukken/check_structure_gaiheki.html
軽量なのですが、耐久性ではどうしても鉄筋コンクリートにはおよびません。もちろん、地震が多い日本では、超高層マンションのように軽さが必要な物件ではALCのりようも仕方が無いとは思いますが、中高層のマンションでもALCを利用するのは考え物です。

外壁部分は建物において非常に重要な構造物です。そこをコスト削減の為に一部ALCにしたり、配筋をケチってシングルにするなどは、マンション全体の構造についても疑問符が付いてもおかしくないのではないでしょうか？

//www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/3669/
以前にALCの営業をやっていました。
ALCは軽量気泡コンクリートと訳されるくらいで、強度を期待してはいけません。
阪神大震災の際現地視察に入りましたが、
構造躯体のねじれを吸収できない昔の工法は、多くがALCが脱落していました。

[417: 匿名さん]

>>413
外壁はalcのみ、戸境壁は乾式から湿式までのってますが、あなた様はどなた？何故嘘を？？

そんなに素敵なら増えつつあるに留まってるのは何故ですか？？

http://motoyama256.jp/quality/

[418: 匿名さん]

>>410
たかが4000万でがたがた言わないでいただきたい。工期があるのだから締め切りがあるのは当然である。

[419: 匿名さん]

たかが4000万円・・・
業者の発言なら絶対に買わない

[420: 匿名さん]

結局412さんはなんだったんですか？？売主のようなコメントが増えてきて大変不安です。

乾式についてはひとの感じ方はそれぞれのようですが、衝撃音はどうしようもないみたいですね。ただ、タワーマンション以外で乾式を使っているマンションはみつけることができませんでした。よいことずくめならやはり使いますもんね。。賃貸で隣の家の人に苦しめられたので、ほんと悩ましい。。


https://ja.m.wikipedia.org/wiki/乾式壁
高層建築物においては、壁全てをコンクリートで作ることは難しく、重量も増し耐震性が著しく低下するため、最近ではほぼ必ず乾式壁が採用される。軽量化のため、建築物の階層が高くなればなるほど、戸境壁の厚みが薄くなる傾向がある。壁の厚みが薄くなれば、静粛性は低下する。

欠点としては、石膏であるため、衝撃に対して脆い、強く殴れば穴が空く、拳銃の弾丸は貫通する、また、既に出来上がっている石膏ボードを嵌めあわせて作るので、精密な施工がやや難しい、といったことが挙げられる。コンクリートの湿式壁よりは遮音性が低いが、遮音性の高い高性能な乾式壁も多く存在する。但し、その分値段は高くなる。

20階建て以上の高層マンションでは、ほぼ必ず乾式壁が採用されている。低層マンションで乾式壁を採用しているものは少ない。

[421: 匿名さん]

プラウド九段南

[422: 匿名さん]

>>420
さすがに賃貸物件の乾式壁とは違うのではないでしょうか…(汗)
この壁を損壊するような隣人がいたら怖すぎますが。弾丸とか殴るとか…もはや身の危険を感じて引っ越しましょう。

[423: 匿名さん]

>>419
はい、結構です

[424: 匿名さん]

阪神大震災のとき家具が石膏ボードを壊して隣室に入ってしまいました。寝室の壁が石膏ボードというのは不安です。

[425: 匿名さん]

板違いですが、摂津本山と岡本の間の眼科跡地のマンションって何か情報あるんでしょうか。
到底一般人には手が出る価格じゃないのでしょうけど。

[426: 匿名さん [女性 30代]]

>>425
気になりますよね。一般市民には未公開で、一部の資産家に直接声をかけて完売等のパターンでしょうか^^;
少し東にあるワコーレも億越えで即完売だったようですし高そうですね～。

庶民なのでこちらを買うかすごく悩んでます。
東と西ではどちらが住み心地良さそうでしょうか。悩みます。

[427: 匿名さん]

>>421
とっくに完売してるやん。
しかも、ここ同様コストカット云々で荒れてるし。

ちなみに、超高価格のジオ住吉も乾式やな。
タワマンでもなんでもないけど。
他では見つからへん。阪急のトレンド？

乾式は地震でなくても経年劣化で隙間空くリスクあるで。
施工の良し悪しも影響大きい。完成後に現物見て買うべきやと思う。

[428: 購入検討中さん]

天井高やリビングサッシの高さはいかほどでしょうか？

最近は天井高が直床でも2.5m未満が多くて、モデルルームで圧迫感を感じます。

[429: 匿名さん]

天井高は高すぎると空調コストが掛かったり掃除や電球替えが大変だったりするので2.5mでも高いなぁと個人的には感じます。
身長が高い方なら話は別かもしれませんけど。

[430: 検討中さん]

天井高は2.5が大半。
直床かつコストカット物件だと2.45だの2.4になる。
それ以下は新築マンションでまずみない。
住宅融資支援の最低基準ですら2.3ある。

この10cmの差は住んでみると非常に大きい。
誰もが気になる。だから質問されてるのだよ。

で、その差が空調コストや電球付け替えに影響？
笑かすわ。
吹き抜けじゃあるまいし、そんな影響なんかほぼないw
冬は床暖なら床からの輻射熱だから天井高なんか全く関係ない。
電球かえるのに10㎝できつくなることもないw

429は営業さんかな。
きっと2.5未満ってことだろう。

[431: 匿名さん]

>>413
ここは湿式の戸境壁しかないと嘘をついた理由はまだですか？

acl壁が大手デベの中低層マンションでも＜外壁に＞使用されている例は一つしかないのですか？

誰がなんの理由で嘘をつくのか奇妙ですね。
あなたが販売主でないのなら。

[432: 匿名さん]

落ち着いてください。
コストカットで有名なこのマンションに何を求めているんですか？
低品質・高価格が最近のトレンドですよ。
嫌なら待つか中古しかない。

[433: 匿名さん]

ここでの悪口、何となく西北物件の関係者じゃないかと思うわ。乾式壁も誉められたものではないが、コンクリと比較しようとするから炎上する。コストカットとは言え、一応現代の売り物なので、隣の生活が筒抜けって程はひどくないだろ。多少音もするだろうけど、ここでの話し通りなら、タワマンなんて既に崩壊してるんじゃないの？総合的に見て、ここを真剣に検討してる人は、ここまで貶さないんじゃないかな。良く書き過ぎる人も、悪く書き過ぎる人も、意図がよく分からん。私も真剣に検討している一人だが、あえて言えば、営業マンの質は低いかな。

[434: 匿名さん]

で、天井高もそうだし、エレベーター数はいくつなの？

天井は慣れると思うが、後者は大規模マンションで後悔しかねないのとのひとつやで。少ないと朝5分待ちとか普通にあるで。

あと、後悔といえばやはり音問題な。これは入るまでわからん。
マンコミで入居後に荒れてるのも音問題。

この二つは入居後に気付くと死にたくなる。

[435: 匿名さん [女性 30代]]

東はエレベーター無いんですよね
だから安くなるのかな

[436: 検討中の奥さま [女性 30代]]

隣の小学校（本山南三小学校）はどうでしょうか？

[437: 購入検討中さん]

東を検討していますが、前に老人ホーム？がありますよね、日当たりはどうなんでしょうか。結構間が空いているので問題ないでしょうか。

[438: 匿名さん]

>>435
えっ、東にエレベーターないってことは南と共用ですか？
もしかして全体で5つどころか、2つしかないってことはないですよね？

[439: 匿名さん [女性 30代]]

学区は特に良いとも悪いとも聞かないですね
そんな中頑張って御影か神戸に行ってくれたら嬉しいのですが笑

>>438
南と共用になりますね、びっくりですよね

東は公園も出来るし老人ホームまで距離もあるし結構いいなぁと思っていたのですが悩みます…
南の低層は争奪戦でしょうか、逆に道路に面してる分不人気か


そこまでここに住みたい！とも思っていないので、
どなたかが仰っていた様に建ってから余っている部屋を検討するかなぁ

[440: 匿名さん]

>>439
共用ですか。。
全体でいくつですか？
まさか西も南と共用だと、130戸につき1戸というありえない数に。

数はあるし、即完売もないと思うので、完成後に様子を見ながら数百万の値引きを狙おうかな。

[441: 匿名さん [女性 30代]]

>>440
西にはあったと思います！
２か３でしょうか(あいまいですみません

戸数も多いし即完売はなさそうですね
４千万台前半は無くなりそうですが

個人的には住吉小の横に広い空き地があるのでそこにもマンション建たないかなぁと願いつつ…こちらの完成もたのしみです

[442: 匿名さん]

>>441
仮に3でも85戸かー。

極端ですが、家族3人が朝動いたら250人がうごくことに。8人のってるから30往復以上。うーむ。

2ならその1.5倍。それならパスしますね。