ジークレフ・ジオ 神戸本山ってどうですか？

[物件比較中さん]

ジークレフ・ジオ 神戸本山【旧：(仮称)東灘・本山 大規模マンションプロジェクト】について語りましょう。

公式HP:http://motoyama256.jp/

所在地：兵庫県神戸市東灘区本山南町3丁目52、54、55（地番）
交通：JR神戸線「摂津本山」駅徒歩11分、
　　　阪神本線「青木」駅徒歩6分、
　　　阪急神戸線「岡本」駅徒歩14分
総戸数：256戸
間取り：2LDK+F～4LDK+N+SIC
住居専有面積：71.06㎡～102.21㎡
売主：神鋼不動産株式会社　阪急不動産株式会社
施工：株式会社大林組
管理会社：神鋼不動産ジークレフサービス株式会社
旧：(仮称)東灘・本山 大規模マンションプロジェクト

【正式名称決定につきスレッドタイトルを変更しました。2016.02.02 管理担当】

[367: 匿名さん]

>>365
予定価格は全戸出てます。MRで見せてもらえます。4月というのは正式な価格のことですよ。

[368: 匿名さん]

設備は充実していてよさそう
大規模ならではの標準装備がいいですね
ディスポーザーや床暖房、魔法瓶浴槽など便利な設備がそろっていて暮らしやすそうです

[369: 買い換え検討中]

>>368
乾式壁でケチがついたのを何とか挽回しようと必死ですね。

[370: 匿名さん]

これ以上挽回しないでください(笑)
検討しているタイプが抽選になりそうと言われて
かなりへこんでいます。
まだ登録まで期間が長いのにどうなることやら‥

[371: 匿名さん]

そうなんですか
抽選になるなんて凄い人気ですね。

[372: 購入検討中さん]

乾式壁のコストダウンのことが気になってかなり落ち気味でした。
激安マンションでもないのになぜと思ってましたが、キッチンの天板に使われているフィオレストーンについて調べてみたら、高級キッチンに使われる素材ということがわかったので設備他もコストダウンコストダウンって訳でもないのかなと。
営業さん一度もアピールしてこなかったですけど。うちの担当だけですか？

[374: 匿名さん]

宝塚も良い所だと思うけど、
神戸勤務なら断然こちらの方が有利ですね。

[375: 匿名さん]

他にも色々マンションがありますがなぜ宝塚ですか?

[376: 物件比較中さん [男性 40代]]

>>372
私の営業担当さんはフィオレストーンについて
けっこう推されていましたね。
通常はオプションで付けると50-70万かと。
人工大理石で十分！という方には無用のものですが
内装面は大規模マンションの一括調達による
価格メリットはあると思いました。

[377: 購入検討中さん]

>>376
そんな高いんですか⁉︎オプションならまず付けられない価格ですね。

[379: 匿名さん]

>>376
関西の坪200以上でフイオレストーン、クォーツストーン、御影石のどれかがついてなければ、相当きつい。ここは坪240ぐらいだから、フィオレストーンどころか、トーヨーキッチンクラスをいれてもいいレベル。

フイオレストーンが外から見える側面にもついてる？けちるところは側面はクロスにするからね笑。

躯体をないがしろにして、天板に力を入れるのは主婦ねらいの常套手段です。

[380: 匿名さん]

240?
どこからそんな数字が？
他のマンションと間違えてません？
一番高い部屋でも230万円超えてませんよ‥
一番安い部屋で190万円位だから
平均すれば200万円～210万円くらいじゃないの?
モデルルーム行ったことないの丸出し(笑)
フィオーレストーンの外側はまたモデルルームに行った時に見ておきます。

[381: 匿名さん]

坪単価が平均にして２００万なんですね。
この辺のマンションは、だいたいそのくらいなんですかね。

でも神戸とかのこの地域は、移動手段を鉄道で見ると、JRの他に２路線ありますからね。
そういうところはちょっと便利。

[386: 物件比較中さん [女性 40代]]

ここペット一匹までなんですかね？

[387: 匿名さん]

摂津本山南～2国北
グランステイツ本山@　208 2分
ウォームスヴィル@190 4分
ワコーレ本山田中町@228　5分
ヴェルティーク本山田中町@198　5分

2国南～阪神
(摂津本山最寄)
ロイヤルアーク甲南町ハウス@200　6分
リーベルグラン本山@200 　6分
エヌヴィ神戸本山@190 　8分
(青木最寄)
エルヴェール神戸本山@136　10分
ワコーレ神戸本山@151 10分
ジークレフジオ神戸本山@210? 11分
エヌヴィ甲南@184 11分
プレステージ本山南町@135 11分
ワコーレ本山南ブランデュオ@142 11分
ラフルール本山@137 12分
ワコーレコンフォール北青木@143　13分

高すぎ

[388: 匿名さん]

周囲より坪50高いということ。1000-1500万円余分。
買ったら永住しかない。

[389: 匿名さん]

コストカットといえば、エレベーター数が気になるな。
少ないと朝はほんとこない。
50戸に1つあればいいが、256戸で3機と予想。
どうなのかしら？
3棟にそれぞれが散ってたらさらに悲惨なんで。

植栽や共用施設は団地レベルかなあ。

[390: 匿名さん]

>>387
朝から業者必死すぎwww
それで各マンションの完成年は？
各マンションの完成年の神戸市・東灘区・阪神間の平均坪単価は？
年毎の平均坪単価上昇率と各マンションの上昇率の比較は？

こんな中途半端な資料しか提示できないから
上司にもお客さんにも評価されないんだよ。

[391: 匿名さん]

何も情報出さない390さんより、情報出してくれてる387さんの方が検討者にはありがたいです。
人を批判するのは良いと思いますが、390さんは「じゃあ何故この価格が妥当と思うのか」を説明して理論的に批判すれば？
私は買いたいけどこの金額なら辞めとこうかなと思ってる素人なので、そういった意見も聞きたいです。

[392: 匿名さん]

私も素人ですけど387さんの書き込みは、2003年建設のワコーレ神戸本山をわざわざ入れて
2008年ワコーレ神戸本山ガーデンズ 10分 @188や
2010年ワコーレ甲南テラス 9分 @185
などを入れてない部分にそこはかとない悪意を感じます。知らないですけどもっと高い物件もあるのかもしれません。

[393: 匿名さん]

フィオレストーンで釣れることを証明しているかのような主婦のご登場だな(苦笑)。
こちら素人だが、何か?
これで「割高」ということが理解できないとはほんと痛々しい。

そもそもこの物件に限らず、今はどこも「割高」なわけよ。
今後人口減少による住宅余りの環境が見えてるにも関わらず、マンション価格は超高騰中。
しかもその理由が、建材費と人件費のコストアップのせいときた。
オリンピック、震災、資源高の背景が解消されれば、確実に今よりは安くなる。

そんなことに関係なく、中古市場では売出年度の背景なんか関係なく比較されるてしまう。
バブル期は高かったから高く中古を買いますなんて人いないだろうが?
年度毎の平均単価や上昇率なんか出しても一切意味なし。

00年前半を底、リーマン前もしくはここ数年を上限として、また収まるだろう。

そんな中、ここは構造面は前代未聞のコストダウンの嵐。
ALC壁の団地マンション、笑かすわ。

しかも、ここは再開発もされておらず、レガシーな地域で大きな変化も期待できない。
青木が西北や塚口みたいになるとでも言うのかね?

で、不人気の青木ですら徒歩6分、摂津本山には実質国道渡って15分近くかかる。
お隣が坪150前後の物件ばかりで、リーマン直前ですら180台なのに200越えときた。

どこが「妥当」なのかね?

ここがプライスリーダーになるとでもいうのかね?
他の物件住居者は嬉しくて仕方ないだろうがね。

【一部テキストを削除しました。管理担当】

[394: 匿名さん]

>>392
悪意？しらんがなw
本山南町はまた土地柄ちゃうがな。わかってんの？
そもそも甲南山手や深江が最寄りに入ってくるやろ。。

[395: 匿名さん]

東向きだけ
100万前後下がるそうです。
西向きのほうが人気なのかな。
遊歩道は東向きなのにね。

[396: 匿名さん]

>>393
どうしてそんなに必死なんですか

[397: 匿名さん]

>>393
>青木が西北や塚口みたいになるとでも言うのかね?
どさくさに紛れてまた塚口ですか(笑)
再開発で結果が出てるのは西北とJ尼と長田。
西北は多いに開発効果が出てるが、
J尼と長田は開発規模に対し効果が薄く
周辺地価の動向も芳しくない。
J塚口はまだこれからだがJ尼よりも規模が小さく
本線でもないのでさらに効果は薄いと考えるべき。
それに対しこの辺りは青木の方が近くても、
長田やJ尼よりも地価上昇率も安定度も高い。
再開発はプラス要素ではあるが価格の動向は
そんな単純な要素では測れない。

[398: 匿名さん]

>>396
393は阪神スレに常駐する尼応援団ですよ。
近くの西淀川や伊丹には目もくれず、
阪神間の人気地区で毒を巻き散らかし、
それれの地域に肩を並べるべく(無理)
活動をしてる連中です。

[399: 匿名さん]

単に近年のコスト高騰に加えて、近隣の開発により新築マンションが高騰した地域を例であげたまで。西北は徒歩10分が1.5倍にあがってるし、それでも売れてる。

本論はそこじゃない苦笑
このマンションがコストダウンしまくりなのに、昔より遥かに高い単価であることは買い手ににとっていいことなの？おまえはどう思うの？

何故、年度毎の比較や地価がどうこういい始めた？
それは売り手の理屈なんだよ。

【一部テキストを削除しました。管理担当】

[400: 匿名さん]

>>395
もう値下げするんですか。
値下げが本当ならデベが今の価格設定が割高って事を認める事になりますね。
チキンなデベですね、待てばもっと下げるのではと思っちゃうね。
まあ、この辺は特別良くも悪くも無い地域なので価格が適正なら買いたい人は多いかもしれないですね。

[401: 匿名さん]

>>399
無視でOKよ。
反論できないとズレた話にするのはデベと主婦の常套手段なんで。
どっちもアレだから、その話でさらに墓穴掘るという。無視無視。

[402: 匿名さん]

393のいう通り、15年のスパンで見たときに買い手目線では「妥当な価格」ではないんだよ、ここは。

数年後かオリンピック後か突然の恐慌かわからないが、いまが山でいずれ下がるからね。

ただ、それはどこも同じ。

今新築がほしい人にとっては今売っている物件で「妥当な価格」のものを探すしかない。

無理して超高騰している駅近物件を買うか、ここのように仕様を下げてそこそこ高い物件を買うか、郊外バス便の安い物件を買うか。

岡本や千里中央のような高値安定の地域を買うか、西北のような過剰人気を買うか、今後がみえない塚口のような地域を買うか。

それぞれに数年前にはないリスクはある。
個人の判断。

397みたいなイタい子は放っておくとして、ここのいいとこを何故かかないのだろうね？

キッチンの天板だけじゃないだろうw

校区の話とか出てないような。

[403: 匿名さん]

>>401
ですね。彼女？は反論が残念すぎて販社かか素人か、わからないですね。どのみち誰の役にも立ってませんがw

>>402
その通りですね。せめて今ある物件の中でどう妥当かを示せば人の役に立つのに、こちらにケチをつけるどころか、地価上昇率だの意味不明な知ったかばかりでは、総スカン食らうという話。

個人的には千中駅前のタワーなどは鉄壁と思います。価格的にもついていけるレベル。

まあ、ここはまだいいと思いますよ。

ワコーレなんか、いつものヒゲ親父のひどいデザインで、全駅から遠いわ、二国前だわ、狭小プランばかりだわ、国道前の1階で坪220ぐらいと悲惨でした。80m2で4LDKとか売り始めるとイカれてるなって思います。

ほんと、そこまで劣悪な環境の高騰郊外物件を家族で住もうという気持ちがわからない。東灘にそんなに住みたいのかしら？しかも資産にもならず、ローン地獄確定としかおもえず。

[404: 匿名さん]

必死すぎる書き込みが続くが、ここに妬みでもあるのか？そこまで必死に書き込む動機は何？

[406: 匿名さん]

環境創造って何がなのかしら？

公園や植栽は期待できなさそう。開放するんじゃなくて、住民専用の公園や憩いの場をつくればいいのに、内部は駐車場だけってのがなあ。。芝生も写真では見当たらない。みんなが言う団地感はそういうことなのかしら。

[408: 匿名さん]

>>406
また例の塚口物件を視野に書かれてるのだろうけど、ここは目の前に大きな公園があるし山や海が近いので塚口ほどは緑に飢える事も無く大きな緑地を取る必要性も低い環境です。
また緑地スペースを確保する為には駐車場をより立体化する必要があるり、そうなれば車の出し入れに時間が掛かり駐車場の維持管理費や大きくなった緑地の管理費も全て上乗せされるので後々大変です。

[409: 匿名さん]

塚口の緑地の大きなマンションのスレで以前に書き込まれていた内容ですが、大きな緑地はBとC地区の敷地内にありA地区や戸建地区の住民は管理費を払う事により使用権が認められてるようですが、そなれば使用権を放棄すれば管理費も払わなくてもよいとの解釈もできると思います。
そうすると将来子供も大きくなり修繕費積立金等が上がってきた時にA地区住民は使用権放棄しBC地区の負担が更に重くなってしまうように思います。
販売する上ではインパクトになる緑地も本当に住民の為に良い事なのか考えてしまいます。

[410: 物件比較中さん]

昨日MRに行ってきました。低層階を希望していましたが、1階～3階は工事の日程上、フローリング・各種扉のカラーセレクトが出来ないそうです。キッチンの吊戸棚を撤去する/しないも購入者の意見は聞き入れてもらえず、強制的に施工会社が指定する色・仕様になるそうです。各購入者の希望を聞いていたら、納期が間に合わないということです。4000万円以上も出してマンションを購入するのに、自分好みのカラーセレクトさえ出来ないなんてかなりショックを受けました。まるで建売ですね。低層階を購入予定の方がいらっしゃったら、ご確認された方がいいと思います。

[411: 通りがかり]

>>410
新築マンションだったら当たり前です。
そのうち全部屋選べなくなります。

[412: 匿名さん]

このマンション仕様に付いて悪意の書き込みが連投されていますが、現実には床も戸界壁も在来スラブ工法によるRC（湿式）で外壁は気泡コンクリートによる（乾式）で、公式ホームページ内でも見れます。

気泡コンクリートは防音性では幾分は湿式に劣るものの断熱性は湿式に勝り、外部の騒音が少ない建物ではむしろプラス面が勝り近年の品質の向上も相まって大手デベロッパーの中低層マンションでも使用するマンションが増えつつあります。

また内部仕様もプレミアム感は無いですが長谷工仕様ほどは低くもなく標準的なレベルだと思います。

[413: 匿名さん]

追加
大手デベロッパーの中低層マンションでも＜外壁に＞使用するマンションが増えつつあります。

[414: 匿名さん]

ホームページおもいっきりのってるし、まどりにもでてるけど

[415: 匿名さん]

反論はございますか？


https://www.sumai-surfin.com/member/wmbbs/wmbbs.php?b=50&o=57

乾式工法」の壁になっているケースが多いのです
外壁を「ＡＬＣ版」や「鉄筋コンクリート壁シングル配筋」にしたり,戸境壁を「乾式工法壁」に致しますと,建物の重量が軽くなりますので柱や梁が細くなり構造の建築費が安くなる訳です。

マンションの「耐震性」「耐久性」「耐候性」「遮音性」等が明らかに落ちます。

これらの事は購入者にとって良い事はないもありません。

[416: 匿名さん]

タワマンと賃貸以外でどのマンションに使われてるのでしょうか？ググっても出てこず、不安になっています。

http://www.mansion-erabikata.info/bukken/check_structure_gaiheki.html
軽量なのですが、耐久性ではどうしても鉄筋コンクリートにはおよびません。もちろん、地震が多い日本では、超高層マンションのように軽さが必要な物件ではALCのりようも仕方が無いとは思いますが、中高層のマンションでもALCを利用するのは考え物です。

外壁部分は建物において非常に重要な構造物です。そこをコスト削減の為に一部ALCにしたり、配筋をケチってシングルにするなどは、マンション全体の構造についても疑問符が付いてもおかしくないのではないでしょうか？

//www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/3669/
以前にALCの営業をやっていました。
ALCは軽量気泡コンクリートと訳されるくらいで、強度を期待してはいけません。
阪神大震災の際現地視察に入りましたが、
構造躯体のねじれを吸収できない昔の工法は、多くがALCが脱落していました。