ジークレフ・ジオ 神戸本山ってどうですか？

[物件比較中さん]

ジークレフ・ジオ 神戸本山【旧：(仮称)東灘・本山 大規模マンションプロジェクト】について語りましょう。

公式HP:http://motoyama256.jp/

所在地：兵庫県神戸市東灘区本山南町3丁目52、54、55（地番）
交通：JR神戸線「摂津本山」駅徒歩11分、
　　　阪神本線「青木」駅徒歩6分、
　　　阪急神戸線「岡本」駅徒歩14分
総戸数：256戸
間取り：2LDK+F～4LDK+N+SIC
住居専有面積：71.06㎡～102.21㎡
売主：神鋼不動産株式会社　阪急不動産株式会社
施工：株式会社大林組
管理会社：神鋼不動産ジークレフサービス株式会社
旧：(仮称)東灘・本山 大規模マンションプロジェクト

【正式名称決定につきスレッドタイトルを変更しました。2016.02.02 管理担当】

[1: 匿名さん]

複路線使えますけど、一番、近い駅が普段使いになるかな。
敷地にかなり余裕があるのが魅力だと思います。
駐車場も自走式ならそれほどコストもかからないでしょう。
周囲を見ても採光も確保できそうですし。

[2: 匿名さん]

青木神鋼寮跡地ですでにだいぶん前からありますよ。

[3: 匿名さん]

2国より43号線よりなんだよね。
青木が最寄ってのがなあ。
青木は梅田行くにも乗り換え必で30分かかるんだよね。

摂津本山まで徒歩11分といっても2国渡るから、実際は15分近くかかるだろう。芦屋乗り換えの20分で乗車時間は悪くないけど、うーん。

とはいえ、建築費高騰の中、小規模物件はやたら高いし、駅近でも変な立地に無理やり立てたのが多いから、この大規模でしかも元会社寮の建て替え物件は住環境もコスト面も期待できるだろう。

価格はピークを迎えてるから、どこまで抑えられるだろうか。

[4: 匿名さん]

過去の近隣物件は坪150前後とかなり安いね。
2国より北になると軽く坪200以上と大きな差が出る。

時勢柄、ここは坪200前後と予想。
どうかな。

[5: 匿名さん]

久しぶりの大規模物件なのに盛り上がりませんね。駅近か環境かの中で両方が中途半端だからかな。

[6: 匿名さん]

ここ気になってます。
もう説明会はしてるのでしょうか？

[7: 匿名さん]

200万は超えるという話です。
今までの物件と坪50万の差ですか。

[8: 匿名さん]

7さん
どこからの情報でしょうか？
まだ決まってないと聞いたのですが。。。

[9: 匿名さん]

ここ10年の近隣はこんな感じ。
2000年前半はどこも安いので参考にならんかもしれんが、数がないので。

坪200前後は2国付近で、最寄りは摂津本山だから、ここ並べにくいかも。
2国より北になると200前半になってくる。

この辺は買い物は便利だと思うけど、
再開発されてるわけでもないから、
200越えってことはリセールはある程度の覚悟が必要でしょう。

とはいえ、しばらく安くなる見込みはないから
大規模物件で、自走式駐車場もあるので、逆に買い時かもね。

エヌヴィ甲南@184
エルヴェール@136
プレステージ@135
ワコーレ神戸本山@151
ワコーレコンフォール@143
リーベルグラン@200
ロイヤルアーク@200


しかし、2000年前半はほんまに安いわ。
岡本すぐのジオグランデが230ぐらいやってんな。
今はワコーレが320でうっとるわw
中古の値段もあがっとるけど、売ったところで買うものがない。

[10: 匿名さん]

仲介業者の人が、リーマンの頃に買った人が1番得してると言ってました。

[11: 匿名さん]

今や東灘区JR駅近くとなれば300万は普通に超えますね。
芦屋や西宮もどえらい金額だし、地下鉄ニュータウンも200万近くになっていますね。
中古も新築の時より高く売ってたりしてマンション買うのも大変な時代ですね。

[12: 銀行関係者さん]

中古市場に出回ってる表向きの金額が相場ではないよ。
チラシに出てる金額はあくまでの売主の希望価格であり成約価格ではない。
又、買主からの指値（値引き要求）は当たり前の世界なので最初から下駄を履くのが普通。
新築もここまで値段が上がってしまった段階で買うのは無謀だと思うよ。
いずれ不動産価格は反転する、それまで待ったらいいよ。

金の使い道に困ってる私が買わないのだから間違いないよ。
その原資は不動産バブル時のアブク銭だが、アブク銭であっても損はしたくないからね。

[13: 匿名さん]

中古待ちは同意。

ただ、レインズで成約価格もみてるけど、中古も確実に高くなってるのは間違いない。それにいいものは市場に出なくて、出ても一瞬でとんでもない値段で売れてる。なので難易度は低くはない。

一方、新築は高すぎて数も多いから、一瞬で消えることはない。タイミング次第で500万だの1000万だのひいてくれてる。それでも安いとは言えないが、実需で買うなら十分の物件はある。

まてない人もいるから、どちらも見るべきだろうね。

アブク銭の彼は恥ずかしいよね。
知って欲しくてたまらないから同じことずっと書いてるいつもの彼。

[14: 匿名さん]

13さん
確かにアブクゼニ氏は恥ずかしいですね。
今の東灘区の中古事情はまるでご存知ない様子。
いい条件の中古なんて指値して買える訳がない。
チラシに掲載されることもなく売れる物件がある事も知らないのでしょうか。

このマンションが平均で200万ならば階数や方角で170〜230万位の分布かと予想してます。

[15: 購入検討中さん]

資料請求した方いらっしゃいますか？
もう届いていますか？

[16: 匿名さん]

ジークレフになるのでしょうか？

[17: 物件探し中]

資料請求しましたがホームページ以上の内容はまだありませんでした。

[18: 購入検討中さん]

現在は他の市に住んでいますが、職場が神戸なので検討しています。

このエリアの学区の雰囲気を教えていただきたいです。
宜しくお願いします。

[19: 土地勘無しさん]

ジークレフ・ジオ神戸本山って名前かなあ

[20: 購入検討中さん [男性 30代]]

プロジェクト発表会の申し込み受付が始まりましたね。

[21: 匿名]

>>20
それどちらでお知りになったのですか？ホームページを見ても何も書かれてないのですが>_<

[22: 匿名さん]

資料請求されました？
資料請求したら案内が来ましたよ。
うちは参加する予定です。

[23: 購入検討中さん [男性 30代]]

発表会の案内は、以前資料請求していましたので、週末に郵送で案内が届きました。
11月〜12月にかけての開催だそうですよ。
受付は先着順だそうですので、ご興味があるようでしたら早い方がよろしいかと思いますよ。

[24: 匿名さん]

坪単価いくらくらいになりそうでしょうか？

[25: 周辺住民さん]

190～200かな。

と、ゆーよりド素人が言う「坪単価」ｗｗｗｗ
「私、なんでも知ってますよー」と言うアピール？笑

そもそもこの時期のこのエリアで坪単価が読めないようでは、ただの浅知識のド素人の戯言なんやろなー

[26: 物件比較中]

プロジェクト発表会では価格も発表
されるのでしょうか。

[27: 匿名さん]

発表内容に間取りはありましたけど、一緒に最多価格帯くらいは教えて欲しいですよね。

[28: 匿名さん]

>26,27
3月下旬の販売開始ならまだ11月の段階なら最多価格帯も教えてくれないんじゃないですかね。
>25
何をどや顔で誰にいってるんだか、、、
190～200万って、、、
灘区の六甲道以西の値段やん。

[29: 匿名さん]

色々な路線が利用できるのは利便もよく住みやすそうなのはよさそうです
駅からもそれほど遠くないので、通勤も不便ではなさそう
かなり大規模ですが、通学小学校や、中学校は近くにあるのでしょうか
人数の受け入れも大丈夫なのかな

[30: 物件比較中さん [男性 30代]]

プロジェクト発表会に参加するもWEBに掲載されている以上の情報は無し。
まだまだ情報は少ないですね。

[31: 匿名さん]

うちも参加しましたが、知ってる情報をオーバーに発表するだけで得るものがありませんでしたね。
間取り図(数プラン)は頂けましたが。
うちは子どもが小学生以上なので連れて行きませんでしたが、小さなお子様を連れた若いファミリーも目立ちました。
価格が気になります。

[32: 匿名さん]

そうですね。
発表会は近隣施設の紹介といった感じでした。
配布されたいくつかの間取り図以外には特に得るものはありませんでした。
質問受付もなかったので、
「えっ？これで終わり？」
という感じであっという間に終了しましたね。

個人的には、休日の予定を使ってまで聞きに行く内容ではありませんでした。

[33: 匿名さん]

ここ神戸製鋼の独身寮の跡地ですやん。南は社宅があるとこやねー。
ちなみにその周辺夜は物凄い暗いよ〜。
まぁパルヤマトがあるし、食料品の買い物は便利やね〜。けど他は何もないって感じ。JRは微妙な距離やし、阪急は遠い。阪神はエレベーターもエスカレーターもないので子供小さい世帯にはなかなか電車も不便よ〜

[34: 匿名さん]

エレベーターもエスカレーターも無いのは厳しいです。
妊婦の時も大変なのでは？
重たい荷物持って階段を上り下りするのは大変ですから。

街灯は自治体に相談してみてもダメなのでしょうか？

[35: 匿名さん]

>>33
阪神いまはエレベーターもあるし、まもなくエスカレーターもできる

[36: 匿名さん]

確かに駅にエレベータがないのは、老後のことを考えても子供がいる方にとってもマイナスでしょう
ですが、今はあるんですよね？だとしたらよかったです。
エスカレーターは早く設置していただきたいですね

[37: 匿名さん]

まだ値段はでてませんよね？400わ万以上するのでしょうか。

[38: 匿名さん]

すみません！4000万の間違いです>_<

[39: 匿名]

>>38
説明会の感じでは意外としない気がします
少し大きな部屋は4000万するでしょう

[40: 匿名さん]

隣のマンションが10年落ちで坪145〜150で出てましたので、新築ならそこそこするのではと思いましたが...

[41: 不動産関係者]

神鋼不動産、阪急不動産共にレインズで近隣の中古マンションの成約価格をチェックして価格設定して来る筈なので、それほど安い販売価格にはならないでしょう。
あまり期待しない方が良いのではないでしょうか。

[42: 匿名さん]

だいたい４０００万円以上するような気がします。
もう少し価格が上がったとしても人気が出るであろうと予測しています。
希望の間取りがある場合は、早くしないと間に合わないかもしれないと思います。

[43: ご近所さん]

そうですね。70㎡で4000万円なら坪190万円程度ですもんね。
ラフルールの中古が170万円位で出てるので新築で190万円はないでしょうね。

[44: 匿名さん]

そんなに高くなるのですか？！買えない…

[45: 匿名さん]

やっぱり坪単価200以上はしますよね。
だと70㎡で4200万、80㎡で4800万以上
坪220だと70㎡でも4600万以上しますね。早く価格が知りたいです。

[46: 購入経験者さん]

今時阪神間のjr沿線なんて坪220じゃ買えませんよ。地下鉄の学園都市で坪200超えですよ。六甲道で250くらいです。駅から遠いといっても人気のある摂津本山ですし、250くらいはすると思います。この1年でのマンション価格の高騰は尋常じゃないですよー。

[47: 匿名さん]

駅距離が似た阪神間なら、西北徒歩10分、苦楽園口徒歩12分が坪250の時代ですからね。

9の書き込みがよくまとまってるね。

2国南で阪神青木が最寄りを買う層の限界は坪200〜230が限界じゃないですか？元々坪150の街で再開発もされてないわけで。香櫨園の徒歩12分のプラウドが200未満でもまだ完売してないからなあ。

ここは完全な実需で、駅遠なので長期に住む人が多いでしょうから、仕様を落としたり、狭くしたりするのも限界あるよね。

神鋼の寮でデベも同じなら土地はお安いはずだけど、どうなるかな。

まあ、待てるなら待ったほうがいいんだろうけど、あと5.6年は続きそうだし、難しいね。

今は買うなら、予算を無理してでも人気の駅近を買うべきだと思う。買値より売値との差額がないことが大事と思う。

[48: 匿名さん]

青木で4000万以上するの？

[49: 匿名さん]

坪250なら80㎡で6000万こえますね。
その予算ある層は本山南町なんて買わないですよね。

[50: 匿名さん]

今どき予算6000万なら色々妥協しないと新築マンションは買えないよ。