オハナ 戸塚舞岡［旧：（仮称）オハナ 戸塚舞岡計画］はどうですか？

[サラリーマンさん [男性 40代]]

オハナ 戸塚舞岡についての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

公式URL：http://www.087sumai.com/totsuka-maioka/

所在地：神奈川県横浜市戸塚区舞岡町184-1　他4筆(地番)
交通：東海道線・上野東京ライン 「戸塚」駅徒歩24分、
　　　または、バス約5分 舞岡中学校前バス停より 徒歩2分
　　　横須賀線・総武線快速、湘南新宿ライン 「戸塚」駅徒歩24分、
　　　または、バス約5分 舞岡中学校前バス停より 徒歩2分
　　　横浜ブルーライン 「戸塚」駅 　徒歩24分、または、バス約5分 舞岡中学校前バス停より 徒歩2分
　　　横浜ブルーライン 「舞岡」駅 　徒歩15分
間取：3LDK～4LDK
面積：68.48m2～83.47m2
売主：野村不動産株式会社
施工会社：株式会社長谷工コーポレーション
管理会社：野村不動産パートナーズ株式会社

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

【タイトルを正式物件名称に変更しました　2015.11.2　管理担当】

[301: 匿名さん]

>297
>木目調シートって耐久性は大丈夫なんですかね。

耐久性はないような気がします。どこかステッカーみたいな感じがして
10年もすれば貼り直しとかしないと無理なのではないでしょうか。
ただ、どんなに頑丈に仕上げてあっても、汚れなどは出てくるような気がします。

[302: マンション検討中さん]

モデルルームに行ってきました。
ディスポーザーなし、ゲストルームなし、宅配レンタカーなし、など共用部分がちょっとさみしいのと環境(砂ぼこりの懸念、防砂ネットが景観に影響)、修繕積立が一定と言えど、ランニングコスト、物件価格にやはり割高感は否めないな、という印象でした。固定資産税19万もかかります？
自分でローン付しても54000円取られるそうです。
やたらココテラスとシティテラス？を批判していたのも印象悪かった…
でも5%価格が低かったら、買いたいです。

[303: 名無しさん]

神奈中バス便はやっぱり切ないね。
それよりも舞岡中のネットが邪魔。
それ考えたら高い。

[304: マンション検討中さん]

管理費、修繕費が変わらず一定って聞きましたが、これって本当にずっと変わらないのでしょうか？ あと仮に5年後、10年後に売却する可能性があるんですけど、やっぱり損かな？

[305: 匿名さん]

現地見学行きましたが、ネットは正面が森で緑なので気になりませんでした。それより砂埃の方が気になります。

[306: 匿名さん]

管理費や修繕費が一定で変わらない…というのは今はそうかもしれないですが管理組合が結成された後、検討しなければならないことだと思います。
マンションを売るために、諸経費をやすいように見せたいとデベはそういうふうにして販売しているようですので…、
管理費に関しては、管理会社を変えれば安くなる可能性もあります。
修繕積立金は段階的に高くなるようにしないと厳しいでしょう。
１０年目よりも２０年目、２０年目よりも３０年目の大規模修繕がお金がかかります。
建物の年数が建てば建つほどお金がかかるので、その分は上げていかないとならないのです。

[307: 匿名さん]

>>306 匿名さん
その分、元々の管理修繕費が始めから高くないですか？

[308: マンション検討中さん]

>>307 匿名さん

修繕積立は他のマンションに比べれば割高ですが、30年の修繕計画をもってして、の計算なので、このくらいかな～、という印象です。最近の新築マンションは大体30年計画で、あがる予定の場合も10年目、20年目とかで上乗せ予定価格を前もって教えてくれますよ。

突発的なこともあるかもしれないし、30年変わらないというのはわからないですよね。
そのコンセプトでグッドデザイン賞とったって言ったって、まだ実績はゼロなわけですから。

居住者の皆さんの価値観で「まだ直さなくていい」とか「早急に直したい」とかあるでしょうし。私は築20年と25年のマンションで修繕費不足問題を経験しているので、オハナは高く感じますが、仕方ないのかなと思っています。

ちなみに20年と25年のマンションはともに、居住者が広さに応じて一括してお金を出す、か、管理組合として銀行から借入する、でなかなか結論が出ません。そうこうしているうちに月日は過ぎていき、宅配ロッカー壊れるとか新たな修繕必要箇所が出て来て、マンションって古くなると大変だな、と実感してます。

修繕積立費の金額って資産価値にも関わってくるので、高いランニングコストも仕方ないと思うしかなくて、その分、もう少し物件安いとありがたいなぁ、と。

[309: 匿名さん]

修繕積立金が高い分にはいいんじゃないかと思いますよ。
あとから足りないから一時金を出して、なんて言われても困るし、
管理組合で借り入れするのも違うと思うし（その後の修繕計画に関わってくることだから）。

買いやすいように、
月々の諸経費を安く見せるために最初は低く設定しすぎるところもあるらしいですが
ここみたいに最初から本当の設定でやっていくのは無難でよろしいと思います。

[310: 匿名さん]

オハナ戸塚舞岡 （総戸数 132 戸）
(入居予定) 2017年4月中旬

2016年
3月25日 45区画 第1期 供給数
5月13日 40区画 契約数、要望数
6月17日 43区画 契約数、要望数
7月29日 52区画 契約数 要望数

9月9日
　第3期1次 申込締切 (8/26)
　第3期2次 申込受付 (9/23)


今回のオハナレポートですが、
契約数の報告はありませんでした。

[311: 匿名さん]

契約数の報告がないということは、第3期1次は契約がゼロだったのでしょうか？
公式サイトによると現在先着順が20戸販売中ですが、132戸中何戸が契約済になっているのか、正確な数を教えていただきたいです。
オハナの販売はどこも売れ行きがよく順調なイメージがあったので意外です。

[312: 匿名さん]

某経済新聞によると即日完売が恒例だったＮ不動産も在庫を抱えるようになっているとの記事がありました。人口減少、ゼロ金利など慣例や常識の通じないの世の中になりつつあるのでしょうか？

[313: マンション検討中さん]

戸塚は明らかに供給過多なんでしょうね。

やっぱりマンションは駅近でないと即日完売は難しいんでしょう。皆、リセール前提で物件探すんですかね。

ス◯フさんも近い将来、在庫１万戸抱えるなんて記事も読みました。

オハナ戸塚、いいんだけどな。あと2百万安ければ～、なんて考えているから買えないんですね。

[314: 匿名さん]

転勤とか途中ですぐに売ることになったら修繕費は損してしまいますね。。。

[315: 匿名さん]

>>313 マンション検討中さん

スミフは値下げしないで有名ですが、野村は値下げするのですかね？待って値下げを待つのも手かな。

[316: マンション検討中さん]

>>315 匿名さん
竣工以後値下を期待！

でも野村で、聞いたことないですよね～。
せいぜい「◯◯万円オプション付」が関の山ではないでしょうか。

ただ立地的に完成後実際の部屋を見れると安心できますよね。それまで希望の部屋が残っていたら、ですけど。

この板の閑散さや毎月品を変え「来場キャンペーン」をやっているのを見ると完売までは時間がかかりそうなのは確かです。

[317: 匿名さん]

>>316 マンション検討中さん
戸塚はマンション建設が続いているので、比較対象が多々ありますよね。
需要と供給バランスが崩れている気がします。こことの比較はシティテラス戸塚でしょうか？
駅近は価格上、手が出ません。笑

近接が学校か線路でどちらを取るか悩み中です。

戸塚駅東口は再開発の予定はあるのでしょうか。モディ、ラピスと建物が古いですよね。

[318: マンション検討中さん]

>>317 匿名さん

たしかに！
学校と線路、ましてシティテラスの方が安い部屋もあるから悩みますね。
専用バスあり、と言えど渋滞の名所が避けられないのと近隣に同じようなマンションがたくさんあるのが気になりました。それにス◯フさん特有の割高感が払拭できません。
バス5分10分？うたっているここだって、平日現地に行ってみたら戸塚駅から乗車して最寄のバス停まで15分かかりました。

戸塚は神奈川県で横浜駅に続いて1日の乗降客数が第2位らしく夫がそれに文句を言ってきます。

違う中学ですが、中学校の前のマンションに住んでいる友人に騒音については聞いてみたところ、吹奏楽部の朝練とかは気にならないことはないけど学校なのであくまで生活時間帯の活動音だから許容範囲と言っていました。夜、うるさいわけじゃないから、ということでした。

幹線道路や線路至近だと始発から終電までですもんね。なるほどと思いました。

もちろん立地や交通量諸々諸条件で個別に違うでしょうが。

我が家もエキチカといえ、戸塚にマンションで45百万も出せません。

プラウドでは値引したことがあるみたいでした。

◯◯みたい
という情報ばかりですみません。

[319: 匿名さん]

>>318 マンション検討中さん

シティテラスの専用バスは、渋滞の名所は避けているみたいですが、永遠に専用バスが存続する約束はありません。

私も以前学校の近くに住んでいましたが、夜は不気味なほど静かでしたよ。夜間9時までの地域クラブ活動くらいは許せる範囲でした。

駅からバスなのでもう少し安ければなぁという印象ですが、金利が以前より格段に安い分、マンション高騰価格と相殺されているのかな。

私はシティテラスよりは、オハナを検討対象にしています。

[320: 匿名さん]

>>313 マンション検討中さん
リセール前提ではないけど、マンションって戸建のように自由が利かない分、やはり駅近にメリットを見出すひとが多いんだよ。駅から遠いと不利になるのはしかたがない。でも、それが悪い訳ではないよね。職場が遠くなければ駅迄の距離は気にならないし。

[321: 通りがかりさん]

ほんとに戸塚はマンションラッシュなので
選択肢がたくさんありますよね。近隣の不動産屋も
中古に影響でると嘆いていました。

駅近、徒歩10分、徒歩15分、バス便、専用バス便
とそれぞれ価格に反映されているのもなるほどですよね。

いわずもがな家族のライフスタイルに合った物件を
チョイスして決断しないといつまでも買えませんしね。

新築マンションのそれぞれの売れ行きは
どーなんでしょうかね。価格と立地にそれなりの
違いがあるので、興味深いです。

[322: 匿名さん]

私は車を使用するので、駅近てはなく遠方物件で探しております。車が運転できなくなり高齢になった際は、バス停が近くにあれば良しです、戸塚駅は大きいので用事が足りそうです。

[323: 匿名さん]

３２２さん駅に近くない立地を探されているのであれば、
このマンションの立地は良いかもしれません。
我が家も駅に近いに越したことはないのですが、電車通勤ではないので
静かに暮らせる立地が良いのかなと思います。

[324: 通りがかりさん]

オハナ戸塚舞岡 （総戸数 132 戸）
(入居予定) 2017年4月中旬

2016年
3月25日 45区画 第1期 供給数
5月13日 40区画 契約数、要望数
6月17日 43区画 契約数、要望数
7月29日 52区画 契約数 要望数

9月9日
　第3期1次 申込締切 (8/26)
　第3期2次 申込受付 (9/23)

10月7日
　第3期2次 申込締切 (9/23)
　第3期3次 申込受付 (10/21)


今回のオハナレポートですが、
契約数の報告はありませんでした。

[325: 匿名さん]

砂埃さえなかったらオハナを買ったのになぁ。
砂埃に悩まされてる人の声を知りたいと思いネットで色々調べると、グラウンドの近くに住んでる方は総じて最悪との声…。
住んでる間は気軽にベランダに出ることも洗濯干すことも難しいって辛い。
価格が安かったらそれでも買ったのに。

[326: 匿名さん]

砂埃、気になりますよね。
網戸に付けるフィルターみたいなものがあるようなのですが、そういったもので対策をとるのはどうなんでしょうか。
モデルルームでは対策を教えてくれたりするんですかね？
冬場の乾燥した風の強い日だけならまだしも、日常的に砂埃に悩まされるのならば厳しいなぁ。

[327: 匿名さん]

>>326 匿名さん
モデルルームでは砂埃の説明などはありませんでしたよ。実際どのくらい影響あるのかは未知数ですね。下の階、上の階で影響が変わるのか気になります。

[328: 匿名さん]

お隣に学校のグラウンドがあると砂埃が大変になっちゃいます？
気軽にベランダに出ることができないって…確かに掃除は頻繁になるでしょうが、
洗濯物が干せないにしても春先の風の強い日だけではないのでしょうか。
周りには戸建住宅も多いですし、現地を訊ねて聞き取りしてみてはいかがでしょう？

[329: 匿名さん]

326です。

現地に行ってみました。
風が強い日ではなかったのですが、日常的にベランダに出られない程とは考えにくいと思いました。
ですが、こればっかりは住んでみないとわかりませんね。日にもよりますね。
ただ、校庭にスプリンクラーが設置されているようで、少し安心しました。

[330: 匿名さん]

自分が学生の頃、グランドの砂が教室に入ってきてかな？と考えてみました。
毎日放課後掃除してから、気にもしてませんでしたが^_^;

[331: 匿名さん]

>>330
マンションの床を
学校みたいな床にして常に上履き履いてれば気にならないのかも。笑

[332: 匿名さん]

上の階と下の階で、砂の被害ってさほど変わらない？

[333: 匿名さん]

>>331
>>学校みたいな床にして常に上履き履いてれば気にならない

すのこですよね。あれ、毎日掃除が必要ですよ。それとも板でオイルを塗った仕上げでしょうか。もしくはビニール？

風が強い日は気にしないといけないのかなと感じます。どうなんでしょうね。春先は花粉もあるから室内干しにするかなと考えます。

[334: 匿名さん]

小学校の隣の3Fに住んでいたことがありますが、
ベランダに土埃はけっこうありました。
サンダルにも付くので洗面器で隠してましたね。
乾燥機能付き洗濯機と浴室乾燥機があるので洗濯は困りませんでしたが。

それよりも体育の授業、土日も少年野球の声、
ニワトリ、チャイム、いろいろうるさいという理由で
窓は閉めっきりでした。

[335: 匿名さん]

学校や公園、畑などの隣は風にまかれて砂埃はベランダに来ますし、
掃除しても次の日も砂が入ってきます。掃除は確かに大変でしょうけど
洗濯物を干していて気になったことはないかな。
もちろん学校ですから子供たちの声や楽器の声などはします。ですがそれは日中だけで夜間は静かに過ごせるという面ではメリットになるんじゃないでしょうか

[336: 匿名さん]

グラウンド貸し切って夜にスポーツとか行っている学校とかありますが、こちらの中学校も行ったりしてるのかな。
それがなければ夜間静かでいいですよね。

公園の近くに住んでますが砂埃凄いです。風の強い日は洗濯物に砂が着きそうで外に干せません。
ベランダの向かいがグラウンドだと尚更洗濯物は干せなさそうですね。

[337: 住民板ユーザーさん8]

目の前の校庭で朝から野球部が朝練し夕方は6時過ぎまで練習、声出しやバットの音があり、吹奏楽部の練習音もほぼ毎日。マンションの目の前をガラの悪い中学生が毎日騒ぎながら通る。駅から遠く周りの民度が低く小中ともに柄が悪い。
明らかに今戸塚はマンション価格が高騰しておりいわゆる「買ってはいけないマンション」の１つだと思います。

[338: 匿名さん]

オハナの物件は価格帯が手頃な事もありとても人気が高く、
リリースすればすぐに完売してしまうという印象が強かったのですが
今は分譲数も増え、だいぶ落ち着いてきたのでしょうか。
ここは駅までのアクセスがバス便という立地が足かせとなっているのでしょうかね～

[339: 匿名さん]

>>338 匿名さん
物件価格がオハナシリーズにしては高額なのが売行に影響しているのですね。また競合マンションが多いのも原因でしょう。

[340: マンション検討中さん]

やはりバス便がネックですね。頻繁に来るとはいえ
バスに乗る行為が面倒ですから。歩くにも自転車に
してもあの坂はキツイです。価格はこの位でしょ。
妥当なのではないでしょうか。

[341: 匿名さん]

>>340 マンション検討中さん
坂？ないですよ。
にしても舞岡駅まで徒歩15分にもかかわらず、誰も利用しようとしていないあたりが笑えます。

[342: 匿名さん]

>>341 匿名さん
関内あたりに通勤の方は使用しそうですね。

[343: 匿名さん]

15分と時間だけ聞くと短時間のように感じますが、徒歩15分の距離は相当遠いと思います。
以前駅から13分程度の物件に住んでいましたが、歩くとかなりの距離で自転車が必須だと感じます。
バスは慣れてしまえば何て事もないのですが、日常的に利用していなかった方にとっては敷居が高いのかもしれませんね。

[344: 匿名さん]

私は、現在も駅までバスなので苦痛には感じません。むしろ本数が沢山あり便利になります。

[345: 匿名さん]

バスは荷物を持っていたり雨が降っていたりするとちょっと不便ですね。
まあバスが有るだけましですが。

[346: 匿名さん]

バスは気にならないというか、そもそも徒歩圏内が買えない人が買うマンションだから仕方ないね

[347: 匿名さん]

うちは徒歩圏内の五千万とかは手が届きません。

[348: 匿名さん]

バス利用は慣れている人でないと、苦痛でしかないのは確かです。
バス利用せず、自転車を使うとか?
バス利用しなければいけないくらい価格が安いマンションではないので
交通便を重視する人にとっては、他を検討したほうが良い気がします。

[349: 匿名さん]

バスはなんだかんだで便利だと思いますけれど・・でも人によるということですか。自転車は気楽だし、混まなくっていいし、天気が良い時だったら一番いいなと思いますよ。雨の日などは割りきってバスに乗ればいいだけだし。
価格帯を思うと、この距離だと手が届くし、という感じでサラリーマン家庭にとっては特に現実的に検討範囲になります。

[350: 匿名さん]

駅からめちゃ遠くないですか？
戸塚だからしかたがないかな。