オハナ 戸塚舞岡［旧：（仮称）オハナ 戸塚舞岡計画］はどうですか？

[サラリーマンさん [男性 40代]]

オハナ 戸塚舞岡についての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

公式URL：http://www.087sumai.com/totsuka-maioka/

所在地：神奈川県横浜市戸塚区舞岡町184-1　他4筆(地番)
交通：東海道線・上野東京ライン 「戸塚」駅徒歩24分、
　　　または、バス約5分 舞岡中学校前バス停より 徒歩2分
　　　横須賀線・総武線快速、湘南新宿ライン 「戸塚」駅徒歩24分、
　　　または、バス約5分 舞岡中学校前バス停より 徒歩2分
　　　横浜ブルーライン 「戸塚」駅 　徒歩24分、または、バス約5分 舞岡中学校前バス停より 徒歩2分
　　　横浜ブルーライン 「舞岡」駅 　徒歩15分
間取：3LDK～4LDK
面積：68.48m2～83.47m2
売主：野村不動産株式会社
施工会社：株式会社長谷工コーポレーション
管理会社：野村不動産パートナーズ株式会社

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

【タイトルを正式物件名称に変更しました　2015.11.2　管理担当】

[202: 匿名さん [男性 40代]]

その分、初年度から割高に設定して、金額を維持する仕組みのようです。20年後とかに、やはり維持できません、追加徴収です。とならなければ良いのですが。

[203: 匿名さん]

管理費が一定って、なにか野村の保証付きなんでしょうか？
いつも野村の物件とは縁がなくよく知らないのですが、
とても魅力的なので教えてください。

修繕積立費とは違い管理費は当初一定額の見積にみえますが
売主の想定見積のまま引き渡しされ
その後は組合(住人)の見積となり、組合でもつ集金額に対して
マンション管理に関わる費用を越えれば赤字です。
運営するには見積しなおす必要があります。
それを保証してくれるんですかね？

例えば、この物件で発生しそうなリスクと保証としては
校庭の砂で定期清掃が増えた。清掃委託回数が増え現行の管理費の
見積もりを越えるが、未来永劫差額は売主が負担するなど。

修繕積立も同様に売主が見積し、当初額を設定し築年数毎に
ベースアップするプランや一定額のプランが組まれ、
その見積に想定しない修繕が発生した場合は増額もあり得うると思っています。

[204: 197です。]

>>201さん 202さん 203さん

管理費の件ですが・・・
これまで培ってきた(プラウドやオハナ)経験とデータをもとに長期修繕計画を試算した上での金額設定です。良い部材を使用することで耐用年数も長くなり将来かかる費用を押さえることができる話だったかと思います。

重要事項説明会では、万が一の時(天災など)は、費用を負担する可能性もなくはないとの説明でした・・・。

保証云々は、すみません。確実なことが言えないので・・・

契約者が少ないと今後、色々と困るので第一期で着々と売れてくれないかなぁ・・・。

[205: 匿名さん]

>>203さん

デベロッパーは保証も補償もしてくれないですよ。

販売時に管理費や修繕積立金の計画を立てて販売するだけで、年度毎の管理費や大規模修繕などで不足が発生したら、管理費と修繕積立金会計の収入を増やすか、支出を減らすのは管理組合のタスクです。

管理費が一定なのはどこの物件でも一般的だと思いますが、オハナは修繕積立金が一定なのを売りにしていますよね。

30年の長期修繕計画で見積もった費用を均等に徴収するか、段階的に値上げして徴収する計画とするかの違いで、どちらも長期修繕計画に対して、実際の修繕費が多くなれば、値上げなどが必要になります。

多くのデベロッパーは、売りやすくするために、販売時の修繕積立金を安くして、段階的に値上げする計画にしていますが、将来的に値上げができなかったりして積み立て不足のリスクが高くなるので、初めから一定額を徴収する方が安心感はありますね。

ただ、修繕にかかる費用は年数が経つにつれて多くなるので、短い期間で物件を手放す人には、住まなくなった後の修繕費を払わされることになるので、公平かと言われると疑問もおりますが、、

[206: 匿名さん]

えー、修繕積立金が値上がりしないという触れ込みなのに実際に回してみて不足となれば結局値上げする可能性もありですか？
これってどこのマンションも同じなのでしょうか。
売主は最初に長期修繕計画を立てた後はノータッチなんですか？

[207: 匿名さん]

>>206さん

当然です。

長期修繕計画はあくまで計画で、計画通りにいかなければ値上げもあり得ます。

物価の高騰や、消費税率アップなどは折り込まれていないですし、修繕時は同等品への交換で見積もられていますが
どうせ交換するなら良い仕様の物に変更したいというような要求もあるはずです。

駐車場の利用率が下がって、駐車場料金が減ったりする可能性もあります。

長期修繕計画の見直しは、デベロッパーではなく管理組合がやる必要があって、修繕積立金を値上げで対応するか
管理会社への管理委託費を下げたりして、支出を抑えるような取組が必要です。

気になるようなら、デベロッパーの立てた長期修繕計画を見せてもらって、妥当かどうかを調べてみれば良いと思います。

値上げもやだ、管理にかかわるのもやだと言うなら、分譲はやめて賃貸にした方が良いと思います。

[208: 物件比較中さん [男性 30代]]

中学校って野球部とかサッカーとかヤンキーとか、なんかそこが気になります。うるさいでしょうか？ 夜通ってみたけど、あの辺りは暗い感じがします。価格は安いですよね。

[209: 匿名さん]

価格安いのですか？
販売状況はどの程度でしょうか、オハナシリーズは人気あるようですが。

[210: 匿名さん]

修繕積立金が値上げする可能性ありという話はショックを受けました。
オハナはマンション業界初、30年間原則一定の修繕積立金制度の採用でグッドデザイン賞を受賞していた筈です。コピーにも修繕積立金が30年間値上げしませんと書かれていたにもかかわらず値上げの可能性ありなんですか？

[211: 匿名さん]

オハナは修繕費を一定に設定することによって、途中で値上げしなくてもいいように30年の予算を組んでいます。

他のマンションは途中で修繕費を値上げすることを前提に、修繕費が不足しないように予算を組んでいます。

したがって、計画上オハナの修繕費は一定です。

しかし、天変地異や管理組合の無駄使い、物価の上昇などの要素は予想できないため、オハナの修繕計画が計画とおりいくとは限りません。だから、場合によっては値上げの可能性は否定できません。明日に何が起こるかわかりませんからね。

でも、だからといって私はオハナと他のマンションはどっちも同じだとは思いません。

少なくとも計画上は値上げしなくても大丈夫なように予算が組まれているので、その点他のマンションに比べて安心です。

修繕費が　場合によっては値上げされるかもしれない　と　年数がたてば必ず値上げされる　の違いです。

[212: 購入検討中さん]

No.208さんへ

>>うるさいでしょうか？・・
-->
朝は舞岡中学校の吹奏楽部練習の音で悩まされそうです。
音源に近すぎるOHANAなので、二重窓も厳しいでしょうか。
悩み中です。。。
生録音しましたので、、聞ける方は聞いてみてください、
firestorageにMP3ファイル置きます。
、
こんな感じの音です。
http://firestorage.jp/download/73debc4e6637d0a28cd7b60d0490facca79a4d6...

[213: 購入検討中さん]

>>178さん

写真は舞岡中学校の校庭東側のネットです。
濃いグリーンシート部は砂塵対策だと思います。OHANA側(北側)にはありません。
通常の網目の大きいネットのみです。

おそらく、OHANAが完成すると、
砂塵ネット(濃いグリーン)が施工されて、
OHANA 1Fの南側視界は悪くなりそうですね。
グランドのOHANA側(北側)のネットの高さは、
OHANAの5Fまであるそうです(OHANA説明員より)ので,
6F,7Fの部屋以外は、窓を開けると一面がネットです。

[214: 匿名さん]

213さんへ

写真、詳しい説明、本当にありがとうございます！！
A棟は、ネットで視界が遮られるのですね。

B棟は、吹奏楽部の音に悩まされそうですね。

ご、購入検討中とのことですが、他にもお悩みどころはありますか？？

[215: 匿名さん]

上の投稿は178です。

[216: マンション検討中さん]

>No.209さん
>価格安いのですか？
-->
説明員の方に価格表を見せていただきました。
写真に貼ります。
一般の駅近マンションと値は同等クラスです。
戸塚駅まで2Kmありますので、
もう少し安くても・・と思っています。
悩み中です。

[217: 物件比較中さん]

こちらの売れ行きはいかがなのでしょうか？シティテラス戸塚と検討中です。

[218: ｻﾗﾘｰﾏﾝさん]

現在先着順で出ているのは結構埋まってましたね。
シティテラスは将来シャトルバスで揉めそうな気がしたので、私はこちらにしようかと。
ダイエーがイオンになったので、早く建て替えてくれないかと秘かに願ってますw

[219: 匿名さん]

シティテラスは、シャトルバスが将来の信用性に欠けるため、こちらの公共バスの方が堅いですね。あちらは目の前が川と電車、オハナは学校。決して立地は良いとは言えませんね。古そうな学校なので、校庭側に建て替えられたらアウトです。
平置き駐車場が多いのはありがたいですが、駐車場はどのように区画決定しているのでしょうか。第二次販売ですが、平置きはまだ残っているのですかね。

[220: 匿名さん]

「オハナ 戸塚舞岡」と戸塚駅までは歩くと２０分を超えているようですが、
当然、路線バスもあることでしょうね。
戸塚って山肌にも結構なくらい家が建っていますよね。

でも、ここまで来たらマイカー所有が普通なくらいかな。

[221: 契約済みさん]

220さんへ。
オハナから戸塚駅までは平坦です。

路線バス充実してます。

車も持っていますが、無くても戸塚駅、東戸塚駅までバス１本で出られますよ！！

ブリジストン前のバス停まで少し歩けば、横浜駅や関内、桜木町方面にも行けます。(時間は、相当かかりますけど)

シャトルバスが必要な立地ではないので、管理費などの心配もなく購入致しました。