ヴィークステージ練馬豊玉

[物件比較中さん [男性 30代]]

ヴィークステージ練馬豊玉 楓HOUSEについての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

公式URL：http://www.nerima110.jp/

所在地：東京都練馬区豊玉中四丁目7番1,18（地番）
交通：西武池袋線「練馬」駅徒歩11分
　　　都営大江戸線「練馬」駅徒歩12分
間取：2LDK・3LDK・4LDK
面積：61.32㎡～85.95㎡
売主：清水総合開発株式会社
施工会社：新日本建設株式会社
管理会社：清水総合開発株式会社

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

[63: 匿名さん]

物件自体は気になっているんだけど、もう少し距離が近ければなーと贅沢を考えてしまう
中村橋の駅近物件と迷い中
リセールバリューは駅近物件の方が高いんだろうけどね

[64: マンション検討中さん]

中村橋の三井と三菱の物件は、かなり高いようです。そろそろモデルルームがオープンですから、気になっている人は価格を早目に聞かないと…
駅距離がある分、こちらは安いはずですよね。

[65: 匿名さん]

ここのモデルルームのリビングはインパクトあっていいですね。
バルコニーは狭くなるけど最低限の広さがあればいい。

[66: 匿名さん]

キッチンの仕様を見ておりますが、水栓はグローエ社製のシングルレバー混合水栓という事で高品質なのでしょう。
写真だけでは判断がつきませんが、この水栓にシャワー機能はついていますか？
シャワーがついているとシンクのお掃除が楽でいいんですよね。
こちらもヘッドが引き出せるようになっているのでしょうか。

[67: マンション検討中さん]

>>66 匿名さん
シャワー機能、以前気になって確認したところ付いていました！

[69: 物件比較中]

このマンション、設備仕様とくにキッチン・洗面所など奥様が気になるところのグレードはかなり高いね。他と比べると結構な差があると思いました。

[70: 匿名さん]

私もそう思いました。
南向きは予算足りないので、東向きか西向きを買います。

[71: 匿名さん]

水回りの設備にお金をかけているということなのかな？
毎日使うところなので、きちんとコストが掛けられていると言うのはいい印象を受けます。

南向き、やはり良いんですけれどお値段がという方がちらほら。
現実的に、と考えると東向きになってくるのですよね。
日が午後からささなくて真っ暗、というわけではないのですしねぇ。

[72: 通りがかりさん]

西向きは？

[73: マンション検討中さん]

楓の西向きは、渋谷園芸の緑地を向いてるので良いと思うますね。

[74: マンション検討中さん]

周辺戸建と悩んでます
あの距離感でマンションにするメリットは何が挙げられますか？
ご教授下さい

[75: 匿名さん]

駅からの距離だけでマンションのメリットをはかるものではないと思います。
戸建ては手入れが面倒とか、耐震性のこととか、設備仕様が劣るとか…
もちろん戸建てのメリットもたくさんありますから、価格など含めて総合的に判断するのだと思います。

[76: 匿名さん]

それを言っちゃ、、、ですね
マンションの戸建と比べてのメリットは絶対的な立地・駅距離ですよ
それがないと価格や設備で調整するだけでは？
ただそれだけの話ですよ。

[77: 匿名さん]

>76

今は駅距離関係なくマンションのほうが人気ですよね・・・

[78: 匿名さん]

それぞれのニーズに合わせて考えていけばいいんじゃないでしょうか。　

天然石のキッチンカウンターってすごく綺麗だし高級感があっていいなと思いますが、
日頃のお手入れとか気をつけなければならないことってあるのでしょうか。
熱さに弱いとか着色のシミがつきやすいとか…。
色が濃い天然石ですので、色に関してはついたとしても目立たなさそうだけれど。

[79: 匿名さん]

天然石は経年劣化よりも、引渡し時の施工の悪さを良く聞きます。
モデルルームと見たのと違う、模様が違う、色合いが違うなどなど。
当たり前ですよね、同じもののない天然石ですから。
施工会社によっては要注意です。

[80: 匿名さん]

ここの設備仕様は近隣のマンションよりもレベルが高いと記載がありますが、公式ＨＰを見ても解説が少なすぎませんか？
見た目は確かにレベル高い気はしますが。

[81: マンション検討中さん]

購入された方いらっしゃいますか？？
当方迷っているのですが、
ここに決めたポイント教えてください！

[82: 匿名さん]

先ず、中野〜練馬あたりで探しました。
練馬駅が思いのほか大きな駅で、西武線と大江戸線の両方が使えること。
その便利な練馬駅から少し遠いものの、マンションの立地が静かな場所で落ち着いていたところ。
あとは周辺物件と比べても価格も同じくらいだし、設備仕様が良かったところ。特にキッチンはお気に入りです！

[83: 匿名さん]

82さんとほとんど同じです。
以前練馬駅を利用していた為、都心〜横浜まで一本で行けるのは本当に魅力でした。
また設備仕様が他物件よりいいことと周囲の環境が好きなことですね。

[84: 匿名さん]

そうか、今は横浜まで乗り換え無しで行けるんですね。
昔は何回、乗り換えをしたものか。
東京は鉄道が至る所に走っているから、交通の便に不便なことはありませんね。
地下鉄も凄く沢山ありますからね。
車は要らないですね。

[85: 匿名さん]

盛り上がってきましたね！
後、何戸残ってるんでしょうか？

[86: マンション検討中さん]

楓ハウスはざっと半分くらい、
桜ハウスも南向きだけ売っててざっと半分くらい。
桜ハウスの東向きと西向きはまだ売ってないのかな？
レジデンスコートも竣工してそろそろ完売みたい。ここも、そんなに慌てて売る感じではないみたいだね。

[87: 周辺住民]

確かにその通りかもしれませんね。
だいぶ工事が進んできて規模感はわかってきましたよ。

[88: 匿名さん]

近くのグランドメゾン江古田の森を検討されてる方はいらっしゃいます？
あちらは中野区ですが、練馬駅に近いこちらの物件のほうが便利な気がしています。
中野区というブランドを取るか、都落ちして練馬区という実を取るか悩み中です。

[89: 匿名さん]

中野区と練馬区でブランド力に差なんかあるの？
どちらもブランド区ではないじゃん。

[90: 匿名さん]

ブランド的には中野のほうがちょっと上かな？
でも、財政とか公的補助は練馬のほうが良いんですよね。

[91: 匿名さん]

東京メトロ有楽町線、副都心線が使える練馬駅が最寄駅というメリットが大きいですね。
区のブランドとしては、中野も練馬も(杉並も)ドングリの背比べです。
そうなると、区役所付近、駅周辺が栄えている、現時点では適正なマンション価格、設備仕様のレベルが付近他マンションよりもよい、でヴィークステージの方が優先順位が高い状況です。
江古田の森は飲食店が多くなく、マンション価格が適正か疑問が生じております。病院等の共用施設は断然江古田の森なんですけどね。

以上、個人的な意見です。
わたしは中村橋のパークホームズとパークハウスも候補にしてます。

[92: 匿名さん]

>>91 匿名さん

ありがとうございます。
練馬駅は便利ですよね。魅力的です。
駅力でいうと、都心へのアクセスを含め
練馬駅>>新江古田>中村橋
といったとこでしょうか。

[93: 匿名さん]

マンションの価格も重要ですが、居住地は財源が豊かな自治体に住むのが
総合的に考えてお得ではないかと感じます。
水道料金など公共料金にも差がでてきますし、子供の医療費、福祉サービス
などを考えると一世帯が負担する額に大きな違いが出てくるそうで、
ファミリーなら駅力だけでなく自治体の財源も重視すべきかもしれません。

[94: 桜南向きを購入]

＜決め手＞
①練馬の駅力
・通勤メリット（終電逃してもタクシー帰宅が余裕、２線乗り入れの安心感）
・私生活での都心アクセスの利便性（池袋に出れば何でもそろう）
②周辺環境、立地
・閑静な低層エリア（今がバス通り沿いで騒音/排ガスに辟易、駅距離より閑静さを重視）
・公園/図書館/小学校が近い
・歩いた雰囲気、近隣住民の質
・住宅街で一方通行が多く、マンション周辺の車通りは少なく安心
・武蔵野台地なので液状化リスクは低い
③価格
・来年度以降に供給予定の近隣物件（大泉学園～石神井～練馬）に比べて坪単価は割安
（他は建材費高騰の煽り？）
・共用施設など余分なものが少なく管理費は高価でない
・修繕費は先々まで透明性高く、極端な値上がりもなく、良心的
・駅距離は遠いものの、駅力・周辺環境の良さを考慮するとリセールバリューは堅い
（１０年以内の住替えも検討）
④地縁
・過去に数年同エリアに住んでいた安心感
⑤諸条件
・南向きの日照は冬至を除けば問題なし
・南西にかけて極々緩やかな傾斜地でひな壇あり（＋0.5階の景観イメージ）
・駐車場（1.5万~1.9万）は桜/楓の何れも敷地内に権利有、近隣に２階建て駐車場（1.7万）空有

＜悩んだ点＞
①間取り
・ベランダが狭い。高級感、ガラス面の広さはよいが、毎日洗濯物を干す主婦の意見は分かれるところ
・ベランダを犠牲にした分、リビングのバリエーションが様々で悩ましい
②諸条件
・保育園（土曜も営業）の騒音等は問題なさそう？
・電柱/電線が視界に入る部屋もあるため景観を気にするなら注意
・ハザードマップ上では桜の西側は1ｍ未満の浸水リスクあり。但し、過去に浸水実績はなし。

総じてバランスがとれてる良物件だと思いますし、
我が家にとっては、子供の就学時期、かつての地縁、予算感なども含めて、ベストマッチでした。

[95: マンション検討中さん]

おめでとうございます。
決め手のご意見、とても参考になります。
仰る通り、便利な練馬駅物件は非常に少ないので、狙い目ですね。価格もごく普通レベルだと思います。
中村橋や江古田はかなり高騰してますよね…

[96: マンション検討中さん]

エアコン室外機はどこに置くのでしょうか？
この狭いバルコニーだと置くところがない気がするのですが・・

[97: 匿名さん]

二段三段と上に積むのではでは･･･？

[98: 匿名さん]

貰ったパンフレットには置き場所が示されてました。
室外機置場と記載あり、1段もあれば2段に積むところもありました。
ごく普通の考え方だと思います。

[99: 匿名さん]

インテリアオプションの説明会行かれた方いますか？
どんな内容だったのか気になります。

[100: 通りがかりさん]

駅までなんて、自転車使えば駅前の駐輪場まで5分くらい。
徒歩でも区役所の裏口から中を通って階段上がって歩道橋を抜ければ西武線のホームまで12分ってとこ。
実際歩くとそれほど距離は感じないよ。

[101: 匿名さん]

>94さん
修繕費の透明性が高いという事ですが、こちらは長期修繕計画書を提示され
確認されたという事ですか？
共用設備として12台とは言え機械式の駐車場がある事が気になっておりますが、
将来の修繕で資金不足となる恐れはないでしょうか。
その辺りは何か伺っておりますか？

[102: 匿名さん]

契約者スレ
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/607370/

[103: 通りがかりさん]

外観が見えてきました。
なかなか素敵な感じです。

[104: マンション検討中さん]

楓ハウス検討しているのですが、東向き目の前の団地は建て替えなどあるのでしょうか？

[105: 匿名さん]

バルコニーが狭いようですが、バルコニーに住む訳ではないので許容範囲だと感じます。
S-Gタイプで面積は6.55㎡。
幅は狭いですが奥行きがあるので洗濯物は何とかなるでしょう。
収納やお風呂の面積を犠牲にしなくて良かったです。

[106: 匿名さん]

渋谷園芸にちょくちょく行くのでついでに見ていますが、今は１階が丸見えですね。
道路から見てキッチンがすぐそこに... 狭く見えますね。

[107: 匿名さん]

一階が低くなってて見下ろす感じだから狭く見えるのでは無いでしょうか？
モデルルームのダイニングの広さと変わらないような印象を受けました。

[108: マンション検討中さん]

レジデンスコート練馬とこちらを以前検討していましたが、レジデンスは竣工半年でまだ売れ残ってるんですね。実際に見に行ってはいないですけど。比較してこちらの方が優れている点は何になりますか？

[109: マンション検討中さん]

>>108 マンション検討中さん
子どもを持ち双方のマンションを検討した自分なりの解釈でいいですか？
レジデンスよりヴィークステージが優れている点はあまり見当たりません
しいて言えば、物件そのものの高級感と中村南スポーツセンターの存在かと。
学区（小学校）、環境（公園、買い物）、利便性（駅までの距離）、管理態勢（二棟分割か一棟か）はレジデンスが優れています。
自ずと資産価値としても将来的にレジデンスが上回ると踏んでいます。
とはいえ、私は子育て世代目線なのでシニア世代にとっては別の見解であることを前提にしてください。

[110: 匿名さん]

＞＞１０８さん
私の価値観です。

①価格
②建設会社
③学区マンモス校でない学校
④地域性（町会）の評判
⑤保育園、高齢者センター

ヴィークステージのマイナスは管理組合の2棟運営が分かりずらいことぐらいでしょうか。勉強すればいいことですが。
私は、売却を考えたとき①と②は外せないです。

中古売却になると完売できなかった物件は厳しいと聞きます。
ヴィークステージが完売だと中古価格は比較するまでもなく上だと思います。
いろんな見方があると思うので他の考えも聞いてみたいですね。

[111: マンション再検討]

私も両物件で最初は悩みました。
私も子育て世代です。近隣に住んでます。マーケティング会社に10年勤務してます。両物件とも展示会行きました。過去3年間の近隣の物件相場に目を通しました。ママ友を始め、近所の方、区役所、学校に直接足を運んだり、電話をしたりしてヒアリングをしました。その結果、私はレジデンスの方が優れてるとは思いませんでした。
ご自身が動いてご自身の価値観で判断するのが大事だと思いますが、本件参考情報としてはお勧めできません。
あと、素人の資産性分析ほど怖いものはありません。

[112: 匿名さん]

価値観は人それぞれかと思いますが、レジデンスコートでしょう。
マンションの資産価値は立地が９割・物件のスペックが１割。立地の中でも、駅からの距離は重要です。駅徒歩10分のレジデンスと10分超、桜ハウスにいたっては13分のヴィークではリセール時に時間差以上の大きな差(10分の壁)があると思います。
周辺のスーパーやホームセンター等の店舗、メディカルセンター、解放感のあるかしわ公園の存在もレジデンスに軍配が上がります。
災害リスクも重要視されます。レジデンスは直基礎、ヴィークは杭基礎、学田公園がその昔田んぼ沼地だったことはネットで調べればすぐわかります。洪水ハザードマップを見ても学田公園周辺は緑(床上浸水リスク)です。
ヴィークは隣が保育園なのもマイナスです。実際の騒音の有無ではなく足を運ばないうちから敬遠されるリスクがあるということです。
管理組合も勉強するとかしないではなく、どこでもそうですが勉強する住人ばかりでないこと、リセールにあたっては買い手側が二棟運営にどういうイメージを持つかが重要なのです。
ヴィークは第１種低層エリアなのが魅力ですが、総合的にはレジデンスが優れていると思います。
完売については住友がじっくり売ることは有名な話です。ヴィークも住友ですから売り急ぎせず、じっくり売っていくと思いますが。ちなみにレジデンスの販売価格は一期販売から随分上がっているようです。完売主義の野村とは売り方が違いますね。
私は豊小学区に10年以上住んでますが、あくまで素人の私見ですのでご参考程度に。
長文失礼しました。