ヴィークステージ練馬豊玉

[物件比較中さん [男性 30代]]

ヴィークステージ練馬豊玉 楓HOUSEについての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

公式URL：http://www.nerima110.jp/

所在地：東京都練馬区豊玉中四丁目7番1,18（地番）
交通：西武池袋線「練馬」駅徒歩11分
　　　都営大江戸線「練馬」駅徒歩12分
間取：2LDK・3LDK・4LDK
面積：61.32㎡～85.95㎡
売主：清水総合開発株式会社
施工会社：新日本建設株式会社
管理会社：清水総合開発株式会社

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

[184: 匿名さん]

[前向きな情報交換を阻害する可能性があるため、削除しました。管理担当]

[185: 匿名さん]

１８３さんはおそらく契約者でしょうからもし物件を知ったとしても

すぐに買い換える資金の目処が立つか疑問ですね。

高くて狭いこの市況でさらに新築プレミアムが乗っている

この駅遠マンションを住んで一年未満で売却しようとしても時間はかかるは買値は下回るはで

精神的に相当疲れると思いますがそこまで苦労して買値を下回る価格で売却の決断ができますか？

当方は毎回購入価格を上回る価格で売却し資産を毎回増やしております。

よってそのノウハウで探した必ず利益がでるであろう物件をここで簡単に公開する気はございません。

ご自分でお探しください。

[186: 匿名さん]

そのマンションに魅力を感じていればいいんじゃないでしょうか？大泉学園徒歩5分と練馬駅徒歩11分どちらにもメリットデメリットありますし。
例えば私は休日に車で都心へ出かけることも多いので、練馬駅徒歩11分でも都心へのアクセスの良さから練馬駅を検討すると思います。
もちろん駅近であるに越したことはないですけどね。

[187: 匿名さん]

185はなぜ投資妙味のないと判断したこのスレにいるのだろうか
住宅ローン審査に落ちた未練が垣間見れる

[188: 匿名さん]

もう、考え方は人それぞれ、いいと思う立地物件も人それぞれ、で完。じゃないですか。
ぜひ駅近、広い家を買ってくださいよごちゃごちゃ言ってる人は。
同じような世帯層で仲良くしますから・・・
ちなみに少し奥の駅で駅近探しましたけど、早く最寄駅着く方が自分は合ってるので練馬がいいと思いましたね。
中村橋富士見台5分だったら家に着く時間は変わらないかもしれませんが、練馬の方がお店いろいろありますし。

[189: 匿名さん]

>187さん

狭い高い遠いこの物件にまさか申し込みしたという推察ですか？迷探偵ですね！

ここを買ってしまったら最後、買値を上回ることは不可能でthe end で永住ですよ。

この価格帯と駅距離で永住は当方には耐えられませんので土下座されても申し込みしません。

永住前提で購入された方にリセールが悪いかどうかは関係ないと思いますが。

[190: 匿名さん]

好みでない物件の掲示板に対して、わざわざ長文情報を書き込まれるのは、よほど人思いの方ということでしょうか。
価値観は人それぞれですので、否定もしませんが、価値観を押し付ける発言で掲示板が荒れてしまうのは、悲しいです。
同じリセールの観点での発言であれば、既に十分に主張されていると思いますので、今後はご遠慮いただけますと幸いです。（個人的な意見ですが）

[191: 匿名さん]

このマンションが高いという貴様は都心に買えはしないだろ
郊外の駅１分で我慢してろ

[192: 匿名さん]

>191

既に山手線の内側に住んでおります。

郊外である練馬区、北区、板橋区辺りで投資視点から利回り重視で探していますので。

では当方の高いという解釈を詳しく表現します。

駅から１キロ以上あるマンション用地としては不向きな戸建てエリアに建てられているにもかかわらず

建物内装だけ若干高級使用にして価格をそれ以上に吊り上げた物件であり

資産価値と価格のバランスという観点で高いという意味です。

ここまで書かせないでくださいよ。

永住の方には関係ないのは承知してますから。

[193: 通りがかりさん]

>192
たまたまスレ覗きましたが、ムキになってみっともないのでそろそろおやめなさい。
そんなに自分の意見を主張したいのであれば、家族、友人にアドバイスをして身近な人を裕福にしてあげてください。

[194: 匿名さん]

私は、多路線利用可能な練馬駅が最寄りという点で魅力を感じています。
個人的には混み合う電車を長く乗るよりは、11分程度であれば歩く方が好みです。
リセールの観点では、確かに駅近のほうが良いかもしれませんね！
でも、練馬よりも郊外の駅でも、駅近だとここよりも高くないですかね？
その辺を考慮して前向きに検討しています。
投資家の方もいるということですが、年齢、現在の子供の学区等、様々なパラメータがあり、価値観は多様化していますね。

[195: 買い替え検討中さん]

>>192
不動産投資家は、3～5年前の安価時に買っているのでは？
安価で買えれば、賃貸に出しても利回りが良い。

本当に投資家なのか？怪しい感じ。

[196: 匿名さん]

不動産関係の仕事してるが、リセールは売れる時は売れるし、売れない時はなかなか売れない。
そんなもんだ。もちろん統計を取れば近い方がいいかもしれないが、徒歩11分程度だったらそこまで気にしなくても大丈夫。

[197: 匿名さん]

192
185でこのマンションが高いと言っているのですが、、、誉めていたんですね。気づかなかったですよ。シャイなんですね。

[198: 匿名さん]

>192

投資家が新築なんか見るわけ無いじゃん

書いてて悲しくならんのかね。

[199: 評判気になるさん]

有楽町線で検索していたのですが西武有楽町線までチェックを入れたら検索にかかりました。随分と議論が活発なマンションですね。いろんな方の考え方を知ることができてとても勉強になります。大規模低層なのが良いですね。 数字だけ見ると少し遠いかなとも思いましたが、実際に歩いてみないとわからないですよね。一部の方の距離に関する意見は参考にはなりますが契約済みの方にとってはキツイ言い方に感じました。事実だけ書けばいいと言うものではないですよね？ 人は痛い事実だけ突きつけられると心を閉ざしてしまうものですし、言っている事は間違いではないのですからオブラートに包んで発言してみては？

[200: 匿名さん]

>西武有楽町線までチェックを入れたら
数駅だったら範囲を広げてみると面白いですよね。私も、前は「この駅だけ」と思っていたのですが、隣駅も範囲に加えたら比較が増えました。

あと、興味本位ですが、子供と一緒に出掛けた先の駅でも検索しています。自分が子供の時には何もなかった土地が、開発でタワーマンションが建設されていたりすることもありますよね。

このマンションは低層が好きです。駅からの距離は自転車なら平気かな？

[201: 匿名さん]

>199

駅から遠いのは事実だし、大規模でも無いですよ。

この辺だと標準的な距離で大規模なんですけど、
東京基準だと駅遠、小規模です。

だからいろいろな意見が出るんでしょう。

[202: 匿名さん]

この物件のウリとして練馬駅の優位性をあげるのでしょうが

この立地では駅ホームまでは15分以上かかりますね。

練馬駅の便利さはその通りであると思いますが駅ホームまで15分では集合住宅の立地としては難しい。

好き好んで資産価値が厳しいと誰でも知っている徒歩11分以上の分譲を買わなくても・・・

他者様も申していた通り『東京基準だと駅遠、小規模』

まさにこのご意見に集約されますね。

駅から遠くて、大規模でもない集合住宅はどれだけ贔屓目に見ても

15年後、20年後、現在より人口が減り駅徒歩５分以内にも住めてしまう時代がやってくる中

資産価値・資産の流動性の観点から相当厳しい状況に陥ることは想像に容易いですね。

[203: 匿名さん]

毎回資産を増やしているなら郊外の練馬区に投資するあなたは投資センスなし

都心３区のスレにお移りなさい、そこで投資センス磨いて、200年後に戻ってきなさい

[204: 匿名さん]

193=203=契約済みの購入者ですね。

永住には程よい物件ではないじゃないですか。

ムキになってもみっともないのでおやめなさい。

[205: マンション比較中]

>>202
あなたは、何のためにこのスレで投稿してるの？

[206: マンコミュファンさん]

[自作自演行為を確認したため、削除しました。管理担当]

[207: マンション検討中さん]

練馬駅ならアクセスも良いし予算以内という事もありここを検討していましたが書き込みを見る限り徒歩13分は素人の自分が考える以上に資産価値が乏しいようなので他の駅近を検討してみます。何か荒れてますし微妙ですね。

[208: 検討板ユーザーさん]

荒れてきましたね。
もう止めましょう！

[209: 評判気になるさん]

まあ荒らしてるのは同一人物でしょう。ずっと同じ話題だしね。
ところで楓HOUSEを検討しているのですが、
購入された方いらっしゃいますか？
決め手はなんだったのでしょうか？

[210: 匿名さん]

>207様

賢明なご判断です。ここの坪単価260～275前後を出せる予算があるならば

練馬区、板橋区、北区で駅徒歩５分以内の新築物件は見つかります。

具体的な物件名は避けますが徒歩３分以内も買えますから。

マンションを購入するならば駅からの距離を最優先に考えるべきです。

マンション用地として２３区内で駅から１キロ以上ある立地は相対的な資産価値としてかなり厳しいです。

[No.202～本レスまでの、一部テキストを削除しました。管理担当]

[213: 匿名さん]

変なのが沸いてるからきっちりと計算してみよう。

レインズマーケットインフォメーションによると、
練馬駅11分以上15分以内の事例で、
1984年築（築32年）の物件が平米単価41万円で成約してる。（坪単価に直すと135万円）
※地番などからこの物件より駅距離のある中村南パークホームズと思われる

価格スレッドからの引用で
楓ＨＯＵＳＥ3F 3LDK　71平米　総額：5630万円　坪単価：262万円
レインズの事例通りの坪単価になると想定した場合
築32年後に約2,900万円になってる計算。

で、仮にこの物件を頭金1割、フラット35（1.2%、当初優遇はめんどくさいので計算なし）で買った場合
32年後のローン残高は522万。

残債割れになることはないし、老人ホームとか住み替えの頭金になりそうなぐらいは十分残る。
少なくとも買った瞬間に売れなくなるような郊外物件とは一線を画してる。

支払総額は6,000万ぐらいだから購入したことで利益が得られることはないんだけど、
税金とか手数料を考慮しても32年家賃10万の部屋に住み続けるよりはお得な水準。
郊外の物件としては悪くない水準じゃないんでしょうか

※もちろんざっくり過ぎる計算だけど、大きくは外してないはず。

[214: 匿名さん]

それ以前に外構の造作が賃貸並みで買う気が起きない
ヴィークシリーズ中、稀に見る外構の安っぽさだと思ったが。
特に楓。
購入検討の方は現地見てるのかな。
だいたい、区役所横のあの通り、歩道狭すぎて怖いし。
夜は暗い。

[215: 匿名さん]

ちなみに中村南パークホームズは昔の高級マンション。
場所もこの物件より良い環境。

[216: 匿名さん]

＞215

「昔の」良い環境ですね。

今はある意味駅距離至上価値時代だから
こっちのほうが（まだなんぼか）いい場所ですよ。

[217: 匿名さん]

＞213さん

もっともらしい考察お疲れ様です。販売側の方ですか？

しかしその試算には残念ながら最大の不動産価格の下落要因が含まれておりません。

日本の将来推計人口です。

32年後＝2048年総人口と生産年齢人口の推移を考えないと何の意味もありません。

以下　国立の社会保障・人口問題の研究機関の試算。

①総人口の推移。2010年＝1億2806万人　⇒　2048年＝9913万人の23％減少。

②生産年齢人口（15歳～64歳）＝住宅を必要とし購入できうる世代

2010年＝8173万人　⇒　2048年＝約5000万人で39％も減少します。

総人口の減少以上に買える人、買う必要がある世代の人口の急減少が明白です。

不動産は買い手と売り手がいて始めて価格が折り合うのはおわかりですよね？

買える世代が４割も減少していたら需給の悪化は言うまでもないですよね。

この掲示板をご覧になっている方で

特にまだ購入しておらず検討中の方にはお伝えしておきたい事実ですね。

購入するか否かの判断材料になるでしょう。

[218: 匿名さん]

>217

粘着さんなりに考えてきたんだね。
でも、全然考察が足りてません。

東京の人口と世帯数のピークを見てみましょう。
30年後ぐらいでは全然ピークアウトしていませんよ。

不動産という立地に縛られる案件で
「日本全体」なんてピントの外れた分析が意味を成すと思ってること自体が驚きです。

[219: 匿名さん]

214

楓よりも桜が安っぽい
桜は色が薄いから、楓よりも早く汚くなりそう

[220: 匿名さん]

統計はサンプリングの範囲を狭めれば狭めるほど意味をなさないものになります。

人口減少の大まかな流れが把握できればそれでいいのです。

ちなみに練馬区の生産年齢人口は2010年⇒2015年で既にピークアウトしてます。

2040年の生産年齢人口は2010年比で22％減少と試算が出ております。

事実としてお知らせしておきます。

売る側、購入済みの方は自分に都合のよい統計の数字を出してくるでしょう。

検討中の方は、双方の数字を見比べてご自身でこの物件は買いなのか、

見合わせるのかを判断なされば良いのです。

[221: マンション検討中さん]

まだ悩んでますが、このマンションが特にいい点は、設備のレベルと考えています。

近隣の新築マンションモデルルームは大体行きましたが、やはりそう思います。

[222: マンション検討中さん]

このサイトからリンクが貼られている最新のスムログ記事で三井健太氏が第35回『立地条件の良し悪しの判断はミクロとマクロの両面からチェック』でここで散々書き込んでる方が言ってる事と似たような事をお話されてますね。
契約してしまった方には申し訳ないですが賛否両論あり過ぎるこの物件には手を出さない方が無難だと思い始めております。契約者様や業者様でも構いませんので、三井氏も言っていた弱点である立地を補って余りある強みを教えていただければ幸いです。

[223: 匿名さん]

〉〉222
深夜までなりすましお疲れ様です

[224: 匿名さん]

んーなんだかもう契約してしまった人、同等の駅距離を買った人には気分の悪い話ばかりなスレですね。
事実な部分もありますが、良いと思って契約した物件・・・簡単には手放せないのにこの言われよう・・・

[225: 匿名さん]

駅距離ばかり問題になってるけど、本当の問題は214さんの書いた外構の、安っぽさだと思うけど。
えききは納得して買った人が多いと思うから、それ以外の痛いところを書き込むと営業が駅距離の、話題でスレッドを埋めるようだけれども。
少なくとも、近隣プラウドのような仕上がりではない。
契約者は早く見に行った方がいい。
上の方が書いている設備についても微妙。
水栓→最近の多くのマンション採用の物との差額は5万くらい
キッチンの袖→オプションだと高いけど、デベがはじめから付ける場合にはかなり格安。
エレベーターが少ない。
ディスポーザーがない。
致命的なマンション設備が整ってないかと。
あの程度で設備が良いと言うのであれば、どこのモデルルームに数多く行ったのか謎。
県外とかなのか。
そもそもその仕上げ分は駅遠にも関わらず最上階90平米8580万円という謎の価格設定に乗っている。
永住する気ならいいと思う。
それにしても、現段階で生活が固まってる人じゃないと。
転売時は相当苦労すると思う。

[226: マンション検討中さん]

ディスポーザーがないのに設備が良いと書き込まれてる方が何人かいるのは不思議でしたが225さんが鋭い指摘をされてますね。駅から遠くて決して設備が良いわけでないとなると……販売業者が書き込みしてるのかな。

[227: 匿名さん]

ディスポーザーってそんなにいいものですか？管理費が高くなる、臭いと聞くんで別になくてもいいと思ってます。
高級仕様推しなのか洗面所の天板が標準で御影石なのを推されました。あと高級仕様はどこだろうか。
エントランスとポストは狭いですね。いつかどなたか書いてましたが、マンションの看板？がカタカナなのも古臭い。
案内してくれた方、何か読まされてるか暗記したのかという感じで接客感なかったな

[228: 匿名さん]

近隣住民です。雨の日の翌日２回ほど通りました。
エントランスのマンション看板がある壁、広範囲が地面も乾いて晴れているのに湿ったままなのか色が濃くなって残ってます。あのような外壁は湿気が逃げていかないのかしら。たまたまかな。

[229: 匿名さん]

平日の昼間にここまで書き込みが集中するでしょうか。お仕事中の方が多いはず？たまたま？
なりすましも怪しいですが、ポジティブに考えている人もネガティヴに考えている人も大変盛り上がっていますね。私は前向きに考えている身なので、耳が痛い書き込みが結構ありますが、どれも一般論で、この物件に限った話は少ないように感じます。
この物件を前向きに考えている方々は、その一般論を言われても当たり前すぎて、響かないのでは？
興味がないのに居座って批判を続ける人の方が、一般の方というより、この物件を買わせたくない何かしらの強い意欲を感じてしまいます。
気のせいでしょうか？
もちろん全ての方ではないでしょうが、個人的にはそう感じました。

[230: 匿名さん]

私は価値と価格のバランスに大いに疑問があり色々と書き込みましたが

他の方もいろいろと思うことがあるのは意外でした。

結構盛り上がってますね。

私VS購入者＆販売業者でもないのですね。

＞229さん

このご時世、ランチ中でも電車移動中でも書き込めますよ。