ヴィークステージ練馬豊玉

[物件比較中さん [男性 30代]]

ヴィークステージ練馬豊玉 楓HOUSEについての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

公式URL：http://www.nerima110.jp/

所在地：東京都練馬区豊玉中四丁目7番1,18（地番）
交通：西武池袋線「練馬」駅徒歩11分
　　　都営大江戸線「練馬」駅徒歩12分
間取：2LDK・3LDK・4LDK
面積：61.32㎡～85.95㎡
売主：清水総合開発株式会社
施工会社：新日本建設株式会社
管理会社：清水総合開発株式会社

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

[104: マンション検討中さん]

楓ハウス検討しているのですが、東向き目の前の団地は建て替えなどあるのでしょうか？

[105: 匿名さん]

バルコニーが狭いようですが、バルコニーに住む訳ではないので許容範囲だと感じます。
S-Gタイプで面積は6.55㎡。
幅は狭いですが奥行きがあるので洗濯物は何とかなるでしょう。
収納やお風呂の面積を犠牲にしなくて良かったです。

[106: 匿名さん]

渋谷園芸にちょくちょく行くのでついでに見ていますが、今は１階が丸見えですね。
道路から見てキッチンがすぐそこに... 狭く見えますね。

[107: 匿名さん]

一階が低くなってて見下ろす感じだから狭く見えるのでは無いでしょうか？
モデルルームのダイニングの広さと変わらないような印象を受けました。

[108: マンション検討中さん]

レジデンスコート練馬とこちらを以前検討していましたが、レジデンスは竣工半年でまだ売れ残ってるんですね。実際に見に行ってはいないですけど。比較してこちらの方が優れている点は何になりますか？

[109: マンション検討中さん]

>>108 マンション検討中さん
子どもを持ち双方のマンションを検討した自分なりの解釈でいいですか？
レジデンスよりヴィークステージが優れている点はあまり見当たりません
しいて言えば、物件そのものの高級感と中村南スポーツセンターの存在かと。
学区（小学校）、環境（公園、買い物）、利便性（駅までの距離）、管理態勢（二棟分割か一棟か）はレジデンスが優れています。
自ずと資産価値としても将来的にレジデンスが上回ると踏んでいます。
とはいえ、私は子育て世代目線なのでシニア世代にとっては別の見解であることを前提にしてください。

[110: 匿名さん]

＞＞１０８さん
私の価値観です。

①価格
②建設会社
③学区マンモス校でない学校
④地域性（町会）の評判
⑤保育園、高齢者センター

ヴィークステージのマイナスは管理組合の2棟運営が分かりずらいことぐらいでしょうか。勉強すればいいことですが。
私は、売却を考えたとき①と②は外せないです。

中古売却になると完売できなかった物件は厳しいと聞きます。
ヴィークステージが完売だと中古価格は比較するまでもなく上だと思います。
いろんな見方があると思うので他の考えも聞いてみたいですね。

[111: マンション再検討]

私も両物件で最初は悩みました。
私も子育て世代です。近隣に住んでます。マーケティング会社に10年勤務してます。両物件とも展示会行きました。過去3年間の近隣の物件相場に目を通しました。ママ友を始め、近所の方、区役所、学校に直接足を運んだり、電話をしたりしてヒアリングをしました。その結果、私はレジデンスの方が優れてるとは思いませんでした。
ご自身が動いてご自身の価値観で判断するのが大事だと思いますが、本件参考情報としてはお勧めできません。
あと、素人の資産性分析ほど怖いものはありません。

[112: 匿名さん]

価値観は人それぞれかと思いますが、レジデンスコートでしょう。
マンションの資産価値は立地が９割・物件のスペックが１割。立地の中でも、駅からの距離は重要です。駅徒歩10分のレジデンスと10分超、桜ハウスにいたっては13分のヴィークではリセール時に時間差以上の大きな差(10分の壁)があると思います。
周辺のスーパーやホームセンター等の店舗、メディカルセンター、解放感のあるかしわ公園の存在もレジデンスに軍配が上がります。
災害リスクも重要視されます。レジデンスは直基礎、ヴィークは杭基礎、学田公園がその昔田んぼ沼地だったことはネットで調べればすぐわかります。洪水ハザードマップを見ても学田公園周辺は緑(床上浸水リスク)です。
ヴィークは隣が保育園なのもマイナスです。実際の騒音の有無ではなく足を運ばないうちから敬遠されるリスクがあるということです。
管理組合も勉強するとかしないではなく、どこでもそうですが勉強する住人ばかりでないこと、リセールにあたっては買い手側が二棟運営にどういうイメージを持つかが重要なのです。
ヴィークは第１種低層エリアなのが魅力ですが、総合的にはレジデンスが優れていると思います。
完売については住友がじっくり売ることは有名な話です。ヴィークも住友ですから売り急ぎせず、じっくり売っていくと思いますが。ちなみにレジデンスの販売価格は一期販売から随分上がっているようです。完売主義の野村とは売り方が違いますね。
私は豊小学区に10年以上住んでますが、あくまで素人の私見ですのでご参考程度に。
長文失礼しました。

[113: 通りがかりさん]

自分あまり詳しくはないですが、レジデンスコートの残り2戸があの価格ならヴィークのほうが魅力的かな。

[114: 通りがかりさん]

現段階で売れ残りの2戸とどっちかと言われればヴィークでしょうね。
ただ、レジデンスは売れ残りの2戸ですらあの価格でも売れてしまう。
つまりそういうことでしょう。
ほぼ販売の終わった物件と売り出し中の物件を今さら比べてもどうしようもない気もします。

[115: マンション検討中さん]

確かに今更感満載です（笑）
部屋の選択肢があって二期以降より安かったレジデンスの一期に決断しとけば良かったと思ってる人も多いのかもですね。
あの頃は高いと判断したが、ヴィークも含めマンション相場はなかなか下がらず、練馬駅の利便性と住環境を両立させるメジャーセブンの新しい物件がなかなかでてきませんから。
今後、練馬駅徒歩圏内のメジャーセブン新規物件情報ってあるのでしょうか？

[116: 匿名さん]

駅に行くまでに銀行の寮ありますよね、タコ公園の向かい付近。
あそこもいずれは取り壊してマンションになるような気がしてます。
ますます保育園が足りないですね・・・

[117: 通りがかりさん]

楓HOUSEのエントランス出来てきましたね。
渋谷園芸の向かいで品のある感じで素敵です。

[118: 匿名さん]

ちょうど渋谷園芸の駐車場出入口のとこなので、道幅の割に車の通行量が多いのが気になります。

[119: マンション検討中さん]

楓の道をちょっと歩いたとこにプラウドありますよね？
駅からかなり距離があるようですが、販売時はいくらぐらいだったのでしょうか？

[120: 周辺住民さん]

プラウドはレジデンスより安かったですよ。
プラウドのスレッド見たらわかると思いますが、このスレッドと同じでレジデンスを持ち上げプラウドをけなすレジデンス広告がすごくスレッドが荒れてましたが、マンションは分譲前に完売でしたね。

[121: 匿名さん]

プラウドもここも距離あまり変わりないですね、遠いのには・・・
交通量はここの方が常にあってうるさいかもしれないですね。
またまた今更感ですが。

[122: 匿名さん]

第4期の販売が始まるみたいですが、これでおしまいになってくるのでしょうか
戸数もあまり多くないマンションですから、流石に最期になってくるのだろうなと思いまして。
駅まで徒歩10分超ではありますけれど、低層であることはポイントになってくるのかな・・・・
低層だと修繕費も多くはかからないですし（足場を組む高さが低くですむ）。
ただ管理費は高めかな？ということになってくるかもしれないですね。

[123: 通りがかりさん]

両方の建物とも、姿が見えて来ましたね。
高級感あってなかなかいいと思いました。
大きい方の南向きが人気あるようで、結構な金額だと思いますが、買える人は買えるもんなんですね。

[124: マンション検討中さん]

いいマンションだと思いますよ。
私も資金計画が合えば買いたいと思います。

[125: 評判気になるさん]

駅から近い方がいいと思うが、まだ空きはありますか？
いつも南の方の間取りが多く紹介されてるので、駅から近い方は残りわずかなのかな

[126: 近所]

両方とも外観が観れることもあり、御近所の方や散歩している方などが立ち止まって見てますね。

私もそのうちの1人ですが、印象としては、まわりの緑量とよくマッチしていて高級感があると思います。

モデルルーム見学した時、仕様も良かったから、なかなかいいマンションですかね。
中村橋の地所とかと比べて、駅距離ふまえて価格はどうでしょうか？

[127: 匿名さん]

練馬は高台になっているとはいいとして毎年ゲリラ豪雨の被害が出ているのが気になります。強い雨が降るということで水害も気になるところ
いいところは自然が身近にあるところでしょうか。公園も近くにあることから子育て環境に関してはポイントが高いです。
練馬駅周辺が案外栄えているので買い物は便利でしょう

[128: 通りがかりさん]

目の前を通りました。
なかなか良さそうなマンションですね。
いくらくらいなのかな？

[129: 名無しさん]

5000〜6000万円台が中心。近郊物件と比べるとよい価格設定かな。

[130: 匿名さん]

うちは変形バルコニーが気になって決心ついてません

[131: 通りがかりさん]

人口減少時代に突入してる日本で徒歩11分の物件を買ってしまったらここに限らず
２０年後には買い手がつかず家族の人生マンションと共に朽ち果てるしかなくなります。
徒歩１0分以上は戸建てエリアです。
大規模で駅遠だと資産の流動性もなく、10年・20年後はお隣さんが中古市場で売りに出たときに
競合物件になってしまい悪循環で更なる値崩れの要因を引き起こす。
一生をそのマンションで暮らすという考えは危険です。
親の介護、子供の独立、自身の転勤etc
資産価値＝リセールバリューを考えないといざという時に身動き取れなくなります。
検討者は冷静になった方が・・・

[132: 匿名さん]

駅10分と駅11分
1分違いでそこまで明暗別れるか？

[133: 通りがかりさん]

ご存知のとおりマンション価格は土地+建物です。
どんな便利な立地でも20年後の建物の価値は逓減して行きますが
20年後の土地の価値は、駅近では建物の下落幅に比べればはるかに軽度で済みます。
運がよければ逓増の可能性もあります。

人口減少により駅から遠いマンションの需要減少は否めないでしょう。

マンション価格も需要と供給で決まります。
売り手が多く買い手が少なければ価格は下落します。
大規模物件の駅遠物件は需給を考えた場合は典型的な悪循環です。

当方永住と思い当時買った23区内アドレス徒歩11分のマンション売却に相当苦労しました。
中古を買う側からすれば検索サイトで徒歩10分以内にチェックを入れる人が大半で
徒歩11分だと検索にすら引っかからず、なかなか買い手がつきませんでした。

ここのマンションを点の話でどうこう言うつもりは全くありませんが
価値と価格のバランスを見極めないと当方と同じくいざと言う時に身動きがとれません。

[134: マンション検討中さん]

133さん、
では、練馬駅と同じ程度の駅力でここの価格で買える駅徒歩10分以内のマンションを教えてください。
宜しくお願いします。

[135: 通りがかりさん]

現在の高騰した相場を私は許容できません。

視点を変えて探します。

選択肢
1練馬より少し奥に範囲を広げ徒歩5分以内の新築

2都心6区徒歩10分以内の築20年以内の中古物件

3今は買わない

現在のアベノミクスで高騰しきった不動産市況でリセールに難ありの
新築徒歩11分以上の新築マンションは高値掴みになるのでは。

1、2の条件で一度検索をお勧めします。

[136: マンション検討中さん]

できれば駅力の高い練馬駅で欲しいのですが、このヴィークを買うか諦めるかどちらかという方ですか。
11〜2分は気にならないので、それよりも、静かな場所がなかなかないので、ヴィークをもう一度再検討してみます。
ご意見ありがとうございました。

[137: マンション掲示板さん]

やはり最後はご自身の判断ですよね。
少し高いかな？と思ったとしてもライフスタイルの変化などで欲しいのが今で、しかもその立地が良くて今後も出てくる見込みがなければ判断すれば良いのでしょう。
マンションの検討を頑張ってください。

[138: 通りがかりさん]

買うことありきだと視野が狭くなり的確な判断ができなくなると思われます。
当方は『ヴィークを買うか諦めるかどちらか』とは申しておりません。
3つの選択肢を提案いたしました。
すでに冷静に判断できておりませんね。
一番お勧めは運よく都心６区徒歩10分以内築15年以内の中古物件がみつかることですが・・・
なかなか厳しそうなので20年以内でと提案致しました。
都心６区の資産価値だけは値崩れの危険性が一番低いですから。

気に入った物件を見つけて欲しいと思う気持ちが先行してしまうのはわかります。
しかし現在の高騰しきった不動産市況に加え新築プレミアムまで上乗せになっている
駅徒歩11分以上の物件は客観的に見て高値掴みになってしまうことは否めません。
永住前提は危険な考えですよ。
当方は物件選択を失敗しましたので売却時に購入価格をだいぶ下回りましたので
住んでる時間プラス新築プレミアムまで支払い、損して売却しましたが
親戚は購入価格を毎回上回って次の新居を3回買い換えてますから。
親戚いわく立地が全てです。
しかし最後は自己責任ですので貴殿のご判断であります。

[139: 通りがかりさん]

私の書き込みは
ここの販売業者はもちろん、
契約者様には
耳の痛い書き込みなのかもしれません。
しかし当方はここがどうこうではなく人口減少時代に
徒歩１０分以内にチェックを入れたときに検索にかからない
マンションの資産性に問題があるのではと申し上げているだけであります。

ここを検討している方は皆様とのやりとりを参考にしていただければと思います。

[140: 匿名さん]

検索サイトが今後５分単位でなく１分単位になれば、資産性云々の問題は解決するのでは。
１４分は候補外でも１１分なら候補内という人は少なくないと思われるが。

[141: 通りがかりさん]

検索サイトのチェック欄の刻みの問題にするとは斬新なご意見であります。

では絶対値である距離で表現するしかないですね。
徒歩○○分は不動産広告用に感覚的な表現にしているだけで１分＝８０ｍですので
ここのように徒歩13分ですと駅から１キロ圏外ということになります。

人口減少時代にはわざわざ駅徒歩１キロ以上のマンションに住まなくても
いずれ500ｍ以内のマンションに住めてしまう時代が来てしまうということです。

ちなみになぜ中古でも都心6区をお勧めしたかと言えば、
都心6区ですと駅徒歩1キロを東西南北のいずれかに歩けば
他路線の駅に着いてしまうからです。
それだけ駅徒歩１キロ以上の立地は今後需給面でリスクになってしまう
可能性が大きいということです。

販売業者様には身も蓋もない話になってしまい恐縮です。
しかしご検討者様は
今ではなく１０年後、２０年後を考えてみてください。
自ずと答えは出ると思いますよ。

[142: マンション検討中さん]

「通りがかりさん」と言う名前の割には、なかなかこのスレを通り過ぎない方ですね
このマンションも竣工が近づき、既契約者も楽しみにしながら、現在の状況を知るためにこのスレを覗いています
そういった人がいる事も容易に想像できる中で、「２０年後には買い手がつかず家族の人生マンションと共に朽ち果てるしかなくなります」のような発言はあまりにも心無いように感じます
自分と同じ失敗をして欲しくなくて、このマンションを検討している人に忠告をしたいという優しい人なのでしょうから、契約者にも考慮した発言を期待します

[143: マンション検討中さん]

通りがかりさん、そりゃ距離が近い方がいいとかそんなことは分かってますよ。ただね、地縁とか様々な要素を加味してマンション選びをしているのだから、自分の意見だけを主張するのはやめた方がいいと思いますよ。

[144: 匿名さん]

昨日、桜ハウスの南側を歩いていたら保育園のママチャリが沢山桜ハウスの壁際に駐輪されていました。入居後もあんな感じなら、保育園に申し入れすべきですね。あと、楓ハウスの西側バルコニー直下が渋谷園芸の駐車場なんですが、あれはあのまま？トラックの排ガスをモロに受けそうです。

[145: 名無しさん]

気になってグーグルマップのストリートビュー見てみたら、確かにたくさんの自転車が駐輪してます。。景観上もよろしくないのでやめて欲しいですね。

[146: 通りがかりさん]

契約者様・販売業者様には厳しい表現になってしまい申し訳ございません。
しかしそれぞれが思うことを書き込み、議論や情報交換の場となるのが掲示板の利点ではないのでしょうか・・・
購入者、売る側だけが心地いい書き込みだけしか認めないのは共産主義国家ではないので難しいのでは。

当方は永住予定で購入した徒歩１１分の新築マンションをやむを得ない理由により売却した際に大きな損失を出し失意のどん底におりました。
次回は利益が乗らないまでもせめて買った値段で売却できるような物件を探さなくてはと思い
資産価値・リセールバリューについて徹底的に勉強しました。
１０年、２０年住んでも元値で売却できる条件は何だろうと？
そして考え導き出した結論が
【都心６区　徒歩１０分以内の中古物件or東京２３区内全般で徒歩3分以内の新築物件】
であります。
ここを検討している方々であれば予算的にも上記の条件の物件が購入できます。

マンションを購入する上では駅からの距離は何はともあれ最優先事項であります。
地縁や様々な理由を考慮する以前のスタートラインの問題として考慮せねばなりません。
高値掴みしてしまっても誰も助けてくれませんので適正な不動産知識を身につけることで自己防衛するしかありません。
戸建てエリアに立つマンションはリセールが厳しいという知識は知っていて損はありません。
どうしても徒歩11分以上の地域が良いのであれば戸建てをご検討ください。

契約者様にとっては身も蓋もないことばかりで反感を買われてしまうので元値で売却できる可能性を模索してみました。
アベノミクスの最終波動（エリオット波動の第５波）を利用することです。
オリンピック開催年に向けて日本経済は最終のラストスパートに入り、経済は堅調に推移するとのアナリストの見立てが多いです。
それまでにここを一旦元値かそれ以上の価格で売却することができる可能性があります。
元値で売れるということは住んだ期間の家賃がゼロということですから契約者様にとって大変な利益になります。
そして売却後は一旦賃貸に住みながら、以下の状況を虎視眈々と狙うのが良い方策ではないかと。
①2020年以降○○ショックなどの株価大暴落で日本経済のみならず世界経済が停滞する。
②人口減少が著しく進み、空き家問題が大きな社会問題になる。
③経済誌ではなく週刊誌までもが世界経済・日本経済の行く末に対して総悲観を唱えだす。

そんな状況下では不動産市況は大打撃を受け業者の投げ売りなども乱れ飛び荒れ果てた市況になっていると思われます。
そこで山手線の内側で徒歩10分以内の立地の物件を購入すれば良いかと。

[147: 匿名さん]

通りがかりさん
初めは素直に意見を参考にしていたんですけど、私としてはもう十分です。賛否両論、どちらの意見も必要なのは確かなんですけどね。

元値で売却できる可能性？誰も模索を頼んでいないような。

ここのマンションのスレじゃなくても、駅遠駅近、徒歩10分以内、立地と資産性のトピとかたてて存分意見を述べてください。それとも徒歩10分以上の物件に片っ端から投稿してるんですかね。

[148: 匿名さん]

都心6区と２３区３分の条件に合致しないこのスレに、よく通りかかりましたね。

[149: 匿名さん]

通りがかりさん
駅近、都心等がいいことなんて分かってますみなさん。
山手線の内側買えたら買ってますよ！買えるような世帯でも練馬が良くて買う人もいるでしょう。
みなさんここが良くて見てるんですから。
資産価値の話だけで決めてるんじゃないですよ私たちは。それしか考えないプライドの高い方なんでしょうか？

[150: マンション検討中さん]

全くその通りです。
純粋な気持ちで、この物件がどういう評価なのかを語り合いましょう。
確か、11月の最後の土日くらいから楓ハウスの実物が見せてもらえるそうです。

[151: 匿名さん]

立地が重要なのは一理あるわけで
現実逃避していてもしょうがなくねえ？
図星だと人って怒りだすから表現方法に工夫はいるが。

[152: 匿名さん]

>ここを検討している方々であれば予算的にも上記の条件の物件が購入できます。

できますか？
かなり狭くなっちゃいますよね。
ほとんどの人が駅近がいいなんてわかっています。
でも価格と広さ、住環境などでこういう物件を選ばれる方もいます。
またリセールする方ばかりじゃありません。
終の棲家として一生住めば何の問題もない。

[153: 匿名さん]

マンション名の看板が、カタカナですね...
見に行ってきました