フラット金利はどうなる？【25】

[匿名さん]

金利はどうなる？ の25です。

前スレ：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/556050/

[727: 匿名さん]

でも優遇幅0.3に戻ったしねえ。

[728: 匿名さん [男性 30代]]

フラットは10年間の△0.6％あるなら検討の余地ありだけど、それ以外なら
三井住友信託で十分でしょ。

[729: 匿名さん]

>>728

30年間ホントに固定なんでしょうか？
引き下げ幅と優遇期間で銀行側の任意でどうにでもなる条件のように思われます…

[730: 匿名さん]

>>729
もしそんな事があれば、その時はフラットも同じだよ

[731: 匿名さん]

>>729
三井住友信託銀行の長期固定は、いつも最優遇金利が
フラット35S＋団信より総支払額が少ない水準になってるようです。
恐らく意識してのことでしょう。

[732: 匿名]

※1 当初特約期間終了後は、残りのお借入全期間について、変動・固定各プランの店頭表示金利から金利引き下げがございます。
残り期間の引下幅は当初選択した特約期間により異なります。

とか言ってるけど。
３０年全期間固定は2.025%と読めるけど。

[733: 匿名さん [男性 30代]]

>>732　馬鹿につける薬はないな。

[734: 匿名さん]

>>732
死ななきゃ治らない

[735: 匿名さん [男性 30代]]

>>732さん

>>724で書き込みしたものです。
私も、全く同じ読み方してました。

『当初特約期間』って言葉がここでだけ使われてて、特に説明がないので変に勘ぐっちゃって。
（『特約期間』なら商品概要説明書にあるんですけどね・・・。）

色々調べてて、住信ＳＢＩの図解が一番親切かなと。
三井住友信託銀行じゃないので、保証はできませんが、これと同じような整理だろうと思います。
https://contents.netbk.co.jp/pc/popup/p_hl_ex_kinriplan.html

35年借りた場合の残り5年間が不安な人用に、全期間固定プランが用意されてるってことなんですかね～。
選ぶ人がいるのかは謎ですけど。

[736: 匿名さん]

銀行行って自分で確かめりゃいいのに…
自分の人生を左右する出来事なのに行動力が無さ過ぎて閉口するわ。

[737: 匿名さん]

基本的な知識なくお金を借りようとしてる人って多いんだな

[738: 匿名さん]

要は35年ローン組んで30年固定したら、その30年間は1.05から1.35%金利で残り5年は年1.1から1.4%選択した金利から引かれるって話でしょ？

[739: 匿名さん]

>>738
そういうことかもしれないし、そうじゃないかもしれないね。

[740: 匿名さん]

4000万円借入だと10年で住宅ローン減税で345万円、
期間短縮繰上3年4か月分程度貯まる計算なので
31年9か月固定出来れば、全期間固定相当と見なせると思います

[741: 借り換え検討中]

>>733

普通の質問でしょ？
ホントに借りる直前にしっかり理解すれば、いい話で、ここでアバウトに情報集めるのは、むしろ自然かと笑

イジワルな子ですな笑

[742: 匿名さん [男性 30代]]

>>736さん、>>737さん
お恥ずかしい限り・・・。
窓口に電話可能なタイミングでなかなか時間が取れなくて、ここで相談させてもらってました。
教えてちゃんで申し訳ないです。

私のせいで険悪な雰囲気になってすみません。
でも、皆さんのアドバイスのおかげで選択の幅が拡がりました。
重ね重ねお礼申し上げます。

[743: 匿名さん]

>>742
分かったら教えてくださいね…

[744: 匿名さん]

>>742

いや、あなたのほうが健全で賢い方ですよ。
初めて普通の日本語として読んだら、そう読めますもん。
私もフラットから借り換えを検討してて、何も知らないです。
ちょうど勉強させていただきました！
こんなとこで他人を非難する方がちょっとズレていらっしゃるように思います。
普通にこうよめば正しいのでは？って投稿すればいいのにと感じます！

[745: 匿名さん]

おっしゃる通りです。
知っているなら、分かりやすく教えてあげればいいのにと思います。

ところで、そもそもなぜこんなに分かりづらい仕組みなんでしょうか？
図解と細かい注意書きがないと理解できないような仕組みにした銀行側の事情や意図があるのでしょうか？

詳しい方に解説をお願いしたいです。

フラットは分かりやすくていいです。

[746: 匿名さん [男性 30代]]

なに生ぬるいこと言ってんの？
自分の身は自分で守らないと。

[747: 匿名さん]

少なくともスマホの料金プランよりはわかりやすいと思う

各種金融商品の中でも、情報が多くて、図解入りのパンフレット用意してたり
とても分かりやすい部類と思うが・・・

ＦＸの各種取引ツールや投信目論見書や債券の株価連動仕組債
他、先物・ワラント、オプション等の派生商品・・素人には理解し難い手数料体系な部分も多い

[748: 匿名さん]

住宅ローンの金利が複雑とか・・

[749: 匿名さん]

説明読むのが面倒なのは確かだね。
インパクトでかいから頑張って読むが金融と通信は他の業種を見習ってくれ

[750: 匿名さん]

皆さんのおかげでだいぶ情報をいただきました！
まとめるとフラットより三井住友信託銀行！
31-35年目の金利はどうなるか分からないが誤差って理解でよいですか？

[751: 匿名さん [男性 30代]]

35年で借りて5年も短縮できない人間はそもそも家を買ってはいけない。

[752: 匿名さん]

>>751
自分も短縮するつもり
ただ、どの辺りで繰り上げ返済するか…

[753: 匿名さん]

フラットより三井住友信託は審査厳しいからご注意

[754: 匿名さん]

>>751

いちいちつっかかってくのはやめよう。
分かってるから。あなたはまあまあ正しい！

長期固定で安い金利で借りられるなら、50年ローンぐらいでガッツリ借りたいよ。
期限の利益って考え方もありますよって話。

何を選ぶかは人それぞれっす。

[755: 匿名さん]

借り換えなら、フラットより三井住友信託がよさそうですね。
※保証料込みの金利設定（内枠方式）であれば保証料はいらない。⇔フラットは保証料不要だが事務手数料が高い。
※団信は金利に含まれる。⇔フラットは別に加入が必要。
登記関連等で３０万円程度の諸費用は必要そうだけど、借り換えの初期費用はだいぶ抑えられる。

[756: 匿名さん]

>>755
借り替えのときの保証料分多く借り替えしたほうが得だよ
住宅ローン減税期間内なら、さらに得する

[757: 申込予定さん]

フラットの団信は告知が緩いのが良い。
事務手数料は0.44のところがある。

[758: 匿名さん]

フラットは属性低い人向けでしょ。
属性のいい人はフラット以外で十分。

[759: 匿名さん]

三井住友信託が長期金利を指標にしてるなら、まだ下がるのかな？フラットはマイナス金利の恩恵がないならもう下限に達したってことよね？

[760: 購入検討中さん]

>>757
どこですか？

[761: 匿名さん]

銀行の運用資金　→　日銀・国債って流れてた資金が
銀行の運用資金　→　日銀・国債（マイナス）で
銀行の運用資金　→　住宅ローン等に流れて団信手数料程度でも利益がでる

のと

フラット　→　手数料＋機構債（金融商品）　→　金融機関

の違い？

[762: 匿名さん]

残債に加えて、保証料分も借りることができるってことでしょうか？

借り換え初めてで勉強中です。

借りれるだけ借りて期限の利益を享受したく、
手元のお金をなるべく使わずに借り換えしたいです。

[763: 匿名さん]

>>756

同じく、保証料上乗せして借りられるの？

[764: 申込予定さん]

おれは2回借換えしてるけど手数料、登記代も含めてローン組んでる。
当たり前のことじゃないの？貴重なキャッシュ使ってられないよ。

[765: 匿名さん]

なるほどです。
手数料上乗せしたら何となくせっかくの過去一年分くらいの返済がなかった事になり、かつ残債増やしたら損な気がして、現金使っちゃいました。

[766: 匿名さん]

>>765
住宅ローン減税期間内なら、諸費用借りたほうが得だよ

繰上返済と同じ

[767: 匿名さん]

765です、

ローン控除は200万のイマイチな時期に借り入れしました。残債は2700万程で、控除はmaxで20万しか返って来ないのですが、、、。

何が良かったのか良く分からなくなってきました。

[768: 523]

この条件からある程度五月金利がわかりますよね！？

[769: 次月の金利すごくない？]

表面利率が0.34って　ローンチスプレッド（0.46）より下ってことは

　A）住宅金融支援機構が発行するRMBSの費用＋B/K回収委託費用
　B）起債発表日（※）の新発10年物国債利回り
　C)ローンチスプレッド

フラット35金利＝　A（0.71？）　+　B（-0.12）　+　C（0.46）
　　　　　　　＝　1.05？

[770: 次月の金利すごくない？]

＞＞769
この考え方であってるかな？詳しい人教えてちょ

[771:]

＞＞770　
長期金利のマイナスは、加味しない。

[772: ﾋﾞｷﾞﾅｰさん]

4月よりは下がるんかい？おう？

[773: 匿名さん]

三井住友信託はもっと下がるのでは？

[774: 匿名さん]

4月に10年を上げて20年以上を下げてきた
差が縮まってるから5月の動きはちょっと読めんね
据え置きじゃないかなと思う

[775: 匿名さん]

機構買取は銀行ノーリスクだけど、銀行ローンは保証会社のサジ加減次第
金利下がって債務者能力が落ちてることを危惧してるらしいからこれ以上の低下は微妙かもね
ひょっとすると三井住友信託はフラットと張り合うのをやめて10年固定あたりの貸出増にシフトするかも

[776: 匿名さん]

５月は
フラット20・・・1.02%
フラット35・・・1.17%
かな？

これでビンゴならフラットの底確定やね。

フラット35が1.05％なら夢は広がるけどね＾＾

[777: 次月の金利すごくない？]

う～ん。
マイナス金利になって以降
表面金利（B+C）とローンチスプレッド（C）が同じだったから
これまでは「長期金利のマイナスは、加味しない。」だったのかなと
思ったけど、次月分は、表面金利＜ローンチスプレッドだったから

少し期待、1.05あたりだったらすごいな、
ま、あと数日のお楽しみか

[778: 頼むぜ]

史上最低更新

[779: 大幅]

更新に決まってる。
なんでこんな静かなの？

[780: 匿名さん]

>５月は
フラット20・・・1.02%
フラット35・・・1.17%

定石通りならこれでしょうね。

[781: 匿名さん]

>>769
0.71+0.00+0.46≒1.17ですよ

[782: 次月の金利すごくない？]

＞＞781

0.71+0.00+0.46≒1.17　ですか、やっぱりそんなに甘くないですよね

ひでぶ

[783: 匿名さん]

>>782
最安値だし十分ですよ

[784: 匿名さん]

過去にはローンチスプレッド0.26なんてのもあったんだよねぇ
それぐらい下がればいいのにねぇ

[785: おーい]

1.17より下がらん？

[786: 匿名さん]

>>785
住宅金融支援機構が発行するRMBSの費用＋B/K回収委託費用（最廉価水準）が変動する
ここ一年間は0.67〜0.73くらい
1.13〜1.19と考えておけば大丈夫

[787: 購入検討中さん]

今月借換えた。借換え前が1.99だったので大満足。

[788: うぉいうぉい]

4月より上がる可能性ある？？

[789: いや]

1.05%前後でしょう。
あくまでMBSクーポンに対して機構費用とサービシングフィー上乗せで決まってくるわけで。
機構取り分多くなっちゃうじゃないですか。

[790: 匿名さん]

>>789
それなら4月金利の説明がつかないでしょ

[791: 申込予定さん]

789みたいな自分の都合に合わせて思い込みたい○○には何言っても無駄(笑)

[792: 匿名さん]

４月より上がる可能性は無いとはいえない！

下がる可能性：変わらない可能性：上がる可能性
５：３：２

くらいじゃないかな。

[793: 占]

参考になるか、わかりませんが
ソニー銀行の5月の住宅ローン金利（20年超え）がでてますよ。
フラットと違って団信は金利の中に入ってるから
フラットと比較するなら金利分（0.3ほど）差し引いて考えてね

[794: ズブの素人です。]

《フラットの底》って、返済期間２１年以上で何％ぐらいなんですか？？
例えば、０．８％ぐらいになることもありますか？？
お優しい方、教えてください。

[795: 匿名さん]

フラット20が1.02％で底を打っているから
35が0.8％になる可能性は極めて低いと思いますよ。

10年国債利回りがマイナスの時、ローンチスプレッドが0.46％で底と考えるなら

0.68～0.75＋0.0＋0.46＝1.14～1.21％がフラット35の底と考えるべき！

よって4月実行の人は底圏内に入ってることになる。

もちろん5月もどんな結果であれ底であることはほぼ確定。

6月以降は黒田様次第！

[796: 匿名]

＞＞793
新規
自己資金10％以上 ２０年超
1.192％＋団信0.2％＝1.392％

この金利で融資が受けられる
と言うことてで宜しいのでしょうか？

[797: 匿名さん]

>>796
自己資金10%以上なら初期コスト43,200円
金利1.192%かと。

フラットと比較する場合は、フラットは団信外出しなので、ソニーから0.3%引いた0.892%以下でないとお得感は薄いかと。さらに手数料や保証料もソニーより高いため実態は0.75%ぐらいがラインかと思いますが。

[798: 匿名さん]

ソニーなら住信の20年保証料一括前払いで借りるよ

[799: いやいや]

>>790
説明つかないも何も、表面利率に0.7%前後を加えたものがフラット金利です。スプレッドに0.7%前後を加えるわけじゃない。ごっちゃになってるでしょ？
説明めんどくさいんで654見てください。

[800: 匿名さん]

>>799
4月金利を具体的に説明してみせたらいいんじゃね？

[802: あ]

上がりそう？

[803: 匿名さん]

>>798
0.98%八疾病団信

[804: 購入検討中さん]

>>799
それが正しいね。
ローンチスプレッドには、足さない。
間違ってると思う人は、ローンチスプレッドでGoogle検索して、自分で調べると良いよ。
間違った情報に踊らされてる人を見てるのも、好きでも嫌いでもないけれど。

[805: 匿名さん]

スキデモキライデモナイ
小学校からやりなおさなあきまへんなぁ

[806: 匿名さん]

フラットより三井住友信託の20年や30年固定を選ぶ事のデメリットはないかってのがあったけど、1つあるな
仮に延滞が2〜3回あった場合、フラットは金利そのままだけど三井住友信託は金利優遇外される

[807: 匿名さん]

今は減税で金利手数料タダなのに、ギリギリなそのような方は
遅かれ早かれ破綻するでしょうから、早めに損切りして
身の丈にあったところに引っ越したほうがマシと思います

[808: 匿名さん]

>>806
デメリットは
フラットだと申し込めるが
銀行だと断られる

[809: 匿名さん]

延滞一回とかならうっかりやら何やらあるだろうけど、2、3回って優遇外されても仕方ないんじゃ？というかそもそも個人的な感覚から2、3回はあり得ない。住宅ローン組むことそのものを再考すべきレベルかと。

[810: 匿名さん]

>>809
まぁそうなんだけど、事故で相手が無保険だったり賠償交渉が長引いたりして収入が無くなったり減額することもあるからね
特殊なケースだね

[811: 匿名さん]

ローン返済額、ギリギリ返済は良くないですよ。
お勧めは、近隣の同じぐらいの広さの賃貸マンション家賃相当を
居住費として毎月入金すると、自然と繰上げ資金が貯まりますよ。

[812: ｻﾗﾘｰﾏﾝさん]

上がる？？

[813: 匿名さん]

>>812
上がらない。20年超90%以内1.05くらいだろ。

[814: え？]

長期金利上がってきたけど、4月より上がらないの？

[815: 匿名さん]

>>813
それは希望ですか？
根拠があっての上がらない？上がってほしくない？
私は6月実行予定ですので、上がってほしくないです！

[816: 匿名さん]

まずは5月上がらんこと祈ってます。

[817: 匿名さん]

6月のことを今心配しても意味ないよ

[818: 匿名さん]

5月金利確定したね！

21年以上・・・1.08％
20年以下・・・0.96％

いやー5月実行組さんおめでとう！

ちなみに私は4月借り換え事項組！
正直ちと後悔はしてるけど、これも時の運！

[819: 匿名さん]

>818

どこを見れば5月の確定値わかりますか？

[820: 匿名さん]

ちょっとした裏技使った！
本来なら見れないけど足銀の金利一覧のアドレスを少しいじると見れる（笑）

[821: 匿名さん]

いや、普通に公開されているよ。
http://www.ashikagabank.co.jp/loan/rate_next.html

[822: 起債条件決定]

5月起債条件・フラット金利決定。
（10年物国債の利回りがマイナスとなったため、フラット金利に及ぼす影響を確認のうえアップさせていただきました。）
http://www.jhf.go.jp/files/100184558.pdf
http://www.jhf.go.jp/files/100012888.pdf
(過去の利率)http://www.jhf.go.jp/files/300122066.pdf
利率0.34％（スプレッド0.46％）のため、5月の金利は1.08％で確定。

金利確定は足利銀行HPが最速（公表は最終営業日の前営業日、ただし12月は31日が銀行休業日のため、31日を営業日としない）。
http://www.ashikagabank.co.jp/loan/rate_next.html

住宅金融支援機構が発行するRMBSの費用＋B/K回収委託費用（最廉価水準）･･･①
RMBSの利回り･･･下記②と③の合計
起債発表日（※）9:30の新発10年物国債利回り･･･②
ローンチスプレッド（起債発表時の発行体の信用力による）[起債発表日前日に決定]･･･③
B/Kの回収委託費用（最廉価水準との差額）･･･④
の合計。
※諸説あり（月末5営業日前、月末25日前後、月の最終週の月曜日等）

フラット金利の算式。①+②+③
2016年05月：0.71-0.09+0.46=1.08
2016年04月：0.71+0.00+0.48=1.19
2016年03月：0.71+0.00+0.54=1.25
2016年02月：0.69+0.23+0.56=1.48
2016年01月：0.69+0.31+0.54=1.54
2015年12月：0.69+0.31+0.55=1.55
2015年11月：0.69+0.32+0.54=1.55
2015年10月：0.70+0.39+0.50=1.59
2015年09月：0.70+0.36+0.48=1.54
2015年08月：0.70+0.43+0.45=1.58
2015年07月：0.71+0.49+0.41=1.61
2015年06月：0.71+0.41+0.42=1.54
2015年05月：0.72+0.32+0.42=1.46
2015年04月：0.73+0.41+0.40=1.54
2015年03月：0.67+0.40+0.40=1.47
2015年02月：0.77+0.22+0.38=1.37
2015年01月：0.73+0.36+0.38=1.47
2014年12月：0.72+0.46+0.38=1.56
2014年11月：0.74+0.49+0.38=1.61
2014年10月：0.70+0.57+0.38=1.65
2014年09月：0.73+0.53+0.40=1.66
2014年08月：0.73+0.55+0.41=1.69
2014年07月：0.73+0.59+0.41=1.73
2014年06月：0.71+0.60+0.42=1.73
2014年05月：0.72+0.61+0.40=1.73
2014年04月：0.71+0.63+0.41=1.75
2014年03月：0.74+0.60+0.40=1.74
2014年02月：0.72+0.68+0.39=1.79
2014年01月：0.73+0.66+0.41=1.80
2013年12月：0.73+0.62+0.45=1.80
2013年11月：0.73+0.62+0.46=1.81
2013年10月：0.73+0.73+0.47=1.93
2013年09月：0.73+0.75+0.46=1.94
2013年08月：0.73+0.82+0.44=1.99
2013年07月：0.73+0.88+0.44=2.05
2013年06月：0.73+0.84+0.46=2.03
2013年05月：0.73+0.60+0.48=1.81
2013年04月：0.73+0.57+0.50=1.80
2013年03月：0.74+0.75+0.50=1.99
2013年02月：0.73+0.75+0.53=2.01
2013年01月：0.73+0.78+0.48=1.99
2012年12月：0.72+0.75+0.34=1.81
2012年11月：0.73+0.78+0.34=1.85
2012年10月：0.73+0.81+0.34=1.88
2012年09月：0.73+0.81+0.35=1.89
2012年08月：0.73+0.74+0.37=1.84
2012年07月：0.73+0.83+0.38=1.94
2012年06月：0.75+0.86+0.40=2.01
2012年05月：0.73+0.94+0.40=2.07
2012年04月：0.72+1.04+0.40=2.16
2012年03月：0.73+0.98+0.42=2.13
2012年02月：0.74+1.00+0.44=2.18
2012年01月：0.72+0.99+0.43=2.14
2011年12月：0.80+0.95+0.46=2.21
2011年11月：0.73+1.01+0.46=2.20
2011年10月：0.70+1.01+0.47=2.18
2011年09月：0.75+1.01+0.50=2.26
2011年08月：0.71+1.12+0.52=2.35
2011年07月：0.72+1.12+0.55=2.39
2011年06月：0.73+1.12+0.64=2.49
2011年05月：0.74+1.22+0.67=2.63
2011年04月：0.71+1.24+0.68=2.63
2011年03月：0.69+1.29+0.56=2.54
2011年02月：0.76+1.22+0.57=2.55
2011年01月：0.64+1.24+0.53=2.41
2010年12月：0.80+1.07+0.53=2.40
2010年11月：0.72+0.90+0.53=2.15
2010年10月：0.65+1.07+0.44=2.16
2010年09月：0.70+1.02+0.34=2.06
2010年08月：0.71+1.08+0.44=2.23
2010年07月：0.71+1.16+0.45=2.32
2010年06月：0.70+1.24+0.47=2.41
2010年05月：0.78+1.33+0.48=2.59
2010年04月：0.72+1.36+0.51=2.59
2010年03月：0.69+1.33+0.53=2.55
2010年02月：0.72+1.31+0.57=2.60
2010年01月：0.75+1.25+0.57=2.57
2009年12月：0.71+1.30+0.59=2.60
2009年11月：0.72+1.36+0.61=2.69
2009年10月：0.69+1.34+0.61=2.64
2009年09月：0.71+1.33+0.65=2.69
2009年08月：0.71+1.39+0.66=2.76
2009年07月：0.68+1.43+0.71=2.82
2009年06月：0.71+1.46+0.82=2.99
2009年05月：0.73+1.42+0.92=3.07
2009年04月：0.70+1.32+0.93=2.95
2009年03月：0.74+1.29+0.95=2.98
2009年02月：0.72+1.25+1.05=3.02
2009年01月：0.75+1.40+0.73=2.88
2008年12月：0.73+1.48+0.67=2.88
2008年11月：0.80+1.52+0.57=2.89
2008年10月：0.73+1.44+0.60=2.77
2008年09月：0.55+1.61+0.60=2.76
2008年08月：0.67+1.69+0.56=2.92
2008年07月：0.67+1.73+0.58=2.98
2008年06月：0.89+1.52+0.64=3.05

※この書き込みは情報共有のために行っているものであり、金利を予想するものではありません。
冒頭の金利は、RMBSの費用＋B/K回収委託費用を前月と同率と仮定して単純に算式に当てはめ、算出した利率となっています。

[823: 匿名さん]

ほんとだ！
さっきまで公開されてなかったのに（汗）

失礼しました（笑）

[824: 匿名さん]

三井住友信託は全期間据え置きだってさ

[825: 匿名さん]

＞822

0.74-0.12+0.46＝1.08％

が正しくないですか？

[826: 匿名さん]

サンキュー！5月で借り換え予定。うれしいッス！