フラット金利はどうなる？【25】

[匿名さん]

金利はどうなる？ の25です。

前スレ：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/556050/

[651: 購入検討中さん]

何も考えない人は変動にして必死に繰り上げだろうよ。
AHOな不動産屋がそういう刷り込みするからな。

[652: 匿名さん]

>>650
0.1くらい下がりそう。
少なくとも0.05は下がるでしょうね。
4月の人うらやましい。

[653: 借り換えマン [男性 30代]]

フラット金利＝1）+　2）　+3）
1）住宅金融支援機構が発行するRMBSの費用＋B/K回収委託費用
2）起債発表日9:30の新発10年物国債利回り
3）ローンチスプレッド

もうマイナス金利拡大しようが、マイナスになった時点で、2）は下限の0.00だから
マイナス金利中は、ローンチスプレッドが上がるか下がるかだけを一喜一憂したらよいってこと？

2年ごとにローンチスプレッドの低い時期がくるけど、何か法則みたいなのあるの？
教えてエロい人

[654: 匿名さん]

>>653
ローンチスプレッドっていうのは、一般的に新規発行債券の表面利率と条件決定時の参照国債利回りとの差のことを指すの。
住宅ローンの場合は、住宅金融支援機構債券と１０年物国債利回りとの差を表してるの。
で、ローンチスプレッドっていうのは結局のところ、債券の需要と供給で変動するのだけど、
国債の利回りが下がれば、国債よりも、ややリスクが高いと考えられている住宅金融支援機構債券の利回りも
連動して下がるということ。
もちろん１０年もの国債の金利が▲１％のときに、住宅金融支援機構債を利回り０．３％で機構が募集すると、
ローンチスプレッドが１．３％となるってこと。

だから、

＞＞マイナス金利中は、ローンチスプレッドが上がるか下がるかだけを一喜一憂したらよいってこと？

というのは間違い。
流れ的には、機構債の利回りを先に決めてから、「だからローンチスプレッドは○％です。」という順序。

ただ、今後、日銀がマイナス金利を、例えば２％にしたときにだね、
住宅金融支援機構債の利回りがマイナス１％になるかというと、それはほぼありえないのだね。
（ローンチスプレッド１％ってことね。）

個人投資家が機構債を買うことは少ないのだけど、機関投資家が買うことはあるよね？
機関投資家だって、使わないお金は当座預金に預けるよね？
当座預金に預けてれば、金利は０％。少なくともマイナスじゃない。
この時点で、機構債を買うくらいなら、銀行の当座預金に預けておいたほうが良いということになる。
ま、普通預金でもいいけど。

国債は日銀が買いあさってるから需給ひっ迫してマイナス金利が加速しているし、
将来的に高値で日銀が買い取ってくれると思えば、少々マイナス金利でも購入意欲がわくわけ。

でも、機構債を日銀は買い取ってくれないでしょ？（今のところは）
だから、利回りがマイナス化する機構債なんて買い手がつくわけがないわけ。（今のところは）

つまり、これから、かなりマイナス金利が進んでも、フラット３５の金利の下限は、３５年で０．８％程度が限界ってこと。
下げの余地としては、３月実行を基準にしても、もう０．４５％程度しかないのだね。

まあ更なる量的緩和で、もし、将来的に機構債まで日銀が購入することになったら、話は変わってくるけどさ。

[655: 主婦さん [女性 30代]]

勉強不足ですみませんが教えてください。

三井住友信託の審査通った人がフラットにするメリットはなんですか？

[656: 匿名さん]

自分は、10年間-0.6%だったから。

[657: 匿名さん]

考えられる理由
・気合いで死なないので団信が不要なので
・-0.6の期間に払いきれる
・-0.6の募集はすでに終わってるのに使える優越感
・機構の方が銀行より安全と思う
・ちょっと見栄を張って実は銀行の審査には落ちているまたは優遇幅が少なかった

こんな感じでしょうか？

[658: 借り換えマン [男性 30代]]

＞＞No.654　匿名様
とても勉強になります、ありがとうございます

もう一点ご教授ください、
＞もちろん１０年もの国債の金利が▲１％のときに、
＞住宅金融支援機構債を利回り０．３％で機構が募集すると、
＞ローンチスプレッドが１．３％となるってこと。

ということは、マイナス金利が拡大すると、
例）▲2％、機構債を利回り0.3％　⇒ローンチスプレッド　2.3％

となり、マイナス金利が進むことにより、今よりとんでもなく金利があがる
なんてことになるのでしょうか？
（バカな質問ですみません）

またなかなか難しいですね、2年置きの9-12月あたりで
ローンチスプレッドが低くなっていましたので
もしかしたら法則があるのかなと思ってしまいましたが、偶然っぽいのですね。

[659: 匿名さん]

>>655
比較的年齢層が高めで、0.6取れててデュエットしたい人とか。
我が家がそう。
民間の審査も通ってたけど、フラットにした。

[660: 主婦さん [女性 30代]]

フラットにする理由は0.6パーセント優遇の方が中心という事ですね。なるほどです。ありがとうございました。

[661: 主婦さん [女性 30代]]

今色々調べていたら、2016年に当初優遇幅が-1.0%になるかもしれないとか⁈実現したらすごいですね。

[662: 匿名さん]

景気刺激策としてフラット属性の人を優遇する可能性有り

[663: 購入検討中さん]

これより金利下がったら不動産価格が急激に高騰する可能性あるから注意ね
前例あり
タイミングは大事だよ

[664: 起債条件決定]

1.19%で確定
http://www.ashikagabank.co.jp/loan/rate_next.html

[665: 匿名さん]

>>664
案外でしたね。
結局マイナスは適用にならないって事ですか…
3月実行組でしたが、スッキリしました。

[666: 匿名]

フラットは下がり、10年固定は上がる。面白い現象ですね、

[667: 匿名さん [男性 30代]]

20年以内との金利差がどんどんなくなる…

[668: 匿名さん]

0.06はなかなか大きな差だな

[669: 匿名さん]

>>668
計算したら50万だけだった…

[670: 匿名さん]

そこらで、やめときな。
悲しくなる。

[671: 匿名さん]

いくら借りて50万か知らないけど、それくらいなら繰り上げしたらホント微微たるものって事かな

[672: 匿名さん]

4月借りた人が同じだけ繰り上げたら差は変わらないじゃん

[673: 匿名さん]

三井住友信託の30年固定が0.1%下がったな
フラット以上だ NISAで1.02%
凄いな

[674: 匿名さん [男性 30代]]

>>577、580　いつになったら下げるか教えて。

[675: 匿名さん]

この金利差なら三井住友信託の20年や30年固定が通ったならフラット選ぶ理由は何もないな

[676: 匿名さん]

>>675
なんで？

[677: 匿名さん]

>>676
金利差△0.17で更に団信込だから
10年優遇考えてもこっち

[678: 匿名さん]

住宅ローン減税期間、当初10年固定は0.52%と低いから
これをミックスローンにすれば良い

[679: 匿名さん]

あと、頭金１０％の預金を解約して払込み、借入金を９０％にする必要もない。
頭金相当を定期預金にしたまま、９０％以上もOK

[680: 匿名さん]

678さん、教えて下さい。
ミックスローンとは例えば10年固定と30年固定とミックスという事でしょうか？

その場合例えば3000万だと、どのような比率にされますか？

[681: 匿名さん]

用意した頭金や10年後の繰上見込み次第だけど
頭金１割300万円
金利0.52%月々78000円～1.02%月々85000円
毎月10万円返済口座に入金、差額と減税分を貯めていけば、10年後に800万円は最低繰上できると思います。

この場合、1200万円程度を10年固定にすることで、低金利のメリットも享受できると思います。

[682: 匿名さん]

681さん、
このように考えるのですね。
勉強になります。
感謝です。
ありがとうございました。

[683: 匿名さん]

私ならせっかくこんな異常な低利で借入できるチャンスなんだから、30年固定一本で借りてほとんど繰り上げずにひたすらキャッシュ残します。

[684: 匿名さん]

>>683
確かに年利1%以上で運用出来るならその方が得ですね。
素人にはなかなか難しい気もしますが。

[685: 匿名さん]

>>684
いや、いつどんな予期せぬお金が必要になるかわからないのが人生だから手元資金はなるべく多く残しておいた方がいい

20年、30年になると計画通りに人生は進まない

[686: 匿名さん]

＞６８３
それでも、いつか返済して完済しなくてはいけませんから、
繰上げ返済資金というのは、銀行のもので、借入可能な融資枠程度のものです。

引き出すというこは、借りることと認識していないと
１１年目以降の金利を多く払うと、せっかくの減税による
金利手数料負担無しでの返済ができなくなってしまいます。

そのような考えの場合、１％と高い固定金利で借りるのではなく、
半分の０．５％程度の変動金利で借りるのも手かと思いますよ。

いずれにしても、住宅ローンというのは、生活のために最低限
払わなくてはならない、資本のようなものです。
できるだけ早く無借金経営になり老後に備えるべきと思います。

[687: 匿名さん]

>>686
減税等を考慮した総支払額の大小だけで損得を考える人は得てしてそういう発想に至るんだろうけど、私みたいな金融関係（元銀行マン）に勤めてた人間は「時間=お金」という期限の利益の発想が身についているからそんな単純な発想は出来ないんですよね・・・。

[688: 匿名さん]

スマホやタブレット買うとき、現金一括で買っても、ローンで買っても
金利手数料同じだからローンにしてるけど、現金一括だと1000円割引だったらどうします？

[689: 匿名さん]

>>688
金額が小さすぎて不適切な例示だと思うよ

[690: 匿名さん]

>>688
それはスマホ分のキャッシュがある事が前提の例えですね

[691: 匿名さん]

>>688
手持ちの金額によっては分割だな。
一括で買えて、尚且つ貯金に余裕があるなら一括も考えるけどスマホやタブレットが数万円だとして、1000円の違いじゃ一括にするメリット少ないな。

[692: 匿名さん]

リーマンショックみたいな事も起こりうるのに、震災特例融資で極めて低金利で借りられた長期運転資金をちょっと予定以上に利益が出たからといって前倒し返済するかしないか
そんな例示の方が適切だと思う

[693: 匿名さん]

＞６８９
いくらぐらいから小さい金額？

[694: 匿名さん]

＞６９１
一括払い2000円割引だとどうします？

[695: 匿名さん]

>>693

>>692で

借金は悪だという固定観念があるのだと思いますよ
借金にも質があって、私の考えでは30年固定1%とか極めて良質な借金だと思う
どんなトラブルにも耐えうるくらいのよほどの余裕がない限り、積極的には返さないな

[696: 匿名さん]

返したい人は返せばいいし
でも私は約定返済以上にはまず返さないな・・・
極めて安い金利で時間を買います
時間のスーパーバーゲンセール

[697: 匿名さん]

それで、返済しなかった分は何に使います？

[698: 匿名さん]

>>697
預金、投資信託、株の資産ポートフォリオの原資に加えます。

[699: 匿名さん]

>>694
何円引きでも、結局は手持ちの金額次第じゃない？
住宅ローンだって一括で買える人は利息を払わず買うわけだし。

そりゃローンを組む方が利息分を余計に払うけど、その分手元に資金が残るわけだし。

結局、その例えで何を問いたいの？？？

[700: 匿名さん]

単純な話をすると借金3000万で預貯金1000万あったとしても金利1%なら俺は一切、繰り上げ返済を考えないと思う
いつか独立して仕事をしたくなる日が来るかもしれないし、親を施設に入れる為に補助が必要になるかもしれない