フラット金利はどうなる？【25】

[匿名さん]

金利はどうなる？ の25です。

前スレ：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/556050/

[627: 起債条件決定]

4月起債条件決定。
http://www.jhf.go.jp/files/100184558.pdf
http://www.jhf.go.jp/files/100012888.pdf
(過去の利率)http://www.jhf.go.jp/files/300122066.pdf
利率0.48％（スプレッド0.48％）だからおそらく4月の金利は1.19％だろうか。

金利確定は足利銀行HPが最速（公表は最終営業日の前営業日、ただし12月は31日が銀行休業日のため、31日を営業日としない）。
http://www.ashikagabank.co.jp/loan/rate_next.html

住宅金融支援機構が発行するRMBSの費用＋B/K回収委託費用（最廉価水準）･･･①
RMBSの利回り･･･下記②と③の合計
起債発表日（※）9:30の新発10年物国債利回り･･･②
ローンチスプレッド（起債発表時の発行体の信用力による）[起債発表日前日に決定]･･･③
B/Kの回収委託費用（最廉価水準との差額）･･･④
の合計。
※諸説あり（月末5営業日前、月末25日前後、月の最終週の月曜日等）

フラット金利の算式。①+②+③
2016年04月：0.71?+0.00+0.48=1.19?
2016年03月：0.71+0.00+0.54=1.25
2016年02月：0.69+0.23+0.56=1.48
2016年01月：0.69+0.31+0.54=1.54
2015年12月：0.69+0.31+0.55=1.55
2015年11月：0.69+0.32+0.54=1.55
2015年10月：0.70+0.39+0.50=1.59
2015年09月：0.70+0.36+0.48=1.54
2015年08月：0.70+0.43+0.45=1.58
2015年07月：0.71+0.49+0.41=1.61
2015年06月：0.71+0.41+0.42=1.54
2015年05月：0.72+0.32+0.42=1.46
2015年04月：0.73+0.41+0.40=1.54
2015年03月：0.67+0.40+0.40=1.47
2015年02月：0.77+0.22+0.38=1.37
2015年01月：0.73+0.36+0.38=1.47
2014年12月：0.72+0.46+0.38=1.56
2014年11月：0.74+0.49+0.38=1.61
2014年10月：0.70+0.57+0.38=1.65
2014年09月：0.73+0.53+0.40=1.66
2014年08月：0.73+0.55+0.41=1.69
2014年07月：0.73+0.59+0.41=1.73
2014年06月：0.71+0.60+0.42=1.73
2014年05月：0.72+0.61+0.40=1.73
2014年04月：0.71+0.63+0.41=1.75
2014年03月：0.74+0.60+0.40=1.74
2014年02月：0.72+0.68+0.39=1.79
2014年01月：0.73+0.66+0.41=1.80
2013年12月：0.73+0.62+0.45=1.80
2013年11月：0.73+0.62+0.46=1.81
2013年10月：0.73+0.73+0.47=1.93
2013年09月：0.73+0.75+0.46=1.94
2013年08月：0.73+0.82+0.44=1.99
2013年07月：0.73+0.88+0.44=2.05
2013年06月：0.73+0.84+0.46=2.03
2013年05月：0.73+0.60+0.48=1.81
2013年04月：0.73+0.57+0.50=1.80
2013年03月：0.74+0.75+0.50=1.99
2013年02月：0.73+0.75+0.53=2.01
2013年01月：0.73+0.78+0.48=1.99
2012年12月：0.72+0.75+0.34=1.81
2012年11月：0.73+0.78+0.34=1.85
2012年10月：0.73+0.81+0.34=1.88
2012年09月：0.73+0.81+0.35=1.89
2012年08月：0.73+0.74+0.37=1.84
2012年07月：0.73+0.83+0.38=1.94
2012年06月：0.75+0.86+0.40=2.01
2012年05月：0.73+0.94+0.40=2.07
2012年04月：0.72+1.04+0.40=2.16
2012年03月：0.73+0.98+0.42=2.13
2012年02月：0.74+1.00+0.44=2.18
2012年01月：0.72+0.99+0.43=2.14
2011年12月：0.80+0.95+0.46=2.21
2011年11月：0.73+1.01+0.46=2.20
2011年10月：0.70+1.01+0.47=2.18
2011年09月：0.75+1.01+0.50=2.26
2011年08月：0.71+1.12+0.52=2.35
2011年07月：0.72+1.12+0.55=2.39
2011年06月：0.73+1.12+0.64=2.49
2011年05月：0.74+1.22+0.67=2.63
2011年04月：0.71+1.24+0.68=2.63
2011年03月：0.69+1.29+0.56=2.54
2011年02月：0.76+1.22+0.57=2.55
2011年01月：0.64+1.24+0.53=2.41
2010年12月：0.80+1.07+0.53=2.40
2010年11月：0.72+0.90+0.53=2.15
2010年10月：0.65+1.07+0.44=2.16
2010年09月：0.70+1.02+0.34=2.06
2010年08月：0.71+1.08+0.44=2.23
2010年07月：0.71+1.16+0.45=2.32
2010年06月：0.70+1.24+0.47=2.41
2010年05月：0.78+1.33+0.48=2.59
2010年04月：0.72+1.36+0.51=2.59
2010年03月：0.69+1.33+0.53=2.55
2010年02月：0.72+1.31+0.57=2.60
2010年01月：0.75+1.25+0.57=2.57
2009年12月：0.71+1.30+0.59=2.60
2009年11月：0.72+1.36+0.61=2.69
2009年10月：0.69+1.34+0.61=2.64
2009年09月：0.71+1.33+0.65=2.69
2009年08月：0.71+1.39+0.66=2.76
2009年07月：0.68+1.43+0.71=2.82
2009年06月：0.71+1.46+0.82=2.99
2009年05月：0.73+1.42+0.92=3.07
2009年04月：0.70+1.32+0.93=2.95
2009年03月：0.74+1.29+0.95=2.98
2009年02月：0.72+1.25+1.05=3.02
2009年01月：0.75+1.40+0.73=2.88
2008年12月：0.73+1.48+0.67=2.88
2008年11月：0.80+1.52+0.57=2.89
2008年10月：0.73+1.44+0.60=2.77
2008年09月：0.55+1.61+0.60=2.76
2008年08月：0.67+1.69+0.56=2.92
2008年07月：0.67+1.73+0.58=2.98
2008年06月：0.89+1.52+0.64=3.05

※この書き込みは情報共有のために行っているものであり、金利を予想するものではありません。
冒頭の金利は、RMBSの費用＋B/K回収委託費用を前月と同率と仮定して単純に算式に当てはめ、算出した利率となっています。

[628: 匿名さん]

4月にフラットで行くか三井住友信託の30年固定で行くか迷うな
三井住友信託も下げてきそうだしな
繰り上げ返済は三井住友信託のが便利そう

[629: 匿名さん]

>>628
以前から
フラット35S団信無し＜三井住友信託当初30年固定＜フラット35S＋団信
だったと思う

ただ、老後があるから、定年前５０代で繰上完済するから
長い人でも２０数年間で返済だから
当初20年固定で十分と思いますよ。

[630: 匿名さん]

自分は今月実行だったから4月の人がうらやましい。
新規購入だから、月選べず。

[631: 匿名さん]

>>629
てことは、フラット35Sの20年がベストかな

[632: 匿名さん [男性 30代]]

>>631 それだと返済期間も20年になるので収入が大幅に減った時などに対応できないです。

[633: 匿名さん]

>>632
最悪の場合、費用は掛かるけどフラット35に借り換えて返済期間を伸ばすということも可能。
まぁどこまでのリスクを取るかだね。
今のフラット20で0.6優遇が取れていれば、住宅ローン減税をフルに使えれば実質マイナス金利になるわけだし。
我が家はデュエットなので団信分の上乗せは小さくないけど、3400万の借り入れで20Sのデュエットで約180万。
どちらか一方になにかあった時に全額返済できるメリットを取った。

[634: 匿名さん]

>>632
自分は2000万を20年で借りるので、0.99%だったら
10年は86700円、残り10年は89300円位かと思ってます。
これ位ならと思っても、マンションは管理費修繕費があるから、
35年を選択して、ほどほど借りたら繰り上げればいいんですよね…

[635: 匿名さん]

三井住友信の30年固定と20年固定の金利差が小さいから、30年固定で20数年完済を目標に繰り上げていくという選択が色んなリスクを考えると良い気がするな

[636: 匿名さん]

>>635
保証料0で、団信も入らなかったので、
手数料17万のみと考えました。
…目先の出費にとらわれ過ぎですね。

使わなかった分、介護保険とか考えますσ(^_^;)余計面倒？

[637: 匿名さん]

フラットは通るけど三井住友信託が通らない奴がたくさんいそう

[638: 匿名さん]

フラットと変動を三井住友信託で通して、
昨年から悩みまして、先日やっと決めましたー

[639: 匿名さん]

>>633
＞3400万の借り入れで20Sのデュエット
住宅ローン減税 248.5万円
当初10年間 147,724 円
11年目以降 152,204 円

＞信託銀行当初20年固定
住宅ローン減税 293.7万円
当初20年間 97,090 円
10年間の支払い差額 ６５３万円になります。
差額分を繰上返済することで、返済期間を28年に短縮できます。

11年目以降は差額、毎月5.5万円になることから
毎年差額６６万円を繰上返済することで、20年間で完済できます。

ちょうど、住宅ローン減税差額分４５万円程度得なようです

ただ、このように毎月の返済余力がある場合、より低金利な10年固定をミックスしたほうがお得と思います

[640: 匿名さん]

>>639
それだったらデュエットのメリットの方が大きいな。
うちは年齢的にも収入保障はあまり安くないから。
だったら余分な手続きがいらない分、20S＋デュエットが良策。
月々の支払いは13万円だし、返済比率も10%くらいなのでこれで十分。

[641: 匿名さん]

何歳ですか？

＞年齢的にも収入保障はあまり安くないから。
何歳あたりから違ってきますか（何歳までならやすい？）

[642: 匿名さん]

フラットで借り換えるか、三井住友信託当初固定に借り換えるかで悩んでいます。

元々うちは全期間固定金利派で、５年前にフラット35sで35年ローンを組みました。今は繰り上げなどもして、残りの返済年数は約27年。

この度こちらで評判の良い三井住友信託の当初30年固定を検討し、銀行に話を聞きに行きました。

当初30年固定で申し込めば全期間固定金利と同じことなのかなと思ったからなのですが、当初30年固定は残りの返済年数が30年以上ないと申し込めないと言われました。うちで申し込めるのは当初20年固定なのだそうで、残りの7年は金利を確定できないと知り、悩んでいます。

銀行の方の説明によれば、残りの7年でもし金利が上がってしまっていても、残債は相当減っているので金利の影響は少ないし、退職金も使えるから…という説明でしたが、いざ金利が上がった時は退職金で一括返済することになるのであろうことに不安があります。（老後を目前にすると、退職金が減るのが怖くなり一括で払うことはやめる人が多いとマネー雑誌の老後特集で見たので、退職金の使い途に大きな制限がかかるかもしれない今回の選択を後で後悔しないかな？という不安です）

ただ借り換えのメリットは今月の金利で試算すると、うちの場合諸費用を差し引いて250万もあるんでやっぱり大きいんですよね。金利も安くなりましたが、団信費用を払わなくて良いのは大きなメリットです。

金利が下がったからこその嬉しい悩みですが、どうしようかな…

[643: 匿名さん]

住宅ローン減税があと５年分と
＞諸費用を差し引いて250万もある
＞団信費用を払わなくて良い

借換後返済額が減っていても、いままで通り、上記３つも含めて同額程度、
信託銀行に入金していくと差額が５年間貯まっていくので、
住宅ローン減税終了後に期間短縮返済すると、返済期間が数年短くなる

５年後に繰上げするわけだから、その分の金額は２０年固定にする意味無いので、
金利の低い当初５年固定をミックスにする

５年後以降は、従来の差額分を自動繰上げ返済を利用して、繰り上げると
たぶん２０年程度で完済するのでは？

[644: 匿名さん]

>>643

642です。元々こういうことに疎く、金利のミックスなど１度も考えたことがなかったのでとても参考になりました。

繰り上げも今までは余裕があればしようかなという程度にしか考えたことがなかったのですが、金利の不確定な7年を出来るだけ縮めることができれば、借り換えによるデメリットへの対処になりますね。早速教えて頂いた案でシミュレーションしてみます。

ありがとうございました！

[645: 匿名さん]

>>644
これのメリットは、
返済口座には使途自由な資金が貯まっていきますが
５年後、必ずしも繰上返済する必要は無いということ

例えば、５年後、所得も順調に上り、返済中のマンション価格も高く売却益が見込まれるような状況になってて、
注文戸建にステップアップしようとしたとき、繋ぎ融資等々、手元現金は多いほうが融通ききます。

逆に不幸にして、身内の介護等で予定外の出費などのとき、低金利で利用できる、いわゆる虎の子としても使えます

[646: 匿名さん]

いざという時は、現金ですよね。
いくら必要かは個別だから、難しい。

[647: 匿名さん]

低利固定で借りられたら繰り上げ返済する必要ないと思うんだけどな
いざ教育資金か車を買い換える時にこんな利率じゃ借りられないんだから
繰り上げ返済に必死にならなきゃならないのは変動で、固定の繰り上げ返済は固定の良さを台無しにしてるだけ

[648: 匿名さん]

>>647
子供達の教育費用は住居費とは、別に最優先に確保でしょう、普通

車は小遣いを貯めておいて欲しい車種がでて来たら一括現金払いで買う感じ、
普段の生活ではあまり使わなく趣味で乗る感じだから生活費とは別会計ですね

[649: 匿名さん]

居住費は近隣の賃貸相場とかを基準に考えると分かりやすいと思います。
(所有してなくて、駐車場含め借りてたら払う費用)
それを毎月入金して、ローン返済、差額を貯める

[650: 匿名さん]

今日、長期金利爆下げしたな
三井住友信託、4月も0.05%くらい下げてくるかな

[651: 購入検討中さん]

何も考えない人は変動にして必死に繰り上げだろうよ。
AHOな不動産屋がそういう刷り込みするからな。

[652: 匿名さん]

>>650
0.1くらい下がりそう。
少なくとも0.05は下がるでしょうね。
4月の人うらやましい。

[653: 借り換えマン [男性 30代]]

フラット金利＝1）+　2）　+3）
1）住宅金融支援機構が発行するRMBSの費用＋B/K回収委託費用
2）起債発表日9:30の新発10年物国債利回り
3）ローンチスプレッド

もうマイナス金利拡大しようが、マイナスになった時点で、2）は下限の0.00だから
マイナス金利中は、ローンチスプレッドが上がるか下がるかだけを一喜一憂したらよいってこと？

2年ごとにローンチスプレッドの低い時期がくるけど、何か法則みたいなのあるの？
教えてエロい人

[654: 匿名さん]

>>653
ローンチスプレッドっていうのは、一般的に新規発行債券の表面利率と条件決定時の参照国債利回りとの差のことを指すの。
住宅ローンの場合は、住宅金融支援機構債券と１０年物国債利回りとの差を表してるの。
で、ローンチスプレッドっていうのは結局のところ、債券の需要と供給で変動するのだけど、
国債の利回りが下がれば、国債よりも、ややリスクが高いと考えられている住宅金融支援機構債券の利回りも
連動して下がるということ。
もちろん１０年もの国債の金利が▲１％のときに、住宅金融支援機構債を利回り０．３％で機構が募集すると、
ローンチスプレッドが１．３％となるってこと。

だから、

＞＞マイナス金利中は、ローンチスプレッドが上がるか下がるかだけを一喜一憂したらよいってこと？

というのは間違い。
流れ的には、機構債の利回りを先に決めてから、「だからローンチスプレッドは○％です。」という順序。

ただ、今後、日銀がマイナス金利を、例えば２％にしたときにだね、
住宅金融支援機構債の利回りがマイナス１％になるかというと、それはほぼありえないのだね。
（ローンチスプレッド１％ってことね。）

個人投資家が機構債を買うことは少ないのだけど、機関投資家が買うことはあるよね？
機関投資家だって、使わないお金は当座預金に預けるよね？
当座預金に預けてれば、金利は０％。少なくともマイナスじゃない。
この時点で、機構債を買うくらいなら、銀行の当座預金に預けておいたほうが良いということになる。
ま、普通預金でもいいけど。

国債は日銀が買いあさってるから需給ひっ迫してマイナス金利が加速しているし、
将来的に高値で日銀が買い取ってくれると思えば、少々マイナス金利でも購入意欲がわくわけ。

でも、機構債を日銀は買い取ってくれないでしょ？（今のところは）
だから、利回りがマイナス化する機構債なんて買い手がつくわけがないわけ。（今のところは）

つまり、これから、かなりマイナス金利が進んでも、フラット３５の金利の下限は、３５年で０．８％程度が限界ってこと。
下げの余地としては、３月実行を基準にしても、もう０．４５％程度しかないのだね。

まあ更なる量的緩和で、もし、将来的に機構債まで日銀が購入することになったら、話は変わってくるけどさ。

[655: 主婦さん [女性 30代]]

勉強不足ですみませんが教えてください。

三井住友信託の審査通った人がフラットにするメリットはなんですか？

[656: 匿名さん]

自分は、10年間-0.6%だったから。

[657: 匿名さん]

考えられる理由
・気合いで死なないので団信が不要なので
・-0.6の期間に払いきれる
・-0.6の募集はすでに終わってるのに使える優越感
・機構の方が銀行より安全と思う
・ちょっと見栄を張って実は銀行の審査には落ちているまたは優遇幅が少なかった

こんな感じでしょうか？

[658: 借り換えマン [男性 30代]]

＞＞No.654　匿名様
とても勉強になります、ありがとうございます

もう一点ご教授ください、
＞もちろん１０年もの国債の金利が▲１％のときに、
＞住宅金融支援機構債を利回り０．３％で機構が募集すると、
＞ローンチスプレッドが１．３％となるってこと。

ということは、マイナス金利が拡大すると、
例）▲2％、機構債を利回り0.3％　⇒ローンチスプレッド　2.3％

となり、マイナス金利が進むことにより、今よりとんでもなく金利があがる
なんてことになるのでしょうか？
（バカな質問ですみません）

またなかなか難しいですね、2年置きの9-12月あたりで
ローンチスプレッドが低くなっていましたので
もしかしたら法則があるのかなと思ってしまいましたが、偶然っぽいのですね。

[659: 匿名さん]

>>655
比較的年齢層が高めで、0.6取れててデュエットしたい人とか。
我が家がそう。
民間の審査も通ってたけど、フラットにした。

[660: 主婦さん [女性 30代]]

フラットにする理由は0.6パーセント優遇の方が中心という事ですね。なるほどです。ありがとうございました。

[661: 主婦さん [女性 30代]]

今色々調べていたら、2016年に当初優遇幅が-1.0%になるかもしれないとか⁈実現したらすごいですね。

[662: 匿名さん]

景気刺激策としてフラット属性の人を優遇する可能性有り

[663: 購入検討中さん]

これより金利下がったら不動産価格が急激に高騰する可能性あるから注意ね
前例あり
タイミングは大事だよ

[664: 起債条件決定]

1.19%で確定
http://www.ashikagabank.co.jp/loan/rate_next.html

[665: 匿名さん]

>>664
案外でしたね。
結局マイナスは適用にならないって事ですか…
3月実行組でしたが、スッキリしました。

[666: 匿名]

フラットは下がり、10年固定は上がる。面白い現象ですね、

[667: 匿名さん [男性 30代]]

20年以内との金利差がどんどんなくなる…

[668: 匿名さん]

0.06はなかなか大きな差だな

[669: 匿名さん]

>>668
計算したら50万だけだった…

[670: 匿名さん]

そこらで、やめときな。
悲しくなる。

[671: 匿名さん]

いくら借りて50万か知らないけど、それくらいなら繰り上げしたらホント微微たるものって事かな

[672: 匿名さん]

4月借りた人が同じだけ繰り上げたら差は変わらないじゃん

[673: 匿名さん]

三井住友信託の30年固定が0.1%下がったな
フラット以上だ NISAで1.02%
凄いな

[674: 匿名さん [男性 30代]]

>>577、580　いつになったら下げるか教えて。

[675: 匿名さん]

この金利差なら三井住友信託の20年や30年固定が通ったならフラット選ぶ理由は何もないな

[676: 匿名さん]

>>675
なんで？